감심-2012-170(2012.11.15)  

 

 제목

재산세 등 부과에 관한 심사청구

[결정요지]

재산세 계산을 위한 '유사한 인근주택' 판단시 주택의 주택공시가격은 예시적인 것일뿐이므로 주택의 면적, 규모, 형태, 구조, 위치, 경과연수, 단위 면적당 시가 등의 유사성을 종합적으로 고려하여 과세표준을 판단한 처분청의 재산세 등 부과처분은 잘못이 없다.

[주문]

심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원 처분의 요지

가. 청구인은 2007. 12. 20. 신축된 □□시 □□구 □□동 □□□-□ □□동 □□□호(연면적 137.91㎡, 전용면적 84.98㎡, 토지지분 43.40㎡, 이하 “이 사건 주택”이라 한다)의 소유자이고, 이 사건 주택은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 2008년에 공시된 주택가격(이하 “주택공시가격”이라 한다)은 158,000,000원이다.

나. 처분청은 2008년도 재산세의 과세기준일(2008. 6. 1.) 현재 이 사건 주택의 소유자인 청구인에게 이 사건 주택의 주택공시가격인 158,000,000원의 55%인 86,900,000원을 과세표준으로 재산세 등을 산출하여 2008. 9. 10. 2008년 2기분 재산세 93,290원, 도시계획세 62,390원, 공동시설세 11,950원, 지방교육세 18,650원 등 계 186,280원을 부과·고지(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구 취지

이 건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 취소하게 해 달라는 것이다.

나. 청구 이유

2008년 1월 신규 입주한 이 사건 주택의 재산세가 2007년도 주택공시가격이 없다는 이유로 이 사건 주택의 주택공시가격과 유사한 △△△아파트(연면적 132.10㎡, 전용면적 84.85㎡, 이하 “△△△”이라 한다)의 재산세보다 2배나 많은 재산세를 부과한 것은 조세평등의 원칙에 맞지 않으므로 이 사건 부과처분을 취소하고 과다하게 부과된 세금을 환급하여야 한다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

이 사건의 다툼은 △△△을 이 사건 주택의 ‘유사한 인근 주택’으로 보아 이 사건 주택의 재산세액을 산출해야 하는지 여부이다.

나. 인정 사실

이 건 관련 기록을 검토해 보면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 이 사건 주택의 소유자이고, 이 사건 주택은 연면적 137.91㎡(전용면적 84.98㎡, 공용면적 52.93㎡), 토지지분 43.40㎡이며, 2008년도 주택공시가격은 158,000,000원이다.

(2) 처분청은 이 사건 주택에 대하여 2008년도 재산세를 부과하기 위하여 직전연도인 2007년도 재산세 상당액을 2008년 □□시 □□구의 주택가격 평균감소율 0.3%를 감안하여 177,710원으로 결정하고, 이를 기초로 하여 이 사건 주택의 2008년도 재산세액을 186,590원으로 결정하는 등 이 사건 부과처분을 하였다.

(3) 이 사건 주택이 속한 □□□아파트는 총 392세대이고, 위 아파트와 같은 □□시 □□구에 위치하면서 이 사건 주택 이전에 신축되어 이 사건 주택과 2008년도 주택공시가격이 유사한 아파트의 신축시기, 세대수, 전용면적, 주택공시가격 등은 아래 표와 같다.

(금액단위 : 원)

(4) △△△의 경우 2005년도 주택공시가격이 80,500,000원으로 재산세 과세액은 60,705원이었는데, 2006년도 주택공시가격이 131,000,000원으로 상승함에 따라 재산세 산출세액이 136,500원이었으나 구 「지방세법」(2008. 12. 31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제195조의2 재산세 상한규정이 적용되어 과세액이 63,770원이 되었고, 2007년도와 2008년도에도 위 재산세 상한규정의 적용으로 재산세 과세액이 각각 66,960원과 70,310원이 되었다.

다. 관계 법령

이 건과 관계되는 법령은 구 「지방세법」 제195조의2 등으로서 [별지］기재와 같다.

라. 판단

청구인은 2008년 1월 신규 입주한 이 사건 주택의 재산세가 2007년도 주택공시가격이 없다는 이유로 이 사건 주택의 주택공시가격과 유사한 △△△의 재산세보다 2배나 많은 재산세를 부과한 것은 조세평등의 원칙에 맞지 않으므로 이 사건 부과처분을 취소하고 과다하게 부과된 세금을 환급하여야 한다고 주장한다.

