갈아타기 — 매도·매수 한번에

지금 사는 집을 팔고 새 집으로 옮길 때, 파는 쪽 양도소득세·지방소득세와 사는 쪽 취득세를 한 번에 계산해 최종으로 준비해야 할 자금을 보여드립니다.

매도 양도가액·매도 필요경비·매도 보유기간(연)·매수 취득가액·매수 취득일을(를) 넣어야 계산합니다.

이 계산기가 아직 다루지 않는 것

• ★★ 2026-09-18 — 매수(취득세) 쪽 일시적 2주택 특례(시행령 제28조의5)를 연결했습니다 — 아래 「매수 — 일시적 2주택 · 1세대 범위」 칸에 종전 주택등의 처분일 등을 넣으면 판정합니다. 아무것도 넣지 않으면 예전처럼 일반 다주택 규칙으로만 계산합니다(과소평가 없음 — 안 넣으면 중과를 그대로 반영). 이사·학업·취업·직장이전 등 사유 해당 여부는 사실 판정이라 이 엔진이 정하지 않습니다 — 판정 결과에 경고로만 남습니다.
• ★ 1세대 범위 참고 판정(30세미만자녀ㆍ동거봉양ㆍ해외출국, 시행령 제28조의3제2항)은 메인 취득세 계산기와 같은 원칙대로 **참고 경고만** 냅니다 — 「매수 주택 수」 칸은 이 판정으로 자동으로 바뀌지 않습니다. 어느 가족구성원의 주택까지 합산해야 할지는 그 사람의 보유 현황을 따로 알아야 정해지는데, 이 계산기는 그 목록을 받지 않기 때문입니다.
• 대출 상환·중개수수료·이사비 등은 매도 순현금 계산에 넣지 않습니다(범위 밖) — 조용히 0으로 처리하는 것이 아니라 애초에 다루지 않는다는 뜻입니다.
• 매도·매수 순서(선매도·선매수·동시)에 따라 매도 쪽(cgtax) 일시적 2주택 기한이 달라지는 것은 아직 반영하지 않습니다.
• ★★★ 1세대1주택 비과세는 「요건 충족」을 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 보유기간 2년(조정대상지역은 거주기간 2년 추가) 등 요건 자체는 이 계산기가 판정하지 않습니다(제89조①3호가목·시행령 제154조)
• ★★ 일시적 2주택 특례(시행령 제155조①)는 종전주택·신규주택 취득일 두 날짜로 "1년 이상 지나 취득·3년 이내 양도"만 확인합니다 — 종전주택이 제154조①1호(장기임대주택 5년 이상 거주)·2호가목(협의매수·수용)·3호(부득이한 사유)에 해당해 1년 요건이 면제된다는 사실은 `one_year_gap_exempt` 로 직접 표시하면 반영합니다(어느 호인지는 판정하지 않습니다). 수도권 법인·공공기관 지방이전 특례(⑯ — 1년 요건 면제+3년을 5년으로 연장)는 `metro_relocation_exempt` 로 직접 표시하면 반영합니다(법인·공공기관 이전 사실·지역 일치 여부는 판정하지 않습니다). 부수토지 협의매수·수용 잔존주택 5년 이내 양도 특례는 판정하지 않습니다.
• ★★ 상속주택 특례(②③)·문화재주택 특례(⑥1호)·농어촌주택 특례 중 상속·이농 갈래(⑦1호·2호)는 요건 충족 여부를 이용자가 직접 표시하면 그대로 반영합니다 — 피상속인의 소유·거주기간, 상속개시 전 2년 이내 증여 여부, 공동상속 지분 우선순위(가장 큰 지분·최연장자 등), 이농인의 5년 이상 거주 사실은 판정하지 않습니다.
• ★★ 동거봉양 특례(④)·혼인 특례(⑤)·농어촌주택 특례 중 귀농 갈래(⑦3호)는 날짜(세대 합가일·혼인일·귀농주택 취득일) 하나만 산술로 확인합니다 — 직계존속이 실제 60세 이상인지, 귀농주택이 대지 660제곱미터 이내인지·농지 1,000제곱미터 이상을 소유하는지, 귀농 후 3년 이상 영농에 종사했는지(위반 시 ⑫의 추징)는 판정하지 않습니다.
• ★★ 장기임대주택·장기어린이집 거주주택 특례(시행령 제155조⑳㉑)는 거주기간 2년 이상만 확인합니다 — 임대료 증가율 100분의5 이내·사업자등록·어린이집 운영 중 여부(⑳2·3호)는 이용자가 직접 표시합니다. "직전거주주택보유주택"(⑳1호 괄호)이면 `long_term_rental_prior_residence_house`+`long_term_rental_registration_on`으로 임대주택 등록일·어린이집 인가일 이후로 거주기간을 다시 셉니다. 다만 ⑳ 후단(직전거주주택 양도일 이후 기간분만 "국내 1주택 보유"로 보는 안분)은 판정하지 않습니다 — 이 계산기는 1세대1주택 비과세 자체의 보유·거주기간 요건을 어느 특례에서도 검증하지 않고 이용자의 `nontaxable_house` 직접 표시에 맡기므로, 이 후단만 예외적으로 강제 계산하면 다른 특례와 기준이 달라집니다. 특정 등록말소 후 5년 이내 그랜드파더(㉓)는 별도 조문이지만 실질적으로 이미 있는 사후관리 추징 계산기의 `deemed_satisfied_exception`(㉒2호 산정특례 — 라목이 ㉓과 같은 등록말소 사유를 이미 포함)으로도 같은 결론(추징 없음)에 도달합니다. 나중에 임대·운영 기간요건을 못 채웠을 때의 추징(㉒)은 별도 계산기(`/cgtax-long-term-rental-clawback.php`)가 다룹니다.
