[사건번호]

조심2009지1086 (2010.12.03)

[세     목]

취득

[결정유형]

경정

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[제     목]

토지 취득과 관련하여 시행사 대신 지급한 PF대출원리금, 중도상환수수료, 신탁재산처분수수료, 시행사 재산세 대납액이 취득가격에 포함되는지 여부(경정)

[결정요지]

신탁재산처분수수료, 시행사 재산세 대납액을 직접 지급한 이상, 법인 회계처리 및 사업약정서 제15조 제3항에 따른 손해배상청구권의 행사로 인한 구상권에 관계없이 취득가격에 실질적으로 포함되어야 함이 타당함

[관련법령]

지방세법 제111조【과세표준】 / 지방세법 제130조【과세표준】 / 지방세법 시행령 제82조의2【취득가격의 입증 등】 / 지방세법 시행령 82조의3【취득가격의 범위】

[참조결정]

[따른결정]

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[주    문]

  

1. 처분청이 2009. 9. 15. 청구법인에게 한 취득세 352,441,530원, 농어촌특별세 30,749,110원, 등록세 353,863,460원, 지방교육세 65,564,950원,합계 802,619,050원의 부과처분은 OOOOO OOO OOO OOOOOOO 외 592필지의 토지 취득가액에서 390,000,000원을 차감하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

 

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

 

 

[이    유]

 

1. 처분 개요

 가.청구법인은 사업약정서에 따라 OOOOO OOO OOO OOOOO외 592필지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2008.3.28. 쟁점토지의 수탁자인 OOOOOO OOOO로부터 취득하고, 그 취득가액 2,531억원을 과세표준으로 취득세 등을 처분청에 2008.3.31.부터 2008.4.28.까지 순차적으로 4차례 신고납부 하였다.

 

 

 나. 처분청은 청구법인이 쟁점토지 취득과 관련하여 법인장부에 장기대여금으로 기재된 PF대출금 및 미상환이자 12,456,791,776원과 장기미수금으로 기재된 신탁재산처분수수료 1,265,500,000원, 미납 재산세 237,280,150원 및 중도상환수수료 1,300,000,000원, 합계 15,259,571,926원을 신고누락 과세표준으로 산정하여「지방세법」제112조 제1항 및 같은 법 제131조 제1항(일부 토지는 법 제273조의 2 주택거래에 대한 감면 적용)의 세율을 적용하여 산출한 취득세 352,441,530원, 농어촌특별세 30,749,110원, 등록세 353,863,460원, 지방교육세 65,564,950원, 합계 802,619,050원(가산세 포함)을 2009. 9. 15. 부과고지 하였다

 

 

 다.청구인은 이에 불복하여 2009.11.13.심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

 가. 청구법인 주장

 

  (1)청구법인은 (O)OO이 시행하는 OOOOO OOO OOO OOOOO 일원에 공동주택 및 근린생활시설을 신축 분양하는 사업에 2006.6.8. (O)OO, OOOO O OOOO과 사업약정서를 체결하여 시공사로 참여하여 사업(이하 “본 사업”이라 한다)을 진행하던 중 시행사 (O)OOO OOOO OOO이 PF대출금 횡령, 사기, 뇌물공여 등 다수의 죄목으로 2007년 7월 구속됨으로써 본 사업용 토지의 추가 매입이 중단되었고, 이 후 시행사인 (O)OO이 지방세 등을 체납하게 되어 사업부지가OOOO 등에 압류되는 등으로시행사와 맺은 사업약정 및 대출약정이 해제 및 해지되어 본 사업이 중단되었다.

