1.분양권의 전매제한
○주택법에 따라 건설,공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(소위 분양권) 또는 주택은 일정기간 전매를 제한하고,일정한 경우 시장,군수의 동의를 받는 때에만 이를 허용하고 있는 것으로
-주택 실수요자가 아닌 자가 전매차익을 노리고 주택을 공급받으려는 주택 투기행위를 방지하고자 도입
전매제한 내용 : 주택법 제41조의2
○ 따라서 제도적인 차원에서 주택(분양권) 전매제한 완화는
-전매제한 기간을 단축
-동의를 받을 수 있는 경우를 확대
두가지 차원에서 가능
2.미등기전매와의 차이
○분양권 전매는 특히 미등기전매와 관련하여 오해가 있을 수 있으므로 주의가 요망
-분양권 전매는 법정용어가 아니라 입주자로 선정된 지위의 명의변경에 해당. 즉 주택을 분양받은 자가 그 지위를 타인에게 양도하여 이주자를 변경하는 것을 의미하여 일정한 경우 주택법상 허용하고 있음.
-미등기 전매는 부동산등기특별조치법에 의한 등기의무자가 등기를 하지 않고 주택을 전매하는 것으로 예외없이 금지되어 있다.
- 조세부과를 면하거나 전매차익을 얻기위해 잔금 지급 후 소유권 이전등기를 하지 않고 매매계약을 체결한 경우에는 3년이하 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있는 외에(부동산등기특별조치법 제8조) 미등기 양도로 발생한 차액에 대하여는 양도소득세율을 70% 적용하는 등(소득세법 제104조1항3호) 관련법상 커다란 불이익을 주고 있음.
○부동산등기특별조치법상 분양권 전매시 등기의무에 관해서는
-분양권의 전매는 "계약당사자의 지위를 이전하는 계약"에 해당되어 등기의무 대상이 아니므로 등기를 하지 않고 할 수 있는 것임(부동산등기특별조치법 제2조제2항)
-이 경우 최초의 소유권 이전등기 의무는 당해 주택대금의 잔금 청산일후 60일 이내이므로 잔금을 청산하지 않았다면 매도자 명의의 소유권 이전등기 없이 전매가 가능함.
3.잔금이 납부된 후 전매
○부동산등기특별조치법 및 지방세법에 의하면 "잔금"을 납부한자에게 등기의무가 있고 취득세,등록세 납세의무가 있음
○따라서 분양권을 매각하는자가 잔금을 납부하지 아니한 상태에서 매각하면 등기의무가 없음
※ 중간전매자도 동일함.
○분양권의 매매는 매매계약내용이 부동산등기특별조치법 제2조의 구정에 의한 규정에 의한 "계약자지위이전내용"에 해당되어 동법동조제3항의 적용대상이 아님(대법원,법무부의견)
4.잔금납부이전 전매
○잔금납부 이전에 전매하는 경우에는 등기의무 및 취득세,등록세 납부의무 없음.