법령해석 사례
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청구번호 조심 2008지531
주 문
처분청이 2008.2.11. 청구인에게 한 취득세 142,922,100원, 농어촌특별세 14,292,100원, 합계 157,214,200원(가산세 포함)의 부과처분은 이를 취소한다.
이 유
1. 처분 개요
가. 청구인은 2007.12.14. (주)○○○과 서울특별시 중구 ○○○번지 ○○○(근린생활시설, 토지 165.37㎡, 건축물 1,548.42㎡, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)에 대한 부동산 매매(공급)계약을 체결한 후 2008.1.4. 그 매매(공급)계약서상의 가액(7,088,692,656원)을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 141,773,800원, 농어촌특별세 14,177,340원, 합계 155,921,140원을 신고하였다.
나. 그 후 처분청은 청구인이 신고납부기한 내에 취득세 등을 납부하지 아니하자 당초 산출세액에 지방세법 제121조 제1항의 가산세를 가산하여 산출한 취득세 142,922,100원, 농어촌특별세 14,292,100원, 합계 157,214,200원을 2008.2.11. 청구인에게 부과 고지하였다.
다. 청구인은 이 사건 부동산에 대한 매매(공급)계약은 대물변제약정에 의한 것으로 청구인 명의로 소유권이전등기가 이루어지지 아니하였을 뿐만 아니라 공급계약서상 대금지급일부터 30일 이내에 매매계약을 해제하여 취득이 성립되지 아니하였으므로 취득세 부과처분은 부당하다는 등의 사유로 2008.4.2. 서울특별시장에게 이의신청을 하고, 2008.6.11. 기각결정통보를 받은 후 2008.7.1. 이 사건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 ○○○(주)로부터 자금지원을 요청받고 2007.11.16. 자금을 선지원한 후 ○○○(주)의 자회사인 (주)○○○ 소유의 이 사건 부동산을 담보로 제공받기로 하였으나 선순위 채권자가 있는 등 어려움이 있어 채권확보차원에서 형식적으로 (주)○○○과 이 사건 부동산에 대한 공급계약서, 입금표 등을 작성하고 채무상환시 이러한 제반서류를 반환받기로 하였다가 2007.12.31. ○○○(주)가 최종 부도처리 됨에 따라 이 사건 부동산에 대한 이중분양방지 및 채권확보차원에서 등기이전서류를 법무사 사무실에 넘겨주면서 청구인이 원하는 때에 취득신고를 하도록 하였음에도 법무사 사무실 여직원의 실수로 2008.1.4. 처분청에 이 사건 부동산에 대한 취득신고를 하게 되었는바, 첫째, 당초 이 사건 부동산은 ○○○(주)에 대한 청구인의 채권을 확보하기 위한 것에 있을 뿐 정상적으로 대금을 지급함으로써 취득한 것이 아니라는 사실은 (주)○○○의 재무제표상에 이 사건 부동산 거래와 관련된 사항이 전혀 나타나고 있지 아니한 것에 의하여 알 수 있을 뿐만 아니라 현재까지 이 사건 부동산은 (주)○○○이 소유하면서 건물관리 및 임대료를 징수하고 있음이 부동산임대공급가액명세서 등에서 확인되고 있는 이상 입금표 등을 근거로 한 이 사건 취득세 등의 부과처분은 잘못이라 하겠고, 둘째, 청구인은 이 사건 부동산에 대한 공급계약을 체결한 날인 2007.12.14.부터 30일 이내인 2008.1.10. 당초 계약을 합의해제한 다음 2008.1.11. 이러한 사실을 처분청에 신고한 이상 취득이 이루어진 것으로 볼 수는 없다 할 것이며, 더구나 이 사건 부동산에 대한 취득신고는 법무사 사무실 여직원의 실수로 이루어진 잘못된 신고로서 이는 청구인의 의사에 반하는 신고라 하겠으므로 이에 기초한 이 사건 취득세 등의 부과처분은 당연무효에 해당된다 하겠으므로 이 사건 취득세 등의 부과처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 2007.12.14. ○○○(주)와 이 사건 부동산에 대하여 분양대금을 완불한 것을 내용으로 하여 공급계약서를 작성한 후 분양대금납부확인서, 입금표 등을 첨부하여 2008.1.4. 처분청에 관련법령에서 규정하고 있는 부동산거래계약신고와 이 사건 부동산 취득에 따른 취득세 등의 신고를 한 일련의 사실을 종합하여 보면, 비록 청구인이 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 거치지 아니하였다 하더라도 잔금을 이미 지급한 사실이 매도인이 작성한 분양대금납부확인서, 분양대금 입금표 등에 의하여 확인되고 있는 반면, 취득신고 당시 분양계약서 등에서 이 사건 부동산 취득이 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 제공하는 대물변제약정임이 확인되지 아니하고 있는 이상 일단 취득행위가 있었다고 보아야 하겠고, 그 후 2008.1.10. 