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법령해석 사례
문서번호/일자 감심2014-477(2014.11.20.) 
【제목】

이 사건 건축물은 분양을 목적으로 건축된 것이 아니라 일괄 매각을 목적으로 건축된 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로, 이 사건 공동주택은 구「지방세특례제한법」 제33조 제1항의 규정에 따른 취득세 감면대상에 해당하지 아니함 (기각)



【주문】

심사청구를 기각한다.



【이유】

1. 원 처분의 요지

가. 청구인은 ○○라는 상호로 주택신축판매업을 영위하는 사업자로서 전라북도 ○○시 ○○동 XXX-X 일대 대지에 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 27세대(이하 “이 사건 공동주택”이라 한다)를 건축하여 2013.4.3. 사용승인을 받은 후 2013.4.15. 처분청에 2,061,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세 등 61,005,600원을 신고하고 2013.4.19. 이를 납부하였다.

나. 청구인은 2014.4.4. 이 사건 공동주택은 구「지방세특례제한법」(2004.1.1. 법률 제12175호로 개정되기 전의 것, 이하 “구「지방세특례제한법」”이라 한다) 제33조 제1항에 따라 취득세가 면제되는 공동주택에 해당한다고 주장하면서 처분청에 취득세 경정청구서를 제출하였다.

다. 처분청은 2014.4.21. 청구인의 취득세경정청구에 대하여 이 사건 공동주택의 건축 및 취득과정은 「지방세특례제한법」 제33조 제1항의 “분양을 목적으로 건축”요건을 충족하지 않는다는 사유로 청구인의 지방세 경정청구를 거부(이하 “이 사건 거부처분”이라 한다)하였다.



2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구 취지

이 사건 청구취지는 이 사건 거부처분을 취소하게 해 달라는 것이다.

나. 청구 이유

청구인인 신축한 이 사건 공동주택은 분양을 목적으로 건축한 전용면적 60㎡ 이하인 5세대 이상의 공동주택에 해당하여 취득세 감면대상에 해당하므로 이 사건 거분처분은 부당하다.



3. 우리 원의 판단

가. 다툼

이 사건 다툼은 청구인이 이 사건 공동주택을 구「지방세특례제한법」 제33조 제1항에 규정된 “분양을 목적으로 건축”한 것으로서 취득세 감면대상에 해당하는지 여부이다.

나. 인정 사실

이 사건 관련 기록을 검토해 보면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구 외 ○○주식회사(이하 “○○(주)”라 한다)는 2011.12.30. 전라북도 ○○시 ○○동 XXX-X 일대 대지에 다세대 주택을 신축하여 ○공사(이하 “○공사”라 한다)에 매도하기로 약속하는 계약을 체결하였는데, 그 계약서 제5조에 신축주택은 전용면적 60㎡ 이하로 하도록 되어 있다.

(2) ○○(주), ○공사, 청구인은 2012.2.29. 청구인이 위 “(1)항” 계약서의 ○○(주)의 지위를 승계하는 내용의 계약을 체결하였다.

(3) 청구인은 2013.4.2. 주택신축판매업을 사업의 종류로 하는 사업자등록을 발급받은 후, 2013.4.3. 이 사건 공동주택에 대한 사용승인을 받았다.

(4) 청구인은 2013.4.15. 이 사건 공동주택의 취득일을 2013.4.3.로 하고, 취득가액을 2,061,000,000원으로 하여 취득세 57,708,000원 및 지방교육세 3,297,600원을 신고하고 2013.4.19. 이를 납부하였다.

(5) 청구인은 2013.4.19. 이 사건 공동주택에 대한 청구인 명의의 소유권보전등기를 경료하였고, 2013.4.27. 이 사건 공동주택이 위치한 대지에 대한 소유권이전등기를 경료하였다.

(6) 청구인은 2014.6.13. ○공사와 이 사건 공동주택 및 대지에 대한 매매계약을 체결하고 같은 날 ○공사 명의의 소유권이전등기를 경료하였는데, 매매대금은 대지부분 430,560,000원과 건물부분 2,227,005,300원으로 하였다.

(7) 청구인과 ○공사 사이에 작성된 위 매매계약서 및 이 사건 공동주택 중 3층 301호에 대한 부동산등기에 의하면 이 사건 공동주택은 전용면적 60㎡ 이하 27세대이다.

(8) 청구인은 2014.4.4. 이 사건 공동주택은 구「지방세특례제한법」 제33조 제1항에 따라 취득세가 면제되는 공동주택에 해당한다고 주장하면서 처분청에 취득세 경정청구서를 제출하였고, 처분청은 구「지방세특례제한법」 제33조 제1항의 “분양을 목적으로 건축”요건을 충족하지 않는다는 사유로 2014.4.21. 이 사건 거부처분을 하였다.

