감 사 원
심 사 결 정
결 정 번 호 2011년 감심 제174호
제 목 취득세 등 부과에 관한 심사청구
청 구 인 주식회사 △△△
□□도 □□시 □□구 □□동 □□□-□□
대표이사 이○○
대리인 세무사 서○○
처 분 청 △△시장
주 문 1. 처분청은 2010. 11. 15. 청구인에게 한 취득세 등 계 1,320,960,280원의 부과처분에 대하여 토지거래계약이 불허가된 토지대금 9,391,391,514원과 토지 취득에 사용되지 않은 대출금에 대한 대출수수료 666,905,938원 계 10,058,297,452원을 과세표준에서 제외하여 그 세액을 경정하여야 한다.
2. 나머지 청구를 기각한다.
이 유
1. 원 처분의 요지
가. 청구인은 2006. 4. 26.부터 2009. 12. 30. 사이에 □□도 □□시 □□구 □□동 □□□-□ 외 227필지의 토지(면적 71,549㎡, 이하 “이 사건 토지”라 한다)를 ‘△△마을 공동주택 신축사업’(이하 “이 사건 사업”이라 한다)을 위하여 취득한 후 그 취득가액을 163,546,654,147원으로 하여 취득세 등을 신고․납부하였다.
나. 이에 대하여 △△시장(이하 “처분청”이라 한다)은 토지거래계약이 불허가된 토지대금 9,391,391,514원, 이 사건 토지 취득과 관련된 건설자금이자 3,428,047,487원, 지급수수료 12,788,770,000원 등 계 25,608,209,001원(이하 “이 사건 비용”이라 한다)을 이 사건 토지의 취득가액에서 누락시킨 것으로 보아 2010. 11. 15. 이 사건 비용을 과세표준으로 하여 취득세 567,762,350원, 농어촌특별세 83,758,370원, 등록세 564,456,540원, 지방교육세 104,983,020원 계 1,320,960,280원(가산세 포함)을 부과․고지하였다.(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)
2. 심사청구의 취지와 이유
가. 청구 취지
이 건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 감액 경정하게 해 달라는 것이다.
나. 청구 이유
청구인은 이 사건 비용 중 ① 토지대금 9,391,391,514원은 토지매입을 위해 지급된 비용이기는 하나 토지거래계약이 불허가 처분을 받아 계약 자체가 무효로 되었으므로 토지 취득비용이 아니고, ② 금융기관 대출수수료 9,359,000,000원은 2,636억 원의 대출에 대한 수수료로 대출액 중 사용하지 않은 잔액 18,789,303,439원은 토지취득과 무관하므로 이 금액 비율에 해당하는 수수료는 취득세 과세표준에서 제외되어야 하며, ③ 담보신탁수수료 469,520,000원은 토지소유권 취득 이후에 부동산 관리를 위해 지출된 금액이고, ④ PM용역수수료 1,600,000,000원은 청구인의 사무전반에 대한 프로젝트 용역비이므로 이 사건 부과처분의 과세표준에서 제외하여 세액을 경정하여야 한다는 취지로 주장하고 있다.
3. 우리 원의 판단
가. 다툼
이 사건의 다툼은 이 사건 비용 중 토지거래계약이 불허가된 토지대금, 금융기관 대출수수료, 담보신탁수수료, PM용역수수료가 이 사건 토지를 취득하기 위하여 지급한 비용인지 여부이다.
나. 인정 사실
이 사건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.
⑴ 청구인은 아래 토지에 대해 매매대금을 지급하고 2010년 6월 △△시 △△구청장에게 토지거래계약허가를 신청하였으나, △△시 △△구청장은 도시자연공원구역 또는 자연녹지지역 내에서는 공동주택 설치가 불가능하다는 사유로 청구인에게 불허가 통보하였다.
