정비사업 취득세 — 취득 성격과 취득시기
재개발·재건축·도시개발 사업은 언제 취득한 것으로 보는지가 일반 매매와 다릅니다. 취득일 시점의 조문 원문으로 답합니다.
어느 시점의 조문으로 볼까요
누가 취득합니까
사업 단계와 조합원 지위는 사실관계라 이 화면이 판정하지 않습니다. 해당하는 줄을 고르십시오. 아래 묶음은 찾기 쉬우라고 나눈 것이지 조문의 구분이 아닙니다 — 근거 조문은 줄마다 따로 적혀 있습니다.
사업시행자 (조합 등)
조합·시행자가 취득하는 것 — 조합원에게 귀속되지 않는 토지
조합원 · 종전 소유자
원조합원이 공급받는 것, 환지로 받는 것 — 종전 자산이 형태를 바꾼 자리
승계조합원
사업 중에 종전 부동산이나 입주권을 사서 들어온 사람
그 밖 — 일반 건축
정비사업이 아닌 보통의 신축·개수
승계조합원 — 정비사업 중 종전 부동산 또는 입주권을 승계취득 (무엇을 언제 취득했는지는 판정하지 않습니다)
재개발·재건축·소규모주택정비 (도시정비법 · 소규모주택 정비 특례법) · 2026-09-10 시점 기준
| 구분 | 결론 | 근거 |
|---|---|---|
| 취득 성격 | 이 화면이 답하지 않습니다 (아래 설명) | |
| 취득일 | 잔금지급일 — 사실상인지 계약상인지가 시점·요건에 따라 갈립니다 | 지방세법 시행령 제20조 제2항 읽은 조문 판 2024-01-01 ~ 현재 (조항 자체는 2011-01-01 부터 있습니다 — 이 날짜는 글자가 마지막으로 바뀐 날입니다) 이 조항은 7번 바뀌었습니다 — 2011-01-01 · 2014-08-12 · 2016-01-01 · 2017-01-01 · 2017-07-26 · 2023-01-01 · 2024-01-01. 다른 시점이 궁금하면 위 기준일을 바꿔 보십시오. |
취득일 근거 — 지방세법 시행령 제20조 제2항 원문
② 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다. 1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다) 2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다) 3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다) 4. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)
놓치기 쉬운 곳
- 보통의 유상승계취득입니다. 계산기가 이미 계산합니다 — 취득시기 사실을 넣으면 조문으로 취득일을 정해 줍니다.
- ★★ 2023-01-01 을 기준으로 조문 구조가 다릅니다. 그 전에는 법 제10조 제5항 제1호~제4호(사실상취득가격 적용 대상)에 해당할 때만 사실상 잔금지급일이고, 그 밖의 개인 간 매매는 계약상 잔금지급일입니다. 과거 건을 현행 기준으로 계산하면 취득일 자체가 틀리고, 세율·기한·중과 판정이 통째로 어긋납니다.
- 취득일 전에 등기·등록했다면 그 등기일이 취득일입니다(제20조 제14항).
④ 과세표준 — 사실상취득가격 산정 (시행령 제18조)
직접비용(취득대금)과 간접비용을 더하고 제외비용을 뺀 값입니다. 숫자는 계산에만 쓰고 저장하지 않습니다 — 주소로 공유하면 이 값도 함께 갑니다. 금액은 쉼표를 넣어도 되고 안 넣어도 됩니다(예: 1,000,000과 1000000은 같은 값).
위 칸에 비용을 넣으면 사실상취득가격을 계산합니다.
⑤ 참고용 배분 계산 (법정 방법이 아닙니다)
정비사업은 신축 건축물 하나의 사업비를 조합원분양·일반분양·임대주택·보류지 등 여러 물건이 나눠 갖습니다. 그런데 시행령 어디에도 총사업비를 물건별로 나누는 계산식은 없습니다 — 제18조의4는 개별 물건의 과세표준만 정합니다. 그래서 이 계산은 이용자가 고른 배분 기준에 따른 순수 산술일 뿐, 법령이 정한 방법이 아닙니다. 실제 신고 시 과세관청이 다른 기준을 요구할 수 있습니다.
총액과 물건 목록을 넣으면 배분액을 계산합니다.
제7조 제8항과 제16항은 다른 규정입니다
둘을 섞으면 누가 납세의무자인지부터 틀립니다. 조문이 정한 대상만 적었습니다 — 해당 여부는 판정하지 않습니다.
| 조항 | 누구를 대상으로 하나 | 무엇을 정하나 |
|---|---|---|
| 법 제7조 제8항 | 「주택조합등」 — 주택법 주택조합 · 재건축조합 · 소규모재건축조합 재개발조합은 여기 없습니다 | 조합원용 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다 단서: 비조합원용 부동산은 제외 |
| 법 제7조 제16항 (2023-03-14 신설) | 도시개발사업·정비사업의 부동산 소유자(상속인 포함) 재개발·재건축을 함께 담습니다. 「사업시행자」라는 말은 이 항에 없습니다 | 공급받는 건축물 = 원시취득, 토지 = 승계취득(종전 소유면적을 초과한 부분만) |
- 신축 아파트라고 토지까지 원시취득이 아닙니다. 제16항은 건축물과 토지를 갈라 놓았습니다 — 건축물은 원시취득이지만 토지는 종전 소유면적을 초과한 부분만 승계취득으로 봅니다. 게다가 그 토지 취득은 과세표준이 따로입니다: 시행령 제18조의4 제2항 제2호가 「법 제7조제16항 후단에 따른 조합원의 토지 취득」을 법 제10조의5 제3항 제4호의 특례취득으로 지정합니다.