청구인이 (주)○○○과 체결한 대물계약과 분양계약을 합의해제하고 2008.1.11. 처분청으로부터 이 사건 부동산 거래계약해제등확인서를 교부받아 공급계약서상 대금지급일부터 30일 이내에 처분청에 당초 취득신고에 대한 철회신고를 하였다고 하더라도 당초의 취득신고가 중대하고 명백한 하자로 인한 당연무효의 사유에 해당되지 아니한 이상 이미 적법하게 성립한 취득세 납세의무에 영향을 줄 수는 없다 하겠으므로, 처분청이 청구인의 이 사건 부동산 취득이 대물변제약정에 의한 것이 아니라 매매(분양)계약에 의한 것으로 보아 이 사건 취득세 등을 부과 고지한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
개인이 법인 소유의 부동산에 대하여 매매대금을 전부 납부하였다는 공급계약서 등을 첨부하여 취득신고를 하였다가 그 공급계약서상 대금지급일부터 30일 이내에 당초 매매계약을 해제하였으나, 법인장부 또는 분양관련 자료 등에서 대금지급 사실이 입증되지 아니한 경우 취득세 납세의무가 있다고 볼 수 있는지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법 제29조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.
1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때
지방세법 제104조【정의】취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다.
8. 취득 : 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.
지방세법 제105조【납세의무자등】① 취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.
② 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 「민법」·「광업법」·「수산업법」·「선박법」· 「산림법」·「건설기계관리법」·「자동차관리법」 또는 「항공법」등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비·항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다.
지방세법 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
(2) 지방세법시행령 제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득후 30일 이내에 「민법」제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
지방세법시행령 제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서
다. 사실관계 및 판단
(1) 2007.12.14. 청구인과 (주)○○○은 이 사건 부동산에 대한 공급계약을 체결하면서 그 공급계약서상 분양금액 및 납부방법란에 완불“이라고 기재하였고, 같은 날 (주)○○○은 청구인에게 분양대금납부확인서와 입금표 등을 교부하였으며, 2008.1.4. 청구인은 이 사건 부동산 공급계약서, 분양대금 입금표, 분양대금납부확인서 등을 첨부하여 처분청에 이 사건 부동산에 대한 취득신고를 하였고, 한편 청구인의 이 사건 부동산 공급계약 체결 당시 ○○○(주)이 발행하고 (주)○○○이 배서한 약속어음(3건)을 소유하고 있었고, ○○○(주)는 (주)○○○의 발행주식 100%를 소유하고 있다.
(2) 2008.1.10. 청구인과 (주)○○○은 “이 사건 부동산에 대하여 매도인 (주)○○○과 매수인 홍○○○(청구인) 간의 부동산매매계약 해지에 따른 소유권이전절차를 철회하고 합의해제한다”라는 내용의 부동산 등기이전에 관한 합의해제에 관한 인증서를 작성하였고, 같은 날 “이 사건 부동산에 대한 사서인증서 부동산 등기이전에 관한 합의해제 및 매도인, 매수인의 당사자간 원만한 합의에 따라 부동산계약을 해제(지)하고 대물계약에 대한 약정을 해제(지)한다”라는 내용의 대물계약 합의해제(지)서를 작성하였으며, 그 후 청구인은 2008.1.11. “이 사건 부동산에 대하여 대물로써 이전 예정이었으나 해당 부동산의 가격추정이 불가하다”는 것을 해제사유로 하여 처분청에 이 사건 부동산거래계약해제신고를 하였고, 이에 처분청은 같은 날 부동산거래계약해제등확인서를 청구인에게 교부하였다.
