해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.
지방세법시행령 제20조에 있는 위 문구를 해석하는데 있어서 참고할 사항을 몇가지 적어봅니다.
인낙조서만으로 계약이 해제되었다고 볼 수 있는지는?
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인낙조서를 작성하기 위해서는 소송요건이 구비되어야 하며, 당사자가 자유로이 처분할 수 있는 권리 또는 법률관계에 대해서만 인낙할 수 있습니다.
소송요건이란 제기된 소가 적법한 취급을 받기 위하여 구비하지 않으면 안 될 사항을 말합니다. 소송요건은 법원이 판결을 하기 위한 필수적인 조건이므로, 소송요건의 흠이 있으면 소가 기각되거나 소송이 종료될 수 있습니다.
소송요건의 주요사항은 다음과 같습니다.
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인낙조서는 일방이 계약을 해제하고자 할 때 상대방에게 제출하는 서면입니다. 따라서 인낙조서만으로 계약이 해제되었다고 볼 수 있으려면 다음의 조건을 모두 만족해야 합니다.
- 부동산의 종류가 금전이 아닌 것(상속세의 물납관련임. 지방세에서는 무시할 것)
- 인낙조서를 작성한 시점이 취득일로부터 60일 이내인 것
- 등기를 하지 않은 것
- 잔금을 지급하지 않은 것
공정증서는 쌍방이 작성할 수 없습니다. 공정증서는 공증인이 당사자로부터 청취한 내용을 토대로 직접 작성하는 증서입니다. 공정증서를 작성하려면 공증인가 합동법률사무소, 법무법인, 임명된 공증인 사무소에서 받아야 합니다. 공정증서를 작성하기 위해서는 당사자의 신분증과 도장, 계약서 등 관련 서류, 공증비용이 필요합니다. 공정증서의 종류에 따라 구비서류가 다를 수 있으므로 사전에 해당 공증사무소에 문의하시기 바랍니다1. 공정증서를 작성한 후에는 채권자가 정본을, 채무자가 등본을 발급받습니다
공정증서와 사서증서는 작성자와 효력에 차이가 있습니다. 공정증서는 공증인이 작성하는 문서이고, 사서증서는 당사자나 제3자가 작성하는 문서입니다. 공정증서는 공문서로서 가장 강력한 증거력을 가지며, 일정한 금액의 지급이나 인도 등을 목적으로 하는 경우에는 강제집행력이 있어 소송없이 강제집행에 사용할 수 있습니다. 사서증서는 사문서로서 공증인이 인증을 받아 증명력을 보강할 수 있지만, 강제집행력은 없으므로 소송을 제기해야 합니다.
계약해제 신고서는 쌍방이 작성해야 하는 것입니다. 인터넷으로 신청하시면 되고, 방문신고 하실 때에는 별지 제4호서식의 부동산거래계약 해제등 신고서가 있어야 합니다. (개인 간 거래였다면, 매도, 매수 둘 중 한명이 인터넷으로 신청하고, 다른 한 쪽에서 공인인증서로 서명하면 됩니다. 공인중개사를 통한 거래였다면 공인중개사가 신청합니다. 단, 일방적인 단독신고는 안됩니다. 단독신고를 하고싶다면 사유서를 써야합니다. 그러나, 사유가 누가 봐도 타당해야합니다.
그렇다면 쌍방의 의사로 계약해지되는 계약해제 신고서만이 합당할 거 같은데 시행령은 모두 된다고 하는 것일까?
이 질문에는 정답이 없습니다. 법은 사회의 필요와 변화에 따라 제정되고 개정되는 것이므로, 왜 이런 서류중 하나만 제출하도록 되어 있는지에 대한 이유는 다양하게 해석될 수 있습니다. 하나의 가능한 해석은, 법이 모든 경우의 수를 고려하고 예측할 수 없기 때문에, 일반적인 원칙과 규칙을 정하고, 구체적인 사례와 상황에 따라 적용하고 해석하는 것이라고 할 수 있습니다. 또 다른 가능한 해석은, 법이 너무 복잡하고 세부적으로 정해져 있으면, 시행과 감독이 어렵고, 시민들의 이해와 준수가 어렵기 때문에, 적절한 수준의 간결함과 유연성을 유지하는 것이라고 할 수 있습니다. 물론 이러한 해석은 저의 개인적인 의견일 뿐이며, 다른 사람들은 다른 관점과 근거를 가질 수 있습니다.
