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법령해석 사례
문서번호/일자 대법원 2009두8434(2011.05.26) 
대법원 2009두8434(2011.05.26) 재산세  
 
 제목
재산세의 과세표준을 산정하는 방식 및 세부담상한제 적용 적정여부
[판결요지]
세부담 상한제를 적용함에 있어 종래 원가 위주의 방식이 적용되어 오던 기존주택과 시가 방식만이 적용되는 신축·증축주택 사이의 과세 형평을 유지하기 위하여 신설된 것인 점, 종래 원가 위주의 방식에서는 과세표준에 시가가 제대로 반영되지 아니한 데다가 건물의 면적, 규모, 형태, 구조, 위치, 경과연수 등도 과세표준에 영향을 미쳤던 점 등을 고려해 보면, 이 사건 단서조항이 ‘유사한 인근 주택’의 판단 척도로 들고 있는 주택공시가격은 예시적인 것에 불과하고, 그 ‘유사한 인근 주택’에 해당하는지 여부는 주택공시가격뿐만 아니라 주택의 면적, 규모, 형태, 구조, 위치, 경과연수, 단위 면적당 시가 등의 유사성을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다.
【주 문】
 처분청승소
원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
구 지방세법(2008. 12. 31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제195조의2는 "당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 제111조 제2항 제1호의 규정에 의한 당해연도의 주택공시가격이 6억 원 이하인 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다."고 규정하면서 그 제2호에서 ‘주택공시가격이 3억 원 초과 6억 원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액’을 규정하고 있다. 그리고 구 지방세법 시행령(2007. 12. 31. 대통령령 제20517호로 개정되기 전의 것) 제142조는 " 법 제195조의2에서 ‘대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액’이라 함은 다음 각 호에서 정하는 세액 또는 재산세액 상당액을 말한다."고 규정하면서, 그 제1호에서 "직전연도에 당해 납세의무자에게 실제 과세된 재산세가 있는 경우에는 그 세액"을, 그 제2호에서 "당해 재산을 신축·증축 등으로 새로이 취득하거나 승계취득함으로써 직전연도에 당해 납세의무자에게 실제 과세된 재산세액이 없는 경우에는 과세기준일 현재 납세의무자가 보유한 당해 재산에 대하여 직전연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액 상당액. 다만, 주택의 경우 본문에 따라 산출한 재산세액 상당액이 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 주택가격(이하 ‘주택공시가격’이라 한다)이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 직전연도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있는 때에는 주택공시가격이 유사한 인근의 주택에 과세된 재산세액을 감안하여 산출한 재산세액 상당액으로 한다(이하 단서 부분을 ‘이 사건 단서조항’이라 한다)."를 규정하고 있다.
법 제195조의2에서 정한 세부담 상한제는 재산세의 과세표준을 산정하는 방식이 2005년부터 원가 위주의 방식에서 시가 방식으로 변경됨에 따른 세부담의 급격한 증가를 방지하기 위하여 도입된 제도이고, 이 사건 단서조항은 위와 같은 세부담 상한제를 적용함에 있어 종래 원가 위주의 방식이 적용되어 오던 기존주택과 시가 방식만이 적용되는 신축·증축주택 사이의 과세 형평을 유지하기 위하여 신설된 것인 점, 종래 원가 위주의 방식에서는 과세표준에 시가가 제대로 반영되지 아니한 데다가 건물의 면적, 규모, 형태, 구조, 위치, 경과연수 등도 과세표준에 영향을 미쳤던 점 등을 고려해 보면, 이 사건 단서조항이 ‘유사한 인근 주택’의 판단 척도로 들고 있는 주택공시가격은 예시적인 것에 불과하고, 그 ‘유사한 인근 주택’에 해당하는지 여부는 주택공시가격뿐만 아니라 주택의 면적, 규모, 형태, 구조, 위치, 경과연수, 단위 면적당 시가 등의 유사성을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다.
