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법령해석 사례
문서번호/일자 감심-2010-7(2010.02.25) 
감심-2010-7(2010.02.25)  
 
 제목
취득세 등 부과에 관한 심사청구
[결정요지]
주택에 대한 직전 연도 재산세액 상당액을 산정할때 그 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택을 감안하지 않으므로써 과세의 형평성을 현저히 잃은 것은 「지방세법 시행령」 제142조 제2호 단서 규정에 위배되므로 처분청은 재산세 등을 경정·결정하여야 한다.
[주문]
1. 처분청이 2007. 7. 10.자로 청구인에 대하여 한 2007년 1기분 재산세 등 632,610원의 부과처분에 관한 심사청구는 각하한다.
2. 처분청은 2007. 9. 10.자로 청구인에 대하여 한 2007년 2기분 재산세 380,000원, 도시계획세 153,000원, 공동시설세 23,610원, 지방교육세 76,000원 계 632,610원의 부과처분에 관하여는 「지방세법 시행령」 제142조 제2호의 규정에 따라 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 직전 연도 재산세를 감안하여 산출한 재산세 상당액으로 재조사 결정하여야 한다.
[이 유]
1. 원 처분의 요지
가. 청구인은 2006. 7. 31. 신축된 □□□□시 □□구 □□동 □□ □□□□□아파트 □□□동 □□□호[면적 252.78㎡(전용면적 157.06㎡, 공용면적 95.72㎡), 토지지분 66.2㎡, 이하 ‘이 사건 주택’이라 한다]를 2007년 재산세 과세기준일1) 현재 소유하고 있다.
나. 이에 대하여 □□□□시 △△△△△(이하 ‘처분청’이라 한다)은 이 사건 주택에 대하여 2007. 4. 30. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 주택가격(이하 ‘주택공시가격’이라 한다) 408,000,000원에 재산세 과세표준에 관한 적용특례비율 100분의 502)과 재산세율3)을 적용하여 재산세액을 760,000원으로 산출한 뒤 그 2분의 1인4) 1기분 재산세 380,000원, 도시계획세 153,000원, 공동시설세 23,610원, 지방교육세 76,000원 계 632,610원을 같은 해 7. 10. 부과처분하였고, 그 2분의 1인 2기분 재산세 등 632,610원을 같은 해 9. 10. 부과처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)하였다.
2. 심사청구의 취지와 이유
가. 청구 취지
이 건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 경정(감액) 결정하게 해 달라는 것이다.
나. 청구 이유
청구인은 2006. 7. 31. 신축된 이 사건 주택을 취득함으로써 2007년 재산세 과세기준일 현재 이 사건 주택은 직전 연도에 실제 과세된 재산세액이 없는 경우이므로 처분청이 이 사건 주택의 2007년 재산세 세부담의 상한을 산정하기 위하여 직전 연도 재산세액 상당액을 산출할 때에는 2006년도 □□구 주택가격 증감률 1%5)를 고려하여 산출한 금액 749,900원이 이 사건 주택과 주택공시가격이 유사하고 인근에 있는 같은 구 □□동 □□-□ □□□□□아파트6)의 소유자에 대하여 과세된 직전 연도 재산세액 470,360원과 현저한 차이가 있으므로 위 □□□□□아파트의 직전 연도 재산세액을 감안하여 산출하여야 하는데도 처분청이 이 사건 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 소유자에게 과세된 직전 연도 재산세액을 감안하지 않고 이 사건 주택의 주택공시가격에 2006년도 □□구 주택가격 증감률 1%를 적용하여 산출한 금액의 100분의 110에 해당하는 금액을 세부담의 상한으로 적용하여 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다고 주장한다.
그러면서 청구인은 위 □□□□□아파트 외에 이 사건 주택과 주택공시가격 등이 유사한 인근 주택에 대하여 2006년에 과세된 □□□□□□□아파트7) 소유자에 대한 재산세 572,000원, □□□□□□아파트8) 소유자에 대한 재산세 682,000원과 이 사건 주택의 2006년 재산세액 상당액 749,900원을 비교하여도 현저한 차이가 있는 점 등에 비추어 볼 때 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 직전 연도 재산세액을 감안하여 재산세 등을 부과하여야 한다는 취지로 주장하고 있다.