(3) 2008.5.20. 서울특별시청 및 처분청 세무담당공무원과 면담에서 (주)○○○(김○○○, 경영지원팀장)은 “○○○(주)발행 약속어음을 배서하고 청구인에게 넘겨주면서, 2007.11.5.외 약속어음[3매, 금액 2,528,713,000원, 발행 및 지급인 ○○○(주)] 배서인 (주)○○○에서 소유 부동산인 이 사건 부동산을 담보제공으로 공급계약서를 작성하고, 청구인은 약속어음이 2007.12.31. 최종부도처리로 이 사건 부동산 소유권이전등기를 이행하기 위해 등록세고지서를 발급하려고 2008.1.4. 취득신고를 하였으나, 약속어음 배서인 (주)○○○에서 보유 부동산 매각시 우선지급 하겠다는 합의결과 2008.1.10. 대물계약합의해제를 하게 되었다”고 답변하였고, 김○○○, 장○○○ 등 임차인들은 “이 사건 부동산에 대하여 (주)○○○과 임대차계약을 체결하였고, 현재 임대료 및 관리비 또한 (주)○○○에 지급하고 있다”고 답변하였다.
(4) 2008.11.6. ○○○(주)가 작성하여 제출한 확인서에 “당사는 2007.10.31.부터 운영자금 부족으로 인하여 약속어음 소지인 청구인에게 발행어음에 대한 결제 연장을 요청하면서 액면금 분할 및 지급기일을 조정하는 방법으로 수차례 어음개서를 하여 소지인 홍○○○에게 교부한 사실이 있으며, 2007.12.7. 당사는 최종부도에 직면하자 청구인에게 긴급자금의 지원요청을 하여 같은 날 청구인으로부터 2,500,000,000원을 입급받아 어음교환자금으로 결재함으로써 최종부도를 면하게 되었고, 2007.12.7. 약속어음 결제자금으로 2,500,000,000원을 차입하고 발행어음 2매 2,050,000,000원, 500,000,000원을 지급기일 2007.12.14.로 발행하고, 당사가 청구인에게 2007.12.14. 500,000,000원을 결제한 후 기 발행한 어음 2매 지급기일 2007.12.14.자는 회수하였으며, 나머지 금액에 대하여는 당일 약속어음으로 1,600,000,000원을 지급기일 2007.12.27.로 개서하고 액면금액 410,000,000원을 지급기일 2007.12.27.로 개서하고 정정한 다음 청구인에게 교부하였고, 상기 약속어음은 2007.12.28. 최종부도 처리되어 부채금액 전액이 현재까지 미상환되어 있다”라고 기재되어 있는 한편, 2007.12.7. ○○○(주) 금융거래 내역을 보면 ○○○(주) 명의로 ○○○은행 계좌(계좌번호 001-13××××-04-×××)에 2,500,000,000원이 입금되었다.
(5) 이 사건 부동산은 부동산등기등본상 2007.11.13. 신탁을 원인으로 하여 수탁자인 ○○○신탁(주) 명의로 등기되어 있고, 2007.12.31. 현재 (주)○○○의 재고자산명세서에 기록되어 있으며, (주)○○○의 거래처원장에 의하면 이 사건 부동산은 미분양상태로 임대중에 있다.