원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, ① 원고는 2006. 7. 31. 신축된 ○○○ 1512동 1605호(전용면적 172.38㎡, 이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자인데, 피고는 2007. 7. 10. 원고에게 이 사건 주택에 대하여 2007. 4. 30. 공시된 주택공시가격인 440,000,000원의 50%인 220,000,000원을 과세표준으로 하여 재산세 420,000원 등을 부과하는 이 사건 처분을 한 점, ② 이 사건 주택과 동일한 행정구에 위치하면서 주택공시가격이 유사한 주택으로는, 황금동 99-1 태왕아너스 103동 801호(전용면적 123.01㎡, 2006년도 재산세액 470,360원, 2007년도 주택공시가격 440,000,000원, 2007년도 재산세액 517,390원. 이하 ‘태왕아너스’라 한다), 만촌동 1356-7 메트로팔레스 209동 1202호(전용면적 166.27㎡, 2006년도 재산세액 682,000원, 2007년도 주택공시가격 404,000,000원, 2007년도 재산세액 750,000원. 이하 ‘메트로팔레스’라 한다), 수성동 4가 1090-8 수성하이츠 103동 1002호(전용면적 202.17㎡, 2006년도 재산세액 764,500원, 2007년도 주택공시가격 450,000,000원, 2007년도 재산세액 840,940원. 이하 ‘수성하이츠’라 한다), 상동 72 정화우방팔레스 106동 1702호(전용면적 164.93㎡, 2006년도 재산세액 770,000원, 2007년도 주택공시가격 404,000,000원, 2007년도 재산세액 750,000원. 이하 ‘정화우방팔레스’라 한다), 황금동 505 화성고려파크뷰 101동 1206호(전용면적 145.83㎡, 2006년도 재산세액 572,000원, 2007년도 주택공시가격 360,000,000원, 2007년도 재산세액 629,200원)가 있는 점, ③ 이 사건 주택과 비교해 볼 때, 이들 유사한 주택 중 태왕아너스는 주택공시가격은 동일하지만 전용면적이 훨씬 작고 단위 면적당 시가가 훨씬 높은 반면, 메트로팔레스나 수성하이츠, 정화우방팔레스 등은 주택공시가격과 면적, 단위 면적당 시가 등이 모두 유사한 점, ④ 태왕아너스는 세부담 상한제의 적용으로 2006년도 재산세 산출액 대비 과세액의 비율이 낮아 그 과세액이 이 사건 주택에 대하여 2006년도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액 상당액과 현저한 차이가 있지만, 메트로팔레스나 수성하이츠, 정화우방팔레스 등은 세부담 상한제의 적용에도 불구하고 2006년도 재산세 산출액 대비 과세액의 비율이 상대적으로 높아 그와 같은 현저한 차이가 있다고 보기 어려운 점 등을 알 수 있다.
이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 태왕아너스는 이 사건 주택과의 관계에서 이 사건 단서조항 소정의 ‘유사한 인근 주택’에 해당한다고 보기 어렵고, 오히려 메트로팔레스나 수성하이츠, 정화우방팔레스 등 태왕아너스를 제외한 다른 아파트들 중 하나가 거기에 해당한다고 볼 여지가 있다. 그럼에도 원심은, 태왕아너스가 이 사건 주택과 주택공시가격이 같다는 점에 치중하여 이 사건 단서조항 소정의 ‘유사한 인근 주택’에 해당한다고 보아 이 사건 주택에 대한 직전연도의 재산세액 상당액이 태왕아너스에 대하여 직전연도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있다는 이유로 이를 감안하지 아니한 이 사건 처분이 위법하다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 이 사건 단서조항에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-대구고등법원 2009. 5. 8. 선고 2008누1574 판결】
【주 문】 처분청패소
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【이 유】
1. 처분의 경위
가. 원고는 2006. 7. 31. 신축된 ○○○ 1512동 1605호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자이다.
