조세심판원 2010. 4. 1. 조심2009지0883 [임차인이 경매로 부동산을 취득한 경우 경락대금 외에 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부(기각)]

청구번호    
조심 2009지0883 (2010.04.01) 

세 목    취득 

결정유형    기각 

 

제 목    
임차인이 경매로 부동산을 취득한 경우 경락대금 외에 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부(기각) 

 

결정요지    
대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것이므로 이 부동산에 대한 임차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 취득하기 위하여 지급된 비용에 해당함이 타당함 

 

관련법령    
지방세법 제29조 【납세의무의 성립시기】 /지방세법 시행령 제82조의3【취득가격의 범위】 /주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】 

 

참조결정    따른결정    조심2019지3822

 

주문

심판청구를 기각한다.

 

이유

1. 처분 개요

가. 청구인은 2008.2.21. OOO 58-3 토지 7.64㎡ 및 그 지상 건축물 49.85㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 경매로 취득하고, 이 건 부동산의 낙찰대금 30,740,000원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제112조 제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 2008.3.4. 처분청에 신고납부 하였다.

나. 처분청은 세무조사에서 이 건 부동산의 낙찰대금 외에 임차인에게 지급하여야 할 대항력 있는 임차보증금 5,823,000원이 더 있는 사실을 확인하고, 위 임차보증금을 과세표준으로 하여 「지방세법」 제112조 제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 157,350원, 농어촌특별세 15,710원, 등록세 158,470원, 지방교육세 29,350원, 합계 360,880원(가산세 포함)을 2009.8.10. 청구인에게 부과고지 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.25. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 등 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 이 건 부동산의 임차인으로 임차보증금 35,000,000원에 이 건 부동산 세입자로 거주 하던 중 임대기간 만료됨에 따라 임대인에게 임차보증금 지급을 요청하였으나 지급받을 수가 없어, 임차보증금을 돌려받기 위해 전세금 반환청구소송을 제기하여 승소하고 OOO 강제경매OOO를 통하여 이 건 부동산을 경락금액 30,740,000원에 취득한 후, 동 금액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 정당하게 납부하였다.

(2) 대법원 판결OOO에서 취득가격이라 함은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접, 간접으로 소요된 일체의 비용을 말하는 것이라 하겠으므로 청구인의 경우와 같이 낙찰자와 임차인이 동일한 경우 이를 거래상대방 또는 제3자로 볼 수 없는 것이므로 청구인이 청구인 자신에게 지급하여야 할 임차보증금은 이 건 부동산을 취득하기 위한 일체의 비용에 해당하지 아니하므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 및 OOO 의견

청구인의 경우, 임차인이 당해 부동산을 직접 경락받아 소유권을 취득한 경우 경락대금 이외에 「주택임대차보호법」 제3조의 규정에 의한 대항력있는 임차보증금은 경락 부동산을 취득하기 위하여 실질적으로 소요된 비용으로 보아 취득세 및 등록세 과세표준에 포함하는 것이라 할 것이고, 「지방세법」 제111조 제5항 제4호에 해당하는 경매방법으로 부동산을 취득하면서 경락대금 이외에 그 부동산 임차보증금인 채무를 인수한 가액을 배당표OOO 등에 의해서 알 수 있으며, 이는 취득 당시를 기준으로 이 건 부동산을 취득하기 위한 사실상의 취득가격으로서 취득세 등의 등록세 과세표준에 포함된다 할 것이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

임차인이 경매로 부동산을 취득한 경우 경락대금 외에 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 취득세․등록세 과세표준에 포함되는지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제29조 (납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.

1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때

2. 등록세 : 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때

제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여, 기부, 기타 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

4. 공매방법에 의한 취득

제130조(과세표준) ③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기․등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(2) 지방세법 시행령

제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접․간법 비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다〕을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

(3) 주택임대차보호법

제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조 제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

제3조의2 (보증금의 회수) ① 임차인(제3조 제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權源)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

 

다. 사실관계 및 판단

(1) 2006.11.24. 이 건 부동산에 대한 강제경매개시결정OOO이 있었고, 청구인이 2008.2.21. 강제경매로 매각대금 30,740,000원에 이 건 부동산을 취득한 사실을 제출된 자료에서 알 수 있으며, 이 건 부동산의 배당표에서 청구인의 채권액 35,000,000원에 대하여 배당금 29,060,868원이 배당되었고, 이 건 부동산의 매각물건 명세서에서 이 건 부동산의 최선순위 설정일자는 1997.2.19.이며, 이 건 부동산의 임차인인 청구인의 전입신고일 및 확정일자는 2003.12.5.이며 임차보증금 35,000,000원이 있는 사실을 알 수 있다.

(2) 「지방세법」 제111조 제5항 제4호에서 공매방법에 의한 취득의 경우 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 포함한다고 규정하고 있으며, 「주택임대차보호법」 제3조 제1항․제3항과 제3조의2 제2항․제3항 및 제4조 제2항 등의 규정을 종합하여 볼 때, 임차건물의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 매각대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니할 수 있는 것으로 규정하고 있으므로 부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인은 낙찰 당시 「주택임대차보호법」 제3조 등의 규정에 의하여 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있으므로, 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것이므로 이 건 부동산에 대한 임차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 이 건 부동산을 취득하기 위하여 지급된 일체의 비용에 해당된다 할 것이다.

(3) 청구인은 임차인과 낙찰자가 동일하여 이 건 부동산에 대한 청구인의 임차보증금 중 배당금을 제외한 대항력 있는 임차보증금이 청구인이 청구인 자신에게 지급하여야 할 임차보증금이라 주장하지만, 동 임차보증금은 청구인이 이 건 부동산을 취득할 당시 이 건 부동산의 임대인인 전 소유자가 임차인인 청구인에게 지급하여야 할 채무를 청구인이 인수한 것이라 할 것인바, 이 건 부동산을 취득하기 위하여 거래상대방에게 지급된 일체의 비용에 해당된다 하겠으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과고지한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

 

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.