(6) 청구인은 ○○○(주)에게 받아야 할 채권채무액 대신 ○○○(주)의 자회사인 (주)○○○ 소유의 이 사건 부동산을 대신 분양받기로 하는 공급계약을 체결하였으므로 대물변제약정에 의한 것이라고 주장하지만, 다른 사람이 발행 또는 배서양도하는 약속어음에 배서인이 된 사람은 그 배서로 인한 어음상의 채무만을 부담하는 것이 원칙이고(대법원 2002.4.12. 선고 2001다55598 판결 참조), 채권회수를 대물변제방식으로 하는 경우 미수채권액과 상당하는 부동산만 인정하는 것에 비추어 당해 부동산 가액이 외부적으로 그 미수채권금액의 범위를 크게 벗어나지 않아야 하므로, 미수채권범위를 훨씬 넘어선 금액으로 부동산을 취득하는 경우에 있어서는 본래의 채무를 다른 급부로 현실적으로 제공하는 순수한 의미의 대물변제에 해당된다고 보기는 어렵다 할 것으로(행정자치부 심사결정 제2008-29호, 2008.1.28. ; 제2006-358호, 2006.8.28. 참조), ○○○(주)가 청구인에게 자금을 지원받으면서 발행한 약속어음에 대하여 자회사인 (주)○○○이 이에 대한 지급을 보증하는 배서를 한 이상, (주)○○○과의 이 사건 부동산 공급계약 체결 당시 ○○○(주)의 부도가능성이 존재하고 있었다 하더라도 이러한 청구인의 채권이 회수될 수 없는 급박한 사정이 있었다고 인정하기는 어렵다고 할 수 있는 점, 또한 이 사건 부동산 공급계약 체결 당시 (주)○○○의 보증채무는 2,528,713,000원에 불과한 반면 이 사건 부동산의 공급가액은 7,088,692,656원으로서 (주)○○○은행(퇴계로지점)이 한 근저당권설정등기에 따른 채권최고액이 2,600,000,000원인 점과 임차인에게 받은 보증금이 130,000,000원인 점 및 경매절차가 진행되는 경우 당해 부동산 가액이 경감될 수 있다는 점 등을 고려하더라도 2007.12.14. 청구인과 (주)○○○이 체결한 이 사건 부동산 공급계약은 순수한 의미의 대물변제약정이 아니라 단지 부동산 매매계약을 체결하고 그 대금의 일부를 채권과 상계키로 한 경우에 불과한 것으로 봄이 타당하다 할 것이다.
한편, 지방세법 제29조 제1항 제1호에서 취득세는 과세물건을 취득하는 때에 납세의무가 성립한다고 규정하고 있고, 같은 법 제105조 제2항에서 부동산의 취득에 있어서는 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 제111조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제73조 제1항 제1호에서 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득은 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제73조 제3항에서 취득일전에 등기를 한 경우에는 그 등기일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 매매에 의한 부동산 거래에 있어 취득세 납세의무가 성립되기 위해서는 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였다 하더라도 대금지급이 이루어지거나 아니면 그 이전에 등기가 선행되어야 하는 것을 요한다 할 것으로, 지방세법 제111조에서 취득세의 과세표준은 일반적으로 신고가액 또는 시가표준액에 의하도록 하면서, 법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 경우에는 그 장부상 가액을 사실상의 취득가액으로 보아 이에 의하도록 하고 있는데, 이와 같이 법인의 경우에 개인과는 달리 장부상 가액에 의하도록 규정한 것은 법인은 객관화된 조직체로서 일반적으로 거래가액을 조작할 염려가 없어 그 장부상 가액의 신빙성이 인정된다는 이유에 있다는 점에 비추어 볼 때, 이 사건 부동산에 대한 공급계약과 관련하여 부동산 매도자인 (주)○○○의 법인장부 또는 분양관련 서류 등에 의하여 이 사건 부동산 매각에 따른 대금을 수령하였다는 사실이 확인되고 있지 아니하고 있고, 2008.4.2. 청구인이 청구한 이의신청에 대하여 결정을 하기 위하여 2008.5.20. 서울특별시청 및 처분청 세무담당공무원과 이 사건 부동산의 매매와 관련된 자[청구인 측 조○○○, (주)○○○ 측 경영지원팀장 김○○○] 및 이 사건 부동산을 임차하고 있는 김○○○(업체명 : ○○○) 등과의 면담에서 법인장부 등에 의하면 청구인의 잔금지급사실이 확인되고 있지 아니할 뿐만 아니라 현재까지 (주)○○○에서 미분양상태로 이 사건 부동산을 임대하고 있는 사실이 확인되고 있는 이상, 청구인이 이 사건 부동산 매매와 관련하여 그 대금의 일부를 채권과 상계키로 한 것으로 보더라도 (주)○○○에 대금 전부를 지급하였다고 볼 수는 없다 하겠고, 또한 이 사건 부동산등기부등본에 청구인 명의의 소유권이전등기 또는 대출관련 사항이 나타나고 있지 아니한 이상 청구인이 이 사건 부동산을 사실상 취득하였다고 보기는 어렵다 할 것이다(같은 취지의 조세심판원 심판결정 조심 2008지611, 612, 2008.11.28. 참조).
