제2008-28호

결     정     서

    위 당사자간 취득세 등 부과 사건에 관하여 2007년 12월 12일 청구인으로부터 심사청구가 있으므로 이를 심의하여 다음과 같이 결정한다.

주            문

  청구인의 심사청구를 기각한다.

이            유

1. 원처분의 요지

   청구인은 2005.10.7.부터 2006.12.1.까지 ○○○○시 ○○구 ○○동 45-18번지외 45필지 토지 9,075.7㎡(이하 이 사건 토지“라 한다)와 그 지상건축물을 취득하면서 각각 그 취득세 신고납부기한내에 취득세 등을 신고납부하였으나, 처분청은 그 후 세무조사결과 청구인이 이 사건 토지를 취득하면서 이 사건 토지중 ○○구 ○○동 45-18번지외 9필지 토지(이하 “이 사건 제1토지”라 한다)의 경우 당해 토지 취득과 관련된 차입금에 대한 대출취급수수료 1,615,075,000원을 취득세 등의 과세표준에서 누락하였고, 이 사건 토지중 ○○구 ○○동 45-19번지외 36필지 토지 (이하 “이 사건 제2토지”라 한다)에 대하여 매매대금중 차액 486,050,860원,  기존 임차인들에게 명도비로  1,171,119,441원, 토지매수용역비로 1,950,000,000원, 건설자금이자 71,127,029원, 가등기권 매수비로 900,000,000원, 대출취급수수료로 7,250,388,239원을 각각 지급하였고, 지상건축물 매매대금 9,090,909원을 과세표준에서 누락한 사실을 확인하고 당해 비용들은 모두 이 사건 토지와 그 지상건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 할 것인데도 이를 누락한 것으로 보아 당해 누락된 취득비용을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 239,493,980원, 농어촌특별세 19,504,000원, 등록세 241,081,720원, 지방교육세44,670,150원, 합계 544,749,850원(가산세 포함)을 2007.9.10. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

   청구인은 토지 취득시 지출한 지장물 보상금 및 이주비 등 보상금은 토지 자체의 가격이 아니라 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 토지에 대한 취득세의 과세표준에 포함되지 아니한다는 대법원판례(1996.1.26. 선고 95누4155)에 비추어 볼 때, 처분청에서 이 사건 토지의 취득세 등 과세표준에 포함한 금액중 가등토기권리 매입비용은 토지 이외의 권리에 대한 취득비용이라 할 것이고, 명도비의 경우에도 토지 자체의 가격이 아닐 뿐만 아니라 취득 이후에 지급한 비용으로서 이를 이 사건 토지의 취득가격이라고 할 수는 없다 하겠으며, 대출취급수수료의 경우에도 금융기관으로부터 금전을 차입하는데 소요된 비용으로서 이를 토지 자체의 매입가격이나 토지의 취득 절차비용으로 볼 수는 없는 것이라 하겠고, 처분청이 등록세 과세표준에 포함한 금액에는 소유권 이전등기를 하지 아니한 건축물에 대한 취득가격이 포함되어 있으므로 이러한 금액은 등록세 과세표준에서 제외되어야 하며, 이 사건 토지중에는 향후 건축허가시 도로로서 기부채납할 토지가 포함되어 있으므로 비록 취득당시 건축허가를 받지 아니하여 기부채납할 부분이 확정되어 있지 아니하였다 하더라도 이와 같이 향후 기부채납할 토지에 대하여는 취득세 등을 비과세하여야 한다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

   이 사건 심사청구의 다툼은 취득세 과세표준 산정이 적법한지 여부에 관한 것이라 하겠다.

   먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제106조제2항에서 국가·지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제3호의 규정에 의한 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다)을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 제126조제2항에서 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제3호의 규정에 의한 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다)을 조건으로 취득하는 부동산의 등기에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다고 규정하고 있다.

   다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 2005.10.7.부터 2006.12.1. 사이에 주상복합건축물 신축을 목적으로 이 사건 토지 및 그 지상 건축물을 취득하였고, 2006.11.22. 이 사건 토지중 ○○동 46-9번지 1필지 토지에 대한 소유권 이전등기청구권 가등기권자를 청구외 ○○○로부터 청구인으로 변경하였고, 2006.11.28. 이 사건 토지중 ○○동 46-9번지에 대한 소유권 이전등기를 하였으며, 청구인의 법인장부상 대출취급수수료 및 컨설팅용역비로 2005.10.7.부터 2006.9.16. 사이에 청구외 (주)○○○○○○은행외 5개 금융기관에게 4,278,075,446원을 지급하였고, 2006.1.11. 및 11.28. 2회에 걸쳐 토지매수용역비로 청구외 (주)○○○○○에게 1,950,000,000원을 지급하였으며, 가등기해지비라는 명목으로 청구외 (주)○○○○○에게 900,000,000원을 지급한 사실과 부동산 건물가격으로 10,000,000원을 청구외 (주)○○○○○에게 각각 지급하였음을 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다.

