법령해석 사례
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다툼 : 취득세 등을 감면받은 임대주택사업자가 임대 의무기간 내에 임의로 임대주택을 매각한 것으로 볼 수 있는지 여부
· 청구일 : 2002. 7. 12. · 청구인 : ㅇㅇㅇ (대리인 세무사 ㅇㅇㅇ)
· 처분청 : ㅇㅇ광역시 ㅇㅇ구청장 · 세목과 세액 : 취득세 등 938만 원
ｏ 원처분 요지
처분청은, 청구인이 1999. 9. 1. 공동주택을 임대할 목적으로 취득하고 같은 달 2. 구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제1항의 규정에 의하여 취득세 등을 면제받은 후 매각허가를 받거나 매각신고를 함이 없이 임대의무기간 3년 내인 2002. 3. 25. 그 임대주택을 매각하자 면제된 취득세 등 938만 원을 2002. 5. 21.자로 부과 고지.
ｏ 청구 이유
청구인은 자금난으로 채무를 상환하지 못하여 은행으로부터 경매에 착수한다는 통지를 받고 2002. 3. 25. 이 사건 임대주택을 임차인들에게 매각하고 같은 날 임대사업자등록 취소 신청을 하고 2002. 3. 27. 처분청이 임대사업자 등록이 취소되었음을 통보하였으므로 이를 매각신고 등의 절차를 마친 것으로 보아 구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제2항에서 정한 취득세 등 추징 제외사유에 해당함.
ｏ 결정 : 기각
구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제2항의 규정에 따르면 임대주택법시행령에서 정한 임대사업자가 임대주택을 임대 개시한 후 임대의무기간 3년 이내에 임대주택을 매각하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징하되 법령에서 정한 절차에 따라 매각허가를 받거나 매각신고를 한 경우에 한하여 추징하지 아니하는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인은 임대 개시한 후 임대의무기간인 3년 이내에 이 사건 임대주택을 매각하면서 매각허가를 받았거나 매각신고를 하지 아니하였을 뿐만 아니라 등록취소신청은 임대사업을 포기한다는 내용을 처분청에 알린 것일 뿐 법령에서 정한 절차와 요건을 구비한 매각신고 등이라고도 볼 수 없어 추징제외사유에 해당한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없는 것임.
감 사 원
심 사 결 정
결 정 번 호 2003년 감심 제 20 호
제 목 취득세 등 부과에 관한 심사청구
청 구 인 ㅇ ㅇ ㅇ
ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ4동 363-1 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ프라자 101동 1301호 대리인 세무사 ㅇㅇㅇ
처 분 청 ㅇㅇ광역시 ㅇ구청장
주 문 심사청구를 기각한다.
이 유
1. 원처분의 요지
가. 청구인은 1999. 9. 1. ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 363-1 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ프라자 101동 1510호(전용면적 42.499㎡), 1610호(전용면적 42.499㎡) 및 3510호(전용면적 42.499㎡)의 공동주택(이하 「이 사건 임대주택」이라 한다)을 임대할 목적으로 취득한 후 같은 달 2. 구 ㅇㅇ광역시세감면조례(2002. 3. 21. 조례 제3767호로 개정되기 전의 것 이하같다) 제13조 제1항의 규정에 의하여 취득세 및 등록세 등을 면제받은 후 2002. 3. 25. 매각하였다.
나. 처분청은 청구인이 임대주택의 매각허가를 받지 아니하거나 매각신고를 하지 아니하고 임대의무기간 3년 내에 임대주택을 매각하였다는 사유로 위 면제하였던 이 사건 임대주택의 취득세 3,383,280원(가산세 563,880원 포함), 등록세 5,074,920원(가산세 845,820원 포함), 교육세 930,390원(가산세 84,570원 포함) 합계 9,388,590원을 2002. 5. 21.자로 부과 고지하는 처분(이하 「이 사건 부과처분」이라 한다)을 하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
가. 청구 취지
이 사건 부과처분을 취소하여 달라는 취지의 청구
나. 청구 이유
청구인은 주택은행(현재는 국민은행)으로부터 자금을 대출받아 이 사건 임대주택을 취득한 후 일정 기간 동안은 동 대출금을 변제하여 왔으나 자금난으로 더 이상 상환하지 못하고 있다가 위 은행으로부터 2002. 3. 23.자로 경매에 착수한다는 통지를 받고 2002. 3. 25. 이 사건 임대주택을 임차인들에게 매각하고 같은 날 임대사업자등록 취소 신청을 하여 2002. 3. 27. 임대사업자 등록 취소 통보를 받았으므로 이는 임대주택법시행령 제9조 제2항에서 규정하고 있는 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 부득이 매각한 경우에 해당되고 임대주택의 임대 의무기간의 2분의 1이 경과된 경우에 해당하여 구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제2항의 규정에 의하여 취득세 등은 면제되어야 함에도 처분청이 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다.