따라서 처분청이 이 사건 취득세 등을 청구인에게 부과 고지한 것은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2008.12.22
주 문
처분청이 2008.2.11. 청구인에게 한 취득세 142,922,100원, 농어촌특별세 14,292,100원, 합계 157,214,200원(가산세 포함)의 부과처분은 이를 취소한다.
이 유
1. 처분 개요
가. 청구인은 2007.12.14. (주)○○○과 서울특별시 중구 ○○○번지 ○○○(근린생활시설, 토지 165.37㎡, 건축물 1,548.42㎡, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)에 대한 부동산 매매(공급)계약을 체결한 후 2008.1.4. 그 매매(공급)계약서상의 가액(7,088,692,656원)을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 141,773,800원, 농어촌특별세 14,177,340원, 합계 155,921,140원을 신고하였다.
나. 그 후 처분청은 청구인이 신고납부기한 내에 취득세 등을 납부하지 아니하자 당초 산출세액에 지방세법 제121조 제1항의 가산세를 가산하여 산출한 취득세 142,922,100원, 농어촌특별세 14,292,100원, 합계 157,214,200원을 2008.2.11. 청구인에게 부과 고지하였다.
다. 청구인은 이 사건 부동산에 대한 매매(공급)계약은 대물변제약정에 의한 것으로 청구인 명의로 소유권이전등기가 이루어지지 아니하였을 뿐만 아니라 공급계약서상 대금지급일부터 30일 이내에 매매계약을 해제하여 취득이 성립되지 아니하였으므로 취득세 부과처분은 부당하다는 등의 사유로 2008.4.2. 서울특별시장에게 이의신청을 하고, 2008.6.11. 기각결정통보를 받은 후 2008.7.1. 이 사건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 ○○○(주)로부터 자금지원을 요청받고 2007.11.16. 자금을 선지원한 후 ○○○(주)의 자회사인 (주)○○○ 소유의 이 사건 부동산을 담보로 제공받기로 하였으나 선순위 채권자가 있는 등 어려움이 있어 채권확보차원에서 형식적으로 (주)○○○과 이 사건 부동산에 대한 공급계약서, 입금표 등을 작성하고 채무상환시 이러한 제반서류를 반환받기로 하였다가 2007.12.31. ○○○(주)가 최종 부도처리 됨에 따라 이 사건 부동산에 대한 이중분양방지 및 채권확보차원에서 등기이전서류를 법무사 사무실에 넘겨주면서 청구인이 원하는 때에 취득신고를 하도록 하였음에도 법무사 사무실 여직원의 실수로 2008.1.4. 처분청에 이 사건 부동산에 대한 취득신고를 하게 되었는바, 첫째, 당초 이 사건 부동산은 ○○○(주)에 대한 청구인의 채권을 확보하기 위한 것에 있을 뿐 정상적으로 대금을 지급함으로써 취득한 것이 아니라는 사실은 (주)○○○의 재무제표상에 이 사건 부동산 거래와 관련된 사항이 전혀 나타나고 있지 아니한 것에 의하여 알 수 있을 뿐만 아니라 현재까지 이 사건 부동산은 (주)○○○이 소유하면서 건물관리 및 임대료를 징수하고 있음이 부동산임대공급가액명세서 등에서 확인되고 있는 이상 입금표 등을 근거로 한 이 사건 취득세 등의 부과처분은 잘못이라 하겠고, 둘째, 청구인은 이 사건 부동산에 대한 공급계약을 체결한 날인 2007.12.14.부터 30일 이내인 2008.1.10. 당초 계약을 합의해제한 다음 2008.1.11. 