지방세특례제한법 제31조의3 참고 해석사례

청구법인의 임대사업자 등록증에 의하면 그 말소 사유가 민간임대주택특별법 제6조 제1항 제5호로 기재되어 있어 이는 신고 방식으로 비교적 간단히 임대주택 양도(포괄양수도 계약) 가능하고, 청구법인이 임대사업자 등록을 말소한 사유는 24.11.9. 이루어진 조합 해산 절차 등으로 인한 것으로 보이는 점에서 추징제외 대상에 해당하지 아니함

청구법인은 민간임대주택법에 따른 장기일반민간임대주택인 쟁점임대주택을 재산세 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하고 있다고 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.

청구법인은 민간임대주택법에 따른 장기일반민간임대주택인 쟁점임대주택을 재산세 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하고 있다고 할 것이므로, 쟁점임대주택에 대하여 이 건 감면규정을 적용하는 것이 타당하다고 판단됨.

쟁점 법인이 법령에 따라 임대주택의 개발·관리 등의 업무를 위탁하였다 하더라도 쟁점 법인이 임대사업계획을 확정하고 임대사업에서 발생하는 각종 비용 및 위험을 부담하는 당사자라 한다면, 쟁점 법인이 해당 부동산을 임대 목적으로 직접 사용한다 봄이 타당할 것이며, 이 경우 감면대상 임대주택이 건축 중인 경우에도 그 부속토지는 「지방세특례제한법 시행령」 제123조에 따라 감면 대상이라 할 수 있음

「지방세특례제한법 시행령」제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에 해당 감면대상 업무에 사용할 주택을 건축 중인 경우를 포함한다고 하더라도 쟁점토지와 같이 그 지상에 주택을 신축 중인 경우에는 주택가격을 알 수 없으므로 이에 대해서는「지방세특례제한법」제31조의3 제1항을 적용할 수 없다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 포함한 이 건 토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

장기일반민간임대주택으로 등록한 공동주택 2세대 이상을 건축 중인 토지에 대해서는 전용면적 기준 등 감면요건을 충족할 경우 공동주택의 가격기준과는 상관없이 재산세 감면을 적용 할 수 있는 것임

「지방세특례제한법」 제31조의4는 주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면규정이므로 동 규정에 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다는 내용이 명시되어 있지 않더라도 감면대상자를 고려할 때 위탁하여 임대하는 경우를 당연히 포함하여야 할 것으로 보이고, 「지방세특례제한법」 제31조의3은 같은 법 제31조의4와 같이 ‘부동산투자회사’에 대한 감면규정이 아니고 일반적으로 적용되는 규정이므로, 「지방세특례제한법」 제31조의3의 경우 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다는 내용이 별도로 명시되지 않는 이상 이를 직접 사용하는 것으로 보기는 어려운 것으로 판단됨.

쟁점임대주택(106개호)에 대해서는 전입신고 등으로 임대개시를 하였는지가 확인되지 않거나 2023.6.1. 이후에 임대개시가 된 것으로 나타나는 점, 종합부동산세와 재산세는 입법목적, 과세체계 등이 서로 다른 조세로서 건설임대사업자에 대해 주택분 합산과세 배제 간주 특례규정이 있다고 해서 지방세법령에서 정하는 규정 이외의 방법으로 재산세를 감면하는 것은 허용되지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것임

「舊 지방세특례제한법」은 준공공임대주택에 대한 감면을 적용함에 있어 감면대상과 추징요건을「舊 민간임대주택에 관한 특별법」에 규정된 바를 따르고 있고, 「舊 민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우에는 추징 대상에서 제외하는 것으로 하고 있는 점 등을 고려하면 단기임대주택에서 장기임대주택으로 전환시 임대의무기간의 기산점에 대해「舊 민간임대주택에 관한 특별법」에서 정하고 있다면 이를 따르는 것이 타당한 것으로 판단됩니다.