3. 우리원의 판단
가. 다툼
임대주택법 소정의 임대주택 매각 허가를 받지 아니하거나 임대주택 매각 신고를 하지 아니하고 임대 의무기간 내에 임대주택을 매각한 경우 감면된 취득세 등을 추징할 수 있는지 여부
나. 인정사실
이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
(1) 청구인은 1999. 8. 7. 청구인의 주소지 관할 구청인 ㅇㅇ광역시 ㅇ구청에 임대사업자로 등록하였다.
(2) 청구인은 1999. 9. 1. 임대할 목적으로 이 사건 공동주택을 취득하였다.
(3) 청구인은 1999. 9. 2. 처분청에 이 사건 공동주택의 취득세 등 지방세 감면 신청을 하여 같은 날 취득세 2,819,400원, 등록세 4,229,100원, 교육세 845,820원 합계 7,894,320원을 면제 받았다.
(4) 청구인은 2002. 3. 20. ㅇㅇ광역시 ㅇ구청장에게 임대사업자 주소를 ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 849-1 ㅇㅇ아파트 1303호에서 ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ4동 363 ㅇㅇㅇㅇ프라자 101동 1301호로 변경하는 내용의 임대사업자 등록사항 변경 신고서를 제출하였다.
(5) ㅇㅇ광역시 ㅇ구청장은 2002. 3. 21. 위 임대사업자 등록사항 변경 신고서를 처분청에 이첩하였다.
(6) 청구인은 2002. 3. 25. 처분청에 임대사업자 등록을 포기하는 내용의 임대사업자 등록사항 변경 신고서를 채권은행의 경매착수통지서, 임대사업포기사유서, 임대사업자등록증을 첨부하여 제출하였다.
(7) 처분청은 2002. 3. 26. 청구인에게 임대사업자 등록사항 변경(임대사업자 주소 변경) 통보를 하였다.
(8) 처분청은 2002. 3. 27. 청구인에게 임대사업자 등록 취소 통보를 하였다.
(9) 청구인은 2002. 3. 25. 이 사건 임대주택 중 1510호를 그 주택에 주소를 둔 ㅇㅇㅇ에게, 1610호를 그 주택에 주소를 둔 ㅇㅇㅇ에게, 3510호를 그 주택에 주소를 둔 ㅇㅇㅇ에게 각각 매각하면서 그 매각하기 전에 처분청으로부터 임대주택법시행령 제9조 제2항 및 임대주택법시행규칙 제3조, 제3조의2에 규정된 소정의 임대주택의 매각허가를 받지 아니하였고 또한 임대주택의 매각신고도 하지 아니하였다.
(10) 처분청은 청구인이 임대주택의 매각허가를 받지 아니 하거나 매각신고를 하지 아니하고 임대 의무기간 3년 내에 이 사건 임대주택을 매각하였다는 사유로 이 사건 부과처분을 하였다.
다. 관계 법령의 규정
(1) 구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제1조에는 이 조례는 지방세법 제7조의 규정에 따라 ㅇㅇ광역시세의 과세면제 및 불균일 과세에 관한 사항을 규정하여 법령 기능을 보완하고 과세의 공평을 기함으로써 지역사회의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다 라고 규정하고 있다.
(2) 구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제1항에는 임대주택법 제2조 제4호에 의한 임대사업자(이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하거나 건축주로부터 최초로 분양받는 경우, 당해 공동주택(그 부속토지를 포함하되 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 다음 각호에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다 라고 규정하고 제1호에 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 면제한다 라고 규정하고 있다.
(3) 구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제2항에는 임대사업자가 임대주택법시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대 의무기간 내에 동조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 매각하는 경우 또는 임대 이외의 용도로 사용하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다 라고 규정하고 있다.
(4) 임대주택법 제12조에는 임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 "임대 의무기간"이라 한다)이 경과하지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만, 임대사업자 간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다 라고 규정하고 있다.
(5) 임대주택법시행령 제9조 제1항에는 법 제12조 본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각호의 기간을 말한다 라고 규정하면서, 제4호에 매입 임대주택은 당해 임대주택의 임대 개시일부터 3년을 규정하고 있다.
