법령해석 사례
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청구번호 조심 2008지0775
주 문
심판청구를 기각한다.
이 유
1. 처분 개요
가. 청구인은 제주특별자치도 제주시 ○○○동 1875번지외 1필지 토지 734㎡와 지상건축물 202.97㎡, 감귤나무 24주 등(이하 “수용 부동산”이라 한다)의 수용에 따른 보상금 269,769,270원을 2007.8.24. 수령하 고 이로부터 1년 이내인 2008.2.5. 제주특별자치도 제주시 ○○○동 1024-6번지 대지 238.1㎡와 그 지상건축물 456.47㎡(주택 및 일반건축물, 이하 “이 사건 부동산”라 한다)을 취득한 후 같은 날 이 사건 부동산의 시가표준액(320,809,555원)에서 수용 당시 수용 부동산의 시가표준액(83,500,000원)을 차감한 금액(237,309,555원)을 과세표준으로 하고 구 지방세법(2008.2.29. 법률 제8864호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항과 제131조 제1항 및 제273조의2의 세율을 적용하여 산출한 취득세 4,330,470원, 농어촌특별세 557,750원, 등록세 4,330,470원, 지방교육세 866,090원, 합계 10,084,780원으로 신고한 다음 등록세 등 합계 5,196,560원은 2008.2.22.에, 취득세 등 합계 4,888,220원은 2008.3.5.에 각각 납부하였다.
나. 청구인은 이 사건 부동산은 주상복합건물로 건축물관리대장에도 주택 및 근린생활시설로 등재되어 있고 건설교통부에서 공시한 주택가격이 존재함에도 검증이 이루어지지 않은 취득에 해당된다고 보아 취득세 등을 전액 비과세하지 아니하는 것은 부당하다고 주장하면서 2008.5.7. 제주특별자치도지사에게 이의신청을 하고 2008.6.4. 제주특별자치도지사로부터 수용 당시 수용 부동산의 시가표준액 산정에 오류가 있어 재산정한 결과 수용 당시 수용 부동산의 시가표준액은 118,200,000원이므로, 이 사건 부동산 취득에 다른 취득세 등의 과세표준은 202,609,555원(320,809,555원-118,200,000원)이기 때문에 당초 신고납부한 취득세 등을 취득세 3,697,250원, 농어촌특별세 511,680원, 등록세 3,697,250원, 지방교육세 739,450원, 합계 8,645,630원으로 경정한다는 결정통보를 받은 후 2008.9.1. 이 사건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
처분청은 이 사건 부동산이 주택이 아니므로 구 「공인중계사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 의거 부동산거래신고를 하고 이에 따른 신고필증을 교부받았다 하더라도 이러한 신고필증상의 거래가액은 가격검증이 이루어진 것이 아니기 때문에 대체 취득한 이 사건 부동산의 사가표준액에서 수용 당시 수용부동산의 시가표준액을 차감하여 산출한 차액에 대하여는 취득세 등의 납세의무가 있다고 주장하고 있으나, 2007년도부터는 모든 부동산거래에 대하여 실거래가액으로 신고하도록 관계법령이 개정되었고, 이는 선량한 납세자가 제출한 신고금액이 명백한 허위임이 밝혀지지 아니한 이상 이를 인정하겠다는 취지라 할 것이며, 또한 이 사건 부동산은 주상복합건물로 건축물관리대장에도 주택 및 근린생활시설로 등재되어 있고, 구 건설교통부장관이 공시한 주택가격이 존재함에도 이 사건 부동산 취득이 검증이 이루어지지 아니한 취득으로 보아 취득세 등을 전액 비과세하지 아니한 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
구 지방세법 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20708호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제79조의3 제1항 제2호에서 부동산 등의 대체취득이 지방세법 제111조 제5항 각 호의 규정에 의하여 사실상의 취득가격이 입증되지 아니하는 취득에 해당되는 경우에는 대체취득한 부동산의 시가표준액에서 수용 당시 수용 부동산의 시가표준액을 차감한 금액을 초과액으로 한다고 하고 있는바, 이 사건 부동산은 건축물대장상 일부가 주택으로 등재되어 있다고는 하나 현재 가격검증은 공시되고 있는 공동주택(아파트, 연립, 다세대)과 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지에 한하여 이루어지고 있으므로 청구인의 이 사건 부동산 취득은 구 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 규정하고 있는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의한 신고서를 제출하여 부동산 거래가격 검증체계에 따라 검증이 이루어진 취득에 해당된다고 볼 수는 없는 것이라 하겠으므로, 청구인이 시가표준액을 기준으로 초과액을 산정하여 이 사건 취득세 등을 신고 납부한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
개인이 소유 부동산 수용으로 주택과 소매점, 독서실 등으로 사용되고 있는 건물(부속토지 포함)을 대체취득한 경우 대체취득한 부동산 가액이 종전 부동산 가액을 초과하는지 여부 판단시 부동산거래신고필증상의 가액에서 수용 부동산 보상금을 차감한 금액으로 하지 아니하고 시가표준액 차액으로 한 것이 적법한지 여부
나. 관련 법령
