[청구번호] 조심 2018지0416 (2018. 8. 14.)

[세     목] 취득 [결정유형] 기각

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[제     목] 쟁점부동산의 취득을「지방세법」제10조 제5항 제5호에 해당한 것으로 보아 매매가액을 과세표준으로 인정할 수 있는지 여부

[결정요지] 청구인은「지방세법」제10조 제5항 제5호에 따라 쟁점부동산의 매매가액을 취득세 과세표준으로 보아야 한다고 주장하나,「지방세법」제10조 제5항 제5호는 ‘「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득’을 규정하고 있는데 쟁점부동산은 상가건물이라서 부동산거래가격 검증대상이 아니라서 위 규정을 적용할 수 없으므로 청구주장을 받아들이기 어려움.

[관련법령] 「지방세법」제10조 제5항

[참조결정] 조심2008지0880

[따른결정]

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[주    문] 심판청구를 기각한다.

 

 

[이    유] 

 

 

1. 처분개요

 

 

 

가. 청구인들은 2017.7.3. OOO상가동 101호, 102호, 103호, 104호(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 지분 2분의 1씩 매매로 취득하고, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따라 아래 [표1]과 같이 실제거래가액을 신고하여 신고필증을 발급받았으나, 쟁점부동산에 대한 실제거래가액이 시가표준액보다 낮아 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하고 소유권이전등기를 하였다.

 

 

 

[표1] 청구인들의 취득세 등 신고·납부 내역

 

 

 

                                                  (단위 : 원)

 

 

 

나. 청구인들은 2017.10.26. 처분청에 쟁점부동산의 실제거래가액인 취득가액을 과세표준을 적용해야 한다는 이유로 취득세 등을 경정청구 하였으나, 처분청은 2017.11.2. 이를 거부하였다.

 

 

 

다. 청구인들은 이에 불복하여 2017.12.20. 심판청구를 제기하였다.

 

 

 

 

 

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

 

 

 

 가. 청구인들 주장

 

 

 

  「지방세법」 제10조 제5항 제5호에서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득에 경우에는 같은 법 제10조 제2항 단서 규정에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있다.

 

 

 

  「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제5조 제2항에서 신고관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산 거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있고, 「부동산거래가격 검증체계 및 신고내용 조사 규정」이 2017.6.3. 제정되어 시행됨에 따라 신고관청은 조사대상에 대하여 신고내용의 사실여부를 확인하기 위하여 필요한 조치를 취하여야 의무가 있으며 거래계약서 등 각종 자료의 제출을 요구하는 권한을 행사할 수 있다.

 

 

 

  이 건의 경우, 검증체계가 가동되기 시작한 2017.6.3. 이후에 거래가 이루어지고 신고필증이 교부되었다. 청구인들이 신고한 거래가격의 진실성 여부에 대하여 어떻게 검증하였는지는 알 수 없으나 거래가액의 신고시점이 정부가 구축한 검증체계가 가동된 이후인 이상 처분청은 청구인들이 신고한 거래가액의 사실 여부를 검증한 것이 분명하므로 쟁점부동산의 취득가액은 청구인들이 실제 거래한 가액이 되어야 한다.

 

 

 

  만약, 신고관청이 쟁점부동산에 대한 검증체계가 분명히 존재하는데도 불구하고 검증 작업을 실시하지 않았다면 이는 법률적 의무를 해태한 처분청의 책임이므로 실제로 검증체계에 의하여 검증을 실시하지 아니하였다면 처분청이 검증체계에 의하여 검증을 실시한 것으로 보아 쟁점부동산에 대한 취득세 과세표준은 「지방세법」 제10조 제5항 제5호에 따라 실제거래가액이 되어야 한다.

 

 

 

 나. 처분청 의견

 

 

 

  「지방세법」 제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제5호에서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있다.

