감     사     원
심  사  결  정
결 정  번 호 2008년 감심 제 237 호
제        목 취득세 등 부과에 관한 심사청구
청   구   인 ○○○○ 주식회사 ○○○조합
                     ○○○○시 ○○구 ○○로 ○가 ○○-○ ○○상가 제○○동 제○○○○호
                대표자 ○○○ ○○○
                대리인 세무법인 ○○○○
                 담당 세무사 ○○○
                법무법인 ○○
                담당 변호사 ○○○
처   분   청 ○○○○시 ○○구청장
주        문 1. 처분청이 2006. 6. 12.자로 청구인에 대하여 한 취득세 등 합계 9,136,640,000원의 부과처분에 관하여 이 사건 부동산의 취득가격 132,800,000,000원 중 100,000,000,000원을 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.
                2. 나머지 청구를 기각한다.
이        유
1. 원처분의 요지
가. 청구인은 2001. 7. 20. ○○○○시 ○○구 ○○로 ○가 ○○-○○ 외 6필지 ○○○○ 제○○동 및 제○○동(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)을 부동산 경매절차를 통하여 85,325,467,000원에 경락받고 2003. 12. 10. 그 대금을 완납하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 마친 후, 같은 날 위 경락대금을 과세표준으로 하여 취득세 1,706,509,340원, 등록세 2,559,764,010원, 농어촌특별세 170,650,930원 및 지방교육세 511,952,800 합계 4,948,877,080원을 신고ㆍ납부하였다.
나. 처분청은 청구인이 경락대금을 완납하기 전 청구 외 주식회사 ○○○○○○○(0.00000000, 이하 “○○○○○○○”라 한다) 주식을 매수하면서 지급한 주식매매대금 132,800,000,000원도 계약체결경위 등에 비추어 이 사건 부동산 취득비용에 포함되고 실제로 청구인이 ○○○○○○○씨로부터 218,100,000,000원(경락대금 85,325,467,000원 + 주식매매대금 132,800,000,000원)에 이 사건 부동산을 취득한 것으로 보아 2006. 6. 12. 과소신고된 위 주식매매대금에 대한 취득세 3,187,200,000원, 등록세 4,780,800,000원, 농어촌특별세 292,160,000원, 지방교육세 876,480,000원 합계 9,136,640,000원(가산세 포함)을 추가로 부과ㆍ고지(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)하였다.
2. 심사청구의 취지와 이유
 가. 청구취지
  이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
 나. 청구이유
  ○○○○○○○ 주식매매대금 132,800,000,000원은 청구인이 이 사건 부동산과 전혀 별개의 재산인 주식을 취득한 대가로 지급된 비용으로서 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 지급한 비용에 포함될 수 없고, 설령 위 주식매매대금을 이 사건 부동산의 취득과 관련된 비용으로 인정하더라도 그 중 100,000,000,000원은 형식상 주식매매대금에 포함되어 있을 뿐 그 실질은 ○○○○○○○가 ○○○○ 주식회사에게 주어야 할 매매대금 지급에 갈음하여 공탁한 금원을 청구인이 수령한 것을 다시 반환하기 위하여 ○○○○○○○에게 직접 지급하지 않고 ○○○○○○○가 이 사건 부동산을 매수할 때 주식회사 ○○○○(이하 “○○○○”이라 한다) 등으로부터 차용한 채무를 인수하는 방식으로 지급한 것으로서 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 하는바 위 주식매매대금 전부를 과세표준에 포함시킨 이 사건 부과처분은 부당하다.
3. 우리 원의 판단
 가. 다툼
  법원의 경매절차를 통하여 부동산을 취득한 경우 낙찰금액 외에 관련 주식매매계약상의 주식매매대금을 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격에 포함시켜 과세할 수 있는지 여부
 나. 인정사실
  이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.
 (1) 이 사건 부동산을 소유하고 있던 ○○○○ 주식회사(이하 “○○○○”이라 한다)가 부도가 나자 1999. 1. 22. 위 부동산 상가에 입주해 있던 임차인들이 이 사건 부동산을 인수하기 위하여 ○○○○ 주식회사 임차인조합(청구인)을 결성하였다.
 (2) 청구인은 조합원들의 ○○○○에 대한 임대보증금 채권 및 근저당권 인수 등을 통하여 채권자 지위를 확보한 후 ○○○○법원에 이 사건 부동산에 관한 경매를 신청하였는데, 2001. 7. 20. 청구인이 85,325,467,000원에 낙찰허가결정을 받고 계약금 8,500,000,000원을 납입한 후 법원에 잔금 지급기일 연기를 신청하여 2002. 7. 22.로 잔금지급기일이 지정되었다.