(6) 임대주택법시행령 제9조 제2항에는 법 제12조 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다라고 규정하면서 제2호에 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받은 경우 등을 열거하고 있다.
(7) 임대주택법시행령 제9조 제2항 제3호에는 제1항 제3호 또는 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시후 당해 주택의 임대 의무기간의 2분의1(매입 임대주택의 경우에는 임대 개시 후 최초로 체결한 임대차 계약 기간)이 경과된 경우로서 임대 사업자와 임차인이 당해 임대주택의 매매에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대 사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 매각하는 경우를 규정하고 있다.
(8) 임대주택법시행규칙 제3조 제1항에는 영 제9조 제2항 제2호의 규정에 의하여 임대주택의 매각허가를 받고자 하는 임대사업자는 별지 제5호의2서식의 임대주택매각허가신청서에 1. 당해 임대주택의 등기부등본 2. 매각의 구체적인 사유를 기재한 서류 3. 매각가격의 산출근거를 기재한 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다고 규정하고 있다.
(9) 임대주택법시행규칙 제3조2에는 영 제9조 제2항 제3호의 규정에 의하여 임차인에게 임대주택을 매각하고자 하는 임대 사업자는 매각 계약일 10일 전까지 별지 제5호의3서식의 매각신고서에 1. 임차인의 주민등록표등본 2. 표준임대차계약서 사본 3. 매각 가격의 산출 근거를 기재한 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다고 규정하고 있다.
라. 판단
위 관계법령을 종합하여 보면, 주택 임대사업을 하기 위하여 등록한 자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 면제하도록 하고 있고, 그 면제받은 임대주택을 임대의무기간 3년 이내에 매각하는 경우 임대주택법시행령 제9조 제2항에 해당하는 특별한 사유가 없는 한 면제된 취득세 등을 추징하도록 되어 있다. 또한 임대주택법시행령 제9조 제2항에 규정된 추징대상에서 제외되는 특별한 사유로는 다른 임대사업자에게 매각하는 경우, 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 임대주택 매각 허가를 받아 매각하는 경우, 임대주택을 임대 개시한 후 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 매매에 합의하여 임대 사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 매각 계약일 10일 전까지 임대주택 매각 신고를 한 후 임차인에게 매각하는 경우만을 열거하고 있다.
살피건대, 위 인정사실에서 본 바와 같이 청구인은 1999. 9. 1. 임대할 목적으로 이 사건 공동주택을 취득하여 임대 개시한 후 임대의무기간인 3년 이내에 이 사건 임대주택을 매각하였으므로 면제받은 취득세 등의 추징사유가 발생하였다 할 것이고, 또한 청구인은 이 사건 임대주택의 매각 계약일인 2002. 3. 25.전에 처분청으로부터 임대주택의 매각허가를 받거나 처분청에 매각신고를 하지 아니하고 임의로 이 사건 임대주택을 매각한 것이므로 이는 위 취득세 등의 추징대상에서 제외되는 특별한 사유에도 해당되지 아니한다 할 것이다.
청구인은 2002. 3. 21. 당초 임대사업자등록이 되어 있는 ㅇㅇ광역시 ㅇ구청에 임대사업자주소지를 변경한다는 내용의 임대사업자등록사항변경신고서를 제출하였고 같은 달 25. 처분청에 임대사업자 등록을 포기한다는 내용의 임대사업자등록사항변경신고서를 제출하였는 바 이는 위 임대주택법시행령 제9조 제2항에서 정한 임대주택 매각신고 등의 절차를 이행한 것으로 볼 수 있으므로 취득세 등을 추징하지 아니하는 특별한 사유에 해당한다는 취지의 주장을 하나, 청구인이 주장하는 신고서의 제출은 임대사업자의 주소지 변경이나 임대사업을 포기한다는 내용을 「임대사업자등록사항
변경신고」형식으로 처분청에 신고한 것에 불과할 뿐이며 이를 임대주택법시행령 제9조 제2항에서 정한 바에 따른 임대주택의 매각허가를 받았다거나 임차인에게 임대주택을 매각한다는 사실을 신고한 것으로 볼 수 없을 뿐만아니라 더욱이 이는 같은 법 시행규칙 제3조의2에서 정한 별지 제5호의3 "임대주택매각신고서"에 의하여 매각 10일전까지 제출한 것도 아니어서 청구인의 위 주장은 받아들이기 어렵다할 것이다.