3. 우리 원의 판단
가. 다툼
이 사건의 다툼은 이 사건 주택에 대한 세부담 상한을 적용할 때 이 사건 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 직전 연도 재산세액을 감안하여 2007년 재산세 세부담의 상한을 적용해야 하는지 여부다.
나. 인정 사실
이 건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.
⑴ 청구인은 2006. 7. 31. 이 사건 주택을 신축 취득하였다.
⑵ 처분청은 이 사건 주택의 주택공시가격 408,000,000원에 2006년도 □□구 주택가격 증감률 1%를 적용하여 직전 연도 재산세액 상당액 749,900원을 [표 1]과 같이 산출하였다.
[표 1] 이 사건 주택에 대한 2006년 재산세액 상당액 산출 내용
⑶ 처분청은 이 사건 주택의 주택공시가격을 재산세 과세표준으로 하여 산출한 재산세 산출세액 760,000원이 직전 연도 재산세액 상당액 749,900원의 100분의 1109)에 미달하므로 2007년 재산세액으로 760,000원을 [표 2]와 같이 산출하였다.
[표 2] 이 사건 주택에 대한 2007년 재산세액 산출 내용
⑷ 처분청이 2007. 7. 10. 청구인에게 2007년 1기분 재산세 등을 부과처분하자 청구인은 부과처분이 있었음을 안 날을 같은 해 7. 16.로 하여 같은 해 7. 19. 처분청에 이의신청을 하였고, 처분청은 같은 해 10. 14. 청구인의 이의신청을 기각하였다.
⑸ 이 사건 주택과 비교대상이 되는 아파트의 주택공시가격 및 재산세는 [별지 1] 기재와 같다.
⑹ 처분청이 2007. 9. 10. 청구인에게 2007년 2기분 재산세 등을 부과처분하자 청구인은 같은 해 11. 13. 이 사건 부과처분에 대하여 처분청에 감사원 심사청구서를 제출하였다.
다. 관계 법령 및 규정
이 건과 관계되는 법령은 「지방세법」 제111조 등으로서 [별지 2] 기재와 같다.
라. 판단
청구인은 2006. 7. 31.에 신축된 이 사건 주택을 취득함으로써 2007년 재산세 과세기준일 현재 직전 연도의 재산세액이 없었으므로 직전 연도 재산세액 상당액을 산출한 뒤 당해 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 직전 연도에 부과한 재산세액을 비교하여 현저한 차이가 있으면 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 소유자에게 부과한 직전 연도 재산세액을 감안하여 산출한 직전 연도 재산세액 상당액의 100분의 110에 해당하는 금액을 세부담의 상한으로 적용하여야 하는데도 이 사건 부과처분의 경우 주택공시가격이 유사한 인근주택에 과세된 직전 연도 재산세액을 감안하지 않고 2006년도 □□구 주택가격 증감률 1%만을 적용하여 산출한 749,900원의 100분의 110에 해당하는 금액인 824,890원을 세부담의 상한으로 적용하여 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하며, 이 사건 주택의 2007년 재산세 760,000원을 이 사건 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택에 과세된 □□□□□아파트 103동 106호10)의 2007년 재산세 517,380원과 비교할 때 과세 형평성을 현저하게 잃고 있으므로 「지방세법」의 관련 규정에 따라 재산세를 적정하게 경정(감액) 결정하여야 한다고 한다.
청구인의 위 주장이 타당한지 여부를 살펴본다.
(1) 본안 심리 전 이 사건 심사청구가 요건을 갖추었는지에 대한 검토
「감사원법」 제44조 제1항에 이해관계인은 심사청구의 원인이 되는 행위가 있음을 안 날부터 90일 이내에, 그 행위가 있은 날부터 180일 이내에 심사청구를 하여야 한다고 규정되어 있고, 위 청구기간이 경과한 후에 한 심사청구는 같은 법 제46조 제1항 및 「감사원심사규칙」 제6조 제1항 제3호의 규정에 따라 이를 각하하도록 되어 있다.
그러나 이 사건 부과처분 중 2007. 7. 10.에 한 같은 해 1기분 재산세 부과처분의 경우 인정 사실 ⑷ ⑹에서 본 바와 같이 청구인이 이 건 부과처분이 있었음을 안 날(같은 해 7. 16.)부터 119일이 경과한 같은 해 11. 13. 감사원 심사청구서를 처분청에 접수하였다.