다. 관계 법령의 규정 등

□ 지방세특례제한법(2004.1.1. 법률 제12175호로 개정되기 전의 것)

제32조 【한국토지주택공사의 소규모 공동주택 취득에 대한 감면 등】 ① 한국토지주택공사가 임대를 목적으로 취득하여 소유하는 대통령령으로 정하는 소규모 공동주택(이하 이 조에서 “소규모 공동주택”이라 한다)용 부동산에 대하여는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제하고, 2014년 12월 31일까지 재산세의 100분의 50을 경감한다.

② 한국토지주택공사가 분양을 목적으로 취득하는 소규모 공동주택용 부동산에 대하여는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

제33조 【주택 공급 확대를 위한 감면】 ① 대통령령으로 정하는 주택건설사업자가 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 분양하거나 임대하는 복리시설은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60 제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대하여는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

□ 지방세특례제한법 시행령(2004.1.1. 대통령령 제25060호로 개정되기 전의 것) ① (생략)

② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 임대사업자 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 「부가가치세법」 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)

□ 건축물의 분양에 관한 법률

제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “건축물”이란 「건축법」 제2조제1항제2호의 건축물을 말한다.

2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

3. “분양사업자”란 「건축법」 제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다. (이하 생략)

제3조【적용 범위】 ① 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 “사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.

1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물

2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.

1. 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설 (이하 생략)

□ 도시 및 주거환경정비법(2009.2.6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것)

제31조의 2 【주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등】 ① 「수도권정비계획법」 제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 제30조 제4호의 규정에 의한 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위하여 당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 100분의 25 이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택(이하 “재건축임대주택”이라 한다)으로 공급하여야 하며, 건축관계 법률에 의한 건축물 층수제한 등 건축제한으로 제3항의 규정에 의한 용적률의 완화가 사실살 불가능한 경우에는 대통령령으로 임대주택 공급비율을 따로 정할 수 있다. 다만, 용적률의 상승폭, 기존 주택의 세대수 그 밖의 사업내용이 대통령령이 정하는 기준 이하인 경우에는 임대주택을 공급하지 아니할 수 있다.

② 사업시행자는 재건축임대주택을 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 주택공사 등에게 공급하여야 한다. 이 경우 재건축임대주택의 공급가격은 재건축임대주택의 건설에 투입되는 건축비를 기준으로 건설교통부장관이 고시하는 금액에 재건축임대주택 부속토지의 가격(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조의 규정에 의한 개별공시자가 및 지가상승률 등을 고려하여 대통령이 정하는 기준에 따라 산정한 가격을 말한다)을 합한 가격으로 한다. 다만, 사업시행자가 재건축임대주택에 해당하는 만큼의 용적률을 완화받기로 선택한 경우에는 인수자에게 그 부속토지를 기부채납한 것으로 본다.

라. 판단

청구인은 이 사건 공동주택은 분양을 목적으로 건축한 전용면적 60㎡ 이하인 5세대 이상의 공동주택에 해당하여 취득세 감면대상에 해당한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

구「지방세특례제한법」 제33조 제1항의 규정에 따르면 대통령령이 정하는 주택건설사업자가 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60㎡ 이하인 5세대 이상의 공동주택에 대하여는 2014.12.31.까지 취득세를 면제하도록 되어 있고, 구「지방세특례제한법 시행령」(2004.1.1. 대통령령 제25060호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제13조 제2항 제1호에서는 주택건설사업자를 해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 이전에 「부가가치세법」 제5조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받은 자라고 규정하고 있다.

그리고 인정사실 “(3)항” 및 “(7)항”에서 본 바와 같이 청구인은 이 사건 공동주택의 사용승인일 전에 사업자등록증을 교부받았고, 이 사건 공동주택의 전용면적은 60㎡ 이하로 27세대이므로 이 사건 공동주택이 구「지방세특례제한법」 제33조 제1항의 취득세 면제 조건 중 “분양할 목적으로 건축한 공동주택”요건만 충족한다면 취득세 면제대상에 해당하는 것으로 보인다.

그런데 “분양”의 의미에 관하여 구「지방세특례제한법」에서는 별도의 규정을 두고 있지 않으나, 「건축물의 분양에 관한 법률」 제2조에서는 “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것이라고 규정하고 있고, 국립국어원의 표준국어대사전에서는 분양(分讓)을 “전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어주는 것 또는 토지나 건물 따위를 나누어파는 것”으로 기재하고 있다.

「건축물의 분양에 관한 법률」 제3조에서는 적용범위를 건축물 중 주택 등으로 제외한 일정규모 이상의 건축물 등에 적용되는 것으로 규정하고 있지만, 이는 위 법률 자체의 적용범위의 제한을 규정하고 있는 것이지 다른 법류렝서 분양이란 개념을 사용하는 데 있어서 위와 같은 정의 규정을 차용하지 말라는 것은 아니라고 해석되고1), “분양”의 국어적 의미를 고려할 때 구「지방세특례제한법」에서 “분양”은 일괄 매각하는 것이 아니라 2인 이상에게 나누어서 매각하는 것을 의미하는 것으로 판단된다.

