감    사    원
심  사  결  정
결 정  번 호     2008년 감심 제 249 호
제        목     취·등록세 부과에 관한 심사청구
청   구   인     0 0 0
                      0000시 00구 0동 902 000000아파트 225동 603호
처   분   청     0000시 00구청장
주        문     심사청구를 기각한다
이        유
1. 원 처분의 요지
  청구인은 2007. 10. 19. 0000시 00구 00동 18-1 외 32필지에 신축 중인 0000     2단지 재건축아파트 115동 1403호의 입주권을 1,730,000,000원에 승계 취득하고 같은 달 26. 처분청으로부터 위 입주권 취득에 대한 부동산거래계약 신고필증 (일련번호 00000-0000-0-0000000, 이하 “제1신고필증”이라 한다) 및 위 재건축아파트의 부속토지인 같은 동 18-1 79.82㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 1,581,847,934원에 취득하였다는 부동산거래계약신고필증(일련번호 00000-0000-0-0000000, 이하 “제2신고필증”이라 한다)을 처분청으로부터 교부받았다.
    이에 대하여 처분청은 취·등록세의 과세표준은 제1신고필증 상의 취득가액에서 추가분담금(청산금)을 제외한 제2신고필증 상의 1,581,847,934원이라고 보아  취득세 31,636,950원, 농어촌특별세 296,310원, 등록세 2,963,050원, 지방교육세 6,327,390원 합계 72,764,980원을 부과하였다. 
2. 심사청구의 취지와 이유
  가. 청구 취지
    이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
  나. 청구 이유
    이 사건 토지의 취득가액에 포함되어 있는 추가지불액(프리미엄)은 향후   준공될 아파트에 대한 미실현 이익을 지급한 것으로, 취득하지 않은 건축물에 대한 가액이므로 위 부분이 포함된 취득가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것은 부당하고, 이 사건 토지는 신축중인 공동주택의 부속토지에 해당 하므로 취득세 등을 부과함에 있어 지방세법 제273조의2에 정한 주택거래에 대한 세율 경감규정을 적용하여야 함에도 지방세법 제112조 제1항, 제131조 제1항에 의한 일반세율을 적용한 것은 부당하다.
3. 우리 원의 판단
  가. 다툼
    재건축아파트 부속토지 취득에 따른 취득세 부과 시 취득하지 않은 건축물에 대한 추가지불액(프리미엄)이 과세표준에 포함되는지 여부 및 위 부속토지를 취득하는 경우 주택거래에 대한 세율 경감규정을 적용하여 취득세액을 산출하여야 하는지 여부
  나. 인정 사실
   이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.
    (1) 청구인은 2007. 7. 23. 청구외 000으로부터 0000시 00구 00동 18-1 외 32필지 상의 00000아파트 115동 1403호 아파트 입주권을 분양금액 972,866,066원 및 프리미엄 757,133,934원 합계 1,730,000,000원에 매수하고 2007. 10. 26. 처분청으로부터 위 입주권 매수에 대한 부동산거래계약신고필증(일련번호 00000-0000- 0-0000000, 이하 “제1신고필증”이라 한다)을 교부받았다.
    (2) 위 지상에 존재하던 구 건물인 00구 00동 18-1 외 3필지 00아파트 213동 104호는 2006. 5. 20. 철거되었고, 같은 달 25일 집합건축물대장상 말소되었다.
    (3) 청구인은 2007. 10. 26. 처분청으로부터 0000시 00구 00동 18-1 79.82㎡를 권리가격 824,714,000원 및 프리미엄 757,133,934원 합계 1,581,847,934원에 취득하였다는 취지의 부동산거래계약신고필증(일련번호 00000-0000-0-0000000, 이하 “제2신고필증”이라 한다)을 교부받았다.
    (4) 청구인은 이 사건 토지 취득신고 시 제1신고필증 상의 1,730,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세 34,600,000원, 농어촌특별세 3,460,000원, 등록세 34,600,000원, 지방교육세 6,920,000원 합계 79,580,000원을 신고하고 2007. 10. 29. 등록세 및 지방교육세를, 같은 해 11. 16. 취득세 및 농어촌특별세를 납부하였다.
    (5) 처분청은 청구인이 이 사건 토지 취득신고 시 제2신고필증 상의 취득 금액을 신고하였어야 함에도 제1신고필증 상의 금액으로 착오 신고한 것으로  보아 2008. 1. 22. 과다 신고된 과세표준 148,152,066원에 대한 취득세 2,963,050원, 농어촌특별세 296,310원, 등록세 2,963,050원, 지방교육세 592,610원 합계 6,815,020원을 부과·취소하였다.