나. 이 사건 주택은 연면적 271.94㎡, 전용면적 172.38㎡, 지하차고 및 공용면적 99.56㎡, 토지지분 72.7㎡이며, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 2007. 4. 30. 공시된 주택가격(이하 ‘주택공시가격’이라 한다)은 440,000,000원이다.
다. 피고는 2007. 7. 10. 2007년도 재산세 과세기준일(6. 1.) 현재 이 사건 주택의 소유자인 원고에게 이 사건 주택의 주택공시가격인 440,000,000원의 50%인 220,000,000원을 과세표준으로 하여 지방세법 제188조 제1항 제3호 나목의 세율을 적용하여 산출한 세액의 1/2인 재산세 420,000원, 공동시설세 25,880원, 도시계획세 165,000원, 지방교육세 84,000원 합계 694,880원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 각 부과처분’이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1, 을 제3호증의 1, 을 제4호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 각 부과처분의 적법 여부
가. 당사자의 주장
원고는 지방세법 시행령(2007. 12. 31. 대통령령 제20517호로 개정되기 전의 것, 이하 시행령이라고 한다) 제142조 제2호 단서에 의하면 당해 재산을 신축·증축 등으로 새로이 취득하거나 승계취득함으로써 직전년도의 재산세액이 없는 경우 주택공시가격이 유사한 인근주택 소유자의 직전년도 재산세액을 감안하여 재산세를 과세하도록 규정하고 있음에도, 피고는 이 사건 주택과 인접한 곳에 위치하고 주택공시가격이 440,000,000원으로 이 사건 주택의 인근주택인 ○○○ 99-1에 위치한 ‘ 태왕아너스 103동 801호(연면적 152㎡, 전용면적 123.01㎡, 공용면적 88.83㎡, 토지지분 50.5㎡, 이하 태왕아너스라고 한다)’의 직전년도 재산세액 470,360원을 감안하지 아니하고 직전년도 재산세액을 829,107원으로 산출하였으므로 이 사건 재산세 부과처분 및 이에 근거한 나머지 부과처분은 위법하다고 주장한다.
이에 대하여 피고는, 지방세법이 2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되면서 재산세의 과세방식이 종래 면적, 건축년도 등에 따라 과세표준을 산정하는 이른바 원가방식에서 주택공시가격에 따라 과세표준을 정하는 이른바 시가방식으로 변경되었는데, 태왕아너스의 2006년도 재산세액이 종래 과세방식의 영향과 지방세법 제195조의2의 세부담의 상한 규정으로 인해 주택공시가격이 유사한 다른 주택의 재산세액에 훨씬 못 미치고 있어 이 사건 주택의 재산세액을 산출함에 있어서 태왕아너스만을 비교대상으로 삼을 수 없었으므로 이 사건 주택과 주택공시가격, 거리, 신축시기 및 규모 등을 종합적으로 고려하여 다른 여러 주택들도 비교대상으로 선정하였고, 그와 같이 선정된 주택들의 2006년도 재산세액과 이 사건 주택에 관하여 시행령 제142조 제2호 본문에 따라 산출된 2006년도 재산세액 상당액을 비교하였을 때 현저한 차이는 없었다고 주장한다.
나. 관계법령
별지 기재와 같다.
다. 인정사실
(1) 피고는 2007년도 재산세를 부과하기 위하여 이 사건 주택에 관한 직전년도인 2006년도 재산세 상당액을 2007년 대구 수성구의 주택가격 평균 증감률 1%를 감안하여 아래와 같이 829,107원으로 결정하였다.
(2) 피고는 위와 같이 산출한 이 사건 주택에 관한 직전년도 재산세액 상당액 829,107원을 기준으로 2007년도 재산세를 아래와 같이 840,000원으로 결정하였다.