 

 

 

  한편, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제5조 제1항 및 제2항에서 국토교통부장관은 제3조에 따라 신고 받은 내용, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액, 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하고, 신고관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있으며, 「부동산거래가격 검증체계 및 신고내용 조사 규정」(국토교통부 훈령 제855호, 2017.6.3. 시행) 제3조 제1항에서 국토교통부장관은 법 제3조에 따라 신고 받은 내용, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시가격, 토지·주택의 거래 및 가격동향, 그 밖의 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축하여야 한다고 규정하고 있다.

 

 

 

  위 법령의 입법취지 및 「지방세법」 제10조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의할 수 있는 제한적ㆍ한정적 요건에 해당하여 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수 없는 점 등으로 보면, 토지 또는 건축물의 매매당사자가 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 의한 부동산거래신고를 하였다고 하더라도 부동산거래가격 검증체계에 의하여 신고내용의 적정성에 대한 검증이 이루어지지 않은 경우는 「지방세법」 제10조 제5항 제5호의 요건에 해당하지 않는다고 보아야 한다. 이는 국토교통부장관이 부동산거래가격 검증체계를 구축하지 아니함에 따라 부동산거래신고에 대한 적정성 검증이 이루어지지 아니한 경우에도 마찬가지로 적용된다 할 것이다(대법원 2011.7.14. 선고 2010두29215 판결, 같은 뜻임).

 

 

 

  청구인들은 2017.5.31. 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하고, 2017.7.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 처분청에 실제 거래가액을 신고하고 신고필증을 교부받았으나 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격은 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하여 결정·공시(강제규정)하고 있는 반면, 비주거용 개별부동산 가격과 비주거용 집합부동산 가격은 결정·공시(임의규정)되고 있지 아니하고 있고, 국토교통부장관은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 토지와 주택에 대하여는 부동산거래관리시스템을 운영하면서도 상가ㆍ오피스텔 등 기타 건축물의 경우에는 기초 가격정보가 없어 아직 검증체계를 구축하지 못하였고, 이에 따라 처분청은 청구인들의 신고가액에 대한 적정성을 검증하지 못한 채 신고필증을 교부한 것이다.

 

 

 

  이는 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성에 대한 검증을 받은 가격으로 볼 수 없고, 적정가격 검증체계가 없어 검증이 이루어지지 못한 경우라 하여 취득자 신고한 가액이 시가표준액에 미달함에도 그 신고가액을 과세표준으로 삼을 수는 없다 할 것이므로 이 건 처분은 적법하다.

 

 

 

 

 

3. 심리 및 판단

 

 

 

 가. 쟁 점

 

 

 

  쟁점부동산의 취득을 「지방세법」 제10조 제5항 제5호에 해당한 것으로 보아 매매가액을 과세표준으로 인정할 수 있는지 여부

 

 

 

 나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

 

 

 

 다. 사실관계 및 판단

 

 

 

  (1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

 

 

 

   (가) 청구인들은 2017.5.31. 쟁점부동산 중 상가동 101호를 OOO102호를 OOO103호를 OOO104호를 OOO에 각각 매매계약을 체결하고, 2017.6.28. 잔금을 완납한 후 2017.7.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 처분청에 실제거래가액을 신고하고 신고필증을 교부 받았다.

 

 

 

   (나) 청구인들은 2017.7.3. 쟁점부동산의 총 취득가액 OOO이 시가표준액보다 낮아 시가표준액인 OOO을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.

 

 

 

   (다) 청구인들은 2017.10.26. 「지방세법」 제10조 제5항 제5호에 따른 사실상 취득가액을 과세표준으로 하여 아래 [표2]와 같이 쟁점부동산에 대한 취득세 등을 경정청구 하였으나, 처분청은 2017.11.2. 이를 거부하였다.

 

 

 

[표2] 경정청구 내역  

 

                                                  (단위 : 원)

 

 

  (2) 청구인들은 처분청의 답변에 대하여 아래와 같이 항변하였다.