(1) 구 지방세법 제109조【토지수용등으로 인한 대체취득에 대한 비과세】①「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」․「도시계획법」․「도시개발법」 등 관계법령의 규정에 의하여 토지등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자(「관광진흥법」 제53조 제1항의 규정에 의한 조성계획의 승인을 얻은 자 및 「농어촌정비법」 제33조의 규정에 의한 농어촌정비사업시행자를 포함한다)에게 부동산(선박․어업권 및 광업권을 포함한다. 이하 이 조에서 “부동산등”이라 한다)이 매수 또는 수용되거나 철거된 자(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공공사업에 필요한 부동산등을 당해 공공사업의 시행자에게 매도한 자 및 동법 제78조 제1항 내지 제4항 및 제81조의 규정에 의한 이주대책의 대상이 되는 자를 포함한다)가 계약일 또는 당해 사업인정고시일(「관광진흥법」에 의한 조성계획고시일 및 「농어촌정비법」에 의한 개발계획고시일을 포함한다) 이후에 대체취득할 부동산등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조 제2항의 규정에 의하여 보상금을 채권으로 지급받는 경우에는 채권상환기간만료일을 말한다)부터 1년 이내에 이에 대체할 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 부동산등을 취득한 때(건축 중인 주거용부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 새로 취득한 부동산등의 가액의 합계액이 종전의 부동산등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.
1. 농지 외의 부동산등
가. 매수․수용․철거된 부동산등이 소재하는 특별시․광역시․도 내의 지역
나. 가목 외의 지역으로서 매수․수용․철거된 부동산등이 소재하는 시․군․구와 연접한 시․군․구 내의 지역
다. 매수․수용․철거된 부동산등이 소재하는 특별시․광역시․도와 연접한 특별시․광역시․도 내의 지역. 다만, 「소득세법」 제104조의23 제1항의 규정에 따른 지정지역은 제외한다.
② 제1항의 규정에 불구하고 제112조 제2항의 규정에 의한 과세대상을 취득한 경우와 대통령령이 정하는 부재부동산 소유자가 부동산을 대체취득하는 경우에는 취득세를 부과한다.
구 지방세법 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장․군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장․군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호 외의 건축물과 선박․항공기․기타 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축․건조․제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류․구조․용도․경과년수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여․기부 기타 무상취득 및 「소득세법」제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득
구 지방세법 제127조의2【대체취득등기에 대한 비과세】② 제109조의 규정에 의하여 취득세가 비과세되는 부동산등의 등기․등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다.
구 지방세법 제130조【과세표준】① 부동산․선박․항공기․자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기․등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각 호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기․등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
구 지방세법 제273조의2【주택거래에 대한 감면】유상거래를 원인으로 취득․등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 제131조 제1항 제3호 (2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.
(2) 구 지방세법 시행령 제79조의3【수용시의 초과액 산정기준】① 법 제109조 제1항 단서의 규정에 의한 초과액의 산정기준과 방법은 다음 각호와 같다.
1. 부동산 등의 대체취득이 법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산 등의 사실상의 취득가격에서 매수․수용․철거된 부동산등의 보상금액을 감한 금액을 초과액으로 한다.
2. 부동산 등의 대체취득이 법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 취득외의 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산 등의 시가표준액(법 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액을 말한다, 이하 같다)에서 매수․수용․철거된 부동산 등의 매수․수용․철거 당시의 시가표준액을 감한 금액을 그 초과액으로 한다.
구 지방세법 시행령 제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.
1. 건축물 : 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정․고시하는 건물 신축가격 기준액에 다음 각목을 적용한다.
가. 건물의 구조별․용도별․위치별 지수
나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
다. 건물의 규모․형태․특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율
(3) 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조【부동산거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장․군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
1. 토지 또는 건축물
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장․군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축․운영하여야 한다.
② 시장․군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 시장․군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.