구 「지방세법」 제195조의2는 “당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 제111조 제2항 제1호의 규정에 의한 당해 연도의 주택공시가격이 6억 원 이하인 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 당해 연도에 징수할 세액으로 한다”고 규정하면서, 그 제1호에서 “주택공시가격이 3억 원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액”이라고 규정하고 있다.

그리고 구 「지방세법 시행령」(2009. 5. 6. 대통령령 제21480호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제142조는 “법 제195조의2에서 ‘대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액’이란 다음 각 호에서 정하는 세액 또는 재산세액 상당액을 말한다”고 규정하면서, 그 제2호 가목에서 “해당 연도의 주택 및 건축물에 대한 직전연도의 과세표준액이 있는 경우 직전연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액. 다만, 직전연도에 해당 납세의무자에 대하여 해당 주택 및 건축물에 실제 과세된 재산세가 있는 경우에는 그 세액”이라고 규정하고, 그 나목에서 “주택 및 건축물의 신축·증축 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대한 직전연도 과세표준액이 없는 경우 해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전연도의 법령과 과세표준액(직전연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 재산세액”이라고 규정하는 한편, 그 라목에서 “주택의 경우에는 가목 본문이나 나목에도 불구하고 가목 본문 및 나목에 따라 산출한 재산세액 상당액이 해당 주택과 주택가격(「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 주택가격을 말한다)이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 가목 단서에 따라 직전연도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있는 때에는 그 재산세액을 고려하여 산출한 재산세액 상당액으로 한다”(구 「지방세법 시행령」 제142조 제2호 라목을 이하 “이 사건 조항”이라 한다)고 규정하고 있다.

위와 같이 구 「지방세법」 제195조의2에서 재산세의 상한제를 규정하고 있는 것은 2005년 부동산 세제개편에 따라 재산세의 과세표준을 산정하는 방식이 종전 원가 위주의 방식에서 시가 방식으로 변경됨으로써 세부담이 급격하게 증가하는 것을 방지하기 위한 것이고, 이 사건 조항은 위와 같은 재산세 상한제를 적용함에 있어 종래 원가 위주의 방식이 적용되어 오던 기존 주택과 시가 방식만이 적용되는 신축·증축주택 사이의 과세 형평을 유지하기 위하여 신설된 것인바, 종래 원가 위주의 방식에서는 과세표준에 시가가 제대로 반영되지 아니한데다가 건물의 면적, 규모, 형태, 구조, 위치, 경과연수 등도 과세표준에 영향을 미쳤던 것을 고려하면, 이 사건 조항이 ‘유사한 인근 주택’의 판단 척도로 들고 있는 주택공시가격은 예시적인 것에 불과하고, ‘유사한 인근 주택’에 해당하는지 여부는 주택공시가격뿐만 아니라 주택의 면적, 규모, 형태, 구조, 위치, 경과연수, 단위 면적당 시가 등의 유사성을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.1)

살피건대, 위 인정사실 “(3)항” 및 “(4항)”에서 본 바와 같이 이 사건 주택과 인근의 △△△이나 ♤♤(1차 및 2차 통칭) 모두 주택공시가격이나 전용면적 및 단위면적당 시가의 면에서는 유사하지만, △△△은 급격한 가치 상승에도 불구하고 재산세 상한제의 적용으로 인하여 재산세 산출액 대비 과세액의 비율이 매우 낮아 이 사건 부과처분연도 직전연도인 2007년의 과세액이 66,960원으로 이 사건 주택에 대하여 2007년도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액 상당액인 177,710원과 현저한 차이가 있는 반면, ♤♤는 재산세 상한제의 적용에도 불구하고 2007년도 재산세 산출세액 대비 과세액의 비율이 상대적으로 높아 그 과세액이 145,800원 내지 151,770원으로 이 사건 주택과 큰 차이가 없고, 또한 건물 신축시기, 전체 세대수 등에서도 △△△보다 ♤♤가 이 사건 주택과 더 유사한 것으로 보인다.

따라서 △△△은 이 사건 주택과의 관계에서 이 사건 조항이 정하는 ‘유사한 인근 주택’에 해당한다고 보기 어렵고, 오히려 ♤♤가 거기에 해당하는 것으로 보이는바, △△△이 이 사건 주택과의 관계에서 이 사건 조항 소정의 ‘유사한 인근 주택’에 해당한다고 보아 재산세 과세액이 과다하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 처분은 잘못이 없고, 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.