 (3) ○○○○은 청구인이 위 잔금을 납부하기 전에 ○○○○○○○와 이 사건 부동산에 대한 매매계약을 체결한 후 2002. 7. 16. 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하여 주었고, ○○○○○○○는 같은 날 ○○○부동산신탁 주식회사(이하 “○○○부동산신탁”이라 한다)에게 이 사건 부동산을 신탁하였다.
 (4) ○○○○과 ○○○○○○○는 이 사건 부동산에 대한 매매계약서를 두 번 작성하였는데, 주요 내용은 다음과 같다.
  (가) 2002년 6월경(계약서상 날짜 부분이 공란임) 작성된 매매계약서 제3조 “매매대금 등”에 의하면 이 사건 부동산의 매매대금은 92,000,000,000원으로 하고, 소유권 이전 후 일괄지급방법으로 지급하는 것으로 되어 있다. 또한 위 매매계약서 제4조 “매매대금의 지급 방법 및 특약사항”에 의하면 “가. 매매대금의 일괄지급방법은 ○○프라자(※○○상가)의 채권 변제를 위한 공탁금으로 갈음한다” 및 “라. 상기 공탁금액이 92,000,000,000원을 초과할 경우 초과금액은 강제관리기금, 임차인조합(※청구인)으로부터 소송 등을 통하여 ○○○○이 반환받을 금액 등에서 ○○○○○○○에게 우선적으로 충당 변제한다”라고 되어 있다.
  (나) 그러나 2002. 7. 16. 작성된 매매계약서 제2조 “계약의 목적”에 의하면 “가. 본 계약은 기존에 갑(※○○○○)과 을(※○○○○○○○) 사이에 체결된 모든 계약에 우선한다.  나. 갑과 을 사이의 2002. 6. 14.자 목적부동산에 관한 매매계약은 무효로 하고, 갑과 을은 상대방에게 위 매매계약에 기한 손해배상 등 어떠한 책임도 묻지 않기로 한다”라고 되어 있다.
  또한 위 매매계약서 제3조 “매매대금 등”에 의하면 이 사건 부동산의 매매대금은 140,000,000,000원으로 하며, 계약금 13,700,000,000원, 중도금 115,300,000,000원 및 잔금 11,000,000,000원의 방법으로 지급하는 것으로 되어 있다. 그리고 제4조 “매매대금의 지급방법” 중 다항은 “중도금은 목적부동산의 등기부에 기재되어 있는 부담의 말소를 위한 변제공탁금으로 갈음한다. 을은 목적부동산에 관한 소유권이전등기일로부터 5일 이내에 목적부동산에 관한 등기부상의 부담을 말소하기 위한 변제공탁을 하여야 하며, 변제공탁금액은 갑과 을이 상호 협의하여 결정한다”라고 되어 있다.
 (5) ○○○○○○○는 2002년 7월경 이 사건 부동산을 매수할 때 ○○○○이 ○○○○에 신탁하여 둔 신탁금에서 130,000,000,000원을 만기 1년, 이자 연 25% 조건으로 대출받았다.
 (6) ○○○○○○○는 청구인을 피공탁자로 하여 2002. 7. 19. 99,641,816,482원(○○○○법원 ○○지원 2002○제0000호), 2003. 2. 3. 2,491,160,469원(○○지방법원 ○○지원 2003금제240호) 합계 102,132,976,951원을 변제공탁하였다.
 (7) 2002. 7. 22. ○○○부동산신탁과 ○○○○은 위 공탁에 따른 채무 변제를 이유로 청구인에 대하여 근저당권말소 및 청구이의의 소를 제기하였고, 이에 따른 법원의 강제집행정지결정으로 이 사건 부동산에 대한 경매절차가 정지되었다. 또한 2003. 2. 4. 원고인 ○○○부동산신탁과 ○○○○이 위 소송 1심에서 승소(○○지방법원 2003. 2. 4. 선고 2002○○00000 판결)하였으며, 이에 대하여 청구인이 같은 달 24. 항소(○○○○법원 2003○00000)하여 2심 재판이 진행되었다.
 (8) 청구인은 2002. 7. 19.부터 2007. 12. 20. 사이에 ○○○○○○○가 변제공탁한 공탁금 102,132,976,951원 중 101,737,098,417원을 수령하였다.