• ★★ 조합원입주권 비과세(제89조①4호)는 「조합원입주권(2년 이상 보유)」 항목에서 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 다른 주택·분양권 미보유(가목) 또는 1주택+3년 이내 양도(나목) 등 요건 자체, 관리처분계획 인가일 기준 기존주택 소유 여부는 판정하지 않습니다. 12억원 초과 시 시행령의 안분 규정이 없어 전액 과세됩니다(1세대1주택과 다릅니다). 「분양권」 자체의 비과세 조문은 없습니다 — 분양권은 이 규정과 무관하게 항상 과세됩니다.
• 장기보유특별공제는 「토지·건물·부동산에 관한 권리 등」·「조합원입주권」(둘 다 2년 이상 보유) 항목에만 적용됩니다(제95조②, 표1만 — 조합원입주권은 1세대1주택이 아니므로 표2 대상이 아닙니다)
• ★★ 다주택 중과는 「조정대상지역 소재」와 「세대 주택 수」를 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 2025-10-16 이후 수도권 대부분이 조정대상지역으로 새로 지정됐고(더 이상 강남 등 일부 구에 한정되지 않습니다), 2026-05-09에 중과 한시배제가 종료돼 다시 적용됩니다. 그래도 어느 주택이 실제로 조정대상지역에 있는지, 상속주택·지방저가주택 등 예외에 해당해 주택 수 계산에서 빠지는지는 이 계산기가 판정하지 않습니다(제104조⑦·시행령 제167조의10·11)
• 다주택 중과는 보유기간 2년 미만이면 중과세율 산출세액과 단기세율(제104조①2호·3호, 주택 몫 60%·70%) 산출세액 중 큰 것을 냅니다(제104조⑦ 후단, N9에서 반영) — 다만 보유기간 자체는 「1-general」 항목에서 이미 받는 값을 그대로 씁니다.
• ★★ 지정지역 비사업용 토지 중과(제104조④3호, +10%p)는 "비사업용 토지" 항목에서 지정지역 소재 여부를 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 어느 토지가 실제로 지정지역에 있는지는 판정하지 않습니다. 지정지역을 표시하면 보유기간도 함께 필수로 받아, 2년 미만이면 중과세율 산출세액과 단기세율(제104조①2호·3호, 토지·건물 몫 40%·50%) 산출세액 중 큰 것을 냅니다(제104조④ 후단, N9에서 반영). 그 밖에 대통령령으로 정하는 부동산(제104조④4호)은 없습니다 — 위임 규정 자체는 법에 있지만 그 위임을 받는 시행령 조문이 아직 없습니다(2026-09-09 국가법령정보 API 전수조회로 확인, 미구현이 아니라 법령 자체의 공백입니다). 시행령이 제정되면 다시 볼 것.
• 이 계산(자산 1건)은 같은 과세기간에 다른 자산을 함께 양도했는지 모릅니다(제104조⑤) — 대상 자산을 2건 이상 양도했다면 `/cgtax.php?assets=…`(자산별 한 줄, `CgTaxMultiAssetCompare`)로 합산 방법과 개별 합계 방법 중 큰 세액을 따로 비교하십시오. "제104조①8호·9호는 동일 자산으로 본다"는 특례(개별 합계 방법 계산 시 8·9호 자산의 과세표준을 합쳐 세율을 한 번만 적용)는 반영합니다. 다만 그 앞의 더 넓은 일반 후단("동일한 호의 세율이 적용되고 그 적용세율이 둘 이상인 경우" 해당 자산들끼리 먼저 합산해 비교)은 자산마다 어느 세율 구간이 적용될지 별도 판정이 필요해 아직 없습니다 — 8·9호 외의 호에 세율 구간이 여럿 걸리는 자산이 섞여 있으면 이 비교가 실제보다 낮게 나올 수 있습니다.
• 제94조 자산분류 자체 판정 — 사용자가 항목을 직접 고릅니다
• 국외자산 양도소득세(제118조의2~제118조의8)는 요건·세율 구조가 갈려 별도 계산기(`/cgtax-foreign.php`)로, 예정신고기한(제105조)도 별도 계산기(`/cgtax-deadline.php`)로 계산합니다 — 이 계산기 자체에는 없습니다.

참고용입니다. 실제 신고·납부 전 세무 전문가와 상담하십시오.