청구법인들은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 사실이 확인되지 아니하여 쟁점토지는 「지방세특례제한법」 제31조 제4항에 따른 재산세 감면요건을 충족하였다고 보기 어려우므로(조심 2019지566, 2019.7.24., 같은 뜻임) 처분청이 청구법인들에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

청구법인들은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 사실이 확인되지 아니하여 쟁점토지는 「지방세특례제한법」 제31조 제4항에 따른 재산세 감면요건을 충족하였다고 보기 어려우므로(조심 2019지566, 2019.7.24., 같은 뜻임) 처분청이 청구법인들에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 쟁점부동산을 청구법인에게 신탁한 상태였으나, 청구인이 쟁점부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 하고 있어 청구법인이 쟁점부동산을 임대사업에 직접 사용하고 있다고 보기가 어려운 점, 처분청의 이 건 재산세 등 부과처분은 처분청이 당초부터 재산세 감면대상이 아닌 청구법인 소유의 쟁점부동산을 착오로 과세하지 않은 것을 부과제척기간(5년) 이내에 부과ㆍ고지한 것에 불과하여 「지방세기본법」제18조에 따른 신의·성실의 원칙에 위배된다고 볼 수가 없는 점 등에 비추어 볼 때 청구법인의 쟁점부동산이 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상에 해당된다고 볼 수 없음.

○ 임대사업자 등록대장 상 명기된 ‘임대사업자 등록일’을 기준으로 판단하되 임대사업자 등록일 이후에 임대가 개시되는 주택인 경우에는 임대차계약서 등에 의해 확인되는 실제 ‘임대개시일’을 기준으로 판단

이 건 토지를「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상으로 보아 그 재산세의 100분의 50을 감면하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것인바, 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

지방세특례제한법령에서 수도권에 소재한 주택으로서 그 개별주택가격이 6억원을 초과하는 경우에는 재산세 등의 감면을 배제하도록 규정하고 있는바, 현 임대주택의 경우 수도권 지역에 소재하고 있는 주택으로서 그 주택가격이 6억원을 초과하고 있는 이상, 청구인이 비록 임대주택법령 개정(2020.8.18.) 이전인 2020.7.1.부터 현 임대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하였다 하더라도 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 단서의 규정에 따른 감면요건을 충족하지 못하였으므로 현 임대주택은 2021년도분 재산세 등의 감면대상에 해당하지 않는다 할 것임.

○ 감면대상인 ‘장기일반민간임대주택’의 범위에서 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택인 경우는 제외하고 있는 바, 甲소유 장기일반민간임대주택 아파트를 ’20.7.14. 증여받아 취득한 乙이 ’20.8.7. 그 아파트를 장기일반임대사업자의 임대목적물로 등록을 한 경우라면 임대사업자 지위를 포괄승계한 경우에도 재산세 감면대상에서 제외되는 것으로 보아야 함

이 건 주택은 임대사업자가 임대목적에 직접 사용하는 것으로 볼 수 없다 하겠고(대법원 대법원 2021.9.9. 선고, 2021두34558 판결 참조), 청구법인은 임대사업자가 아닌 수탁자에 불과하므로, 처분청이 지특법 제31조의3 제1항의 감면대상에서 제외하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단됨.

처분청이 2020.7.10.과 9.10.에 청구인에게 한 이 건 제1주택에 대한 2020년도 제1기분 및 제2기분 재산세 등의 부과처분에 대하여 심판청구를 하고자 하였다면 그 부과처분에 대한 납세고지서를 수령한 날로부터 90일 이내에 하였어야 할 것으로서, 청구인이 2021.9.29. 제기한 심판청구는 기간이 도과하여 제기한 부적법한 심판청구에 해당된다 할 것임. 이러한 지특법 31조의3 제1항과 같은 법 시행령 제13조의2 제1항의 규정을 종합하면, 2세대 이상의 장기일반민간임대주택을 임대목적으로 사용하여야 할 것인데, 청구인은 이 건 제1, 2주택 중 1세대만 장기일반민간임대주택으로 등록하였기 때문에 2세대 이상의 장기일반민간임대주택을 임대목적으로 사용하는 경우에 해당되지 아니하여 재산세 감면요건을 충족하였다고 볼 수 없다 할 것이므로, 처분청이 이 건 제1주택에 대하여 재산세 감면대상에 해당되지 아니한다고 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단됨