(4) 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조【부동산거래의 신고】법 제27조 제1항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 매수인 및 매도인의 인적사항
2. 계약일․중도금 지급일 및 잔금 지급일
3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 제4호에서 같다)의 소재지․지번 및 지목
4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적
5. 실제 거래가격
6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
7. 중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항
(5) 2005.12.19. 구 건설교통부장관이 각 지방자치단체에 통보한 “부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령안(국토정보기획팀-1009호)”에 가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시한다고 되어 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 2004.10.2. 구 건설교통부장관은 제주특별자치도 제주봉개(02, 주) 주택건설사업에 대한 인가(고시 제2004-248호)를 하였고, 청구인은 2007.8.24. 주택건설사업지구 내의 수용 부동산 수용에 따른 보상금으로 269,769,270원을 수령하였다.
(2) 그 후 청구인은 2008.1.20. 이 사건 부동산의 소유자인 이○○○와 매매대금은 255,000,000원으로, 잔금지급일은 2008.2.4.로 하는 부동산 매매계약을 체결한 다음 2008.2.5. 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항의 규정에 의하여 부동산거래신고를 하고 이에 대한 신고필증을 교부받았고, 한편 이 사건 부동산 중 건축물은 건축물대장상 주용도가 주 택, 대피실, 독서실, 소매점으로 등재되어 있으며, 구조는 지하1층은 대피실(18.76㎡)로, 지상 1층은 소매점(93.66㎡)과 주택(73.05㎡)으로, 지상 2층은 도서실(88.49㎡)과 주택(62.81㎡)으로, 지상 3층은 독서실(119.7㎡)로 등재되어 있다.
(3) 처분청이 산정한 이 사건 부동산의 시가표준액은 320,809,555원이고, 이 사건 부과처분에 대한 이의신청 결정과정에서 제주특별자치도지사가 재산정한 수용 부동산의 시가표준액은 118,200,000원으로, 그 차액은 202,609,555원이다.
(4) 구 지방세법 제109조 제1항 본문 및 단서, 같은 법 제127조의2 제2항, 구 지방세법 시행령 제79조의3 제1항 및 제2항의 규정을 종합하여 볼 때, 관련법령의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 토지 등이 수용된 자가 이에 대한 보상금 범위 내에서 새로운 부동산을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세가 비과세된다 할 것이나, 새로이 취득하는 부동산 가액의 합계액이 수용 부동산 가액의 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 대하여는 취득세와 등록세를 부과하여야 하는 것이고, 이러한 초과액을 산정함에 있어서는 새로운 부동산 등의 취득이 구 지방세법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 사실상의 취득가격이 입증되는 취득에 해당되는지 여부에 따라 대체취득한 부동산의 사실상 취득가액에서 수용 부동산의 보상금액을 차감하여 산정할 것인지 아니면 대체취득한 부동산의 시가표준액에서 수용 부동산의 수용 당시 시가표준액을 차감하여 산정할 것인지를 구분하여 달리 적용되어야 할 것으로,
구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조 제1항에서 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격검증체계를 구축․운영하여야 한다고 규정하고 있으나, 2005.12.19. 구 건설교통부장관이 지방자치단체에 통보한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서 알 수 있듯이 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지만을 그 대상으로 하고 있고, 일반건축물 또는 이 사건 부동산과 같이 주택으로 사용하는 부분과 근린생활시설이 혼재되어 있는 건축물과 그 부속토지는 그 대상에서 제외하고 있으므로, 청구인이 주택과 소매점, 독서실 등으로 사용되 는 건축물 및 그 부속토지인 이 사건 부동산 거래에 대하여 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의한 신고를 하고 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 이를 구 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 말하는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 해당된다고 인정할 수는 없는 것이라 하겠다(대법원 2008.7.24. 선고 2008두9379 판결. ; 조세심판원 심판결정 조심 2008지486, 2008.8.27. ; 2008지69, 2008.6.25. 참조).
그렇다면 이 사건 부동산 가액이 수용 부동산 가액을 어느 정도 초과하는지에 대하여는 이 사건 부동산의 시가표준액에서 수용 부동산의 수용 당시 시가표준액을 감하여 산정토록 하고 있는 구 지방세법시행령 제79조의3 제1항 제2호의 규정을 적용하여야 하는 것이고, 청구인의 이의신청에 대한 결정과정에서 제주특별자치도지사는 위 법령에 따라 적정한 방식으로 그 초과액을 산정하였다고 판단된다.
따라서 처분청이 이 사건 취득세 등을 청구인에게 부과 고지(신고납부)한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
주 문
심판청구를 기각한다.