 (9) 청구인은 2003. 9. 27. ○○○○○○○의 주주인 ○○○ ○○ ○ ○○○○ ○○○○○(0000000 0000000 (○) 000. 000.) 및 ○○○ ○○○○○ ○○○○ ○○○○○(0000000000 00000000000 000. 000.)로부터 ○○○○○○○의 주식(액면가 5,000원. 이하 “이 사건 주식”이라 한다) 42,500주(○○○○○○○ 전체 주식의 85%에 해당)를 132,800,000,000원에 매수하는 내용의 주식매매계약(이하 “이 사건 주식매매계약”이라 한다)을 체결하였는데, 주요 내용은 다음과 같다.
   (가) 이 사건 주식매매계약 체결시 작성된 계약서 제1항 “계약의 목적”에 의하면 “본 계약은 을(※청구인)이 ○○○○○○○가 부담하는 채무(※○○○○○○○가 이 사건 부동산의 매매대금 확보를 위하여 ○○○○의 ○○은행 신탁금에서 대출받은 것) 변제를 조건으로 갑(※○○○○○○○의 위 주주들)이 을에게 갑이 보유하고 있는 ○○○○○○○의 주식을 양도하고, ○○○○○○○가 을에게 제기한 청구이의의 소를 포함한 기존의 소송 일체를 취하케 함을 목적으로 한다”라고 되어 있다.
   (나) 그리고 위 주식매매계약서 제3항 “매매대금”에 의하면 “가. 매매대금 : 금 1,328억 원에서 ○○○○○○○가 주식회사 ○○○○ 및 ○○○○ 계열사에 대해 부담하는 채무를 공제한 금원. 단, ○○○○○○○의 채무액은 추후 확정되는 대로 별첨키로 하되, 1차 대금의 지급 전일까지는 확정키로 하고, 그 채무확정액은 금 1,328억원을 초과하지 않는 것으로 한다.
나. 을(※청구인)은 갑(※○○○○○○○의 위 주주들)에게 대금을 아래와 같이 현금 지급한다.
(1) 1차 대금 금 1,000억 원은 2003. 10. 31. 지급한다. 단, 1차 대금 중 부지급되는 금액에 대하여 ○○○○○○○의 주식회사 ○○○○ 및 계열사에 대한 채무를 인수하는 것으로 지급에 갈음한다.
(2) 2차 대금 금 100억 원은 2004. 1. 15. 지급한다.
(3) 3차 대금 금 100억 원은 2004. 2. 15. 지급한다.
(4) 4차 대금 금 128억 원은 2004. 3. 15. 지급한다”라고 되어 있다.
   (다) 또한 위 주식매매계약서 제5항 “기타 매매의 조건”에 의하면 ○○○○○○○의 위 주주들은 본 계약 체결일부터 7일 이내에 ○○○부동산신탁과 ○○○○으로 하여금 이들이 청구인을 상대로 제기한 청구이의의 소 등 이 사건 부동산에 대한 일체의 소송 및 신청을 취하하게 하는 것으로 되어 있다.
 (10) ○○○○은 2003. 9. 27. 100,000,000,000원을 한도로 2003. 10. 31. 기준 청구인이 ○○○○○○○로부터 ○○○○ 및 그 계열사에 대한 채무를 인수한 것에 대하여 동의하는 확약서를 작성하였다.
 (11) ○○○부동산신탁과 ○○○○은 인정사실 (7)과 같이 청구인을 상대로 제기한 근저당권말소 및 청구이의의 소 등을 2003. 10. 29. 취하하였다.
 (12) 2003. 12. 9. ○○○○과 ○○○○○○○는 이 사건 부동산에 대한 매매계약을 합의해제하기로 약정(이하 “이 사건 합의해제계약”이라 한다)하였는데 주요 내용은 다음과 같다.
   (가) 이 사건 합의해제계약서 제3조 “원상회복”에 의하면 “매수인(※○○○○○○○)은 매도인(※○○○○)에게 별지 목록 기재 부동산(※이 사건 부동산)에 대한 경매절차에서 경락인이 경락대금을 납입하기 이전에 ○○○○법원 2002년 7월 16일 접수 제26559호로 경료된 매수인 명의의 소유권이전등기의 말소등기절차에 필요한 서류를 제공한다”라고 되어 있다.
   (나) 또한 위 계약서 제4조 “매매대금의 반환에 관한 특례”에 의하면 “매수인이 본건 매매계약의 계약금 및 중도금조로 대위변제하거나 공탁한 금원의 반환에 대하여는 매수인이 당해 금원의 수령인들과 별도로 협상하여 이를 반환받기로 하고, 매도인은 매수인이 이미 지급한 대금을 매수인에게 반환할 의무를 부담하지 않기로 한다”라고 되어 있다.