이러한 사실을 처분청에 신고한 이상 취득이 이루어진 것으로 볼 수는 없다 할 것이며, 더구나 이 사건 부동산에 대한 취득신고는 법무사 사무실 여직원의 실수로 이루어진 잘못된 신고로서 이는 청구인의 의사에 반하는 신고라 하겠으므로 이에 기초한 이 사건 취득세 등의 부과처분은 당연무효에 해당된다 하겠으므로 이 사건 취득세 등의 부과처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 2007.12.14. ○○○(주)와 이 사건 부동산에 대하여 분양대금을 완불한 것을 내용으로 하여 공급계약서를 작성한 후 분양대금납부확인서, 입금표 등을 첨부하여 2008.1.4. 처분청에 관련법령에서 규정하고 있는 부동산거래계약신고와 이 사건 부동산 취득에 따른 취득세 등의 신고를 한 일련의 사실을 종합하여 보면, 비록 청구인이 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 거치지 아니하였다 하더라도 잔금을 이미 지급한 사실이 매도인이 작성한 분양대금납부확인서, 분양대금 입금표 등에 의하여 확인되고 있는 반면, 취득신고 당시 분양계약서 등에서 이 사건 부동산 취득이 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 제공하는 대물변제약정임이 확인되지 아니하고 있는 이상 일단 취득행위가 있었다고 보아야 하겠고, 그 후 2008.1.10. 청구인이 (주)○○○과 체결한 대물계약과 분양계약을 합의해제하고 2008.1.11. 처분청으로부터 이 사건 부동산 거래계약해제등확인서를 교부받아 공급계약서상 대금지급일부터 30일 이내에 처분청에 당초 취득신고에 대한 철회신고를 하였다고 하더라도 당초의 취득신고가 중대하고 명백한 하자로 인한 당연무효의 사유에 해당되지 아니한 이상 이미 적법하게 성립한 취득세 납세의무에 영향을 줄 수는 없다 하겠으므로, 처분청이 청구인의 이 사건 부동산 취득이 대물변제약정에 의한 것이 아니라 매매(분양)계약에 의한 것으로 보아 이 사건 취득세 등을 부과 고지한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
개인이 법인 소유의 부동산에 대하여 매매대금을 전부 납부하였다는 공급계약서 등을 첨부하여 취득신고를 하였다가 그 공급계약서상 대금지급일부터 30일 이내에 당초 매매계약을 해제하였으나, 법인장부 또는 분양관련 자료 등에서 대금지급 사실이 입증되지 아니한 경우 취득세 납세의무가 있다고 볼 수 있는지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법 제29조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.
1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때
지방세법 제104조【정의】취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다.
8. 취득 : 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.
지방세법 제105조【납세의무자등】① 취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.
② 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 「민법」·「광업법」·「수산업법」·「선박법」· 「산림법」·「건설기계관리법」·「자동차관리법」 또는 「항공법」등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비·항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다.