매도인 | 지번 | 계약일 (잔금지급일) | 토지거래계약 불허가 | |||
면적(㎡) | 매매금액(원) | 통보일 | 사유 | |||
서○○ | △△ △△동 435-204 | 2006.10.26. (2006.12.28.) | 6,195 | 1,980,000,000 | 2010. 7. 6. | 도시자연공원구역 |
(주)○○○ | △△ △△동435-205 | 2006.10.26. (2006.12.27.) | 3,420 | 5,031,608,000 | 2010. 8.11. | 자연녹지지역 |
오○○ | △△ △△동435-202 | 2008. 6. 3. (2009. 7.24.) | 1,723 | 2,379,783,514 | 2010. 8.11. | 자연녹지지역 |
계 | | 11,338 | 9,391,391,514 | |||
⑵ 이 사건 비용 중 지급수수료 12,788,770,000원의 세부 내역은 아래와 같다.
구분 | 금액(천 원) | 취득가액 포함에 대한 청구인 인정 여부 |
금융기관 대출수수료 | 9,359,000 | 일부 불인정 |
토지용역수수료 | 1,355,000 | 인정 |
금융기관 신용조사 수수료 | 5,250 | 인정 |
담보신탁수수료 | 469,520 | 불인정 |
PM용역수수료 | 1,600,000 | 불인정 |
계 | 12,788,770 | |
⑶ 청구인은 이 사건 사업을 시행하기 위해 2006. 7. 26.부터 2008. 6. 4. 사이에 4차례에 걸쳐 계 382,679,000,000원의 PF(Project Financing)대출을 받아 이 중 119,000,000,000원은 기존 대출금을 상환하는데 사용하고 244,889,696,561원은 토지대금 등으로 지출하였으며 2009. 12. 31. 현재 18,789,303,439원이 잔액으로 남아 있다.
(단위 : 천 원)
대출일/상환일 | 2006. 7.26. | 2006.10.27. | 2006.12.27. | 2008. 6. 4. | 계 | |
대출 금융기관 | (주)△△△ 상호저축은행 | △△△상호저축은행 외 2 | (주)△△△상호 저축은행 외 7 | (주)△△은행 외 15 | | |
대출금 | 6,000,000 | 20,000,000 | 93,000,000 | 263,679,000 | 382,679,000 | |
사용 내역 | 대출금 상환 | | 6,000,000 | 20,000,000 | 93,000,000 | 119,000,000 |
토지대금 등 | 6,000,000 | 14,000,000 | 73,000,000 | 151,889,697 | 244,889,697 | |
대출 잔액 | | | | 18,789,303 | 18,789,303 | |
⑷ 청구인은 2006. 7. 28. 청구 외 △△△△(주)와 부동산관리처분신탁 계약을 체결하고 2006. 7. 28.부터 2007. 1. 8.사이에 4차례에 걸쳐 수수료 계 234,520,000원을 지급하였다. 위 신탁계약서 제1조를 보면 청구인이 부담하는 채무의 이행을 보장하기 위해 신탁부동산을 보전․관리하고 채무불이행시 환가․정산하는데 그 목적이 있고, 별지2를 보면 청구 외 (주)△△△상호저축은행이 1순위 우선수익자로 되어 있으며 수익한도금액은 위 신탁계약서 특약사항 제3조에 따라 대출금의 130%인 78억 원으로 설정되어 있다.
⑸ 청구인은 2008. 6. 5. 청구 외 (주)△△부동산신탁과 부동산담보신탁 계약을 체결하고 같은 날 수수료 235,000,000원을 지급하였다. 위 신탁계약서 제1조를 보면 청구인이 부담하는 채무의 이행을 보장하기 위해 신탁부동산을 보전․관리하고 채무불이행시 환가․정산하는데 그 목적이 있으며, 별첨5를 보면 청구 외 (주)△△은행 외 15개 금융기관이 1순위 우선수익자로 되어 있다.
⑹ 청구인은 2008. 3. 27. 주식회사 △△컨설팅과 PM용역계약을 맺고 같은 해 6. 27. 용역비 1,600,000,000원을 지급하였다. 용역계약서 제1조를 보면 용역의 목적은 이 사건 신축사업을 추진함에 있어 토지매입 및 사업부지 확보․관리로 되어 있고, 제3조를 보면 업무범위가 이 사건 사업 진행에 필요한 전반적인 프로젝트 컨설팅 용역의 제공과 편입되는 토지 및 건물의 소유자 소재지 파악 등 정보 수집․제공으로 되어 있으며, 제4조를 보면 계약기간이 청구 외 주식회사 △△컨설팅이 위 용역 업무를 이미 수행해 온 2006. 4. 17.부터 2008. 3. 25.까지로 되어 있다.
