양도소득세 계산기

양도가액·필요경비·보유기간(연) 또는 취득일을(를) 넣어야 계산합니다.

납세의무자

양도소득이 있는 거주자·비거주자는 각자의 소득에 대하여 소득세(양도소득세)를 납부할 의무를 집니다. 소득세법 제2조①

납세지

거주자의 납세지는 그 주소지입니다(주소지가 없으면 거소지). 소득세법 제6조①

모든 국세에 걸리는 규칙 (국세기본법 총칙)

• 세액을 비과세·공제·감면받아도 가산세는 그 감면대상에 포함되지 않습니다(가산세는 감면 대상이 아닙니다). 국세기본법 제47조②

소멸시효 — 언제까지 걷어갈 수 있나 (제척기간과 다른 시계입니다)

• 국세징수권의 소멸시효 5년 — 국세액(가산세 제외)이 500,000,000원 미만이라 5년입니다. 국세기본법 제27조①
• 기산일은 정부가 결정·경정·고지하면 납부고지에 따른 납부기한의 다음 날입니다(제27조③2호). 고지일을 이 계산기가 알 수 없어 만료일을 계산하지 않습니다.
• 해당 여부는 판정하지 않습니다. 압류·교부청구·납세고지 등 중단 사유가 있으면 만료일이 통째로 밀립니다(제28조).

