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법령해석 사례
문서번호/일자 조심2017지0240(2017.11.23) 
조심2017지0240(2017.11.23) 취득세 
 
 제목
쟁점부동산의 양도자가 쟁점부동산을 신탁하여 수탁자 명의로 건축물 사용승인을 받고 소유권을 환원받은 뒤 임대사업자에게 분양한 경우, 쟁점부동산을 임대사업자가 최초로 분양받은 것으로 보아 취득세를 면제하여야 한다는 청구주장의 당부
[결정요지]
쟁점부동산의 신축에 대한 경제적이 책임을 부담하는 쟁점위탁법인이 쟁점수탁법인 명의로 건축하여 분양이 이루어지지 아니한 건축물에 대하여 신탁해지로 소유권을 이전한 후 이를 최초로 분양하는 경우에도 실질과세의 원칙에 비추어 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 보아 취득세 면제대상에 해당된다고 보는 것이 타당하고 일부가 아닌 전체를 일괄매수한 경우에도 분양에 해당함
[참조조문]
「지방세특례제한법」제31조 제1항
[주 문]
OOO구청장이 2017.2.14.청구인에게 한 취득세 등의경정청구 거부처분은이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
가.청구인은 2016.11.10. OOO(이하 "매도인"이라 한다)로부터 OOO에 소재하는 다세대주택 10개호(이하 "이 건 부동산"이라 한다)를 취득하고, 같은 날 처분청에 그 취득가액 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 신고·납부한 후, 2016.11.11. 청구인 명의로 이 건 부동산의 소유권이전등기를 경료하였다.
나. 청구인은 2017.2.13. 이 건 부동산이 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 임대주택에 해당하여 기 납부한 취득세 등이 환급되어야 한다는 이유로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2017.2.14. 이 건 부동산 중 501호에 대한 취득세 등을 환급하고 나머지 9세대(이하 "쟁점부동산"이라 한다)는 신탁등기를 거친 것이라 최초로 분양받은 것에 해당하지 아니하여 취득세 등의 감면대상이 아니라는 이유로 이를 거부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.17. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
주택임대사업자인 청구인은 건축주인 매도인 앞으로 소유권보존등기가 된 후 부동산담보신탁계약에 따라 신탁등기가 되었다가 신탁해지등기된 쟁점부동산을 매도인으로부터 취득하였는바, 신탁등기는 분양의 목적이 아닌 담보의 목적이므로 소유권이전 행위라고 볼 수 없음에도 처분청이 쟁점부동산의 취득을 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 최초로 분양받은 경우에 해당하지 아니한 것으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로 부동산신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 소유권이 수탁자에게 이전되는 것이지 위탁자에게 유보되는 것은 아니라 할 것(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84246 판결, 같은 뜻임)이다.
「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우라 함은 건축주가 공동주택을 신축하고 보존등기를 한 이후 그 건축주로부터 소유권이 최초로 이전되는 경우로 보아야 할 것이므로 건축주가 신탁 및 신탁해지를 원인으로 신탁회사 앞으로 공동주택에 대한 소유권이전등기를 경료한 이상 신탁의 목적과 종류에 상관 없이 그 건축주가 소유권을 다시 취득하여 최종적으로 임대사업자가 그 건축주로부터 공동주택을 분양받았다 하더라도 이는 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 ‘최초로 분양받은 경우’로 볼 수 없고, 최근의 행정자치부 유권해석(지방세특례제도과-435, 2017.2.21.)은 해석 변경일 이후에 취득한 부동산에 한하여 적용되어야 하므로 이 건에는 적용할 수 없다 할 것이다.
(2) 또한, 분양의 개념에 관하여 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 않지만 「건축물 분양에 관한 법률」제2조 제2호에서 분양을 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것으로 정의하고 있고, 같은 법 제3조에서 위 법률의 적용범위를 주택 등을 제외한 일정규모 이상의 건축물 등에 적용된다고 규정하고 있으며, 이는 위 법률 자체의 적용범위를 규정하고 있는 것이지 다른 법률에서 분양이란 개념을 사용하는 데 있어서 위와 같은 정의 규정을 차용하지 말라는 것은 아니라고 해석되므로 「건축물 분양에 관한 법률」제2조 제2호의 분양에는 건축물의 전부를 1인에게 판매하는 것은 포함되지 않는다 할 것(대법원 2016.11.10. 선고 2016두46212 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인이 2015.11.12. 건축주와 체결한 매매계약서에서 이 건 부동산(1층 전체 주차장 포함) 전체(10개호)를 일괄하여 매입한 것으로 확인되므로 신탁에 따른 이전등기가 소유권이전인지 여부와 상관 없이 쟁점부동산을 최초로 분양받은 경우로 보기는 어렵다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
청구인이 쟁점부동산을 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당하지 아니하여 취득세 등의 감면대상이 아닌 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부
나. 관련 법률 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실들이 확인된다.
