법령해석 사례
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[사건번호]
조심2011지0581 (2011.10.18)
[세 목]
취득
[결정유형]
기각
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[제 목]
취득 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부
[결정요지]
청구인이 신고한 이 건 부동산의 취득가액은 지방세법 제111조 제5항의 규정에 의한 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득이라고 보기 어렵고, 청구인이 신고한 이 건 부동산의 취득가격이 시가표준액에 미달하는 이상, 청구인이 지방세법 제111조 제2항의 규정에 따라 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고 납부한 것은 잘못이 없음.
[관련법령]
지방세법 제111조
[참조결정]
[따른결정]
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[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
가. 청구인은 2010.12.8. OOO 203호(토지 51.52㎡, 건축물 399.09㎡ 이하 “이 건 부동산”이라한다)를 취득한 후, 같은 날 이 건 부동산의 시가표준액 227,340,900원을과세표준으로 하고 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문 개정되기전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여산출한 취득세 4,546,810원, 농어촌특별세 454,680원, 등록세 4,546,810원, 지방교육세 909,360원 합계 10,457,660원을 처분청에 신고하였다.
나. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.10. 이의신청을 거쳐 2011.7.15. 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 이 건 부동산을 125,000,000원에 취득하고 이를 그 취득가액으로하여취득신고를 하였음에도 처분청에서 위 가액이 이 건 부동산 시가표준액 227,340,900원에 미달한다는 이유만으로 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고하도록 한 것은 부당할 뿐 아니라 이 건 부동산을 청구인이 125,000,000원에 취득한 사실이 객관적으로 확인됨에도 처분청이 검증체계가 없다는 이유만으로 청구인의 신고가액을 부인하는 것은 일반건축물의 취득가격 검증체계를 구축하지 아니한처분청의 잘못이라 할 것인바, 이 건 부동산의 취득세 등은 그 취득가액125,000,000원을 과세표준으로 하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다.
나. 처분청 의견
「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조의 규정에 따른 가격 검증은 토지 및 주택 거래에 한정되는 것이고 이 건부동산과 같은 일반 건축물(그 부속토지를 포함)의 취득은 위 법률에 의한 가격이 검증된 취득이라고 볼 수 없으므로 청구인이 신고한 취득가액 125,000,000원은 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 규정한 사실상취득가액에 해당되지 않는 바, 청구인이 이 건 부동산의 시가표준액 227,340,900원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고 납부한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
일반건축물(부속토지 포함)을 유상거래로 취득하고「공인중개사의 업무및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의한 부동산거래신고를한 경우, 그 신고필증 상 거래가격이 시가표준액에 미달하는 경우에도 그 거래가격을 취득세 등의 과세표준으로 적용할 수있는지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법 (2010.3.31. 법률 제10225호로 전문 개정되기 전의 것)
제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액.
2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한건축물을 포함한다)과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사 실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
5.「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득
제130조【과세표준】① 부동산ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ자동차 및 건설기계에관한 등록세의 과세표준은 등기ㆍ등록당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기ㆍ등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조 제5항 및 제6항에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에불구하고 제111조 제5항 및 제6항에 따른 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. (이하 생략)
(2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전문 개정되기 전의 것)
제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】 ① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.
1. 건축물 :「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 다음 각목을 적용한다.
가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율
(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률
제27조【부동산 거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산)소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여신고를 받은 부동산거래내용 및「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
(4) 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(안) 발췌(구 건설교통부국토정보기획팀-1009, 2005.12.19.)