따라서 이 건 심사청구 중 2007년 1기분 재산세 등 부과처분에 관한 심사청구는 청구할 수 있는 기간이 경과하였으므로 본안에 대한 판단을 할 수 없는 각하의 대상이라 할 것이다.
(2) 2007년 2기분 재산세를 “이 사건 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 직전 연도 재산세액을 감안하지 않고 산출한 것이 부당하다”는 주장에 대한 검토
(가) 관계 법령의 규정을 살펴본다.
「지방세법」(2008. 12. 31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘「지방세법」’이라 한다) 제195조의2에 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 제111조 제2항 제1호의 규정에 의한 당해 연도의 주택공시가격이 6억 원 이하인 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 당해 연도에 징수할 세액으로 한다고 규정하면서 제2호에 주택공시가격이 3억 원 초과 6억 원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액을 세부담 상한으로 한다고 규정하고 있다.
그리고 「지방세법 시행령」(2007. 12. 31. 대통령령 제20517호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘「지방세법 시행령」’이라 한다) 제142조 제2호에 직전 연도 재산세액 상당액을 계산하는 방법으로 당해 재산을 신축·증축하는 등으로 새로이 취득하거나 승계취득함으로써 직전 연도에 당해 납세의무자에게 실제 과세된 재산세액이 없는 경우에는 과세기준일 현재 납세의무자가 보유한 당해 재산에 대하여 직전 연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 주택 등에 대한 재산세액 상당액으로 하되, 주택의 경우 본문에 따라 산출한 재산세액 상당액이 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 직전 연도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있는 때에는 주택공시가격이 유사한 인근의 주택에 과세된 재산세액을 감안하여 산출한 재산세액 상당액으로 한다고 규정하고 있다.
(나) 이 사건 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 직전 연도 재산세액을 감안하여 이 사건 부과처분을 하였는지 살펴본다.
위 인정 사실 ⑵ ⑶에서 본 바와 같이 처분청이 이 사건 주택에 대하여 2007년 재산세 산출세액을 760,000원으로 산출하였고 「지방세법 시행령」 제142조 제2호 본문의 규정에 따라 이 사건 주택의 직전 연도 재산세액 상당액을 2006년도 □□구 주택가격 증감률 1%를 적용하여 749,900원으로 산출한 후 「지방세법」 제195조의2 제2호의 규정에 따라 2007년 재산세의 산출세액이 2006년도 □□구 주택가격 증감률 1%를 적용하여 산출한 직전연도 재산세액 상당액의 100분의 110에 미달하는 것으로 보아 위 산출세액을 징수할 세액으로 결정하여 이 사건 부과처분을 하였다.
그런데 처분청이 이 사건 부과처분을 할 때에는 「지방세법 시행령」 제142조 제2호 단서의 규정이 신축 등으로 새로이 취득하는 주택과 인근 기존 주택과의 재산세 과세 불형평 문제를 보완하기 위하여 제정된 규정이므로 주택공시가격이 유사하고 지리적으로 인접해 있거나 생활권이 유사한 주택을 비교 대상 인근 주택으로 선정하는 등 과세를 합리적으로 하여야 한다.
그러나 처분청은 이 사건 주택에 대한 2007년 재산세 세부담의 상한을 산출하기 위해 직전 연도 재산세액 상당액을 계산하면서 「지방세법 시행령」 제142조 제2호 본문의 규정에 따라 산출한 이 사건 주택의 직전 연도 재산세액 상당액이 이 사건 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 직전 연도에 과세된 재산세액과 비교하여 현저한 차이가 있는 경우에는 인근 주택의 직전 연도 재산세액을 반드시 감안하여 그 수준으로 과세하여야 하는데도 본문에 따라 산출한 749,900원만을 감안하여 이 사건 부과처분을 하였으므로 부과처분에 잘못이 있다.
그리고 이 사건 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택을 살펴보면 [별지 1] 기재와 같이 □□□□□아파트는 이 사건 주택과 건축시기와 면적이 가장 유사하고 주택공시가격이 같으며, □□□□□□□아파트는 거리가 가장 가깝고 생활권이 유사하기 때문에 비교 대상 인근 주택으로 □□□□□□□아파트와 □□□□□아파트가 적합한 점, 이 사건 주택에 대한 직전 연도 재산세액 상당액 749,900원이 2006년 과세된 □□□□□아파트의 재산세 470,360원 및 □□□□□□□아파트의 재산세 572,000원보다 59.4%{(749,900원-470,360원)/470,360원}또는 31.1%{(749,900원-572,000원)/572,000원}만큼 많은 점 등을 비추어 보면 이 사건 부과처분이 과세의 형평성을 현저하게 잃고 있음을 알 수 있다.