○ 재산세 감면요건인 ‘임대 목적의 공동주택 2세대 이상‘ 판단 시 감면대상인 장기일반민간임대 주택수를 기준으로 판단해야 할 것이며, - 甲소유 장기일반민간임대주택 A아파트를 증여를 원인으로 취득한 후 '20.7.27. 주택임대사업자 간 포괄양수도 방식으로 A아파트(전용면적 37.67㎡)를 임대목적물로 하여 乙이 임대사업자로 등록한 경우, 乙이 소유하고 있는 A아파트는 ‘임대 목적의 공동주택 2세대 이상' 판단 시 주택수 계산에 포함되지 아니하므로 - '18년부터 부부(甲․乙) 공동명의로 임대사업자 등록하고 소유하고 있는 장기일반민간임대주택 B아파트(전용면적 41.85㎡) 乙지분에 대한 2022년 재산세는 감면할 수 없을 것임

① 종전 「민간임대주택법」상 기업형임대주택의 경우 기업형임대주택사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택인 반면, 개정 「민간임대주택법」상 공공지원임대주택은 8년 이상 임대목적으로 취득함은 물론 임대료 및 임차인의 자격제한 등을 받아 임대하는 주택으로서 그 공공성이 강화되어 감면대상의 실질이 동일하다고 볼 수 없는 점, 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 당시 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 기업형임대주택에 대하여 별도 감면 규정이 없는 점 등에 비추어 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인의 이 건 토지를 공공지원민간임대주택으로 직접 사용하는 것으로 보기는 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨. ② 지방세 관계법령에서 “주택”의 범위에는 주거용 건축물 및 그 부속토지를 포함하도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축중인 경우를 포함하도록 규정하고 있음.

청구법인은「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없어「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단되고, 쟁점위탁자는 발행주식 총수에 대한 국가 등의 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는지 여부가 확인되지 아니하여 쟁점토지는「지방세특례제한법」제31조의4 제2항의 재산세 감면요건을 충족한 것으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」이 2018.12.4. 국토교통부령 제563호로 개정되면서 다가구 임대주택에 대하여 재산세 감면을 시행하면서 ‘다가구주택의 호(가구)별 면적대장’을 신설하였고, 기존의 다가구주택도 그 건축물대장을 ‘다가구주택의 호(가구)별 면적대장’으로 변경을 신청할 수 있게 된 점(동 규칙 제5조 제5항, 제7조 제5항 참조) 등에 비추어 처분청에서 이 건 재산세 등을 부과한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단됨(조심 2019지3735, 2020. 1.22., 같은 뜻임).

공공지원민간임대주택 등을 임대하려는 자가 임대 목적에 사용하는 공동주택을 소유하는 경우에만 적용된다고 보아야 하므로, B가 위탁관리 부동산투자회사의 지위를 겸하는 임대사업자라고 하더라도 신탁으로 인하여 이 사건 부동산을 소유하고 있지 않은 이상 이 사건 제1조항이 적용된다고 볼 수 없다. C가 B의 주식 50.01%를 소유하고 있는 사실은 인정되나, C가 소유한 주식을 국가가 소유한 주식이라고 할 수 없으므로, B는 이 사건 제2규정에서 정한 ‘발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 위탁관리 부동산투자회사’에 해당하지 아니한다.

청구법인은 쟁점주택이 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상에 해당된다고 주장하나, 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공공지원민간임대주택을 임대 목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 후, 그 임대 목적에 직접 사용할 것을 감면요건으로 규정하고 있으며, 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택의 소유자는 청구법인이고, 쟁점주택을 임대 목적물로 한 임대사업자 등록은 위탁법인으로 등록되어 있어 청구법인의 쟁점주택을「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상으로 볼 수가 없으므로(조심 2020지3832, 2021.12.27., 같은 뜻임) 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

청구법인은 쟁점주택이 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상에 해당된다고 주장하나, 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공공지원민간임대주택을 임대 목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 후, 그 임대 목적에 직접 사용할 것을 감면요건으로 규정하고 있으며, 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택의 소유자는 청구법인이고, 쟁점주택을 임대 목적물로 한 임대사업자 등록은 위탁법인으로 등록되어 있어 청구법인의 쟁점주택을「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상으로 볼 수가 없으므로(조심 2020지3832, 2021.12.27., 같은 뜻임) 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