 

 (2)사업약정서 제15조 제2항에는 시행사(O)OO의 귀책으로 본 약정이 해제또는해지되는 경우 시행사가 본 사업과 관련하여 갖는 지위들은 자동적으로 청구법인에게 이전되고OOOO O OOOO은 이에 협조하여야 하며,이에 따른 이전비용은 시행사가 부담한다. 다만, 청구법인은 (O)OO의시행사로서의 권리 또는 의무 지위의 일부 또는 전부에 대하여 그 양수를 거절할 수 있다고 하고, 그럴 경우 청구법인은 시행사(O)OO의 OOOO O OOOO에 대한 대출원리금 및 지연배상금 전액을 상환하도록 규정되어 있어 부득이 청구법인이 시행사의 대출금 횡령액 등을 대위변제 할 수 밖에 없었으므로 청구법인이 시행사의 대출원리금 등을 사업약정서에 따라 대위변제한 금액은 쟁점토지 매수금액과는 관련성이 없는 것이다.

 

 (3)청구법인은 대위변제액에 대하여 (O)OO의 재산을 가압류 하는 등으로구상권을 행사하였으며, 일부의 금액에 대하여는 변제받은 OOOO으로부터 OOOOOO OOOOOO의 조정결정으로 돌려받기까지 하였으므로 쟁점토지의 매수대금을 초과하여 부득이하게 부담한 구상권이 있는 대위변제액을 취득가격의 범위에 포함할 수는 없다.

 

 (4)「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항에서 말하는 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급(취득자금 이자, 설계비 등)되었다고 볼 수 있거나, 그에 준하는 취득절차 비용(소개수수료, 준공검사 비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 수 있을 것이나, 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해물건의 취득가격에 포함할 수는 없는 것인 바, 처분청이 신고누락으로 본 대위변제액은 쟁점토지 취득에 대한 직접비도, 간접비도, 취득절차비용도 아니어서 처분청의 취득세 및 등록세 추징처분은 부당하다.

 

 나. 처분청 의견

 

 (1) 청구법인이 2008.3.28. OOOOOO(O)과 체결한 신탁재산처분매매 계약서 제2조 및 제3조를 살펴보면, 매매대금 2,531억원은 우선 수익자인 청구법인, OOOO O OOOO이 합의하여 정한 매매대금에 불과하며 사실상의 매매대금은 청구법인이 위탁자인 시행사 (O)OO의 대출금 및 이자전액을 OOOO O OOOO에 대위변제함으로써 매매대금의 지급이 완료된다고 하겠으며, 부동산 매입 시 취득대금 외에 매수자가 부담하기로 약정한 금액 또는 채무를 변제하는 조건으로 취득한 경우 당해 채무 등은 부동산 취득을 위해 지출한 비용의 일부이므로 취득가액의 범위에 포함된다 하겠고(OO OO OOOOOOOOO), 청구법인의 경우 사업약정서 및신탁재산처분 매매계약서에 따라 쟁점토지를 취득하기 위하여 OOOO O OOOO에 지급한 PF대출금 및 미상환이자, 수탁자인 OOOOOO(O)에게 지급한 신탁재산처분수수료와 처분청에 납부한 재산세 대위 납부액, OOOO에 지급한 중도상환수수료 등의 변제액은 쟁점토지 취득과 관련하여 부담한 채무액에 해당한다 할 것으로 쟁점토지의 취득가격에 포함된다.

 

 (2) 한편, 구상권이란 타인의 채무를 변제한 자가 변제에 따른 이익을 가짐으로써 그 타인에 대해 가지는 상환청구의 권리로서 청구법인이 지급한 대위변제액에 대하여 (O)OO(OO OOOO OOOO OOOO)에 대한 가압류 등 구상권을 행사하고 있다고하나, 이는 우선수익자 및 신탁회사에게 쟁점토지의 취득과 관련하여 PF대출금 및 미상환이자, 신탁재산처분수수료 상환의무를부담하고 대위변제한 이상비록 당초 시행자에게 구상권을 가지고 있다 하여 달리 볼 것은 아니므로 쟁점토지의 취득과 관련하여 부담한 비용으로 취득가액에 포함된다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

 가. 쟁  점

 

 청구법인이 쟁점토지 취득과 관련하여 시행사 대신 지급한 PF대출원리금, 중도상환수수료, 신탁재산처분수수료, 시행사 재산세 대납액이 취득가격에 포함되는지 여부

 

 

 나. 관련 법령

 

 (1) 지방세법

  제111조 (과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

  ② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

 

  ⑤다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 기타 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다

  3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이     입증되는 취득

 

  ⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

 

  제130조(과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.