(3) 한편, 이 사건 주택이 속한 캐슬골드파크 아파트는 총 4,256세대에 달하고, 위 아파트와 같은 수성구에 위치하면서 이 사건 주택 이전에 신축되어 이 사건 주택과 2007년도 주택공시가격이 유사한 주택은 아래 표와 같다.
(4) 위 (3)항 기재 아파트들 중 이 사건 주택과 거리상 화성고려파크뷰 아파트가 가장 가깝고, 다음으로 태왕아너스 아파트이며, 메트로팔레스, 수성하이츠, 정화우방팔레스 아파트는 비교적 먼 거리에 위치하고 있고, 아파트의 규모나 면적은 메트로팔레스 아파트가 이 사건 주택이 속한 아파트와 가장 유사하다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제2호증의 2, 4, 을 제3호증의 2, 5, 을 제4호증의 5, 7의 각 기재, 변론 전체의 취지
라. 판단
(1) 이 사건 주택에 대한 시행령 제142조 제2호 단서의 ‘인근주택’
시행령 제142조 제2호는 ‘당해 재산을 신축·증축 등으로 새로이 취득하거나 승계취득함으로써 직전년도에 당해 납세의무자에게 실제 과세된 재산세액이 없는 경우에는 과세기준일 현재 납세의무자가 보유한 당해 재산에 대하여 직전년도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액 상당액을 직전년도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액으로 하되, 다만 주택의 경우 본문에 따라 산출한 재산세액 상당액이 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 직전년도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있는 때에는 주택공시가격이 유사한 인근의 주택에 과세된 재산세액을 감안하여 산출한 재산세액 상당액으로 한다’라고 규정하고 있는바, 위 단서의 규정은 인근주택과 신축·증축 등으로 새로이 취득하는 주택과의 재산세 과세불형평 문제를 보완하기 위함이 그 입법취지인 점, 인근 주택의 선정에 있어 일정한 제한을 두지 않을 경우 시행령 제142조의2 규정의 취지가 몰각될 우려가 있는 점, 위 ‘인근주택’은 통상적으로 거리상 인접해 있거나 생활권이 유사한 주택을 의미하는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 볼 때, 재산세를 부과하는 기초로 삼기 위하여 시행령 제142조 제2호 단서에서 정한 인근주택을 선정함에 있어 주택공시가격이 당해 재산과 유사한지 여부, 거리상 인접해 있거나 같은 생활권에 있는 주택인지 여부, 신축 시기 및 그 규모 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다(다만, 이 사건 주택과 마찬가지로 그 신축시기가 2006. 6. 1. 이후로서 직전년도인 2006년도에 실제 과세된 재산세액이 없는 경우에는 이 사건 주택의 인근주택으로 선정할 수 없다).
이 사건에서 보건대, 위 인정사실 (3)항 기재 주택 중 주택공시가격이 440,000,000원으로 동일하고 거리상 가까운데다 2004. 6. 1. 신축되어 이 사건 주택과 그 신축시기가 가장 근접한 태왕아너스가 이 사건 주택의 인근주택이라 할 것이고, 피고가 선정한 다른 주택들은 이에 해당하지 않는다고 할 것이다.
(2) 이 사건 주택에 대한 2006년도 재산세액 산정이 적법한지 여부
살피건대, 앞서 본 인정사실에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 피고는 이 사건 주택의 2006년도 재산세를 수성구의 주택가격 평균 증감률 1%를 고려하여 지방세법 시행령 제142조 제2호 본문에 따라 산정하였는데 그 금액이 829,107원인 점, 반면에 이 사건 주택의 인근주택이라 할 수 있는 태왕아너스의 2006년도 재산세는 470,360원으로 이 사건 주택이 76%(358,747원/470,360원)나 높은 점 등에 비추어 보면, 이 사건 주택에 대한 직전년도의 재산세는 주택공시가격이 유사한 인근주택인 태왕아너스의 소유자에 대하여 직전년도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있는 경우에 해당한다.