Ⅲ. 신고가격의 검증
1. 가격검증의 대상
가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시함
2. 가격검증업무 절차
부동산거래신고가격의 검증업무는 다음 각 호의 절차에 의함
가. 기초자료 준비
나. 가격검증
다. 판정보류건에 대한 정보 수정 및 보완
라. 재검증
마. 검증결과 제공
3. 가격검증 방법
가. 가격검증은 부동산거래관리시스템에 의해 자동으로 이루어지며, 자동으로 처리하지 못한 거래정보에 대해서는 담당공무원이 검증실패의 원인을 찾아 관련 정보를 수정 및 보완한 후 재검증을 하여야 함
나. 자동검증은 추가정보를 모두 입력하고 저장하면 검증시스템에의해 자동으로 실시되며, 검증결과는 ‘적정’, ‘부적정’, ‘보류’로구분됨
다. 재검증은 자동검증 결과가 ‘보류’인 거래정보에 대해 담당공무원이 보류의 원인을 확인하여 수정 및 보완한 후 재진단처리를 하는 것이며, 이 과정은 사안에 따라 반복적으로이루어질 수 있음
다. 사실관계 및 판단
(1) 사실관계에 대하여 살펴본다.
청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가) 이 건 부동산은 OOO(주)가 2004.2.6. OOO 지상에신축한 근린생활시설용 건축물(지상 5층)의2층 203호로서 용도는 1종 근린생활시설이며, 그 부동산 시가표준액은227,340,900원(토지 43,260,000원 / 건축물 184,080,800원)이다.
나) 청구인은 2010.12.8. OOO의 중개로 이 건 부동산을 매매가액 125,000,000원에 취득하고, 같은 날 처분청에 부동산거래계약 허가신청을 하여 거래가격이 125,000,000원으로 기재된부동산거래계약신고필증을 교부받았다.
다) 청구인은 2010.12.8. 처분청에 이 건 부동산의 취득(신고)가액을 125,000,000원으로 하여 취득 신고를 하였으나, 처분청은 위 취득(신고)가액이 이 건 부동산의 시가표준액 227,340,900원에 미달하므로 그 시가표준액227,340,900원을 과세표준으로 하여 산출한 등록세 등5,456,170원의납부서를청구인에게 교부하였고 같은 날 청구인은 등록세 등을 납부하고 소유권이전등기를 하였으며, 그 등기부에는 이 건 부동산의 거래가액이 125,000,000원으로 기재되어 있다.
(2) 쟁점에 대하여 살펴본다.
가) 지방세법 제111조 제1항에서취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 규정하고 제2항에서 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하면서 각호에서토지의 시가표준액은 개별공시지가로,주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 과세대상별 특성을 감안하여대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액(시가표준액을 말한다)으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제5호는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한신고서를 제출하여동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진취득에대하여는 같은 조제2항의 규정에 관계없이 사실상의 취득가액을취득세 등의 과세표준으로 한다고 규정하고 있다.
한편 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조 제1항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립 하기위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다고 규정하고 있으나,
2005.12.19. 건설교통부장관이 지방자치단체에 통보한 부동산 거래 신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서 알 수 있듯이 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대)· 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지만을 그 대상으로 하고 있고 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격 검증체계를 형성해나가고있는 단계에 있을 뿐 이에 대하여는 거래가격의 검증이 이루어지지아니하고 있다.
나) 따라서 청구인이 일반건축물(그 부속토지를 포함한다)인 이 건 부동산의 거래에 대하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의하여 신고를 하고 처분청으로부터 부동산거래계약 신고 필증을 교부받았다고 하더라도 여기에 기재된 거래가격은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조의 규정에 의하여 검증을받지 아니한 가격이므로 그 거래가격이 이 건 부동산의 객관적인가치를그대로 반영한다고 보기는 어렵다고 할 것이다(대법원 2010.11.11. 선고 2010두14961 판결, 같은 뜻)
다) 그렇다면, 청구인이 신고한 이 건 부동산의 취득가액은 지방세법제111조 제5항의 규정에 의한 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득이라고보기 어렵고, 청구인이 신고한 이 건 부동산의 취득가격 125,000,000원이 이 건 부동산의 시가표준액 227,340,900원에 미달하는 이상, 청구인이 지방세법 제111조 제2항의 규정에 따라 이 건 부동산의 시가표준액을과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고 납부한 것은 잘못이 없다고판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
조심2011지0581 (2011.10.18)
[세 목]
취득
[결정유형]
기각
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[제 목]
취득 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부
[결정요지]
청구인이 신고한 이 건 부동산의 취득가액은 지방세법 제111조 제5항의 규정에 의한 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득이라고 보기 어렵고, 청구인이 신고한 이 건 부동산의 취득가격이 시가표준액에 미달하는 이상, 청구인이 지방세법 제111조 제2항의 규정에 따라 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고 납부한 것은 잘못이 없음.
