쟁점  취득이후 교육용 기본재산으로 사용되어야 할 부동산을 교육용 사업이 아닌 일반사업자에게 임대하여 그 임대수익금을 해당 건물을 유지하는데 비용으로 사용하는 경우 비영리사업자의 고유목적에 직접 사용하였다고 볼 수 있는지 여부

청구번호 : 2010지0719 결정일자 : 2011-07-20 세목 : 재산세

청구번호 조심 2010지0719

주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분 개요

가. 처분청은 청구법인이 ○○○외 23필지 위에 총규모 지하 1층 지상 18층으로 이루어져 있는 건축물(이하, “이 사건 부동산”이라 한다)을 2009.2.27. 취득하여 ○○○로 사용하고 있는 것으로 판단하여 비과세하였다.

나. 그 후 처분청은 2010년 상반기 법인세무조사 결과, 이 사건 부동산 중 1,302.84㎡(이하, “쟁점편의시설”이라 한다)를 ○○○ 등에서 임대하여 사용하고 있는 것을 확인하고, 쟁점편의시설은 비과세대상이 아니라고 하여 2010.9.1. 2010년도 건축물 재산세 1,709,140원, 도시계획세 957,110원, 공동시설세 818,280원, 지방교육세 241,820원, 합계 3,826,350원은 2010.7.1.에, 2009년도 건축물 재산세 1,640,010원, 도시계획세 918,400원, 공동시설세 1,570,210원, 지방교육세 328,000원, 합계 4,456,620원 및 2009년도 토지 재산세 1,246,070원, 도시계획세 1,073,320원, 지방교육세 249,210원, 합계 2,568,600원을 청구법인에게 각 부과고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2010.9.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

이 사건 부동산은 ○○○로 학생들의 숙소로서 1층은 로비․관리실․편의점 등, 3층은 식당, 나머지 층은 기숙사로 사용하고 있으며, 학생들의 기숙사는 교육용 기본재산으로서 체육관, 운동장, 실습장과 더불어 교육지원시설로서 ｢대학설립운영규정｣ 제4조에 해당되어, ｢지방세법｣ 제186조 제1호에 의거 비과세 물건에 해당되고,

또한 처분청은 ｢지방세법｣ 제272조 제6항에 의거 학생의 후생복지시설로 사용하기 위하여 지방세를 감면받은 부동산을 개인사업자 및 법인사업자가 유료로 사용하게 한 수익사업용 재산으로 감면 대상에 해당되지 않는다는 판단하여 재산세를 부과하였으나, 대법원 판례○○○ 및 구 행정자치부 심사결정례 ○○○에 의하면 “학교법인이 학생 및 교직원의 후생복지시설로 사용할 목적으로 취득한 부동산을 제3자에게 위탁 또는 임대하여 계약보증금, 임대료 등의 명목으로 금원을 받았다 하더라도 위 부동산을 수익사업에 사용한 것으로 볼 수 없다”라고 판시하고 있으며,

쟁점 편의시설은 학생들의 기본적인 복리후생시설로서 식당 편의점 등을 대학에서 직영하는 것이 불가능하여 부득이하게 일정한 금액의 임대차계약을 통하여 민간 사업자에게 위탁운영하고 시설이용요금도 시중가격보다 저렴하게 운영하고 임대수입금도 기숙사의 청소용역 및 시설관리용역비 등으로 사용하고 있으므로 쟁점 편의시설을 교육목적사업에 직접 사용되지 아니하는 것으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점편의시설은 이 사건 부동산에 위치하고 있고, 교직원과 학생만을 이용대상으로 하여 사업이 이루어지고 있다고 주장하나, 1층 임대시설은 불특정 다수가 이용할 수 있고, 3층 임대시설도 일반 음식점으로 위탁관리방식으로 운영되고 있다고 하나, 학교법인이 위탁사업자로부터 징수하고 있는 임대보증금 및 임대료는 사회통념상 용역대가의 일부를 간접 징수한 정도를 넘어 건물의 사용대가로 지급한 것으로 볼 수 있고,

또한 학교법인은 이 사건 부동산에 위치한 시설의 이용요금이 시중가격보다 저렴하게 운영하는 사실에 근거하여 쟁점편의시설을 교육목적에 사용한다고 주장하나, 이는 직접 사용자인 학교법인이 아닌 위탁사업자가 자신의 책임 하에 타 사업장보다 대규모의 인원이 이용함으로써 절감되는 원가 등을 고려하여 보다 저렴하게 이용하게 하는 것일 뿐 학교법인과는 직접적인 관련이 없어 이러한 사실만으로 교육목적에 직접 사용한다 할 수 없으므로 이 건 임대시설에서 발생하는 수입금액 모두를 청구법인이 이건 건물의 청소용역 및 시설관리용역비 등으로 공여한다 하더라도, 해당 수입금액이 모두 청소용역비 등에 공여되는지의 여부를 제3자가 객관적으로 확인할 수 있는 입증자료가 없을 뿐더러, 설사 입증자료 있다 하더라도 학교법인이 쟁점편의시설을 위탁사업장에게 고액의 임대보증금 및 임대료를 받고 임대하는 행위는 ｢법인세법｣ 제3조 제3항 규정에 의한 수익사업에 해당된다 할 것이며,

이는 관련 대법원 판례○○○ 및 심판청구 사례○○○에 비추어 볼 때 ｢지방세법｣ 제186조 및 제272조 제6항에서 규정한 재산세 비과세 및 면제대상에 해당되지 아니하므로 이 건 재산세를 부과고지한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

학교법인인 청구법인이 제3자에게 임대한 쟁점편의시설에 대하여 재산세 등을 부과한 처분이 정당한지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문개정되기 전의 것)

제186조(용도구분에 의한 비과세) 다음 각호에 규정하는 재산(제112조 제2항의 규정에 의한 과세대상을 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령이 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 당해 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 당해 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 그러하지 아니하다.

