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법령해석 사례
문서번호/일자 조심2014지0340 (2014.05.14) 
[사건번호]

조심2014지0340 (2014.05.14)



[세     목]

재산

[결정유형]

기각

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[제     목]

2013년도 재산세 과세기준일 현재 일반건축물인 쟁점건물이 주거용 고시원으로 사용되고 있으므로 쟁점건물과 토지를 주택으로 보아 재산세를 과세하여야 한다는 청구주장의 당부



[결정요지]

쟁점토지는 근린생활시설(고시원)의 부속토지로서, 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 주택의 부속토지로 볼 수 없으므로 쟁점토지에 대해 일반건축물의 부속토지로 보아 재산세를 부과한 처분은 타당함





[관련법령]

「지방세법」제104조



[참조결정]




[따른결정]

조심2017지0069

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[주    문]

 

심판청구를 기각한다.

 

 

[이    유]

 

1. 처분개요

 

   가. 처분청은 청구인이 과세기준일(2013.6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 부속토지 OOO(이하 “쟁점토지”라한다)에대하여 일반건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상 세율을적용하여 2013.9.7. 청구인에게 재산세(토지) OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 부과고지하였다.

 

   나. 청구인은 이에 불복하여 2013.11.22. 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

 가. 청구인 주장

 

  청구인은 2007년 12월부터 OOO로부터 쟁점건물에 대하여 안전시설등완비증명서(업종 : 고시원)를교부받아 고시원업을 영위하고있는 사업자로서, 쟁점건물은 원룸형태의 독립된 OOO로 구성되어있고,각 실별로 화장실과 취사시설을 갖추고 있으며, 1년 이상의기간으로임대차계약을 체결하여 임차인들의 주거용으로 사용하고있으므로사실상 현황에 따라 각 실을 주택으로 보아 과세하여야 한다.

 

  또한,「주택법」제2조 및 같은 법 시행령 제2조의2 제2호에 의하면,주택 외의건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설을 준주택이라고 규정하면서 고시원을 준주택으로 규정하고 있고, 청구인은 2012.9.19. 처분청으로부터 쟁점건물을 주거용으로 용도변경을 하였다는 이유로  위법건축물 시정계고 처분을 받았는데, 이는 처분청도 쟁점건물이 사실상 원룸형태의 주택으로 사용되고 있는 점을 인정한것이므로 주거용으로 사용되고 있는 쟁점건물의 부속토지를  일반건축물의 부속토지로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

 

 나. 처분청 의견

 

  재산세의 과세대상인「주택법」제2조 제1호에 따른 주택이란 ‘세대의구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다’고 규정하고 있고, 건축물의 세부용도를 규정하고 있는 「건축법 시행령」제3조의4 「별표1」에서는 건축물을제1호단독주택,제2호 공동주택, 제4호 제2종 근린생활시설, 제15호숙박시설을규정하면서, 고시원의 경우 건축물의 바닥면적이 500㎡미만인경우 제4호의 근린생활시설로, 그 밖의 것은 제15호의 숙박시설에해당한다고 규정되어 있으므로 고시원은「지방세법」상 ‘주택’의범위에포함되지 아니한다.

 

   또한, 쟁점건물은 불법으로 용도변경되어 이를 원상복구 하도록 시정계고되고 이행강제금이 부과된 위법건축물로서, 시정계고란 허가권자가 건축주에게 위법행위에 대한 원상복구 등 시정을 알리는 행위이고, ‘이행강제금’이란 시정계고 이후에도 자진 원상복구를 하지않을경우 시정될 때까지 1년에 2회 이내의 범위 내에서 매년 반복하여부과하는 벌과금으로 이는 불법행위에 대한 시정명령일 뿐 이를주택으로 인정하는 행정행위는 아니라 할 것이며, 쟁점건물은 임시적·불법적으로 주거용으로 사용되고 있으므로「주택법」상 ‘장기간 독립된주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물’로 보기 어려우므로쟁점토지를 공부상 등재된 일반건축물의 부속토지로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