  다. 관계법령의 규정
    (1) ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고｣에 관한 법률 제27조 제1항 및 제3항에 의하면 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는  부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한고 제1항 규정에 의한 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
    (2) ｢지방세법｣ 제111조 제1항 및 제2항을 종합하면 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하고 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하고 제5항 제5호에 의하면 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣  제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 대하여는 사실상의 취득가격에 의한다.
    (3) ｢지방세법시행령｣ 제82조의3 제1항에 의하면 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을   취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다.
    (4) ｢지방세법｣ 제130조 제1항에 의하면 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 하고, 제3항에  의하면 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다.
    (5) ｢지방세법｣ 제112조 제1항 및 제131조 제1항에 의하면 부동산에 관하여 소유권 취득에 의한 취득세 및 등록세의 표준세율은 각 부동산가액의 1,000분의 20으로 한다. 
    (6) ｢지방세법｣ 제273조의2 및 제180조 제3호를 종합하면 유상거래를 원인으로 취득·등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 제131조제1항제3호(2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고 재산세에서의 주택은 주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 주택을 말한다.
    (7) ｢주택법｣ 제2조 제1호에 의하면 "주택"이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다.
    (8) ｢부동산 거래신고제도 업무처리 요령(건설교통부, 2005. 12.)｣에 의하면 토지, 주택에 대하여는 가격공시제도가 정착되어 있어 거래가격의 적정성을 검증하고 있다.
  라. 판단
    청구인은 이 사건 토지에 대한 추가지불액(프리미엄)에는 장차 취득할 건축물가액이 포함되어 있으므로 위 토지의 취득가액 전액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것은 부당하고, 이 사건 토지는 신축중인 공동주택의 부속토지에 해당하므로 취득세 등을 부과함에 있어 주택거래에 대한 세율 경감규정을 적용하여야  한다고 주장한다.
    (1) 이 사건 토지의 취득세 등 과세표준에 대하여 본다.
    살피건대, ｢지방세법｣ 제111조 및 제130조 등에 의하면 취득세 및 등록세의 과세표준은 취득(또는 등기·등록)한 자가 신고한 취득(또는 등기·등록) 당시의 가액으로 하되, 같은 법 제111조 제5항 제5호에서는 제2항 단서에 불구하고 ｢공인 중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 따라 신고서를 제출하여   부동산거래 가격 검증체계에 의하여 검증이 이루어진 경우 그 사실상의 취득  가액을 과세  표준으로 한다고 규정하고 있다.
    위 인정사실 (3)에서 본 바와 같이 청구인은 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 따라 이 사건 토지의 실제거래가액을 1,581,847,934원으로 처분청에 신고하여 처분청으로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받은  점에 비추어 볼 때 이 사건 토지의 취득은 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 정한 부동산 거래가격 검증체계에 의하여 검증이 이루어진 경우에 해당되고,  또한 재건축아파트의 승계조합원은 당초 조합원 소유의 종전 토지를 취득하여야만 조합원 지위를 승계받아 추후 완공될 아파트에 입주할 수 있는 자격을 얻는 것인 바, 이 사건 토지의 취득가액에 포함되어 있는 추가지불액은 토지 취득  당시에 매도인에게 지급된 것으로서 이 사건 재건축아파트의 장래 기대수익을 반영한 것이기 때문에 지방세법시행령 제82조의3 제1항의 규정에 의하여 취득세 과세대상 물건을 취득하기 위하여 지급한 일체의 비용에 포함된다고 할 것이므로 처분청이 위 신고필증 상의 취득가액을 과세표준으로 삼아 취득세 및 등록세  등을 부과한 처분은 정당하다고 할 것이다. 
    (2) 취득세 등을 부과함에 있어 주택거래에 대한 세율 경감규정을 적용하여야 하는지 여부에 대하여 본다.
    살피건대 ｢지방세법｣ 제273조의2 및 ｢주택법｣ 제2조를 종합하면 유상거래를  원인으로 취득·등기하는 주택에 대한 취득세 및 등록세는 각 조에서 정한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하되 위 규정상의 "주택"이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있다.      
    위 인정사실 (2)에서 본 바와 같이 이 사건 토지 지상의 기존 주택은 이미 철거되었고 청구인이 취득한 과세물건대상은 장차 주택을 취득할 수 있는 권리를 승계하기 위한 토지로서 주택법 상의 주택의 부속토지와는 구별된다 할 것이  므로 주택거래에 대한 세율 경감규정을 적용하여야 한다는 청구인의 주장은   받아들일 수 없다.      
4. 결론
    그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

2008.  9.  5.
             감     사     원