 

 

 

   (가) 쟁점부동산의 실제 거래가액은 시가표준액의 약 1/3 정도 수준이며, 청구인들과 매도인은 특별한 관계가 있어 매매가액으로 합의한 것이 아니라 쟁점부동산에 형성되어 있는 일반적인 시가를 기준으로 거래가액을 결정한 것이다.

 

 

 

   청구인들은 매도인과 따로 협상하여 쟁점부동산을 매수한 것이 아니라 일반적인 거래가액을 인지하고 있는 공인중개사의 중개에 의하여 취득한 것이다. 매도인이 쟁점부동산을 얼마에 취득한 것인지 확인할 수 없었으나 대략 약 OOO정도 저렴하게 청구인들에게 매각한 것이라는 내용을 들었으나 청구인들이 매도자 OOO의 매수가격을 확인할 법적인 방법이 없다. 오히려 처분청이 관련 자료를 보유하고 있으므로 이 건 심리를 위하여 OOO의 매수 가격에 관한 자료 제출을 요청한다.

 

 

 

   (나) 「부동산거래가격 검증체계 및 신고내용 조사규정」 제4조는 OOO에서 검증체계를 구축할 것을 규정하고 있는바, 처분청이 OOO에서 상가에 대한 가격검증 체계를 구축하지 않고 있다는 이유를 드는 것은 정당한 이유가 될 수 없다. 2005년 7월 제정된 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의하여 처음으로 거래신고 및 이에 대한 검증제도가 도입된 이후 12년이 경과하였고, 2017.6.3. 위 규정을 제정·시행함으로써 검증체계를 구축하였음을 선언하였다. 설사 정부와 OOO의 내부 관계에서 OOO이 가격 검증을 위한 물리적인 시스템을 갖추지 못하였다고 하여 그 책임을 납세의무자가 부담할 수는 없다.

 

 

 

   거래가격 검증시스템은 이미 구축된 것으로 보아야 하고, 그럼에도 처분청이 쟁점부동산의 거래가격을 검증하지 않았다면 이는 처분청이 스스로 검증 의무를 해태한 것이므로 이 건 처분은 부당하다.

 

  

 

  (3) 청구인들은 추가 의견을 아래와 같이 제출하였다.

 

 

 

   (가) 청구인들은 쟁점부동산을 공인중개사의 중개로 시장에 형성된 가격인 OOO억원에 취득하였다. 만약 처분청이 위 가격을 검증하였다면 위 가격이 적정하다는 결론을 내릴 수 있었음에도 검증하지 않은 채 시가표준액으로 취득세를 부과하였다. 이는 실질과세원칙 및 근거과제원칙을 정면으로 위배하는 것이다.

 

 

 

   (나) 청구인들이 시가표준액보다 낮은 금액으로 취득하여 양도시에 높은 가격에 매각하게 되면 많은 양도소득세를 부담하게 될 것이다. 굳이 취득가액을 낮추어 신고할 동기가 없는 것이다.

 

 

 

   (다) 국토교통부가 2017.6.3. 훈령으로 제정·시행하고 있는 「부동산거래가격 검증체계 및 신고내용 조사규정」 제2조 제1호에서 부동산이란 토지 또는 건축물을 말한다고 명문으로 규정하고 있는데 여기에서 건축물에 상가가 당연히 포함되는 것이다. 정부는 위 훈령을 제정·시행함으로써 상가를 포함한 모든 부동산들에 대한 검증을 의무화하고 있으므로 처분청도 이러한 의무를 다할 책임이 있다.

 

 

 

   (라) 처분청이 제시한 대법원 판례(2011.7.14. 선고 2010두29215 판결)는 국토교통부 훈령이 시행되기 전의 거래를 대상으로 하고 있어 국토교통부 훈령에 의하여 주택과 상가를 가릴 것 없이 신고가격의 적정성을 검증하여야 하는 의무가 과세관청에 부과되어 있는 이 건에는 더 이상 적용할 수 없다.

 

 

 

  (4) 처분청의 청구인들의 항변에 아래와 같이 답변하였다.

