쟁점 사전승인 없이 임대의무기간내에 임대주택을 매각한 경우 취득세 추징 적법여부

청구번호 : 2010지0499 결정일자 : 2011-08-24 세목 : 취득세

청구번호 조심 2010지0499

주 문

처분청이 2010.5.24. 청구인에게 한 취득세 658,600원, 등록세 658,600원, 지방교육세 131,720원, 합계 1,448,920원의 부과처분(신고납부)은 이를 취소한다.

이 유

1. 처분 개요

가. 청구인은 2007.8.8. ○○○ 전용면적 40㎡ 이하 다세대주택 2호(건축물 연면적 78.54㎡, 부속토지 68.8㎡, 이하 “이 건 임대주택”이라 한다)를 취득한데 대하여 「○○○ 도세감면 조례」(조례 2008.2.20. 제3308호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조 제1항에서 취득세 등의 과세면제 대상으로 규정하고 있는 임대주택용 공동주택의 취득으로 하여 처분청으로부터 취득세 등을 과세면제 받았다.

나. 청구인은 임대의무기간 내인 2010.4.30. 이 건 임대주택을 ○○○에게 매각한 후, 처분청에서 임대주택 매각신고를 하지 아니하였으므로 기 과세면제 받은 취득세 등을 신고납부 하여야 한다는 처분청의 안내를 받고 이 건 임대주택의 취득가액 65,860,000원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 658,600원, 등록세 658,600원, 지방교육세 131,720원, 합계 1,448,920원을 2010.5.24. 처분청에 신고납부 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 등 의견

가. 청구인 주장

청구인은 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각할 때 사전 승인을 받도록 관련법령이 개정된 사실을 알지 못하여 매각 후 매각신고를 하였는바, 신고를 회피하거나 거짓 신고를 한 것이 아님에도 처분청이 신고가 며칠 늦었다는 사유로 기 과세면제한 취득세 등을 신고납부토록 한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 2010.4.30. 이 건 임대주택 매각에 따른 등기를 마친 후, 2010.5.19. 처분청에 임대주택 매각신고를 한 점을 보면, 청구인은 임대주택 매각시 사전 승인을 받아야 하는 임대사업자로서의 의무를 이행하지 아니한 사실이 분명한 이상, 청구인이 임대물건 매각시 사전에 승인을 받아야 한다는 사실을 몰랐다는 사유만으로는 청구인의 주장을 받아들일 수는 없다.

(2) 또한, 청구인이 사후에 임대주택 매각신고를 하였다 하더라도 임대주택법령에서 임대주택을 매각하기 전에 시장․군수․구청장에게 사전에 매각에 따른 사전신고를 의무화 하고 있는 것을 볼 때, 미래에 임대사업자가 변경되는 것을 임차인에게 알려주려는 입법취지가 있는 것으로 임대주택 매각신고 신청시 구비하여야 할 서류를 보면 신고인은 매각하려는 물건에 대한 “매매계약서 사본”을 제출하게 되어있고, 담당공무원은 “매각하려는 주택의 등기부등본”을 확인하도록 되어있는 것을 볼 때 매각이 이루어지기 전에 사전승인을 전제로 매각이 이루어지도록 하고 있음을 알 수 있으며 사전 승인 없이 매각이 이루어진 경우 「임대주택법」 위반자로 고발 조치되어 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처해지는 사실 등을 볼 때 사전승인을 받아야 정상적인 매각으로 보는 것이므로 청구인의 주장은 이유가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

임대사업자가 임대주택을 행정관청의 사전승인 없이 임대의무기간 내에 다른 임대사업자에게 매각한 경우 과세면제 한 취득세 등의 추징대상이 되는지 여부

나. 관련 법령

(1) ○○○ 도세감면 조례(2008.12.24. 조례 제3368호로 개정되기 전의 것)

제12조(임대주택에 대한 감면) ② 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축주(「임대주택법」에 따른 임대의무기간을 경과한 후 분양하는 건설임대사업자를 포함한다)로 부터 최초로 분양받은 경우 당해 공동주택(「주택법」제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고 지역내 공동주택은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제하고, 당 해 공동주택을 과세기준일 현재 「임대주택법」제16조 제1항 제1호와 제2호에 따른 임대주택용으로 사용하는 경우에는 공동시설세를 면제한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서 교부일)부터 2월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월, 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우 에는 이전등기가 가능한 날부터 2월) 이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나,「임대주택법」제12조 제1항과 같은 법 시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간 내에「임대주택법」제12조 제3항 및 같은 법 시행령 제9조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다.

(2) ○○○ 도세감면 조례(2008.12.24. 조례 제3368호)

제12조(임대주택에 대한 감면) ② 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축주(「임대주택법」에 따른 임대의무기간을 경과한 후 분양하는 건설임대사업자를 포함한다)로 부터 최초로 분양받은 경우 당해 공동주택(「주택법」제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고 지역내 공동주택은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제하고, 당 해 공동주택을 과세기준일 현재 「임대주택법」제16조 제1항 제1호와 제2호에 따른 임대주택용으로 사용하는 경우에는 공동시설세를 면제한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서 교부일)부터 2월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월, 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우 에는 이전등기가 가능한 날부터 2월) 이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나,「임대주택법」제16조 제1항과 같은 법 시행령 제13조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간 내에「임대주택법」제16조 제3항 및 같은 법 시행령 제13조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다.