청구법인은 쟁점주택이 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상에 해당된다고 주장하나, 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공공지원민간임대주택을 임대 목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 후, 그 임대 목적에 직접 사용할 것을 감면요건으로 규정하고 있으며, 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택의 소유자는 청구법인이고, 쟁점주택을 임대 목적물로 한 임대사업자 등록은 위탁법인으로 등록되어 있어 청구법인의 쟁점주택을「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상으로 볼 수가 없으므로(조심 2020지3832, 2021.12.27., 같은 뜻임) 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

청구법인이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 쟁점 오피스텔을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점 오피스텔을 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기는 어렵다(조심 2021지859, 2021.12.29. 외 다수, 같은 뜻임)고 판단됨.

쟁점토지는 2020년도 재산세 과세기준일 현재 공공지원민간임대주택을 건축 중인 토지에 해당하지 아니하여 재산세 면제대상인 것으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

청구법인이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점토지를 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것임

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없어 「지방세특례제한법」 제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어렵고, 주택도시보증공사가 이 건 위탁법인의 최대 주주인 이상, 이 건 위탁법인을「지방세특례제한법」 제31조의4 제2항의 재산세 등의 감면요건을 충족하는 위탁관리 부동산투자회사로도 보기는 어렵다고 판단됨.

∘ 청구법인이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점토지를 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것임 ∘ 국가 등이 아닌 이 건 모회사가 출자지분의 50.01%를 보유하고 있는 이 건 위탁법인은 「지방세특례제한법」제31조의4이 적용되는 부동산투자회사에 해당한다고 보기 어렵다 할 것임

2019년도부터 다가구 임대주택에 대하여 재산세 감면을 시행하면서 ‘다가구주택의 호(가구)별 면적대장’을 신설하였고, 기존의 다가구주택도 그 건축물대장을 ‘다가구주택의 호(가구)별 면적대장’으로 변경을 신청할 수 있게 되었으므로 임대사업자등록증에 임대물건으로 등재된 전용면적 40㎡ 이하의 다가구주택이라 하더라도 ‘다가구주택의 호(가구)별 면적대장’에 그 호수 및 전용면적이 구분 기재되어 있는 경우에 한하여 재산세를 면제하는 것이 타당하다 하겠는바, 처분청이 ‘다가구주택의 호(가구)별 면적대장’에 호별 전용면적이 기재되지 아니한 이 건 주택을 재산세 면제대상이 아닌 것으로 보아 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

지방세 관계법령에서 “주택”이란「주택법」제2조 제1호에서 규정하고 있는 주택으로 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다 할 것인바, 주택의 부속토지도 주택으로 보는 것이 타당한 점,「지방세특례제한법 시행령」제123조에서 재산세의 감면규정을 적용할 때 “직접 사용”의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있고 여기에 별도의 단서를 규정하지 않고 있는 이상 그 건축물에 주거용 건축물이 제외된다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 이 건 토지 중 2020년도 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 장기일반민간임대주택을 건축 중인 토지는「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제1호에 따른 재산세 면제대상이라 할 것이므로 처분청이 이 건 토지를 전부 재산세 과세대상으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.

쟁점① 청구법인은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없어 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨. 쟁점② 쟁점위탁자는 발행주식 총수에 대한 국가 등의 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는지 여부가 확인되지 아니하여 쟁점토지는 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항의 재산세 감면요건을 충족한 것으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

「지방세특례제한법 시행령」제13조의2 제1항에서 “법 제31조의3 제1항에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다”고 규정하고 있는바, 청구법인이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없어 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 따른 재산세 등의 감면대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

「지방세특례제한법 시행령」제13조의2 제1항에서 “법 제31조의3 제1항에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다”고 규정하고 있는바, 청구법인이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없어 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 따른 재산세 등의 감면대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

청구법인은 해당 부동산을 목적물로 하여 임대사업자로 등록되어 있지 않아 이를 임대목적에 직접 사용하였다고 보기 어렵다고 할 것(조심 2020지113, 2020.5.19., 같은 뜻임)이므로 이 건 부동산에 대하여 「지방세특례제한법」 제31조의3 제1항 제1호에 따른 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 등에 대한 감면비율(100분의 85)을 적용하여 재산세 등을 감면하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨

