청구번호 조심 2008지0644

주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분 개요

가. 청구인은 2008.2.26. 부산광역시 동구 수정동 ○○○번지 대지 71㎡와 그 지상의 4층 근린생활시설 및 주택 181.4㎡(이하“이 건 부동산”이라 한다)를 강제경매로 취득한 다음, 2008.4.3. 이 건 부동산의 매각대금 17,500,000원을 과세표준으로 하고, 지방세법 제112조 제1항 등의 규정을 적용하여 산출한 취득세 등(가산세포함)을 신고하였다.

나. 처분청은 2008.5.14. 이 건 부동산의 매각대금 외에 임차인에게 지급하여야 할 대항력 있는 임차보증금 69,765,832원이 더 있다는 사실을 확인하고, 위 임차보증금을 과세표준으로 하여 지방세법 제112조 제1항 및 제131조 제1항3호의 세율과 같은 법 제273조의2의 감면규정을 적용하여 산출한 취득세 1,116,300원, 농어촌특별세 53,840원, 등록세 1,110,510원, 지방교육세 203,700원, 합계 2,484,350원(가산세포함)을 2008.5.14. 청구인에게 부과고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.21. 부산광역시장에게 이의신청을 하고, 부산광역시장은 2008.6.27. 이를 기각하는 결정을 하고 2008.7.10. 그 결정서를 청구인에게 송달하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 이 건 부동산은 강제경매로 취득하였으므로 이 건 부동산의 취득가격은 강제경매의 매각대금이라 할 것이고, 이 건 부동산의 매각대금에 임차보증금을 합한 금액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하는 것은 부당하다.

(2) 설령, 임차보증금이 취득가액에 포함된다하더라도, 이 건 부동산 중 3층의 경우는 청구인이 무상으로 계속 거주하도록 승낙하여 주었기 때문에 과세한 이후에 과세 근거가 되는 과세표준이 없어져 과세가 원인무효가 되었으므로 취소되는 것이 합당하고, 이 건 부동산 중 1층·2층·4층의 경우는 세입자가 이를 명도하고 청구인이 인수하여 과세할 수는 있으나, 그 금액이 변동(1층 1000만원 지급, 2층 1200만원지급, 4층 1800만원 지급)되었으므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 경정되어야 한다.

나. 부산광역시장 의견

(1) 지방세법시행령 제82조의3 제1항에서는 취득세의 과세표준이 되는 취득가격을 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로 규정하고 있으므로 취득이후에 지출될 비용이 취득을 위하여 소요된 비용임이 확인되는 경우에는 이를 과세표준에 포함하여야 할 것이다.

(2) 주택임대차보호법 제3조 제1항·제3항과 제3조의2 제2항·제3항 및 제4조 제2항의 규정을 종합하여 볼 때, 임차건물의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 경락대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니할 수 있다고 규정하고 있다.

(3) 따라서, 청구인의 경우와 같이 부동산을 경매로 취득하는 때에는 매각대금 외에 대항력 있는 임차인에게 지급하여야 할 임차보증금에 대한 채무를 인수한 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있으므로, 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 물건을 취득하는데 소요된 비용으로 보아 취득세 등의 과세표준에 포함하여야 할 것인데(구 행정자치부 지방세정팀-4521호 2007.11.2. 지방세 법령해석심의위원회 심의결과 2007-2호 참조), 청구인은 매각대금 외에 대항력 있는 임차보증금 69,765,830원을 신고금액에 포함하지 않았음이 확인되므로, 처분청이 대항력 있는 위 임차보증금원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 추가 부과 고지한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

경매로 부동산을 취득한 경우, 경락대금 이외 별도로 부담하는 대항력 있는 임차보증금이 그 취득세·등록세 과세표준에 포함되는지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제29조 (납세의무의 성립시기) ①지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.

1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때

2. 등록세 : 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때

12의2. 지방교육세 : 그 과세표준이 되는 세목의 납세의무가 성립하는 때

지방세법 제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

②제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여, 기부, 기타 무상취득 및「소득세법」제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

4. 공매방법에 의한 취득

제273조의2 (주택거래에 대한 감면) 유상거래를 원인으로 취득·등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 제131조제1항제3호 (2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.