다. 관계 법령
이 건과 관계되는 법령은 구 ｢지방세법｣ 제111조 등으로서 [별지] 기재와 같다.
라. 판단
이 사건의 다툼은 이 사건 비용 중 토지거래계약이 불허가된 토지대금, 금융기관 대출수수료, 담보신탁수수료, PM용역수수료가 이 사건 토지를 취득하기 위하여 지급한 비용인지 여부이므로 이에 대하여 살펴본다.
구 ｢지방세법｣(2010. 1. 1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것) 제111조 제1항을 보면 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 규정되어 있고, 구 ｢지방세법 시행령｣(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항을 보면, 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용)을 포함한다고 되어 있으며, 위 시행령 제73조를 보면 유상승계취득의 경우에는 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보도록 되어 있다.
｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제118조 제1항과 제6항을 보면 토지거래 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받도록 되어 있고, 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 되어 있다.
⑴ 토지거래계약이 불허가 된 경우 취득세 납세의무가 성립하는지 여부
청구인은 토지대금 9,391,391,514원은 토지매입을 위해 지급된 비용이기는 하나 토지거래계약이 불허가 처분을 받아 계약 자체가 무효로 되었으므로 토지 취득비용이 아니라고 주장한다.
살피건대, 지방세법에서 유상승계취득한 경우 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정한 것은 계약이 유효하다는 것을 전제로 한 것으로 장래 토지거래허가를 받을 것을 조건으로 하여 잔금의 지급 등 현실적인 양도·양수가 이루어졌으면 그 후에 토지거래허가가 된 경우라도 잔금지급일에 취득한 것으로 본다는 의미이다.
그런데 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣상의 토지거래허가의 성질은 허가구역 내의 토지에 관하여 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받을 것을 전제로 체결된 매매계약은 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니하고 허가를 받아야 비로소 그 계약이 소급하여 유효한 계약이 되고 불허가된 경우에는 무효로 확정되는 것이므로 그 계약은 토지거래허가를 받기 전까지는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 할 것이다.
따라서 청구인이 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고 매도인에게 그 매매대금을 모두 지급하였다고 하더라도, 관할관청으로부터 토지거래허가를 받지 못하였다면 그 토지를 취득하였다고 볼 수 없으므로 처분청이 토지거래계약이 불허가 된 토지에 취득세를 부과한 것은 위법한 것으로 이에 대한 청구인의 주장은 이유가 있다.
⑵ 금융기관 대출수수료 전액을 이 사건 토지 취득 비용으로 볼 수 있는지 여부
청구인은 금융기관 대출수수료 9,359,000,000원은 263,679,000,000원의 대출에 대한 수수료로 대출금 중 사용하지 않은 잔액 18,789,303,439원은 토지취득과 무관하므로 이 금액 비율에 해당하는 수수료는 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장한다.
살피건대, 위 대출수수료는 청구인이 이 사건 사업을 시행하기 위해 PF대출을 받으면서 대출금의 일정비율을 수수료(PF취급수수료, 대출주선 수수료 등)로 지급한 것이므로 대출금 중 이 사건 토지 취득과 관련하여 사용된 금액에 해당하는 수수료는 간접비용으로 이 사건 토지 취득가액에 포함되나, 대출받은 후 사용하지 않은 잔액은 이 사건 토지 취득과 무관하므로 이 금액에 해당하는 대출수수료는 취득가액에서 제외시키는 것이 타당할 것이다.
따라서 대출받은 후 사용하지 않은 잔액 18,789,303,439원에 대한 대출수수료로 볼 수 있는 666,905,938원은 이 사건 토지 취득가액에 포함하여 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다.