지방세법 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
(2) 지방세법시행령 제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득후 30일 이내에 「민법」제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
지방세법시행령 제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서
다. 사실관계 및 판단
(1) 2007.12.14. 청구인과 (주)○○○은 이 사건 부동산에 대한 공급계약을 체결하면서 그 공급계약서상 분양금액 및 납부방법란에 완불“이라고 기재하였고, 같은 날 (주)○○○은 청구인에게 분양대금납부확인서와 입금표 등을 교부하였으며, 2008.1.4. 청구인은 이 사건 부동산 공급계약서, 분양대금 입금표, 분양대금납부확인서 등을 첨부하여 처분청에 이 사건 부동산에 대한 취득신고를 하였고, 한편 청구인의 이 사건 부동산 공급계약 체결 당시 ○○○(주)이 발행하고 (주)○○○이 배서한 약속어음(3건)을 소유하고 있었고, ○○○(주)는 (주)○○○의 발행주식 100%를 소유하고 있다.
(2) 2008.1.10. 청구인과 (주)○○○은 “이 사건 부동산에 대하여 매도인 (주)○○○과 매수인 홍○○○(청구인) 간의 부동산매매계약 해지에 따른 소유권이전절차를 철회하고 합의해제한다”라는 내용의 부동산 등기이전에 관한 합의해제에 관한 인증서를 작성하였고, 같은 날 “이 사건 부동산에 대한 사서인증서 부동산 등기이전에 관한 합의해제 및 매도인, 매수인의 당사자간 원만한 합의에 따라 부동산계약을 해제(지)하고 대물계약에 대한 약정을 해제(지)한다”라는 내용의 대물계약 합의해제(지)서를 작성하였으며, 그 후 청구인은 2008.1.11. “이 사건 부동산에 대하여 대물로써 이전 예정이었으나 해당 부동산의 가격추정이 불가하다”는 것을 해제사유로 하여 처분청에 이 사건 부동산거래계약해제신고를 하였고, 이에 처분청은 같은 날 부동산거래계약해제등확인서를 청구인에게 교부하였다.
(3) 2008.5.20. 서울특별시청 및 처분청 세무담당공무원과 면담에서 (주)○○○(김○○○, 경영지원팀장)은 “○○○(주)발행 약속어음을 배서하고 청구인에게 넘겨주면서, 2007.11.5.외 약속어음[3매, 금액 2,528,713,000원, 발행 및 지급인 ○○○(주)] 배서인 (주)○○○에서 소유 부동산인 이 사건 부동산을 담보제공으로 공급계약서를 작성하고, 청구인은 약속어음이 2007.12.31. 최종부도처리로 이 사건 부동산 소유권이전등기를 이행하기 위해 등록세고지서를 발급하려고 2008.1.4. 취득신고를 하였으나, 약속어음 배서인 (주)○○○에서 보유 부동산 매각시 우선지급 하겠다는 합의결과 2008.1.10. 대물계약합의해제를 하게 되었다”고 답변하였고, 김○○○, 장○○○ 등 임차인들은 “이 사건 부동산에 대하여 (주)○○○과 임대차계약을 체결하였고, 현재 임대료 및 관리비 또한 (주)○○○에 지급하고 있다”고 답변하였다.
(4) 2008.11.6. ○○○(주)가 작성하여 제출한 확인서에 “당사는 2007.10.31.부터 운영자금 부족으로 인하여 약속어음 소지인 청구인에게 발행어음에 대한 결제 연장을 요청하면서 액면금 분할 및 지급기일을 조정하는 방법으로 수차례 어음개서를 하여 소지인 홍○○○에게 교부한 사실이 있으며, 2007.12.7. 당사는 최종부도에 직면하자 청구인에게 긴급자금의 지원요청을 하여 같은 날 청구인으로부터 2,500,000,000원을 입급받아 어음교환자금으로 결재함으로써 최종부도를 면하게 되었고, 2007.12.7. 약속어음 결제자금으로 2,500,000,000원을 차입하고 발행어음 2매 2,050,000,000원, 500,000,000원을 지급기일 2007.12.14.로 발행하고, 당사가 청구인에게 2007.12.14. 500,000,000원을 결제한 후 기 발행한 어음 2매 지급기일 2007.12.14.자는 회수하였으며, 나머지 금액에 대하여는 당일 약속어음으로 1,600,000,000원을 지급기일 2007.12.27.로 개서하고 액면금액 410,000,000원을 지급기일 2007.12.27.로 개서하고 정정한 다음 청구인에게 교부하였고, 상기 약속어음은 2007.12.28. 최종부도 처리되어 부채금액 전액이 현재까지 미상환되어 있다”라고 기재되어 있는 한편, 2007.12.7. ○○○(주) 금융거래 내역을 보면 ○○○(주) 명의로 ○○○은행 계좌(계좌번호 001-13××××-04-×××)에 2,500,000,000원이 입금되었다.