따라서, 피고는 위 단서규정에 의하여 태왕아너스의 2006년도 재산세액을 감안하여 이 사건 주택의 2006년도 재산세액을 산출하고, 이를 기초로 하여 이 사건 주택에 대하여 부과처분을 하여야 함에도, 지방세법 시행령 제142조 제2호의 본문에 따라 산출한 재산세액 상당을 그대로 직전년도의 재산세액 상당으로 보아 2007년도 재산세를 산정한 이 사건 재산세 부과처분은 위법하다.
이에 대하여 피고는 태왕아너스의 경우 2004년도에 신축되었을 뿐 아니라 주택공시가격이 비교적 많이 상승되었음에도 그동안의 과세체계 변동으로 재산세의 부담이 상대적으로 적어 같은 구에 소재한 다른 아파트와 달리 비정상적으로 과세가 이루어졌으므로 이 사건 주택의 인근주택이라 할 수 없고, 주택공시가격과 거리만으로 인근주택을 선정하게 되면 단일한 아파트 내에서 주택별로 인근주택이 달라질 수 있어 오히려 과세불형평성을 초래하게 된다고 주장한다.
그러나 지방세법 시행령 제142조 제2항 단서의 입법취지 및 규정의 형식에 비추어, 인근주택의 직전년도 재산세 상당액과 위 규정 본문에 의해 산정한 당해 주택의 직전년도 재산세 상당액이 현저한 차이가 나는 경우, 과세관청은 당해 주택의 직전년도 재산세 상당액을 산출하면서 인근주택의 직전년도 재산세 상당액을 반드시 감안하여야 하고, 다만 어느 정도 감안할지는 합리적인 범위 내에서 과세관청의 재량에 맡겨져 있다 할 것이므로, 피고로서는 이 사건 주택의 직전년도 재산세 상당액을 산출하면서 태왕아너스의 2006년도 재산세액을 감안하면서 아울러 피고가 주장하는 그러한 사정 또한 감안하면 충분한 것이고, 피고가 이를 전혀 감안하지 않은 것은 지방세법 시행령 제142조 제2항 단서에 반하는 것이므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
(3) 취소의 범위
앞서 본 바와 같이 이 사건 재산세 부과처분이 위법한 이상, 지방세법 제238조의2, 제242조에 의하여 재산세에 관한 같은 법 제195조의2를 준용하는 도시계획세, 공동시설세 부과처분 및 재산세액의 20/100을 과세표준으로 하는 지방교육세 부과처분 역시 위법하고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 주택에 대한 직전년도 재산세 상당액을 산출함에 있어 인근주택의 직전년도 재산세 상당액을 어느 정도 감안할지는 피고의 재량에 속하는 것이어서 법원으로서는 정당한 세액을 산출할 수 없으므로, 결국 이 사건 각 부과처분은 그 전부가 취소되어야 한다.
3. 결론
그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-대구지방법원 2008. 8. 27. 선고 2008구합374 판결】
【주 문】 처분청패소
1. 피고가 2007. 7. 10. 원고에 대하여 한 2007년 1기분 재산세 420,000원, 공동시설세 25,880원, 도시계획세 165,000원, 지방교육세 84,000원의 각 부과처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【이 유】
1. 처분의 경위
가. 원고는 2006. 7. 31. 신축된 ○○○ 1512동 1605호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자이다.
나. 이 사건 주택은 2006. 7. 31. 신축되었고, 연면적 271.94㎡, 전용면적 172.38㎡, 지하차고 및 공용면적 99.56㎡, 토지지분 72.7㎡이며, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 2007. 4. 30. 공시된 주택가격(이하 ‘주택공시가격’이라 한다)은 440,000,000원이다.