⑶ 담보신탁수수료 469,520,000원이 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지 여부
청구인은 담보신탁수수료 469,520,000원은 토지소유권 취득 이후에 부동산 관리를 위해 지출된 비용이므로 이 사건 토지 취득과 관련된 부대비용이 아니라고 주장한다.
살피건대, 청구인이 2006. 7. 28. 청구 외 △△△△(주)와 체결한 부동산관리처분신탁계약과 2008. 6. 5. 청구 외 (주)△△부동산신탁과 체결한 부동산담보신탁계약은 청구인에게 이 사건 사업비용을 대출해 준 청구 외 (주)△△은행 등이 1순위 우선수익자로 되어 있고, 그 목적이 청구인의 위 대출금 상환을 보장하기 위해 신탁부동산을 담보로 관리하면서 채무불이행시 환가․정산하는데 있는 점으로 볼 때, 위 2건의 담보신탁계약은 청구인이 이미 취득한 부동산의 관리를 위한 것이 아니라 앞으로 취득할 이 사건 토지의 매입자금을 대출받기 위해 신탁대상 부동산을 담보로 제공할 목적으로 체결한 것이므로 이 사건 토지의 취득과 불가분의 관계가 있다고 할 것이고, 이 건 담보신탁수수료 469,520,000원은 이 사건 토지를 취득하기 위해 지급한 간접비용으로서 이 사건 토지의 취득가격에 포함되는 것으로 보아야 할 것이다.
⑷ PM용역수수료 1,600,000,000원이 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지 여부
청구인은 청구 외 (주)△△컨설팅에 지급한 PM용역수수료 1,600,000,000원은 청구인의 사무전반에 대한 프로젝트 용역을 수행하기 위하여 지급된 비용이므로 이 사건 토지의 취득과 관련된 부대비용이 아니라고 주장한다.
살피건대, PM(Project Management)용역의 목적이 이 사건 신축사업을 추진함에 있어 토지매입 및 사업부지 확보․관리를 위한 것인 점, 업무범위가 이 사건 사업 진행에 필요한 전반적인 프로젝트 컨설팅 용역의 제공과 편입되는 토지 및 건물의 소유자 소재지 파악 등 정보 수집․제공으로 되어 있는 점, 위 용역이 이 사건 토지 취득일(2006. 4. 26. ～ 2009. 12. 30.) 이전인 2006. 4. 17.부터 시작되었고 용역비도 이 사건 토지 취득이 완료되기 전인 2008. 6. 27. 지급된 점을 종합해 볼 때 PM용역수수료는 이 사건 토지의 취득과 관련된 것으로 보인다.
따라서 처분청이 위 PM용역수수료를 이 사건 토지 취득을 위해 지급한 간접비용으로 보아 이 사건 토지의 취득가격에 포함시킨 것은 잘못이 없다고 할 것이다.
4. 결론
그렇다면 이 사건 부과처분 중 토지거래계약이 불허가 된 토지대금과 토지취득과 관련 없는 대출금에 대한 대출수수료를 과세표준에 포함하여 취득세 등을 부과한 부분은 잘못이 있어 이 부분에 대한 심사청구는 이유 있고, 나머지 부분에 대한 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
2011. 10. 6.
[별지]
관계 법령
□ 구 지방세법(2010. 1. 1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것)
○ 제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
②～④ 생략
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 ｢소득세법｣ 제101조 제1항 또는 ｢법인세법｣ 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득
⑥ 생략
⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
⑧ 생략
□ 구 지방세법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것)
○ 제73조(취득의 시기 등) ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득 후 30일 이내에 ｢민법｣ 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
②～⑪ 생략
○ 제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
② 토지와 건축물 등을 일괄취득함으로 인하여 토지 또는 건축물에 대한 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 일괄취득한 가격을 토지 또는 건물 가액 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 및 기타물건의 취득가액으로 한다.
③ 제2항의 경우에 시가표준액이 없는 기타물건이 포함되어 있는 경우에는 토지·건축물 및 기타물건의 감정가액등을 고려하여 시장·군수가 결정한 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 또는 기타물건의 취득가액으로 한다.
□ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
○ 제118조(토지거래계약에 관한 허가) ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
②～⑤ 생략
⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
⑦ 생략