  ③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

 

(2) 지방세법 시행령

 

  제82조의 2(취득가격의 입증등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문ㆍ법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

  2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서

 

  제82조의3 (취득가격의 범위)① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

 

 

 다. 사실관계 및 판단

 

  (1) 처분청의 과세기록과 청구법인이 제시한 심리자료에 의하면 사실관계는 다음과 같다.

 

   (가) 2006.6.8. 본 사업을 원활하게 추진하기 위하여 시행사인 (O)OO, 시공사인 청구법인과 공동대주인 금융기관(OOOO O OOOO)간에 각자의 역할분담을 약정하는 사업약정서를 체결하고, 이 사업약정에 따라 시행사인 (O)OO은 본 사업의 사업부지 매입 및 공사 등에 소요될 자금 2,650억원을 조달하기 위하여 OOOO O OOOO(OOOOO OOOO)과 대출약정서를 체결하였다.

 

이 건 쟁점과 관련된 사업약정서 제15조 제2항에는전항에 의하여 본약정이 해제 또는 해지되는 경우, (O)OO이 본 사업과 관련하여 갖는 지위들은 본 약정서 제17조에서 정하는 바와 같이 자동적으로 청구법인에게 이전되고 OOOO O OOOO은 이에 협조하여야 하며, 이에 따른 이전비용은 (O)OO이 부담한다. 다만, 청구법인은 (O)OO의 시행사로서의 권리 또는 의무 지위의 일부 또는 전부에 대하여 그 양수를 거절할 수 있으며, 전항에 의한 해제 또는 해지 통지일로부터 7일 이내 위와 같은 거절통지를 발송할 경우 위 양수는 소급적으로 효력을 갖지 아니한다. 단) 청구법인이 동 권리 또는 의무 지위의 전부또는 일부의 양수를 거절하는 경우는 청구법인은 (O)OOO OOOO O OOOO에 대한 대출원리금 및 지연배상금 전액을 상환한다고 되어 있으며, 같은 조 제3항에는 본 조에 의하여 본 약정이 해제 또는 해지되는 경우에도 청구법인및 OOOOO OOOO이 (O)OO에 대하여 갖는 손해배상청구권의 행사에 영향을 미치지 않는다고 되어 있다.

 

   (나) 2006.6.13. 본 사업의 시행사인 (O)OO은 쟁점토지를 신탁하여  신탁부동산을 보전·관리하고 시행사의 채무불이행시 환가 정산을 하기 위하여 신탁원본 공동 제1순위 우선수익자를 OOOOO OOOO, 신탁원본 제2순위 우선수익자를 청구법인으로, 신탁원본 및 신탁수익의 수익자를 (O)OO으로 하여 OOOOOO(O)와 부동산담보신탁계약을 체결하였다.

 

   (다)그러나, 본 사업 추진 중에 (O)OOO OOOO OOO이 PF대출금 횡령, 사기, 뇌물공여 등 다수의 죄목으로 2007년 7월 구속됨으로써본 사업용 토지의 추가 매입이 중단되었고, 이 후 시행사인 (O)OO이지방세 등을 체납하게 되어 사업부지가OOOO 등에 압류되는 등으로시행사와 맺은 사업약정 및 대출약정이 해제 및 해지되어 본 사업이 중단되었다.

