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법령해석 사례
문서번호/일자 조심2009지1053(2010.07.22) 재산세 
조심2009지1053(2010.07.22) 재산세 
 
 제목
OOOOO이 조사 산정한 가격을 그 공동주택의 가격으로 하여 과세표준을 산정한 것이 적법한지 여부(기각)
[결정요지]
「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정기준」에 의해 시,군,구에서 직접 또는 전문평가기관에 의뢰하여 개별공동주택의 시가를 조사, 산정하도록 되어 있으므로, 지방자치단체장이 공시할 수 없는 미공시 공동주택의 주택가액을 전문평가기관이 조사, 산정한 가액으로 결정하고 이를 과세표준으로 한 재산세 등을 부과한 처분은 타당하다.
[참조조문]
지방세법 제72조【청구대상】 지방세법 시행령 제80조의4【미공시 공동주택가격의 산정가액】
[주 문]
처분청이 2009.7.10. 청구인에게 한 2009년도 재산세 517,800원, 도시계획세 291,480원, 공동시설세 34,300원, 지방교육세 103,560원, 합계 947,140원의 부과처분에 대한 심판청구는 각하하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
가. 처분청은 청구인이 2009년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOOOO OOO OOO OOO OOOOOOOOO OO OOOOO 주택 263.17㎡(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)에 대하여 「지방세법」 제188조 제1항 제3호 나목 등의 규정을 적용하여 산출한 재산세 등을 아래와 같이 청구인에게 부과고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 준공 1차년도인 이 건 공동주택의 공동주택가격 690백만원(분양가의 약 95%)은 OOOO 시세 665백만원과 비교할 때 약 105%에 해당하고 상상을 초월하는 가격으로 그 산정에 오류가 있다.
(2) OOOOOOOO 공동주택단지는 주민편의시설, 교육여건 등 주변여건이 현저히 열악함에도 제반기반기설이 잘 갖추어진 공동주택보다 높은 가격으로 결정되어 납세자간 형평성에 어긋날 뿐만 아니라 조세형평의 측면에서도 매우 부당하다.
(3) 결론적으로 말하자면, 이 건 공동주택의 가격을 타 지역의 분양가격대비한 공동주택가격(약 70%)으로 수정하여 이 건 재산세 등을 경감하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 2009년 7월분 재산세 부과처분은 그 고지서를 2009.7.13. 청구인의 자녀가 직접 수령하였고, 청구인은 심판청구 불복기간 90일이 경과한 2009.10.19. OOOOOO에게 심판청구를 접수하였으므로 부적법하여 심리의 대상으로 삼을 수 없다 할 것이다.
(2) 이 건 공동주택은 그 사용승인일이 2009.1.22.로 「지방세법」 제111조 제1항 제1호에서 정한 공동주택가격이 공시되지 아니한 미공시 공동주택으로서 OOOOOOO의 미공시 공동주택에 대한 가액산정 및 적용요령통보「OOOOO OOOOOOOOO(OOOOOOOOOO)O, OOOOO OOOOOOOO(OOOOOOOOO)O」및 미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준통보「OOOOO OOOOOOOO(OOOOOOOOO)O」및 「공동주택의 조사 및 산정지침(OOOOO OO OOOOO)」에 의거 공동주택가격 전문평가기관인 OOOOO에 미공시 공동주택의 시가조사를 의뢰하여 미공시 공동주택가격 시가를 산정하였으며, 재산세 과세표준은 결정된 미공시 공동주택가격 694,000,000원에 공정시장가액비율 100분의 60을 곱하여 416,400,000원으로 산정하였으므로 분양가격의 100분의 70을 재산세 과세표준으로 조정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.
