감     사     원
심  사  결  정
결 정  번 호        2008년 감심 제 113 호
제        목        취득세 등 부과에 관한 심사청구
청   구   인        (주)○○건설 대표이사 ○○ 외 1
                      ○○○○ ○○군 ○○리 ○○○
처   분   청        ○○광역시 ○○구청장
주        문        심사청구를 기각한다.
이        유
1. 원처분의 요지
    청구인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○○ 일원의 ○○택지개발사업지구 ○블럭과 ○블럭에 공동주택(아파트)과 단지내 상가를 신축(신축면적 : ○블럭 72,116.396㎡, ○블럭 61,751.635㎡)하고 각각 54,482,824,591원과 46,019,313,017원을 과세표준으로 2005. 3. 21. 취득세 등 1,090,942,370원과 920,829,450원을 각각 신고 납부하였다.
    그런데 처분청의 세무조사결과 위 ○블럭과 ○블럭의 과세표준에 주택분양보증수수료가 누락되는 등 각각 582,002,818원과 436,319,006원 과소 신고된 사실을 확인하고 이에 대한 취득세 등 24,035,850원과 18,013,890원을 2007. 1. 10. 각각 부과(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)하였다.
2. 심사청구 취지와 이유
  가. 청구취지
    주택분양보증수수료를 과세표준에 포함시키는 것은 부당하므로 이 사건   부과처분을 취소하여 달라는 취지의 청구
  나. 청구이유
    처분청의 세무조사결과 산정한 과세표준에는 주택분양보증수수료(위 ○○택지개발사업지구 ○블럭 735,942,180원, ○블럭 609,668,990원)가 포함되어 있는바, 주택분양보증수수료는 토지와 건물을 포함한 분양가액 총액에 대한 보증으로 분양이행을 담보하기 위한 것이므로 이는 판매비용으로 보아야 하는데도 이를 취득건물 신축 비용으로 보아 취득가격에 포함시키는 것은 부당하고, 위 주택분양보증수수료를 취득가격(과세표준)에서 제외하게 되면 이미 신고한 과세표준이 세무조사결과 확인된 과세표준을 오히려 초과하므로 이 사건 부과처분은 취소되어야 한다.
3. 우리 원의 판단
  가. 다툼
    주택분양보증수수료를 과세표준에 포함시켜 취득세 등을 부과한 것이 정당한지 여부
  나. 인정사실
    이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
    (1) 청구인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○○ 일원의 ○○택지개발사업지구  ○블럭에 공동주택(아파트)과 단지내 상가를 신축하고 54,482,824,591원을 과세표준으로 하여 2005. 3. 21. 취득세 등 1,090,942,370원을 신고 납부하였으나 처분청의 세무조사 결과 신고납부시에 누락한 주택분양보증수수료 735,942,180원을 과세표준에 포함하는 등으로 과세표준을 다시 산정한 결과 582,002,818원이 과소 신고된 사실을 확인하고 이에 대한 취득세 16,272,780원, 농어촌특별세 15,100원, 등록세 6,534,250원, 지방교육세 1,213,720원 합계 24,035,850원을 2007. 1. 10. 추가 부과고지하였다.
    (2) 청구인은 같은 지구 ○블럭에 대해서도 46,019,313,017원을 과세표준으로 하여 2005. 3. 21. 취득세 등 920,829,450원을 신고 납부하였으나, 처분청은 주택분양보증수수료 609,668,990원을 과세표준에 포함하는 등으로 과세표준을 다시 산정한 결과 436,319,006원이 과소 신고된 사실을 확인하고 이에 대한 취득세 12,199,470원, 농어촌특별세 4,620원, 등록세 4,899,680원, 지방교육세 910,120원 합계 18,013,890원을 2007. 1. 10. 추가 부과고지하였다.
    (3) 청구인은 2002. 10. 4. 위 ○○택지개발사업지구 ○블럭의 공동주택의 분양가격 총액 81,996,000,000원에 대하여 연리 0.36%, 보증기간 910일간의 주택분양보증수수료 735,942,180원을, 2002. 10. 8. 위 ○블럭의 분양가격 총액 68,227,000,000원에 대하여 연리 0.36%, 보증기간 906일간의 주택분양보증수수료 609,668,990원 각각 ○○○○보증(주)에 지급하였다.
  다. 관계 법령의 규정
    (1) ｢지방세법｣ 제111조 제5항 제3호와 같은법 시행령 제82조의2 제1항 제2호의 규정에 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 그 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 되어 있다.
    (2) ｢지방세법 시행령｣ 제82조의3 제1항의 규정에 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 되어 있다.
    (3) ｢주택법 시행령｣ 제106조 제1항 제1호 가목의 규정에 주택분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양(사용검사 및 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우에 한한다. 이하 생략)을 책임지는 보증”으로 되어 있다.
    (4) ｢주택공급에 관한 규칙｣(2003. 12. 15. 건설교통부령 제382호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항의 규정에 대한주택보증주식회사로부터 분양보증을 받을 경우 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다고 되어 있고, 제8조 제1항의 규정에 입주자 모집을 할 때에는 분양보증서 등의 서류를 갖추어 시장 등의 승인을 얻어야 한다고 되어 있다.
라. 판단
    이 사건의 쟁점은 주택분양보증수수료를 공동주택의 취득가격에서 제외되는 판매비로 볼 것인지 아니면 취득에 따른 비용으로 보아 취득가격에 포함시킬 것이지 여부에 있다 하겠다.
    살피건대, 주택분양보증수수료는 공동주택 사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용인바, 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 부도·파산 등으로 선분양된 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 분양이행을 하는 것인데, 분양이행은 주택보증약관 제8조 제8항에 따라 ○○○○보증(주)이 선정하는 사업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공하는 것을 뜻하는 점 등으로 미루어 보아, 주택분양보증은 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로 보아야 할 것이고, 청구인과 같이 공동주택을 선분양하는 경우 주택분양보증수수료는 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제7조 제1항에 의하여 공동주택의 건설시 의무적으로 부담해야 하는 보험료 성격의 비용이라고 할 것이다.
    또한 ｢지방세법 시행령｣ 제82조의3 제1항의 규정에 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정되어 있고, 통상 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야 할 환경·교통영향평가 등의  용역비·부담금 등을 취득가격에 포함시키고 있음을 볼 때, 주택분양보증수수료는 공동주택의 판매촉진을 위한 판매비가 아니라 공동주택의 건설에 따른 간접비 (보험료)로서 취득가격에 포함시키는 것이 타당하다고 할 것이다.
4. 결 론
    그렇다면 처분청이 주택분양보증수수료를 취득가격에 포함시켜 취득세 등을 부과한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 이건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

                                    2008.  4.  18 .

                                               감     사     원