<질의요지>

  [질의1] 임야 등에서 주택건설사업계획승인을 받아 공동주택을 건축한 경우 지목변경 취득세 부과근거(제7조제4항인지 제14항인지)

  [질의2] 토지 소유주(수탁자)와 건축주(위탁자)가 상이한 경우로서 임야 등에 건축이 이루어지는 경우의 지목변경 간주취득세 과세 여부

  [질의3] 지목변경 취득세 과세대상인 경우 과세표준 적용방법

<회신내용>

[질의 1 관련]

  가. 「지방세법」제7조제4항에서 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다고 규정하고 있고, 같은 조제14항에서「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제67조에 따른 대(垈) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지(이하 “택지(대)”라 함)의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다고 규정하고 있는데,

    - 위 규정은 택지(대) 위에 조경 및 도로 포장공사 등(이하 “조경 등”이라 함)을 하는 경우 토지의 실질적 가치 상승분에 대하여 지목변경 간주취득세를 과세할 수 있도록 해당 규정을 신설(2016.1.1.)한 것인 바(지방세운영과-830, 2018.4.13. 참조),

    - 해당 규정의 입법취지는, 비록 공부상 지목의 변동은 없다 하더라도 토지에 조경 등을 조성․설치함으로써, 해당 토지의 가치가 상승되었다면 지목변경 취득세를 부과하는 것이 합리적이라는 데에 있으며,

    - 아울러, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시개발법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 등에 따라 택지(대)를 조성하고 이를 취득하여 조경 등을 설치하여 토지의 가치를 상승시킨 경우로 한정하므로, 이러한 일련의 과정에 따라 취득한 토지가 아니라면 제7조제14항에 따른 지목변경 간주취득세 적용대상에 해당하지 않습니다.

    - 따라서, 임야 등 ‘대’가 아닌 토지에서 공동주택 등을 건축함에 따라 지목변경이 발생되는 경우라면, 지방세법 제7조제4항에 따른 지목변경 취득세를 적용하는 것이 타당합니다.

[질의 2 관련]

  나. 「지방세법」 제7조제4항에서 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다고 규정하고 있으므로,

    - 임야 등에 건축이 이루어지는 경우, 해당 지목이 변경(임야→대)됨에 따라 가치가 증가한 부분에 대하여 지목변경 간주취득세를 과세해야 합니다.

    - 또한, 「신탁법」에 따른 신탁으로 수탁자에게 소유권이 이전된 토지에 대해 지목의 변경으로 인한 취득세의 납세의무자는 수탁자로 봄이 타당하고, 위탁자가 그 토지의 지목을 사실상 변경하였다고 하여 달리 볼 것은 아니므로(대법원 2010두2395, 2012.6.14. 참조),

    - 토지소유주가 수탁자로서 건축주인 위탁자의 건축에 따라 지목변경이 발생한 경우, 해당 지목변경 간주취득세의 납세의무자는 수탁자인 토지 소유주로 보는 것이 타당합니다.

[질의 3 관련]

  다. 공동주택 단지내 조경 등은 「건축법」 등에 따라 일정 규모 이상의 공동주택을 건축하는 경우 의무적으로 설치해야 하는 점, 해당 공동주택을 분양하는 경우 별도로 분리할 수 없는 점 등을 고려할 때 공동주택 건축물의 부수된 시설물로 보아야 할 것이어서 공동주택 신축시 조경공사비와 도로포장비용은 신축 건축물의 취득가격에 포함된다고 보아야 할 것(지방세운영과-3161, 2018.12.28.)이고,

    - 2019년 12월 31일에 개정된「지방세법 시행령」(대통령령 제30318호로 2020.1.1. 시행된 것) 제18조제1항에서 “정원 또는 부속시설물 등을 조성‧설치하는 비용”을 취득세 과세표준에 포함하는 간접비용으로 명확히 규정하고 있는 바,

    - 임야 등에 건축이 이루어지는 경우로서 순수 지목변경을 위한 비용(절토·성토비용 등)은 지목변경 취득세 과세표준에 포함하고, 건축이 수반되는 비용(조경공사, 도로포장비용 등)은 건축물 취득세 과세표준에 포함해야 합니다.

  라. 다만, 이는 일반적 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종결정할 사안입니다.