(3) 또한, OOOOO OOOOO에게 청구인이 제출한 심판청구서를 첨부하여 이 건 공동주택 및 이 건 공동주택과 유사한 인근주택의 공시가격과 비교하여 가격산정의 적정여부에 대한 검토의뢰(OOO OOOOOOOOO OOOOOOOOOOO)를 한 결과, 청구인 주택의 가격산정방법은 인근지역 및 동일수급권안의 유사지역의 거래사례, 평가사례 등 가격결정에 참고가 되는 자료를 수집ㆍ정리하여 당해 공동주택의 외부요인ㆍ건물요인 및 개별요인 등 제반가격형성요인을 검토하여 가격을 산정함과 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조 제6호의 규정에 따라 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로 산정한 청구인의 미공시 공동주택가격은 적정하다는 의견(OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOOOOO)을 통보받았으므로 이 건 공동주택의 재산세 과세표준을 OOOOO의 미공시 공동주택가격 694,000,000원에 공정시장가액비율 100분의 60을 곱하여 416,400,000원으로 산정한 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
미공시 공동주택가격 조사ㆍ산정업무를 OOOOO에 의뢰하고, OOOOO이 조사ㆍ산정한 가격을 그 공동주택의 가격으로 하여 과세표준을 산정한 것이 적법한지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법
제72조(청구대상) ① 이 법에 의한 처분(신고납부 또는 수정신고납부를 한 경우에는 그 신고납부를 한 때에 처분이 있었던 것으로 본다. 이하 이 절에서 같다)으로서 위법 또는 부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이 절의 규정에 의한 이의신청, 심사청구 및 심판청구를 할 수 있다.
제74조(심사청구 및 심판청구) ③ 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심사청구 또는 심판청구를 하려는 때에는 당해 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 통지를 받은 날)부터 90일 이내에 도세〔도세 중 공동시설세 및 시ㆍ군세에 부가하여 징수하는 지방교육세와 특별시세ㆍ광역시세 중 특별시분 재산세ㆍ도시계획세ㆍ공동시설세 및 구세(군세 및 특별시분 재산세를 포함한다)에 부가하여 징수하는 지방교육세를 제외한다〕에 있어서는 OOOOOO에게 심판청구를, 시ㆍ군세〔도세 중 공동시설세 및 시ㆍ군세에 부가하여 징수하는 지방교육세와 특별시세ㆍ광역시세 중 특별시분 재산세ㆍ도시계획세ㆍ공동시설세 및 구세(군세 및 특별시분 재산세를 포함한다)에 부가하여 징수하는 지방교육세를 포함한다〕에 있어서는 도지사에게 심사청구를 하거나 OOOOOO에게 심판청구를 하여야 한다.
제111조 (과세표준) ② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 OOOOOOO이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
제187조 (과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택 : 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지
(2) 지방세법 시행령
제80조의4 (미공시 공동주택가격의 산정가액) 법 제111조 제2항 제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 기준"이라 함은 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 참작하여 OOOOOOO이 정하는 기준을 말한다.
제138조 (공정시장가액비율) 법 제187조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70
2. 주택: 시가표준액의 100분의 60
(3) 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정기준」(행정자치부 지방세정팀-12, 2006.1.2.)
○ 조사방법 : 원칙적으로 거래사례비교법에 의거 시가로 조사ㆍ산정
ㆍ시ㆍ군ㆍ구에서 개별공동주택의 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별ㆍ위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나
ㆍOOOOO 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 시가조사결과를 참작하여 시가를 정함
※ 공동주택의 조사 및 산정지침(건설교통부 훈령 제562호-개정 OOOOO훈령 제51호)
(4) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률
제17조(공동주택가격의 공시) ① OOOOOOO은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "공동주택가격"이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장이 OOOOOOO과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정ㆍ고시하는 경우를 제외한다.
④OOOOOOO은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다.
⑥OOOOOOO은 제1항 본문의 규정에 의한 공동주택의 적정가격의 조사ㆍ산정에 관하여 대통령령이 정하는 부동산 가격의 조사ㆍ산정에 관한 전문성이 있는 기관에 이를 의뢰하여 수행하게 할 수 있다.
(5) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령
제45조(공동주택가격의 조사·산정 의뢰) 법 제17조 제6항에서 “대통령령으로 정하는 부동산 가격의 조사·산정에 관한 전문성이 있는 기관”이라 함은 「국유재산의 현물출자에 관한 법률 시행령」 제2조 제27호의 규정에 의하여 출자된 주식회사 OOOOO(이하 "OOOOO"이라 한다)을 말한다.
제39조(공동주택가격의 공시기준일) 법 제17조 제1항 본문의 규정에 의한 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, OOOOOOO이 법 제17조 제1항의 규정에 의한 조사에 소요되는 인력·소요기간, 공동주택의 수 등을 감안하여 부득이하다고 인정되는 때에는 일부지역을 지정하여 당해 지역에 대하여는 따로 공시기준일을 정할 수 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.
