청구번호 조심2008지0393

주 문

처분청이 2008.2.27 청구인에게 한 취득세 39,494,180원, 농어촌특별세 3,160,500원, 합계 42,654,680원(가산세 포함) 중 취득세 36,533,216원 농어촌특별세 2,794,242원, 합계 39,327,458원(가산세 포함)을 초과하는 부분은 이를 취소한다.

이 유

1. 처분 개요

가. 처분청은 청구인이 청구인 소유 서울특별시 ○○○번지 15필지의 토지 1,657㎡ 가 ○○○(사업인가 2004.2.25 고시번호 2004-58호)사업시행자인 ○○○공사에 수용된 후 2005.10.18 그 보상금(보상금 4,440,196,662원중 249,103,800원 수령)으로 경기도 ○○○번지 임야 896㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득함에 따라 지방세법 제109조제1항 및 같은 법 제127조의2에서 규정하고 있는 토지수용에 의한 대체취득으로 보아 취득세 등 5,664,000원을 비과세 하였다.

나. 처분청은 청구인이 2006.2.6 이 건 토지상에 단독주택 232.3㎡ (이하 “이 건 주택”이라 한다)를 신축한 후 일반세율을 적용하여 산출한 이 건 주택에 대한 취득세 등 4,048,060원을 2006.2.9 신고하고 이 건 토지의 지목변경(임야에서 대지로 변경)에 따른 취득세 등 2,326,020원을 2006.3.6 신고함에 따라 이 또한 지방세법 제109조제1항 및 같은 법제 127조의2에서 규정하고 있는 토지수용에 의한 대체취득으로 보아 취득세 등을 비과세 하였다.

다. 2007.12.11 처분청 세무담당공무원(지방세무주사보 윤○○○)의 현지확인에서 이 건 주택의 부속토지가 지방세법시행령 제84조의3제3항제2호에서 규정하고 있는 고급주택의 요건인 662㎡ 를 초과한 896㎡이고 그 지상 주택가액이 9,000만원을 초과한 94,770,900원임을 확인하고, 이 건 주택과 동 부속토지를 고급주택으로 보아 이 건 주택과 동 부속토지의 시가표준액 287,319,800원을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 39,494,180원, 농어촌특별세 3,160,500원 합계 42,654,680원을 2008.2.27 청구인에게 부과고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

⑴ 이 건 주택의 대지면적은 896㎡로 고급주택의 요건인 1구의 대지면적이 662㎡를 초과하나 이 건 주택의 앞측 95㎡는 접도구역이고 뒤측 법면부분은 경사도가 심하고 붕괴위험이 있어 305㎡는 석축을 축조하고 있어 실제 대지사용면적은 496㎡에 불과하고, 처분청에서 확보하라고 한 접도구역에는 조경시설을 설치하지 않아 청구인뿐만 아니라 불특정인도 필요시에는 얼마든지 사용할 수 있는 공간이며,

⑵ 주택을 건축하기전 당초에는 현재의 접도구역부분 토지에 주차장을 설치하려고 하였으나 처분청에서 주택의 지하공간 부분에 따로 분리하여 주차장을 설치할 것을 권고하여 건축한 것이므로 주차장 면적은 이 건 주택의 건물시가표준액 산정에서 제외하여야 할 것이며, 고급주택에 해당되려면 주택의 건물가액이 9,000만원을 초과하여야 하나 이 건 주택의 건물가액은 9,000만원이 초과되지 않는다고 판단되므로 그 산출 근거를 제시하여 주고,

⑶ 2008.1.1부터 지방세법상 고급주택의 요건이 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의하여 공시되는 개별주택가격 6억원 이상으로 개정되었는 바, 이 건 주택은 2007.1월 기준으로 434,000,000원에 불과하여 고급주택에 해당되지 않으므로 이 건 주택에 대하여 중과세율로 부과고지한 취득세 등은 취소하여야 하며,

⑷ 이 건 주택이 고급주택의 요건에 해당되지 않는다면 일반세율에 의한 취득세는 비과세 대상인 바, 설사 이 건 주택이 고급주택에 해당되는 경우라 하더라도 일반세율에 해당하는 취득세는 비과세하여야 한다.