 

 가. 쟁  점

 

  고시원을 용도변경하여 주거용으로 사용하고 있다고 주장하는 이 건의 경우 사실상 현황에 따라 주택으로 볼 수 있는지 여부

 

 나. 사실관계 및 판단

 

  처분청은 쟁점건물이 일시적·불법적으로 주거용으로 사용되고 있으므로주택이 아니라고 보아 이 건 처분을 한데 대하여, 청구인은 쟁점건물은 주거용도로 사용되고 있음에도 사실상 현황과 달리 쟁점토지를 일반건축물의 부속토지로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 구체적으로 살펴본다.

 

  (1)「지방세법」제104조 제3호는 ‘"주택"이란「주택법」제2조 제1호에따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다’고 규정하고 있고, 같은 법 제105조는 ‘재산세는 토지, 건축물,주택, 항공기 및 선박을 과세대상으로 한다’고 규정하고 있으며,「주택법」제2조 제1호는 ‘“주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며,이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다’고 규정하고 있다.

 

  한편, 「지방세법」제6조 제4호는 “건축물이란 「건축법」제2조 제1항제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.”고 규정하고 있고, 「건축법」 제2조 제2항은 “건축물의 용도를 구분하면서 “제1호에 단독주택,제2호에 공동주택, 제4호에 제2종 근린생활시설, 제15호에 숙박시설”을규정하고 있으며, 건축물의 세부용도를 규정하고 있는「건축법 시행령」제3조의4 별표1은 “제1호 단독주택, 제2호 공동주택, 제4호 제2종 근린생활시설에 파. 고시원(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것)과 제15호숙박시설에다. 고시원(제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을말한다)”을 규정하고 있다.  

 

  (2)청구인의 사업자등록 변경내역에 의하면, 청구인은 2007.12.31.부터 ‘고시원업(서비스)’으로 사업자등록을 한 것으로 나타난다.

 

  (3) 쟁점건물에 대한 ‘안전시설등 완비증명서’(2007.12.26.)를보면,OOO은청구인이 쟁점건물을 OOO이라는 상호로고시원업OOO을 영위할수 있도록 청구인에게 쟁점건물에 대한 ‘안전시설등 완비증명서’를 교부한것으로 기재되어 있다.

 

  (4) 청구인이 쟁점건물의 임차인들과 체결한 임대차계약서, 임차인들의 전입신고 내역 등에 의하면, 총 OOO은 전입신고가 되어있고, OOO은 1년~2년의 기간으로 임대차계약(원룸 전/월세계약서를작성함, 임대료 : 월세인 경우 OOO원, 전세인 경우 OOO원)이 되어있으며, 나머지 OOO은 공실인 것으로 나타난다.

 

   (5) 처분청의 쟁점건물에 대한 출장복명서(2012.9.17.)와 위법(불법용도변경) 건축물 관련 시정계고 공문OOO에 의하면,처분청은 쟁점건물이 공부상 ‘학원’으로 등재되어있으나 ‘주거OOO’로 변경하여 사용되고 있음을 확인하고, 청구인에게2012.10.16.까지 자진 원상 복구하도록 시정계고 하였으며,만일 자진 원상복구를 하지 않을 경우「건축법」제108조에 의해 사법기관에 고발되고 같은 법 제80조에 의해 시정될 때까지 1년 2회 이내의범위 내에서 매년 반복하여 이행강제금이 부과되며, 미이행시 신분 및 경제적으로 불이익 처분을 받을 수 있다는 사실을 고지한 것으로 나타난다.

 

  (6)쟁점건물의 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 등의 건물용도등은 아래[표]와 같은바,

 

 

  처분청은 2012.9.20. 근린생활시설인 쟁점건물을 주거OOO로 무단용도변경 하였다는 것을 이유로 쟁점건물을 건축물대장에 위반건축물로 등재한 것으로 나타난다.  

