서울세제-12229(2018.09.12) 재산세

 

임대사업자가 임대주택을 신탁회사에 신탁하고 임대관리를 하는 경우, 재산세 감면여부에 대한 회신

 

관계법령

 

「지방세법」제107조 제1항 제3호

답변요지

 

재산세 과세기준일 현재 신탁을 원인으로 소유권을 이전하여 법적으로 소유권자가 수탁자로 변경된 것이라면 신탁한 부동산에 대하여 위탁자가 계속해서 임대관리하고 있다 하더라도 과세기준일 현재 재산세 납세의무는 수탁자에게 있고 그 위탁자는 소유자가 아니므로 임대목적으로 직접 사용하는 경우에 해당한다고 볼 수 없어 임대사업자 재산세 감면에 해당되지 않는 경우임..

본문

 

≪사실관계≫

 

 

- 2018.5.31. 주택임대사업자(8년 준공공임대)로 등록신청하고 주택임대사업 영위

 

 

- 임대주택 중 35세대를 ****캐피탈에 대한 차입금 담보목적으로 *****신탁에 신탁을 원인으로 소유권이전등기

 

 

- 담보신탁 후에도 신탁한 공동주택은 여전히 임대사업자인 위탁자 관리하에 임대를 영위하고 있음

 

 

【질의요지】

 

 

임대사업자가 임대주택을 신탁회사에 신탁하여 소유권을 이전한 경우, 이를 직접 사용하는 것으로 보아서 재산세를 감면할 수 있는지 여부

 

 

【회신내용】

 

 

「지방세특례제한법」제31조 제3항에서 임대사업자가 국내에서 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 2018.12.31.까지 감면한다고 규정하고 있고, 여기서 "직접 사용"이란 같은법 제2조 제1항에서 부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다.

 

 

또한 신탁법상 신탁의 효력은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권을 이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 이와 같이 신탁의 효력이 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되는 것(대법원 2008.3.13. 선고 2007다54276 판결 및 대법원 2011.2.10. 선고 2010다84246 판결 외 다수 판결 참조)이라 할 것입니다.

 

 

따라서 재산세 감면은 과세기준일 현재 누가 해당 공동주택을 임대목적에 직접 사용하는지에 따라 판단하여야 하는 바, 귀문과 같이 임대사업자가 임대등록한 공동주택(임대주택)을 재산세 과세기준일 현재 신탁을 원인으로 소유권을 이전하여 법적으로 소유권자가 수탁자로 변경된 것이라면 신탁한 부동산에 대하여 위탁자가 계속해서 임대관리하고 있다 하더라도 과세기준일 현재 재산세 납세의무는 「지방세법」제107조 제1항 제3호에 따라 수탁자에게 있고 그 위탁자는 소유자가 아니므로 임대목적으로 직접 사용하는 경우에 해당한다고 볼 수 없는 것으로 판단됩니다.

 

 

다만, 이에 해당하는지 여부는 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 과세관청에서 최종 결정할 사안임을 알려드립니다.