이 유
1. 처분 개요
가. 청구인은 제주특별자치도 제주시 ○○○동 1875번지외 1필지 토지 734㎡와 지상건축물 202.97㎡, 감귤나무 24주 등(이하 “수용 부동산”이라 한다)의 수용에 따른 보상금 269,769,270원을 2007.8.24. 수령하 고 이로부터 1년 이내인 2008.2.5. 제주특별자치도 제주시 ○○○동 1024-6번지 대지 238.1㎡와 그 지상건축물 456.47㎡(주택 및 일반건축물, 이하 “이 사건 부동산”라 한다)을 취득한 후 같은 날 이 사건 부동산의 시가표준액(320,809,555원)에서 수용 당시 수용 부동산의 시가표준액(83,500,000원)을 차감한 금액(237,309,555원)을 과세표준으로 하고 구 지방세법(2008.2.29. 법률 제8864호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항과 제131조 제1항 및 제273조의2의 세율을 적용하여 산출한 취득세 4,330,470원, 농어촌특별세 557,750원, 등록세 4,330,470원, 지방교육세 866,090원, 합계 10,084,780원으로 신고한 다음 등록세 등 합계 5,196,560원은 2008.2.22.에, 취득세 등 합계 4,888,220원은 2008.3.5.에 각각 납부하였다.
나. 청구인은 이 사건 부동산은 주상복합건물로 건축물관리대장에도 주택 및 근린생활시설로 등재되어 있고 건설교통부에서 공시한 주택가격이 존재함에도 검증이 이루어지지 않은 취득에 해당된다고 보아 취득세 등을 전액 비과세하지 아니하는 것은 부당하다고 주장하면서 2008.5.7. 제주특별자치도지사에게 이의신청을 하고 2008.6.4. 제주특별자치도지사로부터 수용 당시 수용 부동산의 시가표준액 산정에 오류가 있어 재산정한 결과 수용 당시 수용 부동산의 시가표준액은 118,200,000원이므로, 이 사건 부동산 취득에 다른 취득세 등의 과세표준은 202,609,555원(320,809,555원-118,200,000원)이기 때문에 당초 신고납부한 취득세 등을 취득세 3,697,250원, 농어촌특별세 511,680원, 등록세 3,697,250원, 지방교육세 739,450원, 합계 8,645,630원으로 경정한다는 결정통보를 받은 후 2008.9.1. 이 사건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
처분청은 이 사건 부동산이 주택이 아니므로 구 「공인중계사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 의거 부동산거래신고를 하고 이에 따른 신고필증을 교부받았다 하더라도 이러한 신고필증상의 거래가액은 가격검증이 이루어진 것이 아니기 때문에 대체 취득한 이 사건 부동산의 사가표준액에서 수용 당시 수용부동산의 시가표준액을 차감하여 산출한 차액에 대하여는 취득세 등의 납세의무가 있다고 주장하고 있으나, 2007년도부터는 모든 부동산거래에 대하여 실거래가액으로 신고하도록 관계법령이 개정되었고, 이는 선량한 납세자가 제출한 신고금액이 명백한 허위임이 밝혀지지 아니한 이상 이를 인정하겠다는 취지라 할 것이며, 또한 이 사건 부동산은 주상복합건물로 건축물관리대장에도 주택 및 근린생활시설로 등재되어 있고, 구 건설교통부장관이 공시한 주택가격이 존재함에도 이 사건 부동산 취득이 검증이 이루어지지 아니한 취득으로 보아 취득세 등을 전액 비과세하지 아니한 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
구 지방세법 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20708호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제79조의3 제1항 제2호에서 부동산 등의 대체취득이 지방세법 제111조 제5항 각 호의 규정에 의하여 사실상의 취득가격이 입증되지 아니하는 취득에 해당되는 경우에는 대체취득한 부동산의 시가표준액에서 수용 당시 수용 부동산의 시가표준액을 차감한 금액을 초과액으로 한다고 하고 있는바, 이 사건 부동산은 건축물대장상 일부가 주택으로 등재되어 있다고는 하나 현재 가격검증은 공시되고 있는 공동주택(아파트, 연립, 다세대)과 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지에 한하여 이루어지고 있으므로 청구인의 이 사건 부동산 취득은 구 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 규정하고 있는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의한 신고서를 제출하여 부동산 거래가격 검증체계에 따라 검증이 이루어진 취득에 해당된다고 볼 수는 없는 것이라 하겠으므로, 청구인이 시가표준액을 기준으로 초과액을 산정하여 이 사건 취득세 등을 신고 납부한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
개인이 소유 부동산 수용으로 주택과 소매점, 독서실 등으로 사용되고 있는 건물(부속토지 포함)을 대체취득한 경우 대체취득한 부동산 가액이 종전 부동산 가액을 초과하는지 여부 판단시 부동산거래신고필증상의 가액에서 수용 부동산 보상금을 차감한 금액으로 하지 아니하고 시가표준액 차액으로 한 것이 적법한지 여부
나. 관련 법령