   (다) 그리고 위 계약서 제7조 “계약의 해제”에 의하면 “매도인과 매수인은 원칙적으로 합의해제계약을 해제할 수 없다. 단, 다음 각호의 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우 본 계약은 자동으로 그 효력을 상실하고, 각 당사자는 본 계약 이전의 상태로 원상회복할 의무를 부담한다.  1. ○○○○주식회사 임차인조합(※청구인)이 2003년 12월 31일까지 이 사건 부동산에 대한 경매절차에서 적법하고 유효한 소유권을 취득하지 못할 때  2. ○○○○주식회사 임차인조합(※청구인)이 매수인의 주주들과 체결한 주식양수도계약서의 내용을 이행하지 아니할 때”라고 되어 있다.
 (13) 청구인은 ○○○○과 ○○○○○○○측의 청구이의의 소 등의 취하로 인하여 재개된 경매 절차를 통하여 2003. 12. 10. 경락대금을 완납하고 청구인 명의로 소유권이전등기를 마친 후, 경락대금 85,325,467,000원을 과세표준으로 하여 취득세 1,706,509,340원, 등록세 2,559,764,010원, 농어촌특별세 170,650,930원 및 지방교육세 511,952,800원 합계 4,948,877,080원을 신고ㆍ납부하였다.
 (14) 처분청은 청구인이 경락대금을 완납하기 전 ○○○○○○○의 주식을 매수하면서 지급한 주식매매대금 132,800,000,000원도 계약체결경위 등에 비추어 이 사건 부동산 취득비용에 포함되고 실제로 청구인이 ○○○○○○○로부터 218,125,467,000원(경락대금 85,325,467,000원 + 주식매매대금 132,800,000,000원)에 이 사건 부동산을 취득한 것으로 보아 2006. 6. 12. 과소신고된 위 주식매매대금에 대한 취득세 3,187,200,000원, 등록세 4,780,800,000원, 농어촌특별세 292,160,000원, 지방교육세 876,480,000원 합계 9,136,640,000원(가산세 1,434,240,000원 포함)을 부과ㆍ고지하였다.
 다. 관계 법령 등의 규정
 (1)「지방세법」제111조 제1항 및 제5항 제4호의 규정에 따르면 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하고, 공매방법에 의한 취득의 경우 사실상의 취득가격으로 하는 것으로 되어 있다.
 (2)「지방세법」제130조 제1항 및 제3항의 규정에 따르면 등록세의 과세표준은 등기 당시의 가액으로 하고, 같은 법 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우 사실상의 취득가격으로 하는 것으로 되어 있다.
 (3)「지방세법 시행령」제82조의3 제1항 본문은 “취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다”라고 규정하고 있다.
 라. 판단
  청구인은 ○○○○○○○ 주식매매대금으로 지급한 132,800,000,000원이 이 사건 부동산과 전혀 별개의 재산을 취득한 대가로 지급된 비용으로서 이 사건 부동산의 취득 비용에 포함될 수 없고, 설령 위 주식매매대금을 이 사건 부동산의 취득 비용으로 인정하더라도 그 중 100,000,000,000원은 형식상 위 주식매매대금에 포함되어 있을 뿐 그 실질은 청구인이 ○○○○○○○로부터 수령한 공탁금을 위 금원을 제공한 ○○○○에게 반환한 것이기 때문에 이 사건 부동산을 취득하기 위해 지급한 비용이 아니라고 주장한다.
  살피건대,「지방세법」제111조 제1항, 제5항, 제130조 제3항 및 같은 법 시행령 제82조의3 제1항 등 관계 규정에 따르면 취득세 및 등록세의 과세표준이 되는 “취득가격”은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말하는 것으로 되어 있다. 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 취득 대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것이다.
  우선 이 사건 주식매매대금 중 ○○○○○○○가 이 사건 부동산 취득을 위하여 ○○○○으로부터 차용한 채무를 청구인이 인수하는 방식으로 지급한 100,000,000,000원이 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 지급한 비용에 포함될 수 있는지 여부를 살펴본다.
