조심2018지0943(2018.09.20) 취득세
제목
공동임대사업자에게 임대주택 일부 지분을 매각한 경우 임대주택 전체가 취득세 등의 추징대상인지 여부
[결정요지]
○○○이 쟁점지분을 매각한 것이라는 점에는 양측에 이견이 없고, 그 사유가「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제4항 및 같은 법 시행령 제34조 제2항 각호에 해당한다고 볼만한 사정이 객관적인 자료로 입증되지 아니하므로 쟁점지분의 추징처분에 대한 청구주장을 기각함. 다만, 처분청은 행정안전부의 유권해석을 근거로 청구인 ○○○에게 쟁점지분에 대한 취득세 등을 추징하면서 청구인 △△△이 갖고 있는 지분에 대해서도 취득세 등을 추징했는데, 해당 사례는 취득자가 임대주택을 단독명의로 취득한 후에 일부지분을 배우자에게 증여한 경우 취득자가 감면받은 취득세 전부를 추징하라는 것이고, 청구인들의 경우, 이 건 임대주택을 공유로 취득하면서 각각의 명의로 취득세 등을 면제받았다는 점에서 위 사례와는 사실관계가 다를 뿐만 아니라 위 유권해석의 주요 내용은 추징규정에서 "감면된 취득세"를 추징하도록 규정했다는 것인데, 취득자 별로 감면ㆍ추징규정이 적용되는 점을 고려할 때 "감면된 취득세"는 취득자가 감면받은 취득세를 의미하는 것이지 해당 임대 주택 전체에 적용된 감면세액을 의미한다고 보기는 어려움. 따라서 청구인 ○○○에게 감면된 취득세만 추징하면 될 것이지 매각 등의 추징사유가 발생하지 않은 △△△에게 추징처분을 한 것은 위법한 것으로 보임. 더욱이, △△△이 쟁점지분을 취득한 후에 이 건 임대주택을 임대용으로 사용하지 아니할 경우에는 ‘임대 외의 용도로 사용’하는 것이 되어 추징규정이 적용되기 때문에 공동사업자의 지분이 매각되었다고 해서 나머지 사업자의 지분에 대해서 취득세를 추징할 필요성도 크지 않아 보임.
[참조조문]
「지방세특례제한법」제31조
[주 문]
OOO구청장이 2018.5.3. 청구인들에게 한 경정청구 거부 처분은 OOO다세대주택 13개호의 지분 108분의 79를 취득세 등의 추징대상에서 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인들OOO은 2015.5.6. OOO다세대주택을 공동으로 신축하고 동 주택 중 13개호(전용면적 60㎡ 이하, 이하 "이 건 임대주택"이라 한다)에 대하여 「지방세특례제한법」(2015.12.29. 법률 제13637호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제1항에 따른 임대주택으로 신고하여 취득세 등을 감면받았다.
나. 청구인들은 청구인 OOO이 2018.3.29. 이 건 임대주택 중 본인 지분(108분의 29, 이하 "쟁점지분"이라 한다)을 임대의무기간(4년)내에 청구인 OOO에 매각함에 따라 2018.4.20. 이 건 임대주택에 대하여 기 감면받은 취득세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 신고납부한 후 2018.4.23. 경정청구를 하였으나, 처분청은 2018.5.3. 이를 거부하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2018.5.10. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 청구인 OOO이 쟁점지분을 제3자가 아닌 공동임대사업자인 청구인 OOO(OOO의 형)에게 매각한 것은 상속지분을 정리하기 위한 것으로 이 건 임대주택은 2015.5.6.부터 현재까지 변함없이 임대사업에 제공되고 있으므로 주택임대사업을 중단한 것도 아니고 이 건 주택이 임대사업 이외의 목적으로 용도변경된 것도 아님에도 공동사업자간의 지분변동이 있었다는 사유만으로 취득세 등을 추징하는 것은 법인과 개인을 차별하는 것일 뿐 아니라 무주택자의 주거안정을 목적으로 소규모 주택을 일정기간 동안 임대사업에 제공하는 요건으로 취득세 등을 감면하는 입법취지에도 어긋난다.
