일시적 2주택 특례 — 12억원 초과분만 안분과세 · 양도가액 15억원 — 양도소득세
N8 단계 — 시행령 제155조의 다른 1세대1주택 특례(상속주택·
동거봉양·혼인 등)는 아직 반영하지 않아 실제 세액이 다를 수 있습니다.
이 장은 미리 계산해 둔 사례입니다. 값을 바꾸려면 계산기에서 이 조건으로 열기.
과세표준일시적 2주택 특례 — 12억원 초과분만 안분과세 · 양도가액 15억원
산출세액41,126,000원
시점2026-07-01
계산 단계
| 단계 | 금액 | 비고 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 양도차익 | 1,200,000,000원 | 양도가액 1,500,000,000원 − 필요경비 300,000,000원 | 소득세법 제97조 |
| 장기보유특별공제 | −384,000,000원 | 보유 5년(20% (100분의 20)) + 거주 3년(12% (100분의 12)) = 32% (100분의 32) (안분 전 — 고가주택이면 아래서 다시 안분) | 소득세법 제95조② 표2 |
| 1세대1주택 비과세 — 고가주택 안분(양도차익) | −960,000,000원 | 양도차익 1,200,000,000원 × (양도가액 1,500,000,000원 － 12억원) ÷ 양도가액 = 과세대상 240,000,000원 | 시행령 제160조①1호 |
| 1세대1주택 비과세 — 고가주택 안분(장기보유특별공제) | −307,200,000원 | 장기보유특별공제 384,000,000원 × (양도가액 1,500,000,000원 － 12억원) ÷ 양도가액 = 76,800,000원 | 시행령 제160조①2호 |
| 양도소득금액 | 163,200,000원 | 소득세법 제95조① | |
| 양도소득 기본공제 | −2,500,000원 | 연 250만원(자산군별) — 이 계산은 자산 1건 기준이라 전액 적용합니다 | 소득세법 제103조① |
| 양도소득 과세표준 | 160,700,000원 | 소득세법 제92조(양도소득금액 계산의 순서 — 이 계산은 단일 자산 기준) | |
| 양도소득 산출세액 | 41,126,000원 | 적용 세율: 38% (100분의 38) (누진) | 소득세법 제104조 제1항 제1호 · 소득세법 제55조①(준용) |
함께 보셔야 할 것
- ★★★ 1세대1주택 비과세는 「요건 충족」을 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 보유기간 2년(조정대상지역은 거주기간 2년 추가) 등 요건 자체는 이 계산기가 판정하지 않습니다(제89조①3호가목·시행령 제154조)
- ★★ 일시적 2주택 특례(시행령 제155조①)는 종전주택·신규주택 취득일 두 날짜로 "1년 이상 지나 취득·3년 이내 양도"만 확인합니다 — 제154조①1호·2호가목·3호에 해당해 1년 요건이 면제되는 예외, 부수토지 협의매수·수용 특례는 판정하지 않습니다. 상속주택·동거봉양·혼인·문화재주택·농어촌주택 등 시행령 제155조의 다른 특례(②~)는 아직 없습니다 — 해당하면 실제 세액이 이 계산기보다 적을 수 있습니다
- ★★ 조합원입주권 비과세(제89조①4호)는 「조합원입주권(2년 이상 보유)」 항목에서 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 다른 주택·분양권 미보유(가목) 또는 1주택+3년 이내 양도(나목) 등 요건 자체, 관리처분계획 인가일 기준 기존주택 소유 여부는 판정하지 않습니다. 12억원 초과 시 시행령의 안분 규정이 없어 전액 과세됩니다(1세대1주택과 다릅니다). 「분양권」 자체의 비과세 조문은 없습니다 — 분양권은 이 규정과 무관하게 항상 과세됩니다.
- 장기보유특별공제는 「토지·건물·부동산에 관한 권리 등」·「조합원입주권」(둘 다 2년 이상 보유) 항목에만 적용됩니다(제95조②, 표1만 — 조합원입주권은 1세대1주택이 아니므로 표2 대상이 아닙니다)
- ★★ 다주택 중과는 「조정대상지역 소재」와 「세대 주택 수」를 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 2025-10-16 이후 수도권 대부분이 조정대상지역으로 새로 지정됐고(더 이상 강남 등 일부 구에 한정되지 않습니다), 2026-05-09에 중과 한시배제가 종료돼 다시 적용됩니다. 그래도 어느 주택이 실제로 조정대상지역에 있는지, 상속주택·지방저가주택 등 예외에 해당해 주택 수 계산에서 빠지는지는 이 계산기가 판정하지 않습니다(제104조⑦·시행령 제167조의10·11)
- 2년 미만 보유 항목(단기세율)에는 다주택 중과를 반영하지 않습니다 — 제104조⑦후단(단기세율과 비교해 큰 것)은 아직 없습니다
- ★★ 지정지역 비사업용 토지 중과(제104조④3호, +10%p)는 "비사업용 토지" 항목에서 지정지역 소재 여부를 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 어느 토지가 실제로 지정지역에 있는지는 판정하지 않습니다. 보유기간 2년 미만이면 단기세율과 비교해 큰 것을 낸다는 후단(제104조④ 후단)과, 그 밖에 대통령령으로 정하는 부동산(제104조④4호)은 아직 없습니다
- 이 계산(자산 1건)은 같은 과세기간에 다른 자산을 함께 양도했는지 모릅니다(제104조⑤) — 대상 자산을 2건 이상 양도했다면 `/cgtax.php?assets=…`(자산별 한 줄, `CgTaxMultiAssetCompare`)로 합산 방법과 개별 합계 방법 중 큰 세액을 따로 비교하십시오. 그 비교도 동일한 호(세율)끼리 먼저 묶어 비교하는 후단, "제104조①8호·9호는 동일 자산으로 본다"는 특례는 아직 없습니다.
- 제94조 자산분류 자체 판정 — 사용자가 항목을 직접 고릅니다
- 국외자산 특례 · 예정신고 기한 — 확인 전에는 담지 않습니다