- 초과면적을 「신축 대지권 − 종전 면적」으로 단순 계산하지 마십시오. 관리처분계획상 토지 귀속관계(조합원 분양분 · 사업시행자가 취득·조성한 토지 · 신탁토지)를 확인해야 합니다 — 이 화면은 면적을 계산하지 않습니다.
- 재개발조합(사업시행자)이 취득하는 일반분양분 토지는 위 둘 중 어느 쪽도 아닙니다. 제8항의 「주택조합등」에 재개발조합이 없고, 제16항은 소유자 규정입니다. 그러므로 일반 규정으로 판단하고, 과세표준은 아래 시행령 산식과 법 제10조의5를, 감면은 지방세특례제한법 제74조와 최소납부세제(제177조의2)를 함께 보십시오. 이 자리는 실제로 다투어집니다 — 이 화면은 결론을 내지 않습니다.
감면 근거 조문 — 지방세특례제한법 제74조
2026-09-10 시점 조문에서 그대로 잘라낸 값입니다. 적용하지 않습니다 — 요건 충족(사업 단계·조합원 지위·전용면적·1가구 1주택)은 서류로 확인해야 합니다.
- 이 조문에 재건축사업은 없습니다. 제74조는 도시개발사업(제3항)·주거환경개선사업(제4항)·재개발사업(제5항)만 다룹니다 — 조문에 「재건축」이 한 번도 나오지 않습니다. 재건축 조합원의 취득은 지방세법 제7조 제8항·제16항(취득 성격)으로 보고, 감면은 따로 찾아야 합니다.
| 감면 | 일몰 | 조문 원문 |
|---|---|---|
| 경감 75% | 2028-12-31 까지 | ③ 「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 사업시행자가 해당 도시개발사업의 시행으로 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세의 100분의 75를 2028년 12월 31일까지 경감한다 |
| 경감 (율이 각 호에 있습니다 — 원문 확인) | 2028-12-31 까지 | ④ 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호가목에 따른 주거환경개선사업(이하 이 조에서 "주거환경개선사업"이라 한다)의 시행에 따라 취득하는 주택에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 취득세를 2028년 12월 31일까지 감면한다 |
| 경감 75% | 이 문장에 기한 없음 | 1. 주거환경개선사업의 시행자가 주거환경개선사업의 대지조성을 위하여 취득하는 주택에 대해서는 취득세의 100분의 75를 경감한다 |
| 경감 75% | 이 문장에 기한 없음 | 2. 주거환경개선사업의 시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따라 해당 사업의 시행으로 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세의 100분의 75를 경감한다 |
| 면제 (100%) | 이 문장에 기한 없음 | 3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 같은 법 제23조제1항제1호에 따라 스스로 개량하는 방법으로 취득하는 주택 또는 같은 항 제4호에 따른 주거환경개선사업의 시행으로 취득하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택에 대해서는 취득세를 면제한다 |
| 경감 (율이 각 호에 있습니다 — 원문 확인) | 2028-12-31 까지 | ⑤ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 "재개발사업"이라 한다)의 시행에 따라 취득하는 부동산에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 취득세를 2028년 12월 31일까지 경감한다 |
| 경감 50% | 이 문장에 기한 없음 | 1. 재개발사업의 시행자가 재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 50을 경감한다 |
| 경감 50% | 이 문장에 기한 없음 | 2. 재개발사업의 시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택에 대해서는 취득세의 100분의 50을 경감한다 |
| 경감 (율이 각 호에 있습니다 — 원문 확인) | 이 문장에 기한 없음 | 3. 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 재개발사업의 시행으로 주택을 취득함으로써 대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되는 경우(취득 당시 대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우를 포함한다)에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따라 취득세를 경감한다 |
| 경감 75% | 이 문장에 기한 없음 | 3. 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 재개발사업의 시행으로 주택을 취득함으로써 대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되는 경우(취득 당시 대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우를 포함한다)에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따라 취득세를 경감한다. 가. 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 75를 경감한다 |
| 경감 50% | 이 문장에 기한 없음 | 3. 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 재개발사업의 시행으로 주택을 취득함으로써 대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되는 경우(취득 당시 대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우를 포함한다)에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따라 취득세를 경감한다. 가. 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 75를 경감한다. 나. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다 |
최소납부세제 대상 — 면제라도 15%를 냅니다
이 조문은 제177조의2 의 예외 목록에 없습니다. 감면율 100%(면제)라도 85% 감면율이 적용돼 15%를 냅니다.