이 계산기가 아직 다루지 않는 것

• ★★★ 1세대1주택 비과세는 「요건 충족」을 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 보유기간 2년(조정대상지역은 거주기간 2년 추가) 등 요건 자체는 이 계산기가 판정하지 않습니다(제89조①3호가목·시행령 제154조)
• ★★ 일시적 2주택 특례(시행령 제155조①)는 종전주택·신규주택 취득일 두 날짜로 "1년 이상 지나 취득·3년 이내 양도"만 확인합니다 — 종전주택이 제154조①1호(장기임대주택 5년 이상 거주)·2호가목(협의매수·수용)·3호(부득이한 사유)에 해당해 1년 요건이 면제된다는 사실은 `one_year_gap_exempt` 로 직접 표시하면 반영합니다(어느 호인지는 판정하지 않습니다). 수도권 법인·공공기관 지방이전 특례(⑯ — 1년 요건 면제+3년을 5년으로 연장)는 `metro_relocation_exempt` 로 직접 표시하면 반영합니다(법인·공공기관 이전 사실·지역 일치 여부는 판정하지 않습니다). 부수토지 협의매수·수용 잔존주택 5년 이내 양도 특례는 판정하지 않습니다.
• ★★ 상속주택 특례(②③)·문화재주택 특례(⑥1호)·농어촌주택 특례 중 상속·이농 갈래(⑦1호·2호)는 요건 충족 여부를 이용자가 직접 표시하면 그대로 반영합니다 — 피상속인의 소유·거주기간, 상속개시 전 2년 이내 증여 여부, 공동상속 지분 우선순위(가장 큰 지분·최연장자 등), 이농인의 5년 이상 거주 사실은 판정하지 않습니다.
• ★★ 동거봉양 특례(④)·혼인 특례(⑤)·농어촌주택 특례 중 귀농 갈래(⑦3호)는 날짜(세대 합가일·혼인일·귀농주택 취득일) 하나만 산술로 확인합니다 — 직계존속이 실제 60세 이상인지, 귀농주택이 대지 660제곱미터 이내인지·농지 1,000제곱미터 이상을 소유하는지, 귀농 후 3년 이상 영농에 종사했는지(위반 시 ⑫의 추징)는 판정하지 않습니다.
• ★★ 장기임대주택·장기어린이집 거주주택 특례(시행령 제155조⑳㉑)는 거주기간 2년 이상만 확인합니다 — 임대료 증가율 100분의5 이내·사업자등록·어린이집 운영 중 여부(⑳2·3호)는 이용자가 직접 표시합니다. "직전거주주택보유주택"(⑳1호 괄호)이면 `long_term_rental_prior_residence_house`+`long_term_rental_registration_on`으로 임대주택 등록일·어린이집 인가일 이후로 거주기간을 다시 셉니다. 다만 ⑳ 후단(직전거주주택 양도일 이후 기간분만 "국내 1주택 보유"로 보는 안분)은 판정하지 않습니다 — 이 계산기는 1세대1주택 비과세 자체의 보유·거주기간 요건을 어느 특례에서도 검증하지 않고 이용자의 `nontaxable_house` 직접 표시에 맡기므로, 이 후단만 예외적으로 강제 계산하면 다른 특례와 기준이 달라집니다. 특정 등록말소 후 5년 이내 그랜드파더(㉓)는 별도 조문이지만 실질적으로 이미 있는 사후관리 추징 계산기의 `deemed_satisfied_exception`(㉒2호 산정특례 — 라목이 ㉓과 같은 등록말소 사유를 이미 포함)으로도 같은 결론(추징 없음)에 도달합니다. 나중에 임대·운영 기간요건을 못 채웠을 때의 추징(㉒)은 별도 계산기(`/cgtax-long-term-rental-clawback.php`)가 다룹니다.
• ★★ 조합원입주권 비과세(제89조①4호)는 「조합원입주권(2년 이상 보유)」 항목에서 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 다른 주택·분양권 미보유(가목) 또는 1주택+3년 이내 양도(나목) 등 요건 자체, 관리처분계획 인가일 기준 기존주택 소유 여부는 판정하지 않습니다. 12억원 초과 시 시행령의 안분 규정이 없어 전액 과세됩니다(1세대1주택과 다릅니다). 「분양권」 자체의 비과세 조문은 없습니다 — 분양권은 이 규정과 무관하게 항상 과세됩니다.
• 장기보유특별공제는 「토지·건물·부동산에 관한 권리 등」·「조합원입주권」(둘 다 2년 이상 보유) 항목에만 적용됩니다(제95조②, 표1만 — 조합원입주권은 1세대1주택이 아니므로 표2 대상이 아닙니다)
• ★★ 다주택 중과는 「조정대상지역 소재」와 「세대 주택 수」를 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 2025-10-16 이후 수도권 대부분이 조정대상지역으로 새로 지정됐고(더 이상 강남 등 일부 구에 한정되지 않습니다), 2026-05-09에 중과 한시배제가 종료돼 다시 적용됩니다. 그래도 어느 주택이 실제로 조정대상지역에 있는지, 상속주택·지방저가주택 등 예외에 해당해 주택 수 계산에서 빠지는지는 이 계산기가 판정하지 않습니다(제104조⑦·시행령 제167조의10·11)
• 다주택 중과는 보유기간 2년 미만이면 중과세율 산출세액과 단기세율(제104조①2호·3호, 주택 몫 60%·70%) 산출세액 중 큰 것을 냅니다(제104조⑦ 후단, N9에서 반영) — 다만 보유기간 자체는 「1-general」 항목에서 이미 받는 값을 그대로 씁니다.
• ★★ 지정지역 비사업용 토지 중과(제104조④3호, +10%p)는 "비사업용 토지" 항목에서 지정지역 소재 여부를 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 어느 토지가 실제로 지정지역에 있는지는 판정하지 않습니다. 지정지역을 표시하면 보유기간도 함께 필수로 받아, 2년 미만이면 중과세율 산출세액과 단기세율(제104조①2호·3호, 토지·건물 몫 40%·50%) 산출세액 중 큰 것을 냅니다(제104조④ 후단, N9에서 반영). 그 밖에 대통령령으로 정하는 부동산(제104조④4호)은 없습니다 — 위임 규정 자체는 법에 있지만 그 위임을 받는 시행령 조문이 아직 없습니다(2026-09-09 국가법령정보 API 전수조회로 확인, 미구현이 아니라 법령 자체의 공백입니다). 시행령이 제정되면 다시 볼 것.
• 이 계산(자산 1건)은 같은 과세기간에 다른 자산을 함께 양도했는지 모릅니다(제104조⑤) — 대상 자산을 2건 이상 양도했다면 `/cgtax.php?assets=…`(자산별 한 줄, `CgTaxMultiAssetCompare`)로 합산 방법과 개별 합계 방법 중 큰 세액을 따로 비교하십시오. "제104조①8호·9호는 동일 자산으로 본다"는 특례(개별 합계 방법 계산 시 8·9호 자산의 과세표준을 합쳐 세율을 한 번만 적용)는 반영합니다. 다만 그 앞의 더 넓은 일반 후단("동일한 호의 세율이 적용되고 그 적용세율이 둘 이상인 경우" 해당 자산들끼리 먼저 합산해 비교)은 자산마다 어느 세율 구간이 적용될지 별도 판정이 필요해 아직 없습니다 — 8·9호 외의 호에 세율 구간이 여럿 걸리는 자산이 섞여 있으면 이 비교가 실제보다 낮게 나올 수 있습니다.
• 제94조 자산분류 자체 판정 — 사용자가 항목을 직접 고릅니다
• 국외자산 양도소득세(제118조의2~제118조의8)는 요건·세율 구조가 갈려 별도 계산기(`/cgtax-foreign.php`)로, 예정신고기한(제105조)도 별도 계산기(`/cgtax-deadline.php`)로 계산합니다 — 이 계산기 자체에는 없습니다.

참고용입니다. 실제 신고·납부 전 세무 전문가와 상담하십시오.

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