(1) 구 지방세법 제109조【토지수용등으로 인한 대체취득에 대한 비과세】①「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」․「도시계획법」․「도시개발법」 등 관계법령의 규정에 의하여 토지등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자(「관광진흥법」 제53조 제1항의 규정에 의한 조성계획의 승인을 얻은 자 및 「농어촌정비법」 제33조의 규정에 의한 농어촌정비사업시행자를 포함한다)에게 부동산(선박․어업권 및 광업권을 포함한다. 이하 이 조에서 “부동산등”이라 한다)이 매수 또는 수용되거나 철거된 자(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공공사업에 필요한 부동산등을 당해 공공사업의 시행자에게 매도한 자 및 동법 제78조 제1항 내지 제4항 및 제81조의 규정에 의한 이주대책의 대상이 되는 자를 포함한다)가 계약일 또는 당해 사업인정고시일(「관광진흥법」에 의한 조성계획고시일 및 「농어촌정비법」에 의한 개발계획고시일을 포함한다) 이후에 대체취득할 부동산등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조 제2항의 규정에 의하여 보상금을 채권으로 지급받는 경우에는 채권상환기간만료일을 말한다)부터 1년 이내에 이에 대체할 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 부동산등을 취득한 때(건축 중인 주거용부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 새로 취득한 부동산등의 가액의 합계액이 종전의 부동산등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.
1. 농지 외의 부동산등
가. 매수․수용․철거된 부동산등이 소재하는 특별시․광역시․도 내의 지역
나. 가목 외의 지역으로서 매수․수용․철거된 부동산등이 소재하는 시․군․구와 연접한 시․군․구 내의 지역
다. 매수․수용․철거된 부동산등이 소재하는 특별시․광역시․도와 연접한 특별시․광역시․도 내의 지역. 다만, 「소득세법」 제104조의23 제1항의 규정에 따른 지정지역은 제외한다.
② 제1항의 규정에 불구하고 제112조 제2항의 규정에 의한 과세대상을 취득한 경우와 대통령령이 정하는 부재부동산 소유자가 부동산을 대체취득하는 경우에는 취득세를 부과한다.
구 지방세법 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장․군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장․군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호 외의 건축물과 선박․항공기․기타 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축․건조․제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류․구조․용도․경과년수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여․기부 기타 무상취득 및 「소득세법」제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득
구 지방세법 제127조의2【대체취득등기에 대한 비과세】② 제109조의 규정에 의하여 취득세가 비과세되는 부동산등의 등기․등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다.
구 지방세법 제130조【과세표준】① 부동산․선박․항공기․자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기․등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각 호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기․등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
구 지방세법 제273조의2【주택거래에 대한 감면】유상거래를 원인으로 취득․등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 제131조 제1항 제3호 (2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.
(2) 구 지방세법 시행령 제79조의3【수용시의 초과액 산정기준】① 법 제109조 제1항 단서의 규정에 의한 초과액의 산정기준과 방법은 다음 각호와 같다.
1. 부동산 등의 대체취득이 법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산 등의 사실상의 취득가격에서 매수․수용․철거된 부동산등의 보상금액을 감한 금액을 초과액으로 한다.
2. 부동산 등의 대체취득이 법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 취득외의 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산 등의 시가표준액(법 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액을 말한다, 이하 같다)에서 매수․수용․철거된 부동산 등의 매수․수용․철거 당시의 시가표준액을 감한 금액을 그 초과액으로 한다.
구 지방세법 시행령 제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.
1. 건축물 : 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정․고시하는 건물 신축가격 기준액에 다음 각목을 적용한다.
가. 건물의 구조별․용도별․위치별 지수
나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
다. 건물의 규모․형태․특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율
(3) 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조【부동산거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장․군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
1. 토지 또는 건축물
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장․군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축․운영하여야 한다.
② 시장․군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 시장․군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.