1) 서울고등법원 2011.10.21. 선고, 2011누19989 판결(대법원 2012두751 판결로 확정)

이에 따라 이 사건 공동주택이 “분양을 목적으로 건축”되었는지 여부를 살펴보면, 인정사실 “(1)항”, “(2)항” 및 “(6)항”에서 본 바와 같이 이 사건 공동주택인 신축 후 ○공사에 일괄 매각하기로 하는 약정에 따라 건축되었고, 실제로 청구인은 이 사건 공동주택의 사용승인을 받고 보존등기를 경료한 후, 2인 이상의 인수자에게 판매하지 않고 27세대 모두 ○공사에 일괄 매각하였으므로 분양을 목적으로 건축된 것이 아니라 일괄 매각을 목적으로 건축된 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

그리고 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면여건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다.2)

2) <대법원 2009.8.20. 선고, 2008두11372 판결> 등

한편, 청구인은 대법원 2012두751 판결에서 재건축사업시행자가 구 ×공사에 매도한 273세대의 재건축임대주택에 대하여 분양을 목적으로 건축한 것으로 인정하였다는 사유로 이 사건 공동주택의 매도도 양도에 해당한다고 주장하고 있으나, 원고가 주장하는 판례는 전체 재건축임대주택을 조합원 분양, 일반분양, ×공사에 나누어 매각한 경우로서 신축한 공동주택 모두를 ○공사에 일괄 매각한 청구인의 경우와 다르고, 재건축사업시행자가 본인의 의사에 따라 ×공사에 매도한 것이 아니라 구「도시 및 주거환경정비법」(2009.2.6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제30조의 2의 규정에 따라 의무적으로 매도한 것으로서 청구인읜 사업상 판단으로 ○공사에 일괄 매도하기로 하고 주택을 건축한 이 사건 적용할 수 없다 할 것이다.

이와 같은 점 등을 종합적으로 고려할 때 이 사건 공동주택에 대하여 구「지방세특례제한법」 제33조 제1항의 규정에 따른 취득세 감면을 인정하지 않은 이 사건 거부처분은 타당하다.



4. 결론

그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 거부처분은 잘못이 없고, 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
번호 제목 문서번호/일자
2587 조세 법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위한 요건 대법원 95누13746(1996.01.23) 
2586 신뢰보호원칙을 위반하여 위법하므로 취소 대법원 2018두53108(2018.11.29) 
2585 과거의 견해 표명을 변경한 것으로 볼 수 있으며, 견해 표명을 변경한 이후 장래에 대하여 종전 과세관행과 달리 과세처분하는 것은 신의성실 원칙에 위반되지 않는다. 지방세운영과-2293(2018.10.04) 
2584 원칙이므로 사후에 그와 같은 사정이 변경된 경우에는 그 공적 견해는 더 이상 납세자에게 신뢰의 대상이 된다고 보기 어려운 만큼 특별한 사정이 없는 한 과세관청이 그 견해표명에 반하는 처분을 하더라도 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수 없다. 서울고등법원 2011누16447(2011. 11. 9.) 
2583 신의성실의 원칙의 적용은 과세관청이 공적인 견해를 표명할 당시의 사정이 그대로 유지됨을 전제로 하는 것이 원칙이므로 사후에 사정이 변경된 경우에 그 공적 견해는 더 이상 납세자에게 신뢰의 대상이 된다고 보기 어려운 만큼 특별한 사정이 없는 한 과세관청이 그 견해표명에 반하는 처분을 하더라도 신의성실의 원칙에 위반된다고 할 수 없다. 대법원 2008두19659(2011. 5. 13.) 
2582 조세감면거부처분취소 서울고등법원 2007누30507(2008. 10. 17.) 
2581 과세관청이 조세감면대상에 해당함을 확인한다는 취지로 통보한 것은 어디까지나 통보 당시를 기준으로 한 판단에 불과하므로 조세감면 거부처분은 위 통보에 반한다고 보기 어렵다. 서울행정법원2007구합10204(2007. 10. 12.) 
2580 쟁점부동산의 양도자가 쟁점부동산을 신탁하여 수탁자 명의로 건축물 사용승인을 받고 소유권을 환원받은 뒤 임대사업자에게 분양한 경우, 쟁점부동산을 임대사업자가 최초로 분양받은 것으로 보아 취득세를 면제하여야 한다는 청구주장의 당부 조심2017지0240(2017.11.23) 
2579 건축주가 신축하여 임대사업을 영위하던 공동주택을 임대할 목적으로 건축주로부터 일괄 매수한 경우,「지방세특례제한법」제31조의 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받는 경우’에 해당되는 것으로 볼 수 있는지 여부 조심2013지0858 (2014.09.01) 
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