다주택 중과(2주택, 조정대상지역, +20%p) · 양도가액 9억원 — 양도소득세
N5 단계 — 조합원입주권 비과세·지정지역 중과는 아직 반영하지 않습니다.
이 장은 미리 계산해 둔 사례입니다. 값을 바꾸려면 계산기에서 이 조건으로 열기.
과세표준다주택 중과(2주택, 조정대상지역, +20%p) · 양도가액 9억원
산출세액212,560,000원
시점2026-07-01
계산 단계
| 단계 | 금액 | 비고 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 양도차익 | 400,000,000원 | 양도가액 900,000,000원 − 필요경비 500,000,000원 | 소득세법 제97조 |
| 장기보유특별공제 — 적용 안 함 | 0원 | 다주택 중과 대상 자산은 보유기간과 무관하게 장기보유특별공제 대상에서 제외됩니다(미등기양도자산과 같은 취급). | 소득세법 제95조②(괄호) · 제104조⑦ |
| 양도소득금액 | 400,000,000원 | 소득세법 제95조① | |
| 양도소득 기본공제 | −2,500,000원 | 연 250만원(자산군별) — 이 계산은 자산 1건 기준이라 전액 적용합니다 | 소득세법 제103조① |
| 양도소득 과세표준 | 397,500,000원 | 소득세법 제92조(양도소득금액 계산의 순서 — 이 계산은 단일 자산 기준) | |
| 양도소득 산출세액 | 133,060,000원 | 적용 세율: 40% (100분의 40) (누진) | 소득세법 제104조 제1항 제1호 · 소득세법 제55조①(준용) |
| 다주택 중과 | 79,500,000원 | 과세표준 397,500,000원 × 20% (100분의 20) = 79,500,000원 (조정대상지역 2주택) | 소득세법 제104조⑦1호·2호 |
함께 보셔야 할 것
- ★★★ 1세대1주택 비과세는 「요건 충족」을 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 보유기간 2년(조정대상지역은 거주기간 2년 추가) 등 요건 자체는 이 계산기가 판정하지 않습니다(제89조①3호가목·시행령 제154조)
- 조합원입주권·분양권 관련 비과세(제89조①4호), 일시적 2주택 등 1세대1주택 특례(시행령 제155조) — 아직 없다. 해당하면 실제 세액이 이 계산기보다 적을 수 있습니다
- 장기보유특별공제는 「토지·건물·부동산에 관한 권리 등(2년 이상 보유)」 항목에만 적용됩니다 — 조합원입주권(제94조①2호가목)도 원문상 대상이지만 이 계산기의 항목표에 아직 자리가 없어 반영하지 않습니다(제95조②)
- ★★ 다주택 중과는 「조정대상지역 소재」와 「세대 주택 수」를 이용자가 직접 표시했을 때만 반영됩니다 — 2025-10-16 이후 수도권 대부분이 조정대상지역으로 새로 지정됐고(더 이상 강남 등 일부 구에 한정되지 않습니다), 2026-05-09에 중과 한시배제가 종료돼 다시 적용됩니다. 그래도 어느 주택이 실제로 조정대상지역에 있는지, 상속주택·지방저가주택 등 예외에 해당해 주택 수 계산에서 빠지는지는 이 계산기가 판정하지 않습니다(제104조⑦·시행령 제167조의10·11)
- 2년 미만 보유 항목(단기세율)에는 다주택 중과를 반영하지 않습니다 — 제104조⑦후단(단기세율과 비교해 큰 것)은 아직 없습니다
- 지정지역·비사업용 토지 중과(+10%p, 제104조④) — 조정대상지역과는 다른 régime이라 아직 없습니다
- 같은 과세기간 자산 2건 이상 양도 시 합산·비교(제104조⑤)
- 제94조 자산분류 자체 판정 — 사용자가 항목을 직접 고릅니다
- 국외자산 특례 · 예정신고 기한 — 확인 전에는 담지 않습니다