지방세특례제한법 제177조의2: 이 법에 따라 취득세가 면제되는 경우(감면율 100%) 면제 규정에도 불구하고 85% 감면율을 적용합니다 — 즉 15%를 냅니다. 경감(75%·50% 등)에는 걸리지 않습니다. 조문은 예외를 열거하는 방식이라, 목록에 없으면 대상입니다.
다만 산출한 취득세 세액이 2,000,000원 이하면 그대로 면제입니다.
지방자치단체 감면조례에 따른 면제에도 같은 제한이 적용되지만, 적용 여부와 시기를 조례로 따로 정할 수 있습니다(제3항). 조례를 확인하십시오.
추징 — 감면받고 끝이 아닙니다
계산기에는 취득일과 취득 성격만 넘어갑니다 — 물건 종류·과세표준은 사건마다 다르므로 그쪽에서 넣으십시오.
이 경우에 볼 만한 감면 후보 3건 (적용하지 않습니다)
지방세특례제한법에서 2026-09-10 시점에 살아 있는 조문을 말로 찾은 것입니다. 요건 충족은 서류로 확인해야 하며 이 화면이 판정하지 않습니다.
| 조문 | 제목 | 쓸 수 있는 곳 |
|---|---|---|
| 지방세특례제한법 제74조 | 도시개발사업 등에 대한 감면 | 금액산출 |
| 지방세특례제한법 시행령 제35조 | 환지계획 등에 따른 취득부동산의 초과액 산정기준 등 | 요건확인 |
| 지방세법 시행규칙 제7조의2 | 주택 유상거래 취득 중과세의 예외 | 금액산출 |
참고 해석사례 (판단하지 않습니다 · 세액에 반영하지 않습니다)
위 단계의 근거 조문을 다룬 판결·심판례·유권해석입니다. 사안이 다르면 결론도 다릅니다. 반드시 원문을 확인하십시오. 2011년 전부개정으로 조문 번호가 통째로 바뀌었으므로, 그 이전 사례는 조문 대응 관계를 밝혀 따로 접어 두었습니다.
색인은 세목이 아니라 조문으로 갈려 있어 다른 세목 사건이 섞입니다. 이 화면은 취득세 사건만 보여 줍니다 — 위에 적힌 조문 전체 건수와 다릅니다.
색인이 조문 기준이라 세목이 섞입니다 — 취득세 사건만 남겼습니다.
이 화면이 하지 않는 것
- 사업 단계·조합원 지위를 판정하지 않습니다 — 관리처분계획·조합원 명부 등으로 가려집니다.
- 여러 취득 물건(조합원분양·일반분양·임대주택·보류지 등)에 걸친 사업비 총액을 법정 방법으로 자동 안분하지 않습니다 — 시행령 제18조의4는 「해당 토지의 ㎡당 분양가액」을 이미 정해진 값으로 요구하지, 총원가에서 역산하라고 하지 않습니다. 아래 「⑤ 참고용 배분 계산」은 이용자가 고른 기준(면적·분양가·직접입력비율)에 따른 산술일 뿐, 법령이 정한 방법이 아닙니다 — 계산기가 기준을 대신 정하지 않습니다.
- 세금계산서·계약서 등 문서 대사는 하지 않습니다 — 숫자를 넣으면 계산하고 근거 조문을 대조할 뿐입니다.
- 여러 당사자·물건 사이의 정합성 교차검증은 하지 않습니다(예: 「이 사업의 여러 취득 건에 적은 전체 면적(D)이 서로 같아야 한다」) — 세션 상태를 두지 않으므로 매 계산이 독립적입니다.
- 수용·협의취득(공익사업법)은 이 표에 넣지 않았습니다. 다만 성격에 관한 법문은 있습니다 — 지방세법 제6조 제1호는 2017-01-01 시행판부터 「원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다)」라고 적어, 수용재결로 인한 취득을 원시취득에서 뺍니다. 그 괄호는 2016-12-31 이전 취득에는 없습니다 — 그때는 결론이 갈릴 수 있으니 취득일을 먼저 보십시오. 취득시기는 시행령 제20조에 수용을 따로 정한 항이 없습니다. 어느 항으로 볼지는 보상 방식에 달려 있어 판정하지 않고, 조문만 보여 드립니다.
- 조합원이 종전 소유면적을 초과해 취득하는 토지의 취득시기는 조문에 명문이 없습니다. 지어내지 않습니다. — 시행령 제20조 제7항(소유권이전 고시일의 다음 날)은 조합이 취득하는 비조합원용 토지 규정이라 이 경우가 아닙니다. 취득이 그 비조합원용 토지에 해당한다면 그 항의 취득시기를 따로 검토하십시오.
- 감면(지방세특례제한법)을 적용하지 않습니다 — 그 경우에 볼 만한 조문을 후보로만 보여 드리고, 요건 충족 여부는 판정하지 않습니다. 감면을 말로 찾는 것은 중과·감면 찾기 화면이 더 자세히 합니다.
확보 구간: 2011-01-01 이후 취득분. 그 이전은 답하지 않습니다.