[관련법령]
지방세법 제111조
[참조결정]
[따른결정]
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[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
가. 청구인은 2010.12.8. OOO 203호(토지 51.52㎡, 건축물 399.09㎡ 이하 “이 건 부동산”이라한다)를 취득한 후, 같은 날 이 건 부동산의 시가표준액 227,340,900원을과세표준으로 하고 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문 개정되기전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여산출한 취득세 4,546,810원, 농어촌특별세 454,680원, 등록세 4,546,810원, 지방교육세 909,360원 합계 10,457,660원을 처분청에 신고하였다.
나. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.10. 이의신청을 거쳐 2011.7.15. 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 이 건 부동산을 125,000,000원에 취득하고 이를 그 취득가액으로하여취득신고를 하였음에도 처분청에서 위 가액이 이 건 부동산 시가표준액 227,340,900원에 미달한다는 이유만으로 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고하도록 한 것은 부당할 뿐 아니라 이 건 부동산을 청구인이 125,000,000원에 취득한 사실이 객관적으로 확인됨에도 처분청이 검증체계가 없다는 이유만으로 청구인의 신고가액을 부인하는 것은 일반건축물의 취득가격 검증체계를 구축하지 아니한처분청의 잘못이라 할 것인바, 이 건 부동산의 취득세 등은 그 취득가액125,000,000원을 과세표준으로 하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다.
나. 처분청 의견
「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조의 규정에 따른 가격 검증은 토지 및 주택 거래에 한정되는 것이고 이 건부동산과 같은 일반 건축물(그 부속토지를 포함)의 취득은 위 법률에 의한 가격이 검증된 취득이라고 볼 수 없으므로 청구인이 신고한 취득가액 125,000,000원은 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 규정한 사실상취득가액에 해당되지 않는 바, 청구인이 이 건 부동산의 시가표준액 227,340,900원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고 납부한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
일반건축물(부속토지 포함)을 유상거래로 취득하고「공인중개사의 업무및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의한 부동산거래신고를한 경우, 그 신고필증 상 거래가격이 시가표준액에 미달하는 경우에도 그 거래가격을 취득세 등의 과세표준으로 적용할 수있는지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법 (2010.3.31. 법률 제10225호로 전문 개정되기 전의 것)
제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액.
2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한건축물을 포함한다)과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사 실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
5.「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득
제130조【과세표준】① 부동산ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ자동차 및 건설기계에관한 등록세의 과세표준은 등기ㆍ등록당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기ㆍ등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조 제5항 및 제6항에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에불구하고 제111조 제5항 및 제6항에 따른 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. (이하 생략)
(2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전문 개정되기 전의 것)
제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】 ① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.
1. 건축물 :「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 다음 각목을 적용한다.
가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율
(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률
제27조【부동산 거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산)소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여신고를 받은 부동산거래내용 및「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
(4) 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(안) 발췌(구 건설교통부국토정보기획팀-1009, 2005.12.19.)