이 건 위탁법인은 이 건 토지에 신축 중인 공동주택을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하지 않았으므로 이 건 토지에 신축 중인 공동주택 및 그 부속토지는「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에서 규정한 재산세 감면대상에 해당되지 않는 점 등에 비추어 이 건 토지는「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 또는 제31조의4 제2항에 따른 재산세 감면대상이 아니라 할 것인바, 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

청구법인은 공공지원민간임대주택을 임대하려는 임대사업자로서 2019.4.25. 임대주택 부지인 이 건 토지를 취득한 후 2019년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 주택의 신축 공사를 진행하고 있는 점, 지방세 관계법령에서 “주택”을 주거용 건축물과 그 부속토지로 규정하고 있고「지방세특례제한법 시행령」제123조에서 재산세 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있는 점 등에 비추어 2019년도 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 공공지원민간임대주택을 신축 중인 이 건 토지는「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상으로 보는 것이 타당하다고 판단됨.

청구법인이 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로서 2018년도 재산세 과세기준일 현재 이 사건 토지상에 임대용 공동주택(740세대)을 건축 중에 있으므로 「지방세특례제한법」제31조 제3항 규정에 따라 재산세를 감면하는 것이 타당하다고 판단됨. 다만, 제출된 증빙자료만으로는 청구법인이 쟁점면적을 해당 사업에 사용했다는 사실을 확인하기에 부족하다고 판단되므로, 처분청에서 쟁점면적이 청구법인의 해당 사업에 사용되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단됨.

청구법인은 2017.2.21. 쟁점토지에 건축할 공동주택을 임대주택으로 하여 임대사업자등록(기업형)을 하고, 2017.5.8. 기업형임대용 공동주택에 대한 착공신고를 하여 2018년도 재산세 과세기준일 현재 해당 주택을 건축 중에 있다 하겠으므로 쟁점토지는 임대용 공동주택을 건축 중인 토지로서 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 및 같은 법 시행령 제123조에 따른 재산세 등의 감면대상으로 보는 것이 타당하다 할 것(조심 2019지583, 2019.7.11. 및 2013지1047, 2014.5.13. 외 다수, 같은 뜻임)임.

지방세특례제한법 제31조제3항 등의 규정은 토지나 건축물에 대한 감면규정이 아니라「건축법」제2조제3호에 따른 공동주택을 감면요건으로 규정하고 있으며, 임대목적의 공동주택 등을 건축 중인 경우에는 토지분 재산세 감면이 적용되지 않는 것이 타당

「지방세법 시행령」제13조의2 제2항에서 재산세 감면대상 다가구주택의 범위를 「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분 기재되어 있는 다가구주택만을 규정하고 있고 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택은 「건축법」제38조에 따른 건축물재당상에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있지 아니한 점, 청구인은 2019.7.11. 「건축법」상 건축물대장산에 쟁점주택의 각 호수별 전용면적을 구분하여 기재한 점 등에 비추어 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

쟁점주택은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.)현재 「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있지 않았던 점 등에 비추어 쟁점주택은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 다가구 임대주택 재산세 등의 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

청구인의 주장대로 동일한 날에 임대사업자등록을 신청하였더라도 행정관청의 민원처리 소요기간에 따라 감면 여부가 달리 결정된다면, 납세자의 예측가능성과 조세법률관계의 안정성을 침해할 수 있는 점 등에 비추어, 처분청이 재산세 과세기준일 현재 임대사업자 등록이 완료되지 아니하였다고 하여 청구인에게 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨.

｢지방세특례제한법｣ 제31조의3 제1항에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에 지방세를 감면한다고 규정하고 있는바, 쟁점주택 1주택만을 임대주택으로 등록하여 임대 목적으로 사용하고 있는 청구인은 같은 법에서 정한 지방세 감면 대상에 해당하지 않는 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨.