부칙

제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

제3조(일반적 경과조치) 이 조례 시행당시 종전의 규정에 의하여 부과 또는 감면하였거나 부과 또는 감면하여야 할 도세에 대하여는 종전의 규정에 의한다.

(3) 임대주택법(2008.3.21. 법률 제8966호로 개정되기 전의 것)

제12조(임대주택의 매각제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다.

4. 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령이 정하는 기간

② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다.

③ 제1항의 규정에 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각요건 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다만, 부도임대주택 등을 다른 임대사업자가 매입하고자 하는 경우에는 임대주택의 향후 관리계획, 「주택법」 제60조의 규정에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등 대통령령이 정하는 요건을 갖추어 시장·군수 또는 구청장에게 매입허가를 신청하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 제18조의2의 규정에 따른 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택 등의 매입허가 여부를 결정하여야 한다.

(4) 임대주택법(2008.3.21. 법률 제8966호)

제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 적용한다.

(5) 임대주택법 시행령(2008.6.22. 대통령령 제20849호로 개정되기 전의 것)

제9조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제12조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 법 제12조 제1항 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년

2. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년

② 법 제12조 제3항의 규정에 의하여 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

2. 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 다음 각목의 구분에 따른 허가를 받은 경우

가. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가

나. 가목외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가

3. 법 제12조 제1항 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시 후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택의 경우에는 법 제15조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에 한하여 분양전환을 할 수 있다.

(6) 임대주택법 시행령(2008.6.22. 대통령령 제20849호)

제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다.

② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

부칙

제1조(시행일) 이 영은 2008년 6월 22일부터 시행한다.

(7) 임대주택법 시행규칙(2008.6.22. 국토해양부령 제19호)

제6조(임대주택의 매각신고) ① 영 제13조제2항제1호에 따라 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하려는 임대사업자는 별지 제9호서식의 임대주택 매각신고서에 매매계약서 사본을 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 담당 공무원은 「전자정부법」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 임대주택의 등기부 등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당서류를 첨부하도록 하여야 한다.

② 제1항에 따라 임대주택 매각신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 즉시 해당 임대주택의 임차인에게 임대사업자가 변경된다는 것을 알려 주어야 한다.

부칙

제1조(시행일) 이 영은 2008년 6월 22일부터 시행한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하면, 청구인이 2007.8.8. 이 건 임대주택을 ○○○으로부터 취득하여 임대의무기간이 경과하기 전인 2010.4.30. 임대사업자 ○○○에게 이 건 임대주택을 매각한 후, 2010.5.19. 처분청에 이 건 임대주택 매각신고를 한 사실을 알 수 있다.

(2) 조례가 불리하게 개정된 경우에 있어서 납세의무자의 기득권 내지 신뢰보호를 위하여 특별히 경과규정을 두어 납세의무자에게 유리한 종전 조례를 적용하도록 하고 있는 경우에는 마땅히 종전 조례를 적용하여야 하는 것이고, 이는 납세의무는 각 세법이 정한 과세요건이 완성된 당시의 법령을 적용한다는 일반원칙에도 불구하고 위와 같은 기득권 내지 신뢰보호라는 특별한 이유에 근거하여 그에 대한 예외적 조치로서 납세의무자에게 유리한 종전 규정을 그대로 적용한다는 것○○○이라 할 것이다.

(3) 살피건대, 「임대주택법」(2008.3.21. 법률 제8966호) 및 같은 법 시행령이 종전 법령 시행당시 매입한 임대주택에 대한 매각 제한 등에 대하여 별도의 경과규정을 규정하지 아니하고 매각 전에 행정관청에 사전신고를 의무화하도록 개정되었고 이에 따라 「○○○ 도세감면 조례」(2008.12.24. 조례 제3368호, 이하 “개정 조례”라 한다)로 제12조 제3항의 추징규정도 개정되었으나,

청구인이 2007.8.8. 이 건 임대주택을 취득하여 「○○○ 도세감면 조례」(2008.12.24. 조례 제3368호로 개정되기 전의 것, 이하 “종전 조례”라 한다) 제12조 제2항에 의하여 취득세 등을 과세면제 받을 당시 임대주택법(2008.3.21. 법률 제8966호로 개정되기 전의 것) 제12조 제3항 및 같은 법 시행령 제9조 제2항 제1호에서 규정하고 있는 바와 같이 의무임대 기간 내에 임대주택을 매각하는 경우 다른 임대사업자에게 매각하는 경우는 추징에서 배제한다고 규정하고 있었고,

개정 조례 부칙 제3조에서 이 조례 시행당시 종전의 규정에 의하여 부과 또는 감면하였거나 부과 또는 감면하여야 할 도세에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 경과규정을 두고 있는바,

청구인의 경우 종전 조례에 따라 임대의무기간 내에 임대주택을 매각할 경우 다른 임대사업자에게만 매각하면 취득세 등이 추징되지 아니하였으나, 임대주僝법령 개정에 따라 다른 임대사업자에게 매각하기 전에 행정관청에 매각신고를 의무화하도록 조례가 불리하게 개정되었으므로 개정 조례에 의한 추징사유가 발생하였다 하더라도 납세의무자의 기득권 내지 신뢰보호를 위하여 유리한 종전 조례를 적용하여야 할 것이다.

따라서, 청구인이 처분청에 이 건 취득세 등을 신고납부한 것은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.