 

 

 

   (가) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제5조 제1항 및 제2항에서 국토교통부장관은 제3조에 따라 신고받은 내용, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액, 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하고, 신고관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있으며, 국토교통부 훈령 제855호로 제정되어 2017.6.3. 시행한 「부동산거래가격 검증체계 및 신고내용 조사 규정」 제3조 제1항에서 국토교통부장관은 법 제3조에 따라 신고받은 내용, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시가격, 토지·주택의 거래 및 가격동향, 그 밖의 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축하여야 한다고 규정하고 있다. 여기서 「부동산 가격공시에 관한 법률」의 입법취지는 부동산의 적정가격(適正價格) 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장·동향의 조사·관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세·부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

 

 

 

   위 법률에 따라 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격은 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하여 결정·공시(강제규정)하고 있는 반면, 비주거용 개별부동산가격과 비주거용 집합부동산가격은 결정·공시(임의규정)되고 있지 아니하고 있고, 국토교통부장관은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 토지와 주택에 대하여는 부동산거래관리시스템을 운영하면서도 상가ㆍ오피스텔 등 기타 건축물의 경우에는 기초 가격정보가 없어 아직 검증체계를 구축하지 못하고 있다.

 

 

 

   이와 관련하여 대법원에서도 토지 또는 건축물의 매매당사자가 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 의한 부동산거래신고를 하였다고 하더라도 부동산거래가격 검증체계에 의하여 신고내용의 적정성에 대한 검증이 이루어지지 않은 경우는 「지방세법」 제10조 제5항 제5호의 요건에 해당하지 않는다고 보아야 하고, 이는 국토교통부장관이 부동산거래가격 검증체계를 구축하지 아니함에 따라 부동산거래신고에 대한 적정성 검증이 이루어지지 아니한 경우에도 마찬가지로 적용된다고(대법원 2011.7.14. 선고 2010두29215 판결, 같은 뜻임) 판결하고 있다.

 

 

 

   그렇다면 신고가액이 시가표준액에 미달할 경우 「지방세법」 제10조 제2항에 따라 시가표준액을 과세표준으로 삼아야 할 것인데, 시가표준액은 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 취득가액의 최소기준으로 삼은 것으로서 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하기 위함이라 할 것인 점(조심 2008지880, 2008.12.24., 같은 뜻임), 쟁점부동산 신축 이후부터 현재까지 계속하여 시가표준액을 기준으로 재산세 등을 과세하여 온 점, 쟁점부동산의 시가표준액 형성 내역을 보면 토지가 96% 이상을 차지하고 있고, 토지는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 적정가격을 조사하여 개별공시지가를 공시하고 있어 공시지가가 대부분을 차지하는 쟁점부동산의 시가표준액은 전반적으로 적정가격을 형성하고 있다고 봄이 상당한 점, 개별공시지가에 이의가 있는 경우는 관련 법령에 따라 이의제기를 할 수 있음에도 이의제기를 하지 아니하고 이를 인정한 점, 쟁점부동산 인근 유사현황 지번의 개별공시지가를 비교하여도 쟁점부동산의 개별공시지가가 가장 낮아 인근 주변과의 형평성에도 어긋나지 아니한 점 등을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 시가표준액은 적정한 것으로 판단된바, 시가표준액을 과세표준으로 하는 것이 「부동산 가격공시에 관한 법률」의 입법목적에도 부합한다 할 것이므로 이 건 처분은 적법하다

 

 

 

   (나) 청구인들은 이 건 심판청구 심리를 위해서 전 소유자의 거래가액 제출을 요구하였으나, 전 소유자는 쟁점부동산을 아래 [표3]과 같이 분양받은 것으로 전소유자의 취득가액이 청구인들의 쟁점부동산 취득가액과 직접적인 영향을 미친다고 할 수 없다. 

 

 

 

[표3] 전소유자 OOO의 쟁점부동산 취득세 신고 내역

 

 

 

                                     (단위 : 원)

 

   

 

   (다) 처분청이 제시한 쟁점부동산 인근 유사현황 지번의 개별공시지가 내역은 아래 [표4]와 같다.