나. 처분청(경기도) 의견

⑴ 이 건 주택의 뒷측 급경사지역의 법면처리부분은 이 건 주택의 필수불가결한 요소로 주택의 편익과 효용을 위한 것이고, 고급주택의 특성상 이를 주택주변의 미적환경을 고려한 것으로도 볼 수 있으므로 이 건 주택과 경제적 일체를 이루는 토지가 아니라고 하기에는 사회통념상 무리가 있다 할 것이어서 이 건 주택의 부속토지로 보는 것이 타당하고,

⑵ 접도구역 부분에 대한 주택의 부속토지 여부는 다른 진입로가 없는 경우 주택의 담장 밖에 있는 주차장 및 전용진입로는 이 건 주택의 출입을 위해서는 반드시 통과하여야 할 부분이고 건축물관리대장상에도 주택의 부속토지에 포함되어 있으므로, 이 건 주택의 부속토지에 해당된다 할 것이며,

⑶ 이 건 주택의 주차장의 경우 취득당시 경제적 용법에 따라 실제로 주거용 생활단위로 제공될 수 있는 구조를 갖추었는지 여부에 의하여 합목적적으로 판단하여야 할 것으로서 주차장은 주택의 종된 시설로 사용하는 것으로서 다른 목적으로 독립적 활용가치가 있다고 할 수 없으므로 주차장부분은 이 건 주택의 시가표준액 산출시 포함되어야 하며, 이 건 주택의 대지면적이 662㎡을 초과하고, 건물가액도 9,000만원을 초과하는 이상 이 건 주택은 지방세법상 고급주택에 해당된다.

3. 심리 및 판단

가 쟁 점

1구의 고급주택 부속토지 산정시 석축, 법면, 접도구역으로 지정된 면적을 포함한 대지면적의 합계가 662㎡를 초과하고, 동 지상주택의 건물가액이 9,000만원을 초과하는 경우 취득세 중과세 대상인 고급주택에 해당되는지의 여부

나. 관련 법령

⑴ 지방세법 제 109조 (토지수용등으로 인한 대체취득에 대한 비과세) ①「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」·「도시계획법」·「도시개발법」 등 관계법령의 규정에 의하여 토지등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 새로 취득한 부동산등의 가액의 합계액이 종전의 부동산등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정기준과 방법등은 대통령령으로 정한다.

② 제1항의 규정에 불구하고 제112조제2항의 규정에 의한 과세대상을 취득한 경우와 대통령령이 정하는 부재부동산 소유자가 부동산을 대체취득하는 경우에는 취득세를 부과한다.

⑵ 지방세법 제111조 (과세표준) ①취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

②제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

2. 제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

⑶ 지방세법 제112조【세율】① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의20으로 한다

② 다음 각호의 1에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의500으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어「체육시설의설치․이용에관한법률」의 규정에 의하여 체육시설업의등록(시설을 증설하여 변경등록 하는 경우를 포함한다. 이하 이항에서 같다)을 하는 경우 뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장․고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

3. 고급주택 : 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 연면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터 이상의 풀장 등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사에 착공하는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑷ 지방세법 제131조【부동산 등기의 세율】① 부동산에 대한 등기를 받는 때에는 다음 각호의 표준세율에 의하여 등록세를 납부하여야 한다.

3. 제1호 및 제2호 이외의 원인으로 인한 소유권의 취득

(1) 농지

부동산가액의 1,000분의 10

(2) 기타

부동산가액의 1,000분의20

⑸ 지방세법시행령 제80조(토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등) ①법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.

1. 건축물 : 「소득세법」 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

⑹ 지방세법시행령(2007.12.31 대통령령 제20517호로 개정되기 이전의 것)제 84조의3【별장등의 범위와 적용기준】③ 법 제112조제2항제3호에 따라 고급주택으로 보는 “주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터 이상의 풀장 등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당되는 것을 말한다.

2. 1구의 건물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지

⑺ 지방세법시행령(2007.12.31 대통령령 제20517호로 개정된 것)제84조의3【별장등의 범위와 적용기준】① 법 제112조제2항제1호 전단에서 “대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지”라 함은 다음 각호의 요건을 갖춘 농어촌주택과 그 부속토지를 말한다.