다. 피고는 2007. 7. 10. 2007년도 재산세 과세기준일(6. 1.) 현재 이 사건 주택의 소유자인 원고에게 이 사건 주택의 주택공시가격인 440,000,000원의 50%인 220,000,000원을 과세표준으로 하여 지방세법 제188조 제1항 제3호 나목의 세율을 적용하여 산출한 세액의 1/2인 재산세 420,000원, 공동시설세 25,880원, 도시계획세 165,000원, 지방교육세 84,000원 합계 694,880원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 각 부과처분’이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1, 을 제3호증의 1, 을 제4호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 각 부과처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
지방세법 시행령(2007. 12. 31. 대통령령 제20517호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제142조 제2호 단서에 의하면 당해 재산을 신축·증축 등으로 직전년도의 재산세액이 없는 경우 주택공시가격이 유사한 인근주택 소유자의 직전년도 재산세액을 감안하여 재산세를 과세하도록 규정하고 있음에도, 피고는 이 사건 주택과 인접한 곳에 위치하고 주택공시가격이 440,000,000원으로 이 사건 주택의 인근주택인 ○○○ 99-1에 위치한 ‘ 태왕아너스 103동 801호(연면적 152㎡, 전용면적 123.01㎡, 공용면적 88.83㎡, 토지지분 50.5㎡)’의 직전년도 재산세액 470,360원을 감안하지 아니하고 직전년도 재산세액을 829,107원으로 산출하였으므로 이 사건 재산세 부과처분 및 이에 근거한 나머지 부과처분은 위법하다.
나. 관계법령
별지 기재와 같다.
다. 인정사실
(1) 피고는 2007년도 재산세를 부과하기 위하여 이 사건 주택에 관한 직전년도인 2006년도 재산세 상당액을 2007년 대구 수성구의 주택가격 평균 증감률 1%를 감안하여 아래와 같이 829,107원으로 결정하였다.
(2) 피고는 위와 같이 산출한 이 사건 주택에 관한 직전년도 재산세액 상당액 829,107원을 기준으로 2007년도 재산세를 아래와 같이 840,000원으로 결정하였다.
(3) 한편, 이 사건 주택이 속한 캐슬골든파크 아파트는 총 4,256세대에 달하고, 위 아파트와 같은 수성구에 위치할 뿐 아니라 이 사건 주택 이전에 신축되어 이 사건 주택과 2007년도 주택공시가격이 유사한 주택은 아래 표와 같다.
(4) 위 (3)항 기재 아파트들 중 이 사건 주택과 거리상 화성고려파크뷰 아파트가 가장 가깝고, 다음으로 태왕아너스 아파트이며, 메트로팔레스, 수성하이츠, 정화우방팔레스 아파트는 비교적 먼 거리에 위치하고 있고, 아파트의 규모나 면적은 메트로팔레스 아파트가 이 사건 주택이 속한 아파트와 가장 유사하다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제2호증의 2, 4, 을 제3호증의 2, 5, 을 제4호증의 5, 7의 각 기재, 변론 전체의 취지
라. 판단
(1) 관련규정
지방세법 제187조 제1항은 주택에 대한 재산세의 과세표준은 같은 법 제111조 제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 하고, 제195조의2는 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전년도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해 연도에 징수할 세액으로 하되, 주택공시가격이 3억 원 초과 6억 원 이하인 주택인 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전년도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액으로 하도록 규정(제2호)하고 있다.
또한, 지방세법 시행령 제142조 제2호에서 당해 재산을 신축·증축 등으로 새로이 취득하거나 승계취득함으로써 직전년도에 당해 납세의무자에게 실제 과세된 재산세액이 없는 경우에는 과세기준일 현재 납세의무자가 보유한 당해 재산에 대하여 직전년도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액 상당액을 직전년도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액으로 하되, 다만 주택의 경우 본문에 따라 산출한 재산세액 상당액이 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 직전년도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있는 때에는 주택공시가격이 유사한 인근의 주택에 과세된 재산세액을 감안하여 산출한 재산세액 상당액으로 하도록 규정하고 있다.
한편 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이다( 대법원 2001. 4. 24. 선고 99두110 판결 참조).