4. 결론
그렇다면 처분청이 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2003. 3. 4.
감 사 원
· 청구일 : 2002. 7. 12. · 청구인 : ㅇㅇㅇ (대리인 세무사 ㅇㅇㅇ)
· 처분청 : ㅇㅇ광역시 ㅇㅇ구청장 · 세목과 세액 : 취득세 등 938만 원
ｏ 원처분 요지
처분청은, 청구인이 1999. 9. 1. 공동주택을 임대할 목적으로 취득하고 같은 달 2. 구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제1항의 규정에 의하여 취득세 등을 면제받은 후 매각허가를 받거나 매각신고를 함이 없이 임대의무기간 3년 내인 2002. 3. 25. 그 임대주택을 매각하자 면제된 취득세 등 938만 원을 2002. 5. 21.자로 부과 고지.
ｏ 청구 이유
청구인은 자금난으로 채무를 상환하지 못하여 은행으로부터 경매에 착수한다는 통지를 받고 2002. 3. 25. 이 사건 임대주택을 임차인들에게 매각하고 같은 날 임대사업자등록 취소 신청을 하고 2002. 3. 27. 처분청이 임대사업자 등록이 취소되었음을 통보하였으므로 이를 매각신고 등의 절차를 마친 것으로 보아 구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제2항에서 정한 취득세 등 추징 제외사유에 해당함.
ｏ 결정 : 기각
구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제2항의 규정에 따르면 임대주택법시행령에서 정한 임대사업자가 임대주택을 임대 개시한 후 임대의무기간 3년 이내에 임대주택을 매각하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징하되 법령에서 정한 절차에 따라 매각허가를 받거나 매각신고를 한 경우에 한하여 추징하지 아니하는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인은 임대 개시한 후 임대의무기간인 3년 이내에 이 사건 임대주택을 매각하면서 매각허가를 받았거나 매각신고를 하지 아니하였을 뿐만 아니라 등록취소신청은 임대사업을 포기한다는 내용을 처분청에 알린 것일 뿐 법령에서 정한 절차와 요건을 구비한 매각신고 등이라고도 볼 수 없어 추징제외사유에 해당한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없는 것임.
감 사 원
심 사 결 정
결 정 번 호 2003년 감심 제 20 호
제 목 취득세 등 부과에 관한 심사청구
청 구 인 ㅇ ㅇ ㅇ
ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ4동 363-1 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ프라자 101동 1301호 대리인 세무사 ㅇㅇㅇ
처 분 청 ㅇㅇ광역시 ㅇ구청장
주 문 심사청구를 기각한다.
이 유
1. 원처분의 요지
가. 청구인은 1999. 9. 1. ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 363-1 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ프라자 101동 1510호(전용면적 42.499㎡), 1610호(전용면적 42.499㎡) 및 3510호(전용면적 42.499㎡)의 공동주택(이하 「이 사건 임대주택」이라 한다)을 임대할 목적으로 취득한 후 같은 달 2. 구 ㅇㅇ광역시세감면조례(2002. 3. 21. 조례 제3767호로 개정되기 전의 것 이하같다) 제13조 제1항의 규정에 의하여 취득세 및 등록세 등을 면제받은 후 2002. 3. 25. 매각하였다.
나. 처분청은 청구인이 임대주택의 매각허가를 받지 아니하거나 매각신고를 하지 아니하고 임대의무기간 3년 내에 임대주택을 매각하였다는 사유로 위 면제하였던 이 사건 임대주택의 취득세 3,383,280원(가산세 563,880원 포함), 등록세 5,074,920원(가산세 845,820원 포함), 교육세 930,390원(가산세 84,570원 포함) 합계 9,388,590원을 2002. 5. 21.자로 부과 고지하는 처분(이하 「이 사건 부과처분」이라 한다)을 하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
가. 청구 취지
이 사건 부과처분을 취소하여 달라는 취지의 청구
나. 청구 이유
청구인은 주택은행(현재는 국민은행)으로부터 자금을 대출받아 이 사건 임대주택을 취득한 후 일정 기간 동안은 동 대출금을 변제하여 왔으나 자금난으로 더 이상 상환하지 못하고 있다가 위 은행으로부터 2002. 3. 23.자로 경매에 착수한다는 통지를 받고 2002. 3. 25. 이 사건 임대주택을 임차인들에게 매각하고 같은 날 임대사업자등록 취소 신청을 하여 2002. 3. 27. 임대사업자 등록 취소 통보를 받았으므로 이는 임대주택법시행령 제9조 제2항에서 규정하고 있는 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 부득이 매각한 경우에 해당되고 임대주택의 임대 의무기간의 2분의 1이 경과된 경우에 해당하여 구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제2항의 규정에 의하여 취득세 등은 면제되어야 함에도 처분청이 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다.