  위 인정사실 (4), (6), (8), (9), (10), (12)에서 본 바와 같이 ○○○○○○○가 ○○○○으로부터 이 사건 부동산을 매수하면서 그 매수대금 중 중도금의 지급을 경매신청의 근거가 된 ○○○○의 청구인에 대한 채무를 변제하기 위한 변제공탁금으로 갈음하였는데, ○○○○○○○는 ○○○○으로부터 차입한 돈으로 청구인을 피공탁자로 하여 변제공탁을 하였고 청구인은 그 중 101,737,098,417원을 수령하였으며, 그 후 ○○○○○○○측에서는 이 사건 부동산의 재산권행사에 관한 분쟁이 장기화되고 이에 따라 연 25%의 대출이자비용증가 등의 어려움에 봉착하자 ○○○○○○○의 주주와 청구인간에 이 사건 주식매매계약을 체결하여 그간 투입한 자금을 회수하기로 하였는바, 이 계약의 목적은 청구인이 ○○○○○○○가 ○○○○에게 부담하는 채무의 변제를 조건으로 이 사건 주식을 양수받는 것이라고 명시하면서 주식매매대금을 132,800,000,000원에서 ○○○○○○○가 ○○○○에 대하여 부담하는 채무를 ○○○○이 동의하여 청구인에게 채무인수된 100,000,000,000원을 공제한 금원으로 규정하는 한편, 이후 ○○○○○○○와 ○○○○이 이 사건 부동산의 매매계약을 합의해제하면서 매매대금의 반환에 대하여는 ○○○○이 그 반환의무를 부담하지 아니하고 ○○○○○○○가 매매대금의 실제 수령인인 청구인과 별도로 협상하여 반환받기로 약정하였다.
  이러한 점을 종합하여 볼 때 이 사건 주식매매대금 중 100,000,000,000원은 형식상 이 사건 주식매매계약서상에 주식매매대금과 함께 기재되어 있으나 그 실질은 ○○○○과 ○○○○○○○간에 체결된 이 사건 부동산 매매계약의 대금 지급 과정에서 ○○○○○○○가 ○○○○으로부터 자금을 빌려 ○○○○의 채무를 대위변제하기 위하여 법원에 공탁하고 청구인이 이를 수령하였다가 위 매매계약 해제로 인하여 다시 ○○○○으로 반환(청구인이 ○○○○○○○의 ○○○○에 대한 채무를 인수하는 방식으로 반환)한 것으로 확인되므로, 위 금원은 이 사건 부동산을 취득함에 있어서 부동산 자체의 가격으로 지급되었거나 그에 준하는 취득절차비용에 포함되는 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 위 100,000,000,000원을 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 지급한 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 등의 과세표준으로 삼은 이 사건 부과처분은 잘못이라 할 것이다.
  다음으로 이 사건 주식매매대금의 나머지 금액 32,800,000,000원이 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 지급한 비용에 포함될 수 있는지 여부를 살펴본다.
  위 인정사실 (7), (9), (11), (12), (13)에서 본 바와 같이 ○○○○○○○측이 2003. 2. 4. 근저당권말소 및 청구이의의 소 1심에서 ○○○○○○○측이 승소함으로써 경매절차가 정지된 상태에서 청구인은 위 청구이의의 소 등 기존 소송 일체를 취하시키기 위한 목적으로 이 사건 주식매매계약을 체결하게 되었던 점, 이후 실제로 ○○○○○○○측이 2003. 10. 29. 청구이의의 소 등을 취하하여 정지되어 있던 경매절차가 재개됨으로써 청구인이 정상적으로 이 사건 부동산을 경락받을 수 있었던 점, 이 사건 주식매매계약 체결 당시 ○○○○○○○는 부동산매매 및 임대업 등을 영위하는 주식회사로서 이 사건 부동산 외에는 별다른 자산을 보유하지도 않고 수익사업도 미미한 점 등을 종합하여 볼 때 위 금액은 일반적인 주주의 권리를 취득하기 위하여 지급된 비용으로는 보기 어렵다 할 것이고, ○○○○○○○측이 제기한 소송으로 인하여 청구인이 이 사건 부동산의 소유권을 취득하는 것이 사실상 어렵게 되자 이를 취하시키기 위한 대가로 지급된 것으로서 실질적으로 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 지급한 비용에 해당한다 할 것이므로 처분청이 이를 이 사건 취득세 등의 과세표준인 “취득가격”에 포함시킨 것은 정당하다 할 것이다.

4. 결   론
  그렇다면 이 사건 주식매매대금 132,800,000,000원 전체가 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 지급한 비용에 포함된다고 보고 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 일부 잘못된 것이라 하겠고, 이 사건 심사청구는 일부 이유 있다고 인정되므로「감사원법」제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
                          
 2008.    8.    6.
                                             감    사    원