2. 건물의 가액(제80조제1항제1호의 규정을 준용하여 산출한 가액을 말한다. 이하 이조에서 같다)이 6,500만원 이내일 것

③ 법 제112조제2항제3호에 따라 고급주택으로 보는 “주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터 이상의 풀장 등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당되는 것을 말한다. 다만, 제1호․제2호 및 제4호에 따른 주택은 법 제111조제2항제1호에 따른 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우로 한다.

2. 1구의 건물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지

⑻ 지방세법시행령부칙(2007.12.31 대통령령 제20517호로 개정된 것)제2조【취득세 중과세 대상인 고급주택에 관한 적용례】제84조의3제3항의 개정규정은 이 영 시행 후에 최초로 취득하는 분부터 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

⑴ 이 건 토지와 주택은 청구인이 토지수용에 의한 보상금으로 대체취득함으로써 처분청에서 취득세와 등록세 등을 비과세 하였으나 2007.12.11 처 분청의 세무공무원(지방세무주사보 윤○○○)이 이 건 주택에 대한 현지출장 후 복명한 내용에서 이 건 주택은 대지면적이 896㎡이고 주택의 시가표준액은 94,770,900원으로 지방세법상 고급주택에 해당되는 것으로 보아 중과세율을 적용하여 산출한 이 건 취득세 등을 부과고지한 것은 처분청에서 제출한 증빙자료에서 확인되고 있다.

⑵ 지방세법시 행령(2007.12.31 대통령령 제20517호로 개정되기 이전의 것)제84조의3제3항제2호에서 1구의 건물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지는 고급주택에 해당하는 것으로 규정하고 있고, 이 때 “1구의 건물의 대지면적”이라 함은 건물의 사용을 위하여 사실상 공여하는 부속토지의 면적을 뜻하고 1구의 주택에 부속된 토지인지 여부는 당해 토지의 취득당시 현황과 이용실태에 의하여 결정되어야 하며, 고급주택의 판단기준이나 범위는 당해 건물의 취득당시의 현황이 경제적용법에 따라 주거용으로 쓰여질 구조로 갖추었는지 여부에 의하여 합목적적으로 판단하여야 할 것(대법원 1995.5.12 선고 94다28901 판결)이다.

⑶ 청구인의 이 건 주택은 6가구가 각각 대지를 구분하여 나란히 건축된 단독주택중 1가구로 공부상 대 지면적 896㎡중 95㎡는 이 건 주택의 울타리 바깥에 지정된 접도구역으로서 이 건 주택의 소유자만이 배타적으로 사용할 수 있는 면적이 아닌 불특정 다수인이 언제든지 사용할 수 있는 공간이고, 접도구역은 국가에서 향후 도로확장 등을 위하여 도시계획시설로 지정한 후 건축 등의 행위가 금지 또는 제한되고 있는 사권제한토지인 점을 감안할 때, 공부상 이 건 주택의 전체 대지면적에 포함되어 있는 것은 사실이나 주택의 중과세 대상 대지면적에 포함하는 것은 무리가 있다 할 것이므로 이 건 주택의 공부상 전체 대지면적 896㎡중 접도구역 면적 95㎡는 중과세 대상 토지면적에서 제외하는 것이 타당하다 할 것이다.

⑷ 반면, 주택의 뒤 측 법면부분 305㎡는 30도정도의 경사로 이루어져 있으나 동 법면부분 일부는 정원석이라 할 수 있는 대형돌을 불규칙적으로 쌓은 후 사이사이에 작은 꽃나무들을 식재하고 있는 상태로서 고급주택의 특성상 이는 주택의 미적환경을 고려한 것으로도 볼 수 있다 할 것이고, 건축물관리대장상이나 토지대장상 이 건 주택의 부속토지로 등재되어 있음은 물론, 접도구역과는 다르게 이 건 주택의 울타리내에 소재하여 불특정 다수인이 왕래하거나 사용할 수 없는 공간으로서 이 건 주택의 효용과 편익을 위한 필수불가결한 토지로서 주거생활 공간으로 이용되고 있는 부속토지에 해당된다 할 것이다.