(2) 이 사건 주택에 대한 지방세법 시행령 제142조 제2호 단서의 ‘인근주택’
살피건대, 위 관계법령, 재산세의 본질이 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것인 점, 지방세법 시행령 제142조 제2호 단서는 인근주택과 신축·증축 등으로 새로이 취득하는 주택과의 재산세 과세불형평 문제를 보완하기 위함이 그 입법취지인 점에 비추어 볼 때, 재산세를 부과하는 기초로 삼기 위하여 지방세법 시행령 제142조 제2호 단서에서 정한 인근주택을 선정함에 있어 주택공시가격이 당해 재산과 유사한지 여부, 거리상 인접한 주택인지 여부, 신축 시기 및 그 규모 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다(다만, 이 사건 주택과 마찬가지로 그 신축시기가 2006. 6. 1. 이후로서 직전년도인 2006년도에 실제 과세된 재산세액이 없는 경우에는 이 사건 주택의 인근주택으로 선정할 수 없다).
이 사건에서 보건대, 위 인정사실 (3)항 기재 주택 중 주택공시가격이 440,000,000원으로 동일하고 거리상 가까운데다 2004. 6. 1. 신축되어 이 사건 주택과 그 신축시기가 가장 근접한 태왕아너스 103동 801호(이하 ‘ 태왕아너스’라고만 한다)가 이 사건 주택의 인근주택이라 할 것이다.
(3) 이 사건 주택에 대한 2006년도 재산세액 산정이 적법한지 여부
살피건대, 앞서 본 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 피고는 이 사건 주택의 2006년도 재산세를 수성구의 주택가격 평균 증감률 1%를 고려하여 지방세법 시행령 제142조 제2호 본문에 따라 산정하였는데 그 금액이 829,107원인 점, 반면에 이 사건 주택의 인근주택이라 할 수 있는 태왕아너스의 2006년도 재산세는 470,360원으로 이 사건 주택이 76%(358,747원/470,360원)나 높은 점 등에 비추어 보면, 이 사건 주택에 대한 직전년도의 재산세는 주택공시가격이 유사한 인근주택인 태왕아너스의 소유자에 대하여 직전년도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있는 경우에 해당한다.
따라서, 피고는 위 단서규정에 의하여 태왕아너스의 2006년도 재산세액을 감안하여 이 사건 주택의 2006년도 재산세액을 산출하고, 이를 기초로 하여 이 사건 재산세 부과처분을 하여야 함에도, 지방세법 시행령 제142조 제2호의 본문에 따라 산출한 재산세액 상당을 그대로 직전년도의 재산세액 상당으로 보아 2007년도 재산세를 산정한 이 사건 재산세 부과처분은 위법하다.
이에 대하여 피고는 태왕아너스의 경우 2004년도에 신축되었을 뿐 아니라 주택공시가격이 비교적 많이 상승되었음에도 그동안의 과세체계 변동으로 재산세의 부담이 상대적으로 적어 같은 구에 소재한 다른 아파트와 달리 비정상적으로 과세가 이루어졌으므로 이 사건 주택의 인근주택이라 할 수 없고, 주택공시가격과 거리만으로 인근주택을 선정하게 되면 단일한 아파트 내에서 주택별로 인근주택이 달라질 수 있어 오히려 과세불형평성을 초래하게 된다고 주장한다.