1. 제사·종교·자선·학술·기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 대통령령이 정하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 부동산. 이 경우 그 사업에 직접 사용할 건축물을 건축중인 경우와 건축허가후 행정기관의 건축규제조치로 인하여 건축에 착공하지 못한 경우의 그 건축예정 건축물의 부속토지는 이를 그 사업에 직접 사용하고 있는 것으로 본다.

제272조(사회교육시설 등에 대한 감면) ⑥ ｢고등교육법｣ 제2조 제1호 내지 제5호의 규정에 의하여 설립된 학교가 기숙사로 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 면제하고, 과세기준일 현재 당해 용도에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세·도시계획세·공동시설세 및 주민세 재산분을 면제한다. 다만, 취득일부터 3년 내에 정당한 사유 없이 그 용도에 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 그 사용일부터 2년 이상 그 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 용도로 사용하는 경우 그 해당 부분에 대하여는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다.

다. 사실관계 및 판단

청구법인은 쟁점편의시설을 직영하는 것이 불가능하여 부득이하게 일정한 금액의 임대차계약을 통하여 민간사업자에게 위탁운영함에 따라 이 시설은 교육목적사업에 직접 사용하고 있다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다.

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2007.1.15. 기숙사의 건설, 운영, 관리 및 부대사업을 위하여 ○○○를 설립하였고, 2009.2.27. 지하1층, 지상18층으로 이루어진 이 사건 부동산을 기숙사 용도로 신축 취득한후 2009.6.2. 소유권보존등기를 경료○○○하였다.

(나) 이 사건 부동산 중 2층 및 4층부터 18층까지는 기숙사로 사용되고 있으나, 1층 및 3층은 ○○○가 주식회사 ○○○과 각각 용역계약을 체결하여 편의점(76㎡), 커피점(192.19㎡), 컴퓨터점(25.3㎡) 및 식당(1009.35㎡)으로 사용되고 있으며 그 위탁현황은 아래와 같다.

○○○

(다) 한편 ○○○의 법인장부(2010년 1월부터 2010년 12월까지)에서 부대시설 임대료는 총 89,904,885원이고, 미화경비 용역비 등은 총 440,929,996원으로 확인된다.

(2) ｢지방세법｣ 제186조 제1호에서 공익사업을 목적으로 하는 대통령령으로 정하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다고 규정한 후 그 단서에서 당해 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산에 대하여는 재산세를 부과한다고 규정하고 있고, 같은 법 제272조 제6항에서 ｢고등교육법｣ 제2조 제1호 내지 제5호의 규정에 의하여 설립된 학교가 과세기준일 현재 기숙사 용도에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세를 면제한다고 규정하고 있다.

(3) 살피건대, 청구법인은 쟁점편의시설이 학생 및 교직원의 후생복지를 위하여 위탁관리 하도록 한 시설로서 그 임대료는 기숙사의 청소용역 및 시설관리용역비 등으로 사용하고 있고 시설 이용요금도 시중가격보다 저렴하므로 교육사업에 직접 사용하는 부동산이라고 주장하고 있으나, 유료로 사용하는 부동산이라 함은 당해 부동산 사용에 대하여 금전, 노력 등 유무형의 대가를 지급하는 것으로 대가지급의 횟수 및 다과 여부를 불문한다고 볼 때, 청구법인이 제출한 용역계약서에서 식사 단가가 시중보다 낮은 2,000원으로 되어 있고 기타 물건도 시중가 보다 낮은 가격에 판매하는 것으로 되어 있지만, 청구법인이 쟁점편의시설의 임대료를 월단위로 일정금액을 받을 뿐만 아니라 일부 특정시설물관리의 경우 수탁자 책임으로 관리하도록 경비부담 주체가 나뉘어져 있으며 실제로 수탁자가 쟁점편의시설을 사용수익하고 있음이 확인되고 있으므로 청구법인이 수취하는 임대료 등이 단순히 건물관리를 위한 실비적인 성격의 비용이라고 보기는 어렵고, 유상임대차 계약에 따른 대가라고 하겠다.

또한, 청구법인의 주장과 같이 쟁점편의시설의 수익금 전액이 기숙사 운영을 위해 사용된다고 하더라도 쟁점편의시설을 타인에게 위탁 또는 임대하여 그 대가를 수취하고 있는 이상 이를 학교법인이 직접 사용한다고 볼 수도 없다고 할 것이다.

이에 더하여 학교시설을 제3자에게 임대하여 관리운영 및 수익하도록 하는 경우까지 학교용에 직접 사용한 것으로 보는 경우 일반사업자들이 수익사업을 하는 것과 다를 바가 없음에도 재산세 등이 부과되지 않는 과세형평상의 문제가 있고, 조세회피의 수단으로 악용될 수도 있어 재산세 등의 감면목적에도 부합하지 않는 것으로 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점편의시설에 대하여 이 건 재산세 등을 부과고지한 것은 적법한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법｣ 제123조 제4항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.