 

   (라)한편, 위탁자인 (O)OO과 수탁자인 OOOOOO(O)간에 2006.6.13. 체결된 부동산담보신탁계약서(이하 매매계약에서“신탁계약서”라 한다)상 제1순위 우선수익자인 OOOOO OOOO, 제2순위 우선수익자인 청구법인은 위탁자의 중대한 귀책으로 인하여 위탁자와 체결한 사업약정 및 대출약정이 해제 및 해지됨에 따라 신탁계약서 특약사항 제2조에 의거하여 담보신탁부동산에 대한 우선수익자 전원이 합의하여 청구법인을 매수인으로 지정하여 OOOOOO(O)에게 환가처분을 요청한 바, 이에 따라 2008.3.28. OOOOOO(O)와 청구법인은 OOOOOO(O)을 매도인으로 하고청구법인을매수인으로 하는 담보신탁부동산에 대한 처분매매계약을 체결하였다.

 

이 건 쟁점과 관련된 신탁처분매매계약서 제2조 제1항에는매매대금은 우선수익자 전원이 합의 요청한 금 2,531억원정으로 한다고 되어 있고, 제3조에는 매매대금은 청구법인이 위탁자의 대출금 및 이자전액을 신탁계약서상 제1순위 우선수익자인 OOOO O OOOO에 대위변제함으로써 매매대금을 납부한 것으로 간주한다고 되어 있으며, 제5조에는 목적부동산의 처분에 따른 OOOOOO(O)가 수취하는 신탁재산 처분보수는 청구법인이 부담하기로 하며, 매매계약 체결 후 소유권이전에 관한 제반서류 교부전에청구법인이 OOOOOO(O)에게 현금으로 지급한다고 되어 있으며, 제6조에는 본 매매계약체결 전·후를 불문하고 “별지2. 체납세금 및 압류목록”과 같이 (O)OO 및 목적부동산에 고지된 체납세금, 압류, 제세공과금 등은 매수자인 청구법인이 책임지고 처리한다고 되어있다.

 

   (마)2009.6.9. OOOOOO의 세무조사 지적에 따른 쟁점토지에 대한 추징 과세표준은 다음과 같다.

(단위:원)

구분	신고 과세표준	결정 과세표준	추징 과세표준
계	253,100,000,000	268,359,571,926	15,259,571,926
내  역	·신탁재산처분매매계약  서상 매매가액(2,531억원)	·PF원금 상환액(2,650억) ·PF이자 상환액(556,791,776원) ·PF원금 중도상환수수료(13억) ·신탁재산처분수수료   (1,265,500,000원) ·시행사 재산세 대납액   (237,280,150원)	①PF원금 상환액(119억) ②PF이자 상환액    (556,791,776원) ③PF원금 중도상환수수료           (13억) ④신탁재산처분수수료   (1,265,500,000원) ⑤시행사 재산세 대납액    (237,280,150원)

 

 

   (바) 그리고, 처분청의 추징 과세표준에 대해 청구법인은쟁점토지 부지대금 2,531억원은용지계정OOOO O OOOOOO(O)O으로,PF대출 원리금 12,456,791,776원OOOO O (O)OOOO은장기대여금으로, 신탁재산처분수수료1,265,500,000원OOOO O OOOOOO(O)O,시행사 재산세 대납액 237,280,150원OOOO O (O)OOOO및PF대출금 중도상환수수료 13억원OOOO O OOOOO은장기미수금으로 회계처리 하였다.

 

   (사) 한편,청구법인은 OOOO을 피고로 PF대출금 중도상환수수료 지급의무부존재(반환) 소송에서 조정에 갈음하는 결정(OOOOOO OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO)으로 중도상환수수료 13억원 중 3억9천만원(30%)을OOOO으로부터회수하였다.

 

 

  (2)관련 규정을 살펴보면, 「지방세법」제111조 제5항 제3호 및 「지방세법」제130조 제3항에서 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 취득세·등록세의 과세표준액으로 적용하도록 규정되어 있고, 같은 법 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)]을 포함하도록 하고 있으며,여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에포함되지 아니한다 할 것이다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO).

