양도소득세 계산기
N5 단계 — 항목선택형 세율·필요경비·기본공제·1세대1주택 비과세·장기보유특별공제·다주택 중과(제104조⑦)까지 계산합니다. 조합원입주권 비과세·지정지역 중과는 아직 반영하지 않아 실제 세액이 다를 수 있습니다.
양도가액·필요경비·보유기간(연)을(를) 넣어야 계산합니다.
근거 법령
| scope | 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) |
|---|---|
| holding | 소득세법 제95조② (장기보유특별공제, 표1·표2) — 보유·거주기간은 이용자가 직접 입력 |
| expenses | 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) |
| rate | 소득세법 제104조 (세율) |
| nontaxable | 소득세법 제89조①3호·시행령 제156조·제160조 (1세대1주택 비과세 — 요건 충족 여부는 이용자가 직접 표시, 고가주택 12억원 초과분 안분과세만 계산) |
| heavy_tax | 소득세법 제104조⑦ (다주택 중과, 조정대상지역 2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p) — 조정대상지역 소재·세대 주택 수는 이용자가 직접 표시 |
| basic_deduction | 소득세법 제103조 (양도소득 기본공제, 연 250만원) |
이 계산기가 아직 다루지 않는 것
- ★★★ 1세대1주택 비과세는 「요건 충족」을 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 보유기간 2년(조정대상지역은 거주기간 2년 추가) 등 요건 자체는 이 계산기가 판정하지 않습니다(제89조①3호가목·시행령 제154조)
- 조합원입주권·분양권 관련 비과세(제89조①4호), 일시적 2주택 등 1세대1주택 특례(시행령 제155조) — 아직 없다. 해당하면 실제 세액이 이 계산기보다 적을 수 있습니다
- 장기보유특별공제는 「토지·건물·부동산에 관한 권리 등(2년 이상 보유)」 항목에만 적용됩니다 — 조합원입주권(제94조①2호가목)도 원문상 대상이지만 이 계산기의 항목표에 아직 자리가 없어 반영하지 않습니다(제95조②)
- ★★ 다주택 중과는 「조정대상지역 소재」와 「세대 주택 수」를 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 2025-10-16 이후 수도권 대부분이 조정대상지역으로 새로 지정됐고(더 이상 강남 등 일부 구에 한정되지 않습니다), 2026-05-09에 중과 한시배제가 종료돼 다시 적용됩니다. 그래도 어느 주택이 실제로 조정대상지역에 있는지, 상속주택·지방저가주택 등 예외에 해당해 주택 수 계산에서 빠지는지는 이 계산기가 판정하지 않습니다(제104조⑦·시행령 제167조의10·11)
- 2년 미만 보유 항목(단기세율)에는 다주택 중과를 반영하지 않습니다 — 제104조⑦후단(단기세율과 비교해 큰 것)은 아직 없습니다
- 지정지역·비사업용 토지 중과(+10%p, 제104조④) — 조정대상지역과는 다른 régime이라 아직 없습니다
- 같은 과세기간 자산 2건 이상 양도 시 합산·비교(제104조⑤)
- 제94조 자산분류 자체 판정 — 사용자가 항목을 직접 고릅니다
- 국외자산 특례 · 예정신고 기한 — 확인 전에는 담지 않습니다
참고용입니다. 실제 신고·납부 전 세무 전문가와 상담하십시오.