(가) 집합건축물대장에 의하면 이 건 부동산은 2016.1.15. 건축주 OOO에 의하여 신축되었는데, 용도는 도시형생활주택, 총 세대수는 10세대, 각 세대당 전용면적은 59.98㎡로 나타난다.
(나) 청구인은 2015.11.12. 매도인(건축주)과 이 건 부동산에 대하여 매매계약을 체결하였는데, 그 내용은 아래와 같다.
(다) 청구인은 2016.10.25. 이 건 부동산 10개호를 임대물건으로 하여 처분청에 임대사업자 등록을 하였다.
(라) 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점부동산은 2016.1.20. 건축주 앞으로 소유권보존등기되었고, 2016.3.25. 건축주(위탁자)와 OOO신용사업 대표이사(수탁자) 등 간에 체결된 부동산담보신탁계약(신탁기간 : 2016.3.25~2018.3.25.)에 따라 수탁자 명의로 신탁등기가 되었으며, 2016년 5월부터 11월까지 쟁점부동산의 각 호수별로 신탁해제를 원인으로 건축주 앞으로 소유권이전등기가 이루어진 후 2016.11.11. 청구인 앞으로 소유권이전등기가 경료되었고, 이 건 부동산 중 501호는 신탁 및 말소등기 없이 건축주에서 청구인 앞으로 바로 소유권이전등기된 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 「지방세특례제한법」제31조 제1항에서 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 등을 최초로 분양받은 경우에는 그 공동주택 등에 대하여는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 「건축법」 제2조 및 「건축물의 분양에 관한 법률」 제2조에서 건축주란 건축물의 건축 등에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말하는 것으로, 분양이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것으로 규정하고 있다.
(나) 조세법률주의의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명확히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적인 해석을 하는 것은 불가피하다 할 것(대법원 2008.2.15. 선고 2007두4438 판결, 같은 뜻임)이다.
(다) 건축주가 분양을 목적으로 신축한 부동산을 담보신탁계약에 따라 신탁하였다가 동 계약의 종료로 인하여 소유권을 이전(신탁등기말소)받아 최초로 분양하는 경우 분양받은 매입임대사업자의 입장에서는 신탁 유무와 관계 없이 임대용 부동산을 최초로 매수하는 경우에 해당하는 점, 이와 같이 취득자에게는 경제적 실질에서 동일한 효과가 있는 임대부동산의 취득에 대하여 당해 재산이 신탁재산이었다는 사유로 신탁등기를 거치지 아니한 임대부동산의 최초 취득과 달리 취급하는 것은 임대주택의 공급을 활성화하기 위하여 건축주 및 그로부터 임대주택을 분양받은 자들에게 취득세 등의 감면혜택을 부여하려는 입법취지에 부합하지 아니하는 점 등에 비추어 청구인이 부동산담보신탁계약에 따라 신탁등기를 경료하였다가 해지한 쟁점부동산은 ‘건축주로부터 최초 분양’ 받은 것으로 봄이 합리적이라고 판단(조심 2016지921, 2016.10.13. 같은 뜻임)된다.
(라) 한편, 처분청은 청구인이 일괄취득한 쟁점부동산을 분양으로 보기 어렵다는 의견이나, 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 입법취지는 임대사업자가 건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우에 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려하고 국민의 주거생활 안정을 도모하는 데에 있는바, 청구인과 같이 건축주로부터공동주택을 최초로 일괄취득하여 매입임대사업을 하는 경우와공동주택의 일부만을 취득하여 매입임대사업을 하는 경우는 그 실질이 동일함에도 차별하여 취득세 등의 감면대상 여부를 결정하는 것은 임대사업자에 대한 입법취지 및 목적 등에 비추어 타당하지 아니하므로 ‘건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우’에는 일부뿐만 아니라 전체를 최초 취득하여 임대사업을 하는 경우까지 포함된다고 해석하는 것이 합리적이라 하겠다.