Ⅲ. 신고가격의 검증
1. 가격검증의 대상
가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시함
2. 가격검증업무 절차
부동산거래신고가격의 검증업무는 다음 각 호의 절차에 의함
가. 기초자료 준비
나. 가격검증
다. 판정보류건에 대한 정보 수정 및 보완
라. 재검증
마. 검증결과 제공
3. 가격검증 방법
가. 가격검증은 부동산거래관리시스템에 의해 자동으로 이루어지며, 자동으로 처리하지 못한 거래정보에 대해서는 담당공무원이 검증실패의 원인을 찾아 관련 정보를 수정 및 보완한 후 재검증을 하여야 함
나. 자동검증은 추가정보를 모두 입력하고 저장하면 검증시스템에의해 자동으로 실시되며, 검증결과는 ‘적정’, ‘부적정’, ‘보류’로구분됨
다. 재검증은 자동검증 결과가 ‘보류’인 거래정보에 대해 담당공무원이 보류의 원인을 확인하여 수정 및 보완한 후 재진단처리를 하는 것이며, 이 과정은 사안에 따라 반복적으로이루어질 수 있음
다. 사실관계 및 판단
(1) 사실관계에 대하여 살펴본다.
청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가) 이 건 부동산은 OOO(주)가 2004.2.6. OOO 지상에신축한 근린생활시설용 건축물(지상 5층)의2층 203호로서 용도는 1종 근린생활시설이며, 그 부동산 시가표준액은227,340,900원(토지 43,260,000원 / 건축물 184,080,800원)이다.
나) 청구인은 2010.12.8. OOO의 중개로 이 건 부동산을 매매가액 125,000,000원에 취득하고, 같은 날 처분청에 부동산거래계약 허가신청을 하여 거래가격이 125,000,000원으로 기재된부동산거래계약신고필증을 교부받았다.
다) 청구인은 2010.12.8. 처분청에 이 건 부동산의 취득(신고)가액을 125,000,000원으로 하여 취득 신고를 하였으나, 처분청은 위 취득(신고)가액이 이 건 부동산의 시가표준액 227,340,900원에 미달하므로 그 시가표준액227,340,900원을 과세표준으로 하여 산출한 등록세 등5,456,170원의납부서를청구인에게 교부하였고 같은 날 청구인은 등록세 등을 납부하고 소유권이전등기를 하였으며, 그 등기부에는 이 건 부동산의 거래가액이 125,000,000원으로 기재되어 있다.
(2) 쟁점에 대하여 살펴본다.
가) 지방세법 제111조 제1항에서취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 규정하고 제2항에서 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하면서 각호에서토지의 시가표준액은 개별공시지가로,주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 과세대상별 특성을 감안하여대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액(시가표준액을 말한다)으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제5호는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한신고서를 제출하여동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진취득에대하여는 같은 조제2항의 규정에 관계없이 사실상의 취득가액을취득세 등의 과세표준으로 한다고 규정하고 있다.
한편 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조 제1항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립 하기위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다고 규정하고 있으나,
2005.12.19. 건설교통부장관이 지방자치단체에 통보한 부동산 거래 신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서 알 수 있듯이 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대)· 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지만을 그 대상으로 하고 있고 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격 검증체계를 형성해나가고있는 단계에 있을 뿐 이에 대하여는 거래가격의 검증이 이루어지지아니하고 있다.
나) 따라서 청구인이 일반건축물(그 부속토지를 포함한다)인 이 건 부동산의 거래에 대하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의하여 신고를 하고 처분청으로부터 부동산거래계약 신고 필증을 교부받았다고 하더라도 여기에 기재된 거래가격은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조의 규정에 의하여 검증을받지 아니한 가격이므로 그 거래가격이 이 건 부동산의 객관적인가치를그대로 반영한다고 보기는 어렵다고 할 것이다(대법원 2010.11.11. 선고 2010두14961 판결, 같은 뜻)
다) 그렇다면, 청구인이 신고한 이 건 부동산의 취득가액은 지방세법제111조 제5항의 규정에 의한 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득이라고보기 어렵고, 청구인이 신고한 이 건 부동산의 취득가격 125,000,000원이 이 건 부동산의 시가표준액 227,340,900원에 미달하는 이상, 청구인이 지방세법 제111조 제2항의 규정에 따라 이 건 부동산의 시가표준액을과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고 납부한 것은 잘못이 없다고판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.