(2) 설령, 쟁점지분을 양도한 것이 취득세 등의 추징사유에 해당한다고 하더라도 공동사업자의 경우 각자가 취득한 부분에 대하여 취득세 등의 납세의무가 성립하므로 감면의 배제도 각자가 취득한 부분에 한하여 할 것인바, 임대의무기간 내에 양도한 쟁점지분에 대하여만 취득세 등을 추징하여야 함에도 처분청이 이 건 임대주택 전체에 대하여 추징한 것은 사후관리규정을 위배하지 아니한 임대사업자에게까지 감면을 배제하는 것이므로 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인들의 경우 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항에서 취득세 등의 추징대상에서 제외되는 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제4항 또는 「공공주택 특별법 시행령」제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정한 경우가 아니므로 감면세액 추징은 적법하다.
(2) 「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 임대의무기간에 매각·증여하는 경우에 감면된 취득세를 추징하도록 규정하면서 매각·증여한 부분에 한정하여 추징하는 것으로 규정하고 있지 아니하므로 감면된 취득세 전체를 추징하는 것이 타당하다 할 것[행정안전부 지방세특례제도과-1710(2015.6.30.)]인바, 처분청이 청구인들에게 한 이 건 처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
공동임대사업자에게 임대주택 일부 지분을 매각한 경우 임대주택 전체가 취득세 등의 추징대상인지 여부
나. 관련 법령 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들은 2015.5.6. 다세대주택(14개호)을 공동(OOO108분의 79, OOO 108분의 29)으로 신축하고, 그 중 이 건 임대주택(13개호)에 대하여 공동임대사업자로 등록(임대시작일 : 2015.4.10.)한 후, 2015.6.10. 임대목적으로 건축하는 전용면적 60㎡이하인 공동주택으로 신고하여 취득세 등을 감면받았다.
(2) 청구인 OOO은 2018.3.29. 이 건 임대주택의 본인 소유지분인 쟁점지분을 청구인 OOO에게 임대의무기간 내에 매각(대금 : OOO)하였고, 청구인들은 2018.4.20. 당초 이 건 임대주택 전체에 대하여 기 감면받은 취득세 등을 신고하고 2018.5.3. 이를 납부하였다.
(3) 청구인들은 2018.4.23. 위 신고분에 대하여 경정청구를 하였으나, 처분청은 2018.5.3. 이를 거부하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 임대주택인 쟁점지분을 공동임대사업자에게 매각하여 임대주택에 사용되고 있으므로 취득세 등의 추징대상에 해당하지 아니한다고 주장하나,
청구인 OOO이 쟁점지분을 청구인 OOO에게 임대의무기간 내에 매각한 사유가 「지방세특례제한법」제31조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 감면된 취득세 등의 추징제외 사유로 규정하고 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제4항에서 정하는 경우에 해당하지 아니하므로 이에 대한 청구주장은 받아들이기 어렵다.
다만, 이 건 임대주택 중 쟁점지분을 제외한 OOO소유의 나머지 부분(108분의 79)은 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여한 사실이 없는 것으로 나타남에도 처분청이 쟁점지분의 매각을 사유로 나머지 부분에 대하여도 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
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【관계법령】
(1) 지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 개정되기 전의 것)
제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 「임대주택법」 제16조제1항제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.
② 제1항을 적용할 때 「임대주택법」 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
(2) 지방세특례제한법 시행령(2015.12.31. 대통령령 제26837호로 개정되기 전의 것)
제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제4항 또는 「공공주택 특별법 시행령」제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "단기임대주택"이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하"임대의무기간"이라 한다)동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이들 양도할 수 없다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령
제34조(민간임대주택의 임대의무 기간 등) ② 법 제43조 제4항에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 기업형임대주택사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 경우
2. 2년 연속 부의 영업현금흐름이 발생한 경우
3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우
4. 관계 법령에 따라 재개발,재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우
(5) 공공주택 특별법 시행령
제54조(공공임대주택의 임대의무기간) ② 법 제50조의2 제2항 제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양 전환할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.
1. 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양 전환하는 경우, 이 경우 법 제50조의3 제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
2. 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양 전환하는 경우