(가) 이 건 공동주택은 2009.1.22. 신축 사용승인되었다.
(나) 처분청은 2009.3.19. OOOOO OOOOO에게 이 건 공동주택 가격 산정을 의뢰하고, OOOOO OOOOO은 이 건 공동주택가격을 694,000,000원으로 회시하였다.
(다) OOOOOOO은 2009.9.30. 이 건 공동주택가격(2009.6.1. 기준)을 OOOOO OOOOO이 제공한 가격 694,000,000원과 동일한 가격으로 공시하였다.
(라) 처분청은 2009.10.21. 이 건 공동주택에 대한 재산세 심판청구관련 미공시 공동주택가격에 대한 과표산정 관련 자료 및 의견서 제출 협조요청을 하고, OOOOO OOOOO은 2009.10.27. 미공시 공동주택가격에 대한 과표산정 관련 의견서를 제출하면서 종합의견으로 당해 단지의 담보평가전례, 실거래사례, 현장조사가격수준, 인근 유사단지의 산정가격 및 공시가격, 실거래사례, 최근 분양한 인근 유사아파트의 분양가격 등과 대상아파트의 층별ㆍ향별ㆍ위치별 효용도, 일조, 조망 및 기타 개별용인 등 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 비교ㆍ검토한 결과 이 건 공동주택에 대한 미공시 공동주택가격은 적정한 것으로 판단된다고 하였다.
(2) 쟁점에 대하여 본다.
(가) 본안심의에 앞서 2009.7.10. 재산세 등의 부과처분이 적법한 심판청구에 해당하는지 여부에 대하여 본다.
1) 「지방세법」 제72조 제1항에서 이 법에 의한 처분(신고납부 또는 수정신고납부를 한 경우에는 그 신고납부를 한 때에 처분이 있었던 것으로 본다. 이하 이 절에서 같다)으로서 위법 또는 부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이 절의 규정에 의한 이의신청, 심사청구 및 심판청구를 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제74조 제3항에서 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심사청구 또는 심판청구를 하려는 때에는 당해 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 통지를 받은 날)부터 90일 이내에 시ㆍ군세에 있어서는 도지사에게 심사청구를 하거나 OOOOOO에게 심판청구를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제77조(결정 등) 제5항에서 제72조 제1항에 따른 심판청구에 관하여 이 법에서 규정한 것을 제외하고는 「국세기본법」 제7장 제3절을 준용한다고 규정하고 있고, 「국세기본법」 제65조 제1항 제1호에서 심사청구가 부적법하거나 제61조에 규정하는 청구기간이 지난 후에 있은 때에는 그 청구를 각하하는 결정을 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제81조에서 제65조의 규정은 심판청구에 관하여 이를 준용하는 것으로 규정하고 있다.
2) 처분청이 2009.7.10. 청구인에게 한 2009년도 재산세 등의 부과처분은 국내등기/소포우편(택배)조회(OOOO OOOOOOOOOOOOO)에서 청구인의 자녀 OOO가 그 납세고지서를 2009.7.13. 직접 수령한 사실이 확인되고, 위 납세고지서를 수령한 날부터 90일이 지난 2009.10.16. 이 건 심판청구를 제기한 사실이 청구인의 지방세심판청구서에서 확인된다.
3) 따라서, 처분청이 2009.7.10. 부과고지한 이 건 공동주택에 대한 2009년도 재산세 등에 대한 심판청구는 청구기간이 경과하여 제기된 부적법한 청구로 본안심리 대상에 해당되지 아니한다.
(나) 다음은 처분청이 2009.9.10. 청구인에게 한 재산세 등의 부과처분이 적법한지 여부에 대하여 본다.
1) 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서 및 제187조 제1항에서는 주택에 대한 재산세의 과세표준을 산정하는 경우에 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 공동주택가격을 산정하는 것으로 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」 제80조의4에서는 법 제111조 제2항 제1호 단서의 "대통령령이 정하는 기준"을 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 참작하여 OOOOOOO이 정하는 기준으로 규정하고 있다.