  이에 대하여 청구인은 처분청이 토지의 취득세 등 과세표준에 포함한 가등기권 매입비, 대출취급수수료, 명도비는 모두 토지 이외의 권리에 대한 비용이거나 토지의 취득과 관련이 없는 비용으로서 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 하며, 이 사건 토지상의 지상건축물중 소유권 이전등기를 하지 아니한 건축물에 대한 취득비용은 등록세 과세표준에 제외되어야 하고, 향후 건축허가시 도로로 기부채납할 토지에 대하여는 취득세 등의 비과세 대상에 해당되므로 이에 대하여 취득세 등을 부과고지한 처분이 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 차례로 보면,

  첫째, 가등기권 매입비용의 경우 청구인의 법인장부상에는 가등기해지비라는 명목으로 청구외 (주)○○○○○에게 9억원을 지급한 것으로 되어 있고, ○○○○시 ○○구 ○○동 46-9번지의 가등기권자는 청구인인 점을 볼 때, 청구인이 지급한 가등기해지비는 토지매수용역을 위탁받은 청구외  (주)○○○○○가 청구인을 대리하여 청구외 ○○○의 가등기권을 취득하기 위하여 지급한 비용이라고 보여지고, 당해 가등기의 내용이 소유권이전등기청구권에 대한 가등기로서, 청구인이 이러한 가등기권을 이전받아 당해 가등기에 의하여 보전된 소유권 이전등기청구권을 행사하여 당해 토지에 대한 소유권이전등기를 한 사실을 보면, 청구인은 사실상 매수인의 지위를 양수받기 위하여 소유권이전등기청구권 가등기를 이전받았다고 보아야 할 것으로서 이와 같이 매수인의 지위를 양수받은 방편으로 가등기된 권리를 취득하면서 지급한 비용을 당해 토지의 취득과 관련된 비용에 해당된다고 보아야 할 것이며,

  둘째 대출취급수수료, 명도비의 경우를 보면, 청구인은 자금조달을 목적으로 수차례에 걸쳐 금융기관으로부터 대출을 받으면서 당해 대출과 관련하여 대출취급수수료를 금융기관에게 지급하였고, 이와 같이 이 사건 토지를 취득하기 위한 자금조달을 목적으로 직접적으로 금융기관으로부터 금전을 차입하면서 지급한 대출취급수수료는 이 사건 토지를 취득하기 위한 간접비용으로서 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 할 것이며, 명도비의 경우에도 주상복합건축물을 신축할 목적으로 취득한 이 사건 토지를 당해 취득목적대로 사용하기 위하여 불가피하게 소요된 비용이라고 볼 때에 이러한 비용도 취득세 등의 과세표준에 포함된다고 보는 것이 타당하다 하겠으며, 당해 명도비용은 토지 취득 이후에 별도의 계약에 의하여 이를 지급하였다 하더라도 사회통념상 기존의 지상 건축물의 점유자 등에게 상점 등의 이전에 따른 이전손실 등을 감안하여 관례적으로 지급하는 비용으로서 이 사건 토지 취득 이전에 이미 그 지급원인의 있다는 사실을 예견할 수 있었다고 보아야 할 것이므로 당해 명도비를 이 사건 토지 취득이후에 지급하였다고 하여 이를 취득세 등의 과세표준에서 제외할 수는 없다 하겠으며,

  셋째, 이 사건 토지상에 있던 기존의 지상건축물에 대하여는 소유권 이전등기를 하지 아니하였으므로 당해 취득비용을 등록세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장의 경우, 청구인이 증빙자료로 제출한매매계약서상에서는 이 사건 토지중 ○○○○시 ○○구 ○○동 45-11번지, 45-15번지, 45-24번지, 46-14번지의 경우 그 지상건축물을 포함하여 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급한 것으로 기재되어 있으나, 청구인이 취득신고시 처분청에 제출한 매매계약서상에서는 토지에 대하여만 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있고, 이러한 매매계약서를 근거로 당해 토지에 대한 소유권 이전등기를 경료하였으며, 매매계약서상 매도인이 잔금지급 이전에 임차권자 등의 퇴거를 이행하도록 한 사실과 이 사건 토지의 취득목적이 그 지상에 주상복합건축물의 신축을 볼 때, 청구인이 실질적으로 매매계약을 체결하면서 그 지상의 건축물을 함께 취득하였다기 보다는 당해 토지의 가격에 그 지상 건축물에 대한 일부 가격이 흡수되어 매매계약을 체결하고 결국 당해 토지만을 취득하였다고 보아야 할 것으로서 이에 대한 청구인의 주장도 받아들일 수 없다 하겠으며,

  마지막으로 이 사건 토지중에는 향후 도로에 편입되어 기부채납하는 토지가 있으므로 이러한 토지부분에 대해서는 취득세 등을 비과세하여야 한다고 주장하지만, 지방세법 제106조제2항 및 제126조제2항에서 국가·지방자치단체 등의 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 비과세하도록 규정하고 있으며, 여기에서의 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산이라 함은 기부채납이 기부자가 그의 소유재산을 국가나 지방자치단체의 공유재산으로 증여하는 의사표시를 하고 국가나 지방자치단체는 이를 승낙하는 채납의 의사표시를 함으로써 성립하는 증여계약임을 감안할 때, 납세의무 성립 당시에 직접적인 기부채납 약정이 체결되어 있지는 아니하지만 향후 그러한 기부채납 계약을 체결할 것이 국가 또는 지방자치단체와 약정되어 있는 부동산을 의미한다 할 것으로서, 청구인의 경우와 같이 이 사건 토지 취득이후에 건축허가를 받는 과정에서 일부 토지를 기부채납할 것을 처분청에서 건축허가 조건으로 하였다 하더라도 이미 취득 당시에 비과세 대상이 되는 기부채납을 체결하여야 할 약정이 체결되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소급하여 취득세 등의 비과세 대상으로 할 수는 없는 것이라 하겠다. 
 
   따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

                                               2008. 1. 28.

                       행 정 자 치 부 장 관