집합건축물대장 및 등기사항전부증명서 등에서 이 건 부동산은 당초부터 분양을 전제로 건축된 사실이 확인되고, 매매(분양)계약서상 이 건 부동산의 매각이 ‘분양’임을 명시하고 있는 점, 임대사업자등록증 등에서 청구인은 2016.10.25. 이 건 부동산을 임대물건으로 하여 임대사업자로 등록한 후 2016.11.10. 건축주로부터 60제곱미터 이하의 공동주택인 쟁점부동산을 최초로 취득하여 임대사업을 영위하고 있는 사실이 나타나는 점, 「건축물 분양에 관한 법률」제2조 제2호에서 분양이란 분양사업자가 건축한 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있으나 동 조항은 같은 법 제3조에 따라 업무시설 등의 분양에 적용되고 주택의 분양에는 적용되지 아니하므로 공동주택의 분양은 적용될 수 없고, 「지방세특례제한법」에서 분양의 정의를 규정하고 있지 아니하므로 그 범위를 반드시 「건축물 분양에 관한 법률」등에 의하여 판단할 것은 아니고 세법상의 각 규정의 입법취지 및 목적에 따라 달리 해석하여야 할 것(대법원 2013.10.17. 선고 2013두10403 판결, 같은 뜻임)인 점, 처분청이 제시한 판결(대법원 2016.11.10. 선고 2016두46212 판결 및 광주고등법원 2016.7.11. 선고 2016누1184)은 건축주(취득자)가 OOO에게 일괄매각하기로 약정한 후 신축한 공동주택은 "분양할 목적으로 건축한 공동주택"으로 볼 수 없어 「지방세특례제한법」제33조 제1항에 따른 취득세 등의 감면대상에 해당하지 아니한다는 것으로, 청구인과 같이 건축주가 건축한 공동주택을 임대할 목적으로 일괄취득한 경우 같은 법 제31조 제1항에서 규정한 "최초로 분양받은 경우"에 해당하지 아니한다는 취지가 아니어서 이 건과는 그 사실관계가 다르고, 같은 법 제31조와 제33조의 입법취지가 각 ‘주택공급활성화’와 ‘임대활성화’로 상이하여 해당 판결을 이 건에 그대로 적용하는 것은 타당하지 아니한 점, 이 건을 분양받은 경우로 보는 경우 주택임대사업의 장려라는 입법취지 및 목적에 더욱 충실할 수 있는 점 등에 비추어 청구인은 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축주로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우에 해당하여 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 취득세 등의 감면요건을 충족한 것으로 보이므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제4항, 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련 법률
(1)지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 것)
제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」또는 「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 제1항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
(2) 민간임대주택에 관한 특별법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다)을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
(3) 건축법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
8. "건축"이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.
12. "건축주"란 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 "건축물의 건축등"이라 한다) 에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다.
제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조·제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조 제5항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.
(4) 건축물의 분양에 관한 법률
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1."건축물"이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호의 건축물을 말한다.
2. "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.
3. "분양사업자"란 「건축법」 제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.
4. "분양받은 자"란 제6조 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다.
제3조(적용 범위) ① 이 법은 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 "사용승인"이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.
1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.
1. 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설
2.「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터
4. 「노인복지법」에 따른 노인복지시설
(5) 신탁법
제2조(신탁의 정의) 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
번호 제목 문서번호/일자
2587 조세 법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위한 요건 대법원 95누13746(1996.01.23) 
2586 신뢰보호원칙을 위반하여 위법하므로 취소 대법원 2018두53108(2018.11.29) 
2585 과거의 견해 표명을 변경한 것으로 볼 수 있으며, 견해 표명을 변경한 이후 장래에 대하여 종전 과세관행과 달리 과세처분하는 것은 신의성실 원칙에 위반되지 않는다. 지방세운영과-2293(2018.10.04) 
2584 원칙이므로 사후에 그와 같은 사정이 변경된 경우에는 그 공적 견해는 더 이상 납세자에게 신뢰의 대상이 된다고 보기 어려운 만큼 특별한 사정이 없는 한 과세관청이 그 견해표명에 반하는 처분을 하더라도 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수 없다. 서울고등법원 2011누16447(2011. 11. 9.) 
2583 신의성실의 원칙의 적용은 과세관청이 공적인 견해를 표명할 당시의 사정이 그대로 유지됨을 전제로 하는 것이 원칙이므로 사후에 사정이 변경된 경우에 그 공적 견해는 더 이상 납세자에게 신뢰의 대상이 된다고 보기 어려운 만큼 특별한 사정이 없는 한 과세관청이 그 견해표명에 반하는 처분을 하더라도 신의성실의 원칙에 위반된다고 할 수 없다. 대법원 2008두19659(2011. 5. 13.) 
2582 조세감면거부처분취소 서울고등법원 2007누30507(2008. 10. 17.) 
2581 과세관청이 조세감면대상에 해당함을 확인한다는 취지로 통보한 것은 어디까지나 통보 당시를 기준으로 한 판단에 불과하므로 조세감면 거부처분은 위 통보에 반한다고 보기 어렵다. 서울행정법원2007구합10204(2007. 10. 12.) 
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2579 건축주가 신축하여 임대사업을 영위하던 공동주택을 임대할 목적으로 건축주로부터 일괄 매수한 경우,「지방세특례제한법」제31조의 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받는 경우’에 해당되는 것으로 볼 수 있는지 여부 조심2013지0858 (2014.09.01) 
2578 이 사건 건축물은 분양을 목적으로 건축된 것이 아니라 일괄 매각을 목적으로 건축된 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로, 이 사건 공동주택은 구「지방세특례제한법」 제33조 제1항의 규정에 따른 취득세 감면대상에 해당하지 아니함 (기각) 감심2014-477(2014.11.20.)