그러나 지방세법 시행령 제142조 제2항 단서의 입법취지 및 규정의 형식에 비추어, 인근주택의 직전년도 재산세 상당액과 위 규정 본문에 의해 산정한 당해 주택의 직전년도 재산세 상당액이 현저한 차이가 나는 경우, 과세관청은 당해 주택의 직전년도 재산세 상당액을 산출하면서 인근주택의 직전년도 재산세 상당액을 반드시 감안하여야 하고, 다만 어느 정도 감안할지는 합리적인 범위 내에서 과세관청의 재량에 맡겨져 있다 할 것이므로, 피고로서는 이 사건 주택의 직전년도 재산세 상당액을 산출하면서 태왕아너스의 2006년도 재산세액을 감안하면서 아울러 피고가 주장하는 그러한 사정 또한 감안하면 충분한 것이고, 피고가 이를 전혀 감안하지 않은 것은 지방세법 시행령 제142조 제2항 단서에 반하는 것이므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
(4) 취소의 범위
앞서 본 바와 같이 이 사건 재산세 부과처분이 위법한 이상, 지방세법 제238조의2, 제242조에 의하여 재산세에 관한 같은 법 제195조의2를 준용하는 도시계획세, 공동시설세 부과처분 및 재산세액의 20/100을 과세표준으로 하는 지방교육세 부과처분 역시 위법하고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 주택에 대한 직전년도 재산세 상당액을 산출함에 있어 인근주택의 직전년도 재산세 상당액을 어느 정도 감안할지는 피고의 재량에 속하는 것이어서 법원으로서는 정당한 세액을 산출할 수 없으므로, 결국 이 사건 각 부과처분은 그 전부가 취소되어야 한다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유가 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
번호 제목 문서번호/일자
2649 건축물대장에 기재되지 아니한 무허가건물의 부속토지에 대하여「지방세법」제11조 제1항 제8호의 주택에 대한 세율(1천분의 19)을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 조심2016지0394(2016.06.15) 
2648 처분청이 주택을 소유한 납세자별 세액의 급격한 증가를 완화하기 위하여 주택의 직전 연도 실제 과세된 재산세액을 기준으로 세부담의 상한 규정을 적용하여 산출한 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 조심2008지0591(2008.12.17) 
2647 주택 및 비교대상 주택이 같은 동, 같은 층에 있어 그 주택공시가격이 동일하더라도 직전연도 납세자별 재산세액 상당액이 다르면 그 재산세 등 징세할 세액은 달리 산출되는 것이므로 이에 따라 산출된 재산세 등에는 정당함 행심2007-671(2007.11.26) 
2646 신축주택 재산세 과세시 재산세 부담 상한액을 계산하기 위한 직전년도 재산세액 상당액을 산정함에 있어 해당 자치구내의 인근동 공동주택가격 평균 상승률을 적용함이 타당한지 여부 조심2008지0925(2009.06.30) 
2645 처분청은「지방세법」규정에 따라 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과하였고, 그 세액은 전년도 재산세액의 100분의 130을 초과하지 아니한 점 등에 비추어 이 건 재산세 부과처분은 잘못이 없다. 조심2015지0382(2016.04.01) 
» 재산세의 과세표준을 산정하는 방식 및 세부담상한제 적용 적정여부 대법원 2009두8434(2011.05.26) 
2643 신축되어 직전 연도 과세표준이 존재하지 않는 주택으로서 공시가격을 기준으로 법령 및 주택가격경감율을 감안하여 과세표준을 산정하였으며, 이에 지방세법 제195조의2에 규정한 105%의 세부담상한을 적용하여 적법하게 재산세를 산출한 사실이 확인되는 이상, 이를 부과한 처분에 위법, 부당한 바가 없다. 감심-2008-55(2008.03.06) 
2642 주택에 대한 직전 연도 재산세액 상당액을 산정할때 그 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택을 감안하지 않으므로써 과세의 형평성을 현저히 잃은 것은 「지방세법 시행령」 제142조 제2호 단서 규정에 위배되므로 처분청은 재산세 등을 경정·결정하여야 한다. 감심-2010-7(2010.02.25) 
2641 주택공시가격이 비슷한 주택을 이 사건 주택의 ‘유사한 인근 주택’으로 보아 이 사건 주택의 재산세액을 산출해야 하는지 여부이다. 감심-2012-170(2012.11.15) 
2640 제118조(세 부담 상한의 계산방법)관련 직전연도에 해당 납세의무자는 누구인가?