2) OOOOOOO은 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정기준」(OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOOOO, OOOOOOOO OOOOOOOOO)에서는 그 조사방법을 원칙적으로 거래사례비교법에 의거 시가로 조사ㆍ산정하고, 시ㆍ군ㆍ구에서 개별공동주택의 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별ㆍ위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 OOOOO 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 시가조사결과를 참작하여 시가를 정하고, 지방자치단체장의 공시 여부에 대하여 OOOOOOO이 적정가격을 조사ㆍ산정하고, OOOOOOOOOO의 심의를 거쳐 이를 공시하도록 규정(「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제17조)되어 있으므로 지방자치단체의 장은 미공시 공동주택의 주택가액에 대하여 결정ㆍ공시할 수 없으므로 OOOOO이 조사ㆍ산정한 미공시 공동주택의 가액은 그대로 주택의 가액으로 결정하여 지방세 과세표준으로 하는 것으로 하였다.
3) OOOOO의 「OO OOOOO 미공시 공동주택가격 적정성 검토내용」에 의하면, 토지이용계획을 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 경제자유구역으로, 미공시공동주택가격 산정기준에서는 가격기준일을 사용승인일 2009.1.22.로, 이 건 공동주택의 산정가격을 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로, 이 건 공동주택의 가격은 분양가ㆍ114ㆍ닥터아파트ㆍ현장실사가격을 조사하여 시세평균가격을 산정하고, 담보를 목적으로 한 감정평가 전례를 조사하고, 인근단지와의 가격검토에서는 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 산정가격 및 공시가격과 실거래사례 비교를 한 사실을 알 수 있고, 이 건 공동주택가격을 산정함에 있어 가격형성요인으로 당해 단지의 담보평가전례, 실거래사례, 현장조사가격수준, 인근 유사단지의 산정가격 및 공시가격, 실거래사례, 최근 분양한 인근 유사아파트의 분양가격 등과 대상아파트의 층별ㆍ향별ㆍ위치별 효용도, 일조, 조망 및 기타 개별요인 등 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 비교ㆍ검토하여 이 건 공동주택가격을 산정한 사실을 알 수 있다.
4) OOOOO 인터넷 홈페이지 공동주택공시가격열람에 의하면, OOOOOOO은 2009.9.30. 이 건 공동주택가격(2009.6.1. 기준)을 OOOOO이 제공한 가격과 동일한 가격으로 공시한 사실을 알 수 있다.
5) 위와 같은 사실을 종합하면, 처분청이 OOOOO이 조사산정한 가격을 이 건 공동주택의 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 416,400,000원으로 산정한 것은 잘못이 없다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 2009.9.10. 청구인에게 한 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구기간이 경과한 부적법한 청구이거나 청구주장이 이유 없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제1호ㆍ제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
번호 제목 문서번호/일자
» 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정기준」에 의해 시,군,구에서 직접 또는 전문평가기관에 의뢰하여 개별공동주택의 시가를 조사, 산정하도록 되어 있으므로, 지방자치단체장이 공시할 수 없는 미공시 공동주택의 주택가액을 전문평가기관이 조사, 산정한 가액으로 결정하고 이를 과세표준으로 한 재산세 등을 부과한 처분은 타당하다. 조심2009지1053(2010.07.22) 재산세 
2593 국토해양부장관이 결정ㆍ고시한 공동주택을 기준으로 재산세를 부과고지하여야 한다는 청구주장의 당부 조심2013지0082(2013.05.20) 재산세 
2592 한국감정원이 조사·산정한 가격을 그 공동주택의 가격으로 하여 과세표준을 산정한 것이 적법한지 여부(기각) 조심2008지1033(2009.09.10) 재산세 
2591 주택을 분리 취득하는 경우 취득세 시가표준액 질의 회신 지방세운영과-3160(2016.12.19) 취득세 
2590 공시되지 않은 신증축 주택의 과세표준액산출 세정과-1173(2008.04.17) 재산세 
2589 주택가격 미공시 주택의 취·등록세 과표산정 적용요령 세정-556(2005.05.03) 취득세 
2588 미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준 질의에 대한 회신 지방세정팀-2153(2006.05.29) 취득세 
2587 조세 법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위한 요건 대법원 95누13746(1996.01.23) 
2586 신뢰보호원칙을 위반하여 위법하므로 취소 대법원 2018두53108(2018.11.29) 
2585 과거의 견해 표명을 변경한 것으로 볼 수 있으며, 견해 표명을 변경한 이후 장래에 대하여 종전 과세관행과 달리 과세처분하는 것은 신의성실 원칙에 위반되지 않는다. 지방세운영과-2293(2018.10.04)