 

 

 

[표4] 유사토지 개별공시지가 현황

 

 

 

(단위 : 원)

 

 

 

   (라) 처분청이 쟁점부동산의 시가표준액을 산출한 내역은 아래 [표5]와 같다.

 

 

 

[표5] 쟁점부동산의 시가표준액 산출내역

 

 

 

(단위 : ㎡, 원)

 

    

 

  (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산의 거래가액에 대하여 검증하도록 되어 있음에도 검증하지 아니하고 시가표준액으로 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 「지방세법」 제10조에서 취득세의 과세표준은 취득 당시 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 같은 법 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액을 과세표준으로 하되, 다만 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는바,

 

 

 

  「지방세법」 제10조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의할 수 있는 제한적ㆍ한정적 요건에 해당하여 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수 없는 점(대법원 2006.7.6. 선고 2005두11128 판결, 같은 뜻임), 청구인들이 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 의한 부동산거래신고를 하였다고 하더라도 상가건물인 쟁점부동산은 가격검증체계가 구축되지 아니하여 신고내용의 적정성에 대한 검증이 되지 아니함에 따라 「지방세법」 제10조 제5항 제5호에 해당한다고 보기 어려운 점, 「부동산거래가격 검증체계 및 신고내용 조사규정」이 2017.6.3. 시행되었음에도 국토교통부장관이 부동산거래가격 검증체계를 구축하지 아니함에 따라 부동산거래신고에 대한 적정성 검증이 이루어지지 아니한 경우에도 마찬가지로 보아 쟁점부동산의 거래가액을 사실상의 취득가격으로 하여 과세표준으로 삼을 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 

 

 

 

 

4. 결  론

 

 

 

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제6항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

<별지> 관련 법령 등

 

 

 

 (1) 지방세법

 

 

 

  제4조(부동산 등의 시가표준액)  ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

 

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

 

 

 

  제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

 

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

 

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

 

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

 

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

 

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

 

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

 

4. 공매방법에 의한 취득

 

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

 

 

 

  (2) 지방세법 시행령

 

 

 

  제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 「지방세법」(이하 "법"이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 「지방세기본법」 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.

 

 

 

  제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

 

1. 건축물: 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

 

 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수

 

 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

 

 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

 

 

 

  (3) 부동산 거래신고 등에 관한 법률

 

 

 

  제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

 

1. 부동산의 매매계약

 

2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

 

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

 

 가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

 

 나. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

 

④ 제1항부터 제3항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다.

 

⑤ 부동산등의 매수인은 신고인이 제4항에 따른 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조 제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

 

 

 

  제5조(신고 내용의 검증) ① 국토교통부장관은 제3조에 따라 신고받은 내용, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액, 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

 

② 신고관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

 

③ 신고관청은 제2항에 따른 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 해당 신고 내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

 

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 검증의 절차, 검증체계의 구축·운영, 그 밖에 필요한 세부 사항은 국토교통부장관이 정한다.

 

 

 

  제6조(신고 내용의 조사 등) ① 신고관청은 제5조에 따른 검증 등의 결과 제3조에 따라 신고 받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실 여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다

 

 

 

  제29조(자진 신고자에 대한 감면 등) 신고관청은 제28조 제2항 제1호부터 제3호까지 및 제3항부터 제5항까지의 어느 하나에 따른 위반사실을 자진 신고한 자에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 같은 규정에 따른 과태료를 감경 또는 면제할 수 있다

 

 

 

  (4) 부동산 가격공시에 관한 법률

 

 

 

  제1조(목적) 이 법은 부동산의 적정가격(適正價格) 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장·동향의 조사·관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세·부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

 

 

 

  제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다

 

1. "주택"이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다.

 

2. "공동주택"이란 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택을 말한다.

 

3. "단독주택"이란 공동주택을 제외한 주택을 말한다.

 

4. "비주거용 부동산"이란 주택을 제외한 건축물이나 건축물과 그 토지의 전부 또는 일부를 말하며 다음과 같이 구분한다.