이처럼 처분청이 이 사건 주택에 대한 직전 연도 재산세액 상당액을 산정할 때 이 사건 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택을 감안하지 않음으로써 과세의 형평성을 현저히 잃은 것은 「지방세법 시행령」 제142조 제2호 단서의 규정에 위배되는 것으로 이 사건 부과처분은 위법하다 할 것이다.
따라서 처분청은 이 사건 부과처분 중 2007년 2기분 재산세 등 부과처분을 이 사건 주택과 주택공시가격이 유사한 인근주택의 소유자에게 직전 연도에 과세된 재산세액을 감안하여 그 상당액으로 경정 결정하여야 한다.
4. 결론
그렇다면 청구인의 이 사건 부과처분에 대한 심사청구 가운데 이 사건 주택에 대한 2007년 1기분 재산세 등 부과처분에 관한 청구부분은 청구의 요건을 갖추지 못했고, 나머지 청구부분은 처분청으로 하여금 이 사건 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택 소유자에게 직전 연도에 과세된 재산세액을 감안한 직전 연도 재산세액 상당액을 재조사하여 그 결과에 따라 재산세액을 경정할 사유가 있음이 명백하므로 이 사건 부과처분 중 일부가 이유 있다고 인정하여 「감사원법」 제46조 제1항 및 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
번호 제목 문서번호/일자
2649 건축물대장에 기재되지 아니한 무허가건물의 부속토지에 대하여「지방세법」제11조 제1항 제8호의 주택에 대한 세율(1천분의 19)을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 조심2016지0394(2016.06.15) 
2648 처분청이 주택을 소유한 납세자별 세액의 급격한 증가를 완화하기 위하여 주택의 직전 연도 실제 과세된 재산세액을 기준으로 세부담의 상한 규정을 적용하여 산출한 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 조심2008지0591(2008.12.17) 
2647 주택 및 비교대상 주택이 같은 동, 같은 층에 있어 그 주택공시가격이 동일하더라도 직전연도 납세자별 재산세액 상당액이 다르면 그 재산세 등 징세할 세액은 달리 산출되는 것이므로 이에 따라 산출된 재산세 등에는 정당함 행심2007-671(2007.11.26) 
2646 신축주택 재산세 과세시 재산세 부담 상한액을 계산하기 위한 직전년도 재산세액 상당액을 산정함에 있어 해당 자치구내의 인근동 공동주택가격 평균 상승률을 적용함이 타당한지 여부 조심2008지0925(2009.06.30) 
2645 처분청은「지방세법」규정에 따라 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과하였고, 그 세액은 전년도 재산세액의 100분의 130을 초과하지 아니한 점 등에 비추어 이 건 재산세 부과처분은 잘못이 없다. 조심2015지0382(2016.04.01) 
2644 재산세의 과세표준을 산정하는 방식 및 세부담상한제 적용 적정여부 대법원 2009두8434(2011.05.26) 
2643 신축되어 직전 연도 과세표준이 존재하지 않는 주택으로서 공시가격을 기준으로 법령 및 주택가격경감율을 감안하여 과세표준을 산정하였으며, 이에 지방세법 제195조의2에 규정한 105%의 세부담상한을 적용하여 적법하게 재산세를 산출한 사실이 확인되는 이상, 이를 부과한 처분에 위법, 부당한 바가 없다. 감심-2008-55(2008.03.06) 
» 주택에 대한 직전 연도 재산세액 상당액을 산정할때 그 주택과 주택공시가격이 유사한 인근 주택을 감안하지 않으므로써 과세의 형평성을 현저히 잃은 것은 「지방세법 시행령」 제142조 제2호 단서 규정에 위배되므로 처분청은 재산세 등을 경정·결정하여야 한다. 감심-2010-7(2010.02.25) 
2641 주택공시가격이 비슷한 주택을 이 사건 주택의 ‘유사한 인근 주택’으로 보아 이 사건 주택의 재산세액을 산출해야 하는지 여부이다. 감심-2012-170(2012.11.15) 
2640 제118조(세 부담 상한의 계산방법)관련 직전연도에 해당 납세의무자는 누구인가?