3. 우리원의 판단
가. 다툼
임대주택법 소정의 임대주택 매각 허가를 받지 아니하거나 임대주택 매각 신고를 하지 아니하고 임대 의무기간 내에 임대주택을 매각한 경우 감면된 취득세 등을 추징할 수 있는지 여부
나. 인정사실
이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
(1) 청구인은 1999. 8. 7. 청구인의 주소지 관할 구청인 ㅇㅇ광역시 ㅇ구청에 임대사업자로 등록하였다.
(2) 청구인은 1999. 9. 1. 임대할 목적으로 이 사건 공동주택을 취득하였다.
(3) 청구인은 1999. 9. 2. 처분청에 이 사건 공동주택의 취득세 등 지방세 감면 신청을 하여 같은 날 취득세 2,819,400원, 등록세 4,229,100원, 교육세 845,820원 합계 7,894,320원을 면제 받았다.
(4) 청구인은 2002. 3. 20. ㅇㅇ광역시 ㅇ구청장에게 임대사업자 주소를 ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 849-1 ㅇㅇ아파트 1303호에서 ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ4동 363 ㅇㅇㅇㅇ프라자 101동 1301호로 변경하는 내용의 임대사업자 등록사항 변경 신고서를 제출하였다.
(5) ㅇㅇ광역시 ㅇ구청장은 2002. 3. 21. 위 임대사업자 등록사항 변경 신고서를 처분청에 이첩하였다.
(6) 청구인은 2002. 3. 25. 처분청에 임대사업자 등록을 포기하는 내용의 임대사업자 등록사항 변경 신고서를 채권은행의 경매착수통지서, 임대사업포기사유서, 임대사업자등록증을 첨부하여 제출하였다.
(7) 처분청은 2002. 3. 26. 청구인에게 임대사업자 등록사항 변경(임대사업자 주소 변경) 통보를 하였다.
(8) 처분청은 2002. 3. 27. 청구인에게 임대사업자 등록 취소 통보를 하였다.
(9) 청구인은 2002. 3. 25. 이 사건 임대주택 중 1510호를 그 주택에 주소를 둔 ㅇㅇㅇ에게, 1610호를 그 주택에 주소를 둔 ㅇㅇㅇ에게, 3510호를 그 주택에 주소를 둔 ㅇㅇㅇ에게 각각 매각하면서 그 매각하기 전에 처분청으로부터 임대주택법시행령 제9조 제2항 및 임대주택법시행규칙 제3조, 제3조의2에 규정된 소정의 임대주택의 매각허가를 받지 아니하였고 또한 임대주택의 매각신고도 하지 아니하였다.
(10) 처분청은 청구인이 임대주택의 매각허가를 받지 아니 하거나 매각신고를 하지 아니하고 임대 의무기간 3년 내에 이 사건 임대주택을 매각하였다는 사유로 이 사건 부과처분을 하였다.
다. 관계 법령의 규정
(1) 구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제1조에는 이 조례는 지방세법 제7조의 규정에 따라 ㅇㅇ광역시세의 과세면제 및 불균일 과세에 관한 사항을 규정하여 법령 기능을 보완하고 과세의 공평을 기함으로써 지역사회의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다 라고 규정하고 있다.
(2) 구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제1항에는 임대주택법 제2조 제4호에 의한 임대사업자(이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하거나 건축주로부터 최초로 분양받는 경우, 당해 공동주택(그 부속토지를 포함하되 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 다음 각호에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다 라고 규정하고 제1호에 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 면제한다 라고 규정하고 있다.
(3) 구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제2항에는 임대사업자가 임대주택법시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대 의무기간 내에 동조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 매각하는 경우 또는 임대 이외의 용도로 사용하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다 라고 규정하고 있다.
(4) 임대주택법 제12조에는 임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 "임대 의무기간"이라 한다)이 경과하지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만, 임대사업자 간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다 라고 규정하고 있다.
(5) 임대주택법시행령 제9조 제1항에는 법 제12조 본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각호의 기간을 말한다 라고 규정하면서, 제4호에 매입 임대주택은 당해 임대주택의 임대 개시일부터 3년을 규정하고 있다.