(4) 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조【부동산거래의 신고】법 제27조 제1항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 매수인 및 매도인의 인적사항
2. 계약일․중도금 지급일 및 잔금 지급일
3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 제4호에서 같다)의 소재지․지번 및 지목
4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적
5. 실제 거래가격
6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
7. 중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항
(5) 2005.12.19. 구 건설교통부장관이 각 지방자치단체에 통보한 “부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령안(국토정보기획팀-1009호)”에 가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시한다고 되어 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 2004.10.2. 구 건설교통부장관은 제주특별자치도 제주봉개(02, 주) 주택건설사업에 대한 인가(고시 제2004-248호)를 하였고, 청구인은 2007.8.24. 주택건설사업지구 내의 수용 부동산 수용에 따른 보상금으로 269,769,270원을 수령하였다.
(2) 그 후 청구인은 2008.1.20. 이 사건 부동산의 소유자인 이○○○와 매매대금은 255,000,000원으로, 잔금지급일은 2008.2.4.로 하는 부동산 매매계약을 체결한 다음 2008.2.5. 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항의 규정에 의하여 부동산거래신고를 하고 이에 대한 신고필증을 교부받았고, 한편 이 사건 부동산 중 건축물은 건축물대장상 주용도가 주 택, 대피실, 독서실, 소매점으로 등재되어 있으며, 구조는 지하1층은 대피실(18.76㎡)로, 지상 1층은 소매점(93.66㎡)과 주택(73.05㎡)으로, 지상 2층은 도서실(88.49㎡)과 주택(62.81㎡)으로, 지상 3층은 독서실(119.7㎡)로 등재되어 있다.
(3) 처분청이 산정한 이 사건 부동산의 시가표준액은 320,809,555원이고, 이 사건 부과처분에 대한 이의신청 결정과정에서 제주특별자치도지사가 재산정한 수용 부동산의 시가표준액은 118,200,000원으로, 그 차액은 202,609,555원이다.
(4) 구 지방세법 제109조 제1항 본문 및 단서, 같은 법 제127조의2 제2항, 구 지방세법 시행령 제79조의3 제1항 및 제2항의 규정을 종합하여 볼 때, 관련법령의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 토지 등이 수용된 자가 이에 대한 보상금 범위 내에서 새로운 부동산을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세가 비과세된다 할 것이나, 새로이 취득하는 부동산 가액의 합계액이 수용 부동산 가액의 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 대하여는 취득세와 등록세를 부과하여야 하는 것이고, 이러한 초과액을 산정함에 있어서는 새로운 부동산 등의 취득이 구 지방세법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 사실상의 취득가격이 입증되는 취득에 해당되는지 여부에 따라 대체취득한 부동산의 사실상 취득가액에서 수용 부동산의 보상금액을 차감하여 산정할 것인지 아니면 대체취득한 부동산의 시가표준액에서 수용 부동산의 수용 당시 시가표준액을 차감하여 산정할 것인지를 구분하여 달리 적용되어야 할 것으로,
구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조 제1항에서 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격검증체계를 구축․운영하여야 한다고 규정하고 있으나, 2005.12.19. 구 건설교통부장관이 지방자치단체에 통보한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서 알 수 있듯이 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지만을 그 대상으로 하고 있고, 일반건축물 또는 이 사건 부동산과 같이 주택으로 사용하는 부분과 근린생활시설이 혼재되어 있는 건축물과 그 부속토지는 그 대상에서 제외하고 있으므로, 청구인이 주택과 소매점, 독서실 등으로 사용되 는 건축물 및 그 부속토지인 이 사건 부동산 거래에 대하여 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의한 신고를 하고 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 이를 구 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 말하는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 해당된다고 인정할 수는 없는 것이라 하겠다(대법원 2008.7.24. 선고 2008두9379 판결. ; 조세심판원 심판결정 조심 2008지486, 2008.8.27. ; 2008지69, 2008.6.25. 참조).
그렇다면 이 사건 부동산 가액이 수용 부동산 가액을 어느 정도 초과하는지에 대하여는 이 사건 부동산의 시가표준액에서 수용 부동산의 수용 당시 시가표준액을 감하여 산정토록 하고 있는 구 지방세법시행령 제79조의3 제1항 제2호의 규정을 적용하여야 하는 것이고, 청구인의 이의신청에 대한 결정과정에서 제주특별자치도지사는 위 법령에 따라 적정한 방식으로 그 초과액을 산정하였다고 판단된다.
따라서 처분청이 이 사건 취득세 등을 청구인에게 부과 고지(신고납부)한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.