(2) 지방세법시행령

지방세법시행령 제82조의 3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간법 비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다〕을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

(3) 농어촌특별세법

제3조 (납세의무자) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 이 법의 규정에 의하여 농어촌특별세를 납부할 의무를 진다.

1. 제2조제1항 본문에 규정된 법률에 의하여 소득세·법인세·관세·취득세 또는 등록세의 감면을 받는 자

5. 지방세법에 의한 취득세 또는 레저세의 납세의무자

(4) 상가건물임대차보호법

제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.

④민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다.

제5조 (보증금의 회수) ①임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

③임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.

④제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

⑤민사집행법 제152조 내지 제161조의 규정은 제4항의 규정에 의하여 경매법원에 이의를 신청하는 경우에 이를 준용한다.

⑥ 제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

(5) 주택임대차보호법

제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

제3조의2 (보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(확정일자)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2008.2.5. 부산지방법원으로부터 이 건 부동산에 대한 매각허가 결정을 받고, 2008.2.26. 이 건 부동산의 매각대금 17,500,000원을 납입하고 취득한 다음, 2008.4.3. 위 매각대금을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부하였으나, 처분청은 부산지방법원 사법보좌관 문○○○이 2008.4.7. 발행한 이 건 부동산에 대한 강제경매에 따른 배당표에 의하여 이 건 부동산의 임차보증금 86,000,000원에 대한 배당금이 16,234,170원인 사실을 확인하고 청구인이 인수한 임대차보증금 69,765,830원(김○○○ 12,942,182원, 김○○○ 20,942,181원, 송○○○ 20,942,181원, 이○○○ 14,939,286원)을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 부과고지한 사실은 제출된 관련 증빙자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점에 대하여 본다.

(가) 지방세법 제29조 제1항에서는 취득세의 납세의무는 취득세 과세물건을 취득하는 때에, 등록세의 납세의무는 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때에, 지방교육세의 납세의무는 그 과세표준이 되는 세목의 납세의무가 성립하는 때에 성립하는 것으로 규정하고 있고, 농어촌특별세법 제3조에서는 취득세 또는 등록세의 감면을 받는 자 또는 취득세의 납세의무자는 농어촌특별세를 납부할 의무가 있는 것으로 규정하고 있으며, 지방세법시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용 (부가가치세를 제외한다)을 포함〕을 말한다고 규정하고 있는 바, 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함한다 할 것이나 다만, 그것이 과세대상물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것이다(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결 참조).

(나) 상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항과 제5조제2항·제3항 및 주택임대차보호법 제3조 제1항·제3항과 제3조의2 제2항·제3항 및 제4조 제2항 등의 규정을 종합하여 볼 때, 임차건물의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 매각대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니할 수 있는 것으로 규정하고 있다.

(다) 부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인은 낙찰 당시 주택임대차보호법 제3조 및 상가건물임대차보호법 제3조 등의 규정에 의하여 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있으므로, 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것이므로 이 건 부동산에 대한 임대차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 이 건 부동산을 취득하기 위하여 지급된 일체의 비용에 해당된다할 것이다.

(라) 그런데, 청구인은 취득세 및 등록세를 과세한 후 이 건 부동산의 일부는 청구인이 명도를 요구하지 아니하고 세입자도 계속 거주하고 있어 과세할 수 있는 시기가 명확하지 아니하므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 취소되어야 하고, 세입자가 명도하고 청구인이 인수한 경우에도 청구인이 세입자에게 지급한 금액이 변동되었으므로 이 건 취득세 등의 과세표준을 경정하여야 한다고 주장하나, 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위가 이루어진 물건을 과세객체로 하는 것으로서, 부동산에 관한 취득이 성립하면 그 계약이 무효이거나 취소되지 아니한 이상 그 자체로 취득세의 과세객체가 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 발생하고, 매수자가 일단 부동산을 적법하게 취득한 다음에는 그 후 합의에 의하여 임대차계약을 변경하거나 해제하는 경우에도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다 할 것이므로 위와 같은 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다할 것이다.

(3) 따라서, 처분청이 이 건 부동산의 임차보증금 중 배당금을 제외한 금액을 과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2009.01.02