(6) 임대주택법시행령 제9조 제2항에는 법 제12조 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다라고 규정하면서 제2호에 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받은 경우 등을 열거하고 있다.
(7) 임대주택법시행령 제9조 제2항 제3호에는 제1항 제3호 또는 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시후 당해 주택의 임대 의무기간의 2분의1(매입 임대주택의 경우에는 임대 개시 후 최초로 체결한 임대차 계약 기간)이 경과된 경우로서 임대 사업자와 임차인이 당해 임대주택의 매매에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대 사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 매각하는 경우를 규정하고 있다.
(8) 임대주택법시행규칙 제3조 제1항에는 영 제9조 제2항 제2호의 규정에 의하여 임대주택의 매각허가를 받고자 하는 임대사업자는 별지 제5호의2서식의 임대주택매각허가신청서에 1. 당해 임대주택의 등기부등본 2. 매각의 구체적인 사유를 기재한 서류 3. 매각가격의 산출근거를 기재한 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다고 규정하고 있다.
(9) 임대주택법시행규칙 제3조2에는 영 제9조 제2항 제3호의 규정에 의하여 임차인에게 임대주택을 매각하고자 하는 임대 사업자는 매각 계약일 10일 전까지 별지 제5호의3서식의 매각신고서에 1. 임차인의 주민등록표등본 2. 표준임대차계약서 사본 3. 매각 가격의 산출 근거를 기재한 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다고 규정하고 있다.
라. 판단
위 관계법령을 종합하여 보면, 주택 임대사업을 하기 위하여 등록한 자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 면제하도록 하고 있고, 그 면제받은 임대주택을 임대의무기간 3년 이내에 매각하는 경우 임대주택법시행령 제9조 제2항에 해당하는 특별한 사유가 없는 한 면제된 취득세 등을 추징하도록 되어 있다. 또한 임대주택법시행령 제9조 제2항에 규정된 추징대상에서 제외되는 특별한 사유로는 다른 임대사업자에게 매각하는 경우, 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 임대주택 매각 허가를 받아 매각하는 경우, 임대주택을 임대 개시한 후 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 매매에 합의하여 임대 사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 매각 계약일 10일 전까지 임대주택 매각 신고를 한 후 임차인에게 매각하는 경우만을 열거하고 있다.
살피건대, 위 인정사실에서 본 바와 같이 청구인은 1999. 9. 1. 임대할 목적으로 이 사건 공동주택을 취득하여 임대 개시한 후 임대의무기간인 3년 이내에 이 사건 임대주택을 매각하였으므로 면제받은 취득세 등의 추징사유가 발생하였다 할 것이고, 또한 청구인은 이 사건 임대주택의 매각 계약일인 2002. 3. 25.전에 처분청으로부터 임대주택의 매각허가를 받거나 처분청에 매각신고를 하지 아니하고 임의로 이 사건 임대주택을 매각한 것이므로 이는 위 취득세 등의 추징대상에서 제외되는 특별한 사유에도 해당되지 아니한다 할 것이다.
청구인은 2002. 3. 21. 당초 임대사업자등록이 되어 있는 ㅇㅇ광역시 ㅇ구청에 임대사업자주소지를 변경한다는 내용의 임대사업자등록사항변경신고서를 제출하였고 같은 달 25. 처분청에 임대사업자 등록을 포기한다는 내용의 임대사업자등록사항변경신고서를 제출하였는 바 이는 위 임대주택법시행령 제9조 제2항에서 정한 임대주택 매각신고 등의 절차를 이행한 것으로 볼 수 있으므로 취득세 등을 추징하지 아니하는 특별한 사유에 해당한다는 취지의 주장을 하나, 청구인이 주장하는 신고서의 제출은 임대사업자의 주소지 변경이나 임대사업을 포기한다는 내용을 「임대사업자등록사항
변경신고」형식으로 처분청에 신고한 것에 불과할 뿐이며 이를 임대주택법시행령 제9조 제2항에서 정한 바에 따른 임대주택의 매각허가를 받았다거나 임차인에게 임대주택을 매각한다는 사실을 신고한 것으로 볼 수 없을 뿐만아니라 더욱이 이는 같은 법 시행규칙 제3조의2에서 정한 별지 제5호의3 "임대주택매각신고서"에 의하여 매각 10일전까지 제출한 것도 아니어서 청구인의 위 주장은 받아들이기 어렵다할 것이다.
4. 결론
그렇다면 처분청이 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2003. 3. 4.
감 사 원