 

  (7) 위 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물이 주택으로사용되고 있으므로 쟁점토지를 주택의 부속토지로 보아야한다고 주장하나, 청구인이 공부상 용도와 무관하게 임의적으로 쟁점건물을 주택으로 사용한다 할지라도 「지방세법」의 건축물은「건축법」에 따른 건축물로 규정하면서 「건축법」에 주택과 고시원을구분하여 규정하고 있고, 쟁점건물을 불법으로 용도변경 하였으므로 이를 원상복구[주거생활에 필수적인 취사시설을 철거하여야 함]해야 하는 것으로 조사되었으며, 쟁점건물은 주택이 아닌 근린생활시설로 건축되어 공부상 근린생활시설로 등재[등기사항전부증명서상 교육연구시설등으로 등재되어 있으나, 청구인은 2007년 12월부터 안전시설등완비증명서 등을 갖추고 고시원업을 영위함]된 이상 쟁점건물을「주택법」제2조 제1호의 주택에 해당하는 것으로 보기 어렵다할 것이다.

 

   따라서, 처분청이 청구인의 주장을 받아들이지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.  

 

 

4. 결  론

 

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제123조 제4항과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여주문과 같이 결정한다.
번호 제목 문서번호/일자
» 쟁점토지는 근린생활시설(고시원)의 부속토지로서, 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 주택의 부속토지로 볼 수 없으므로 쟁점토지에 대해 일반건축물의 부속토지로 보아 재산세를 부과한 처분은 타당함 [1] 조심2014지0340 (2014.05.14) 
2658 청구인은 쟁점건축물의 실제 사용현황을 기준으로 이를 주택으로 보아 재산세 등을 부과하여야 한다고 주장하나, 쟁점건축물은 생활숙박시설로 건축물대장에 주택이 아닌 생활숙박시설로 되어 있는 점, 임차인이 청구인과 임대차계약을 한 후 쟁점건축물을 장기간 이용하고 있고, 이는 생활숙박시설에 해당하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움. 조심 2018지0477 (2018. 5. 14.) 
2657 주택의 부속토지를 주택과 주택 외 건물의 연면적 비율에 따라 안분계산하여 청구인의 공유지분 토지 일부를 주택의 부속토지로 보아 과세함이 적법한지 여부 조심2008지0819(2009.08.14) 
2656 미완성 건물을 그 부지와 함께 경매로 취득한 후 추가공사를 하여 사용승인을 받은 경우 위 건물이 취득세 과세대상이 되는 취득시기 및 위 건물과 부속토지에 적용되는 취득세율 대법원 2018두67442(2019.04.12) 취득세 
2655 무허가 주거용 건축물에 대한 주택 취득세율 적용 여부에 대한 질의 회신 서울세제-13780(2016.09.30) 
2654 사용승인을 받지 못한 쟁점주택에 대한 취득세율을「지방세법」제11조 제1항 제7호 나목의 세율(4%)을 적용할 것인지 아니면 같은 항 제8호의 주택에 대한 세율(1%)을 적용할 것인지 여부 조심2017지1150(2017.12.28) 
2653 주거용 오피스텔은 업무시설이 아니라 주택에 해당하므로 주택의 유상거래에 따른 취득세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 조심2018지0986(2018.08.24) 
2652 재개발사업구역내 조합원 지분(건물만 보유) 승계 시 취득세 과세 여부 등 질의 회신 지방세운영과-2203(2019.07.22.) 
2651 건축물대장에 기재되지 아니한 주택에 대한 취득세율을 「지방세법」제11조 제1항 제8호의 주택에 대한 세율(1천분이 10)을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 조심2016지0067 (2016.06.24) 
2650 「건축법」상 건축물대장에 주택으로 기재되지 않은 무허가건축물의 유상취득에 따른 취득세율 적용시 일반세율(4%)이 아닌 주택의 유상거래세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 조심2016지0984(2016.10.26)