장기일반임대주택을 다른 임대사업자에게 증여함에 따라 사업자 등록이 말소된 경우 재산세 추징 제외 배제 사유에 해당한다고 보는 것이 합리적이라고 판단됨

「지방세특례제한법 시행령」제13조의2 제2항에서 재산세 감면대상 다가구 주택을 「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택만을 규정하고 있는 점등에 비추어 쟁점주택은 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제1호에서 규정한 재산세 면재대상이 아니라 할 것인바, 처분청이 쟁점주택에 대하여 재산세 등을 면제하지 아니한채 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

청구법인은 쟁점토지를 2016.9.23. 신탁을 원인으로 하여 위탁법인으로부터 소유권 이전받았다가, 2019.10.22. 신탁재산의 귀속으로 하여 위탁법인에게 소유권 이전하였으므로 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 대한 재산세 납세의무자는 청구법인이 되는 것이나, 청구법인이 아닌 위탁법인이 쟁점토지에 건축할 쟁점임대주택을 목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되는 점, 쟁점토지에서 쟁점임대주택을 건축하기 위한 일련의 절차인 건축허가(2017.3.9.), 착공신고필(2017.5.4.), 사용승인(2019.9.11.) 등을 청구법인이 아닌 위탁법인이 받은 점 등에 비추어 볼 때 청구법인이 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 임대 목적에 직접 사용하였다고 볼 수 없으므로 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

청구법인은 쟁점토지를 2016.9.23. 신탁을 원인으로 하여 위탁법인으로부터 소유권 이전받았다가, 2019.10.22. 신탁재산의 귀속으로 하여 위탁법인에게 소유권 이전하였으므로 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 대한 재산세 납세의무자는 청구법인이 되는 것이나, 청구법인이 아닌 위탁법인이 쟁점토지에 건축할 쟁점임대주택을 목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되는 점, 쟁점토지에서 쟁점임대주택을 건축하기 위한 일련의 절차인 건축허가(2017.3.9.), 착공신고필(2017.5.4.), 사용승인(2019.9.11.) 등을 청구법인이 아닌 위탁법인이 받은 점 등에 비추어 볼 때 청구법인이 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 임대 목적에 직접 사용하였다고 볼 수 없으므로 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

①청구법인은 처분청으로부터 이 건 제①재산세 등의 부과처분을 받고 이로부터 90일을 경과하여 심판청구를 제기하였으므로 이 건 제①재산세 등에 대한 심판청구는 그 청구기간을 경과하여 제기되어 부적합하다고 판단됨 ②「지방세법」제10조 제2항 제5호에서 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산은 수탁자를 납세의무자로 보도록 규정하고 있고, 청구법인은 2019년 현재 본인 명의로 이 건 오피스텔을 목적물로 하여 임대사업자로 등록한 사실이 없는 점 등에 비추어, 이 건 오피스텔의 재산세 납세의무자인 청구법인은 「지방세특례제한법」제31조의3 제3항에 따른 재산세 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보는 것이 타당함

2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택은 「건축법」제38조에 따른 건축물대장상에 호수별로 전용면적이 구분하여 기재되어 있지 아니하고, 과세기준일이 경과한 2019.7.15. 청구인이 건축물표시 변경신청으로 「건축법」상 건축물대장상에 쟁점주택의 각 호수별 전용면적이 구분되어 기재된 점, 쟁점주택의 임대사업자 등록시 제출된 각 호수별 면적표는 건축물대장상의 기재와는 별개로 이 건 재산세 등의 감면규정 신설 이전부터 제출된 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

법령은 일반적으로 장래 발생하는 법률관계를 규율하고자 제정되는 것이고,「지방세특례제한법」제31조제4항에 신설된 규정은 납세자에게 불리한 조항으로 이 법 시행 이전에 감면이 완결된 사실에 대하여 새로이 시행되는 법률을 소급적용할 수는 없음

「지방세특례제한법 시행령」제13조의2 제2항에서 「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택을 재산세 감면대상으로 규정하고 있고 이 건 건축물은 2019년도 재산세 과세기준일 현재 「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있지 아니한 점 등에 비추어 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

2018.12.24. 「지방세특례제한법」이 개정되면서 다가구주택에 대하여 감면규정이 신설되었으므로 청구인이 쟁점다가구주택에 대하여 재산세를 감면받기 위해서는 이러한 감면규정에 적법하게 요건을 갖추었어야 할 것으로서, 2019년도 재산세 과세기준일 이전에 이러한 관련법령에 맞게 「건축법」에 따라 건축물대장에 호수별로 전용면적을 구분 등재하였어야 할 것임에도 이를 해태한 것에 대하여 청구인에게 귀책사유가 있다 할 것임으로 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

처분청은 2016.12.1. 주택건설사업 착공신고필증을 청구법인에게 교부한 사실이 확인되는바, 쟁점토지는 2017ㆍ2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대용 공동주택을 건축 중인 토지로서 「지방세특례제한법」제31조의3 제3항 및 같은 법 시행령 제123조에 따른 재산세 등의 감면대상으로 보는 것이 타당하다고 판단됨.