⑸ 다음으로, 청구인은 지방세법상 고급주택이 되려면 주택의 가액이 9,000만원을 초과하여야 하나 이 건 주택의 가액은 9,000만원을 초과하지 않는다고 주장하고 있지만, 지방세법시행령(2007.12.31 대통령령 제20517호로 개정되기 이전의 것)제84조의3(별장등의 범위와 적용기준)제3항에서 법 제112조제2항제3호에 따라 고급주택으로 보는 “주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터 이상의 풀장 등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당되는 것을 말한다고 규정한 후 그 제2호에서 1 구의 건물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지로 규정하고 있어 고급주택의 건물가액의 산정은 같은 법시행령 제80조제1항제1호의 규정에 의하여 산출된 금액을 말하는 것이고, 같은 법시행령 제80조(토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등)제1항에서 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다고 규정한 후 그 제1호에서 건축물 : 「소득세법」제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다고 규정하고 그 가목에서 건물의 구조별·용도별·위치별 지수를, 나목에서 건물의 경과연수별 잔존가치율을, 다목에서 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 규정하고 있는 바,

⑹ 이 건 주택 건물가액은 지방세법시행령 제80조제1항제1호의 규정에 의하여 87,097,500원〔2006년도 건물신축가격기준액인 건축물 1㎡당 470,000원×구조지수(1.00)×용도지수(1.00)×위치지수(0.94)×경과연수별잔가율(1.00)=441,000원×197.50㎡〕이고, 주차장부분의 건물가액은 7,673,400원 〔건물신축가격기준액인 건축물 1㎡당 470,000원×구조지수(1.00)×용도지수(1.00)×위치지수(0.94)×경과연수별잔가율(1.00)=441,000원×34.80㎡×0.50㎡(2006년도 건물시가표준액 조정기준에서 차고는 100분의 50의 감산율 적용)〕으로서 주택부분과 주차장부분을 합한 가액이 94,770,900원이므로 처분청에서 이 건 주택의 건물가액을 적법하게 산출하였다고 판단된다.

⑺ 청구인은 2008.1.1부터 시행된 지방세법시행령(2007.12.31 대통령령 제20517호로 개정된 것)제84조의 3제3항단서 규정에서 고 급주택의 요건을 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의하여 공시되는 개별주택가격이 6억원 을 초과하는 경우로 개정되었으므로 이 건 주택은 2007.1월 기준으로 개별주택가격이 6억원 이하인 434,000,000원에 불과하여 고급주택에 해당되지 않는다고 주장하나, 지방세법시행령 부칙(2007.12.31 대통령령 제20517호) 제2조에 서 제84조의3제3항의 개정규정은 이 영 시행(2008.1.1) 후에 최초로 취득하는 분부터 적용한다고 규정하고 있으므로 청구인이 2006.2.6 이 건 주택을 취득한 이상, 2007.12.31 개정된 지방세법시행령 84조의3제3항 단서 규정은 청구인의 이 건 고급주택여부를 판단하는데는 적용될 수 없다 할 것이다.

⑻ 또한, 이 건 주택이 고급주택에 해당되는 경우라 하더라도 토지수용에 따른 보상금으로 대체취득한 것이므로 일반세율에 해당하는 취득세는 비과세되어야 한다고 주장하지만, 지방세법 제109조제1항 규정에 의한 토지수용으로 그 보상금을 받은 날부터 1년 이내에 보상금의 범위내에서 이에 대체할 부동산을 취득하는 경우에는 취득세 등의 비과세 대상이 되지만 같은 법 제109조제2항에서 제1항의 규정에 불구하고 제112조제2항의 규정에 의한 과세대상을 취득하는 경우에는 취득세를 부과한다고 규정하고 있으므로 청구인의 경우 2006.2.9 이 건 주택 취득 당시부터 지방세법 제112조제2항의 규정에 의한 고급주택을 취득한 것이므로 취득세 등의 비과세 대상이 될 수 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유가 있으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제65조제1항제2호․제3호 및 제81조 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008년 9월 16일