 

 

  (3)이러한 법리에 따라 청구법인이 취득가액에서 제외되어야 한다고주장하는 대출원리금 등이 이 건 쟁점토지의 취득가액에 포함되는지 여부를 차례로 살펴보기로 한다.

 

   (가)PF대출 원금(2,650억원), 이자(556,791,776원)

 

청구법인이 신탁재산처분매매계약서 제3조에따라 OOOOO OOOO에PF대출 원금 2,650억원 및 이자 556,791,776원을 지급한 것은청구법인이 (O)OO 대신OOOOO OOOO에게 대출원리금 채무를 모두 변제한 다음 그에 따라 대위하는 OOOOO OOOO의 우선수익권에기한 정산채권을 자동채권으로 삼아 OOOOOO(O)의 매매대금채권과 상계함으로써 매매대금 지급을 완료하였으므로 청구인이 OOOOO OOOO에 지급한 대출원리금은 쟁점토지를 취득하기 위하여거래 상대방에게 지급한 비용으로 이 건 쟁점토지의 취득가액에 포함된다.

 

  (나)PF대출 중도상환수수료(13억원)

 

청구법인이 OOOO에 지급한 PF대출 중도상환수수료 13억원은 사업시행권 인수의 일환으로 OOOOOO(O)으로부터 이 건 쟁점토지를 취득하기 위해서는 우선수익자인 OOOOO OOOOOO(O)에 대한 처분요구 내지 승낙이 반드시 필요(이 건 부동산담보신탁계약서 제18조 제1항 제1호등)한 것으로 보이는 점에서 취득에 소요된 간접비용이라고 판단된다.단,청구법인이 OOOO을 피고로 PF대출금 중도상환수수료 지급의무부존재(반환) 소송에서조정에 갈음하는 결정(OOOOOO OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO)으로 중도상환수수료 13억원 중 3억9천만원(30%)을 회수하였다면 실제로 지급된 중도상환수수료 9억1천만원만 이 건 쟁점토지의 취득가액에 포함되어야 한다.

 

  (다)신탁재산처분수수료(1,265,500,000원), 시행사 재산세 대납액(237,280,150원)

 

 매수자가 부담하기로 약정한 금액 또는 채무를 변제하는 조건으로 취득한 경우 당해 채무 등은 부동산 취득을 위해 지출한 비용의 일부이므로 취득가액의 범위에 포함된다 하겠으므로(OO OO OOOOOOOOO),청구법인이신탁재산처분매매계약서 제5조 및 제6조에 따라 OOOOOO(O)에 지급한 신탁재산처분수수료와 처분청에 납부한 재산 대납금은 이 건 쟁점토지의 취득과 관련하여 지급한 수수료와 부담금으로 이 건 쟁점토지의 취득가액에 포함된다.

 

  (4) 청구법인은 시행사인 (O)OO의 대출원리금 등대위변제액은 구상권이 있고 쟁점토지 매수금액과는 관련성이 없어 이 건 쟁점토지 취득가액에서 제외되어야 한다고 주장하나, 청구법인은 신탁재산처분매매계약서 등에 따라 이 건 쟁점토지를 취득하기 위해 (O)OO의 PF대출원리금, 중도상환수수료(단, 법원조정으로 회수한 금액은 제외), 신탁재산처분수수료, 시행사 재산세 대납액을 직접 지급한 이상, 청구법인 회계처리 및 사업약정서 제15조 제3항에 따른 손해배상청구권의 행사로 인한 구상권에 관계없이 취득가격에 실질적으로 포함되어야 한다고 판단된다.

 

그러므로, 이 건 쟁점토지에 대한 취득세 등의 추징처분은 취소되어야 한다는 청구법인의 주장은 일부 주장을 제외하고는 법리를 오해한 것으로서 이를 받아들이기 어렵다.

 

 

4. 결  론

 

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세법」제77조 제5항과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.