구 지방세특례제한법에서 정한 ‘직접 사용’의 문구는 특별한 사정이 없는 한 ‘직접 사용’의 의미에 관한 정의규정인 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호에 따라 해석하여야 하고, ‘직접 사용’의 의미를 이와 달리 해석하기 위해서는 원칙적으로 그에 관한 별도의 규정이 필요하다. 그런데 이 사건 제1규정은 구 지방세특례제한법 제20조 제1호, 제22조 제2항, 제50조 제2항 등과는 달리 ‘직접 사용’의 의미를 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호와 다르게 해석하도록 하는 별도의 규정을 두고 있지 않다. 따라서 이 사건 제1규정의 ‘직접 사용’의 의미도 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호에 따라 ‘부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것’으로 해석하여야 한다. 이 사건 제2규정에서 정한 ‘직접 사용’의 의미를 위탁관리 부동산투자회사가 부동산투자회사법령에 따라 보유 부동산을 신탁하여 임대하는 경우도 포함하는 것으로 해석할 수 있다고 하더라도, 이 사건 제1규정에서 정한 ‘직접 사용’의 의미까지 이와 동일하게 해석하여야 한다고 볼 근거는 없다. 오히려 지방세특례제한법은 이 사건 제1규정을 그대로 둔 채 2018. 12. 24. 개정을 통하여 제31조의4 제2항 제1호가 정한 ‘직접 사용’에 대해서만 ‘부동산투자회사가 부동산투자회사법 제35조 등에 따라 위탁하여 임대하는 경우’를 포함하도록 정하였을 뿐이다. 결국 이 사건 제1규정은 기업형임대주택을 임대하려는 자가 임대 목적에 사용하는 공동주택을 소유하는 경우에만 적용된다고 보아야 하므로, B가 위탁관리 부동산 투자회사의 지위를 겸하는 기업형임대사업자라고 하더라도 신탁으로 인하여 이 사건 부동산을 소유하고 있지 않은 이상 이 사건 제1규정이 적용된다고 볼 수 없다.

이 사건 조항[구 지방세특례제한법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조의3 제1항 제1호]은 기업형임대주택을 임대하려는 자가 임대목적에 사용하는 공동주택을 소유하는 경우에만 적용된다고 보아야 하므로, 원고가 위탁관리 부동산투자회사의 지위를 겸하는 기업형임대사업자라고 하더라도 신탁으로 인하여 이 사건 부동산을 소유하고 있지 않은 이상 이 사건 조항이 적용된다고 볼 수 없다.

원고는 위탁관리 부동산투자회사이자 기업형 임대주택 사업자로서 기업형 임대주택으로 등록된 공동주택인 이 사건 부동산을 자산보관회사인 원고에게 신탁하여 임대사업을 영위한 사실이 인정되는바, 이 사건 부동산에 관한 재산세 등은 면제되어야 한다.

청구법인과 같은 위탁관리부동산투자회사는「부동산투자회사법」제22조의2에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무에 사용하는 부동산을 자산관리회사에게 위탁하여야만 해당 목적에 사용할 수 있는바, 청구법인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 이 건 임대주택을 신축하고 있다고 하더라도 이는 위탁 사용에 해당할 뿐 쟁점①․②규정에서 규정하고 있는 임대 목적에 “직접 사용”에는 해당하지 않는다(조심 2021지5830, 2023.2.6., 같은 뜻임)고 하겠으므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 하겠음. 다만, 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항 제2호에서 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(「부동산투자회사법」제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우를 포함하여 임대 목적에 직접 사용하는 것으로 규정하고 있으므로 이 건 토지에 대하여 재산세의 100분의 15를 감면하는 것이 타당하다고 판단됨.