 

 가. 비주거용 집합부동산: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분소유되는 비주거용 부동산

 

 나. 비주거용 일반부동산: 가목을 제외한 비주거용 부동산

 

5. "적정가격"이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

 

 

 

  제10조(개별공시지가의 결정·공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.

 

 

 

  제17조(개별주택가격의 결정·공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.

 

 

 

  제18조(공동주택가격의 조사·산정 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "공동주택가격"이라 한다)을 조사·산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정·고시하는 경우를 제외한다.

 

 

 

  제21조(비주거용 개별부동산가격의 결정·공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 비주거용 표준부동산가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 비주거용 개별부동산의 가격(이하 "비주거용 개별부동산가격"이라 한다)을 결정·공시할 수 있다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 행정안전부장관 또는 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 비주거용 개별부동산의 가격을 별도로 결정·고시하는 경우는 제외한다.

 

 

 

  제22조(비주거용 집합부동산가격의 조사·산정 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 비주거용 집합부동산에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "비주거용 집합부동산가격"이라 한다)을 조사·산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시할 수 있다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 비주거용 집합부동산가격을 결정·공시한 경우에는 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.

 

 

 

  (5) 부동산거래가격 검증체계 및 신고내용 조사 규정

 

 

 

  제3조(검증체계의 구축) ① 국토교통부장관은 법 제3조에 따라 신고받은 내용, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시가격, 토지·주택의 거래 및 가격동향, 그 밖의 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축하여야 한다.

 

② 국토교통부장관은 법 제25조 및 같은 법 시행령(이하 "영"이라 한다) 제19조 제1항에 따른 정보체계를 활용하여 검증체계를 구축할 수 있다.

 

 

 

  제4조(검증체계의 운영) ① 영 제19조의4에 따라 부동산거래가격 검증체계의 운영에 관한 업무를 위탁받은 한국감정원(이하 "수탁기관"이라 한다)은 부동산거래가격 검증체계 운영을 위하여 부동산 가격정보 데이터베이스를 구축하여야 한다.

 

② 수탁기관은 제1항에 따른 데이터베이스 구축을 위하여 금융결제원 청약정보, 건축물대장 등을 활용하여 아파트 분양권 및 준공단지에 대한 조사를 하여야 하고, 구축한 자료를 관리하여야 한다.

 

③ 수탁기관은 검증기준, 검증현황, 오류발생 여부 등을 지속적으로 관리하고 개선하여야 한다.

 

 

 

  제6조(조사 대상) 신고관청은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 신고내용에 대하여 조사를 실시하여야 한다.

 

1. 법 제29조에 따른 자진신고가 접수된 경우

 

2. 법 제5조 제2항에 따른 신고관청의 검증 결과 신고내용이 거짓신고로 판단되거나 내용에 오류가 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있다고 판단되는 경우

 

3. 제5조 제3항 또는 제4항에 따라 수탁기관 또는 국토교통부장관이 통보한 내용이 거짓신고로 판단되거나 내용에 오류가 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있다고 판단되는 경우

 

4. 국세청 또는 공공기관에서 부동산 거래 거짓신고 혐의자로 통보되어 거래당사자 등에게 자료제출 요구를 할 필요가 있다고 판단되는 경우

 

5. 기타 신고관청에서 조사할 필요가 있다고 판단하는 경우

 

 

 

  제7조(자료제출 요구) ① 신고관청은 제6조 각 호에 따른 조사 대상에 대하여 신고내용의 사실여부를 확인하기 위하여 필요한 조치를 취하여야 한다.

 

② 신고관청은 소속공무원으로 하여금 신고내용을 재확인하고, 부동산포털사이트, 인근 중개사무소 등을 통하여 객관적인 시세를 별도로 파악하거나, 신고인 등에게 신고내용의 사실여부를 확인하기 위하여 거래계약서 및 다음 각 호의 자료제출을 요구할 수 있다.