(5) 이 사건 부동산은 부동산등기등본상 2007.11.13. 신탁을 원인으로 하여 수탁자인 ○○○신탁(주) 명의로 등기되어 있고, 2007.12.31. 현재 (주)○○○의 재고자산명세서에 기록되어 있으며, (주)○○○의 거래처원장에 의하면 이 사건 부동산은 미분양상태로 임대중에 있다.
(6) 청구인은 ○○○(주)에게 받아야 할 채권채무액 대신 ○○○(주)의 자회사인 (주)○○○ 소유의 이 사건 부동산을 대신 분양받기로 하는 공급계약을 체결하였으므로 대물변제약정에 의한 것이라고 주장하지만, 다른 사람이 발행 또는 배서양도하는 약속어음에 배서인이 된 사람은 그 배서로 인한 어음상의 채무만을 부담하는 것이 원칙이고(대법원 2002.4.12. 선고 2001다55598 판결 참조), 채권회수를 대물변제방식으로 하는 경우 미수채권액과 상당하는 부동산만 인정하는 것에 비추어 당해 부동산 가액이 외부적으로 그 미수채권금액의 범위를 크게 벗어나지 않아야 하므로, 미수채권범위를 훨씬 넘어선 금액으로 부동산을 취득하는 경우에 있어서는 본래의 채무를 다른 급부로 현실적으로 제공하는 순수한 의미의 대물변제에 해당된다고 보기는 어렵다 할 것으로(행정자치부 심사결정 제2008-29호, 2008.1.28. ; 제2006-358호, 2006.8.28. 참조), ○○○(주)가 청구인에게 자금을 지원받으면서 발행한 약속어음에 대하여 자회사인 (주)○○○이 이에 대한 지급을 보증하는 배서를 한 이상, (주)○○○과의 이 사건 부동산 공급계약 체결 당시 ○○○(주)의 부도가능성이 존재하고 있었다 하더라도 이러한 청구인의 채권이 회수될 수 없는 급박한 사정이 있었다고 인정하기는 어렵다고 할 수 있는 점, 또한 이 사건 부동산 공급계약 체결 당시 (주)○○○의 보증채무는 2,528,713,000원에 불과한 반면 이 사건 부동산의 공급가액은 7,088,692,656원으로서 (주)○○○은행(퇴계로지점)이 한 근저당권설정등기에 따른 채권최고액이 2,600,000,000원인 점과 임차인에게 받은 보증금이 130,000,000원인 점 및 경매절차가 진행되는 경우 당해 부동산 가액이 경감될 수 있다는 점 등을 고려하더라도 2007.12.14. 청구인과 (주)○○○이 체결한 이 사건 부동산 공급계약은 순수한 의미의 대물변제약정이 아니라 단지 부동산 매매계약을 체결하고 그 대금의 일부를 채권과 상계키로 한 경우에 불과한 것으로 봄이 타당하다 할 것이다.
한편, 지방세법 제29조 제1항 제1호에서 취득세는 과세물건을 취득하는 때에 납세의무가 성립한다고 규정하고 있고, 같은 법 제105조 제2항에서 부동산의 취득에 있어서는 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 제111조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제73조 제1항 제1호에서 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득은 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제73조 제3항에서 취득일전에 등기를 한 경우에는 그 등기일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 매매에 의한 부동산 거래에 있어 취득세 납세의무가 성립되기 위해서는 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였다 하더라도 대금지급이 이루어지거나 아니면 그 이전에 등기가 선행되어야 하는 것을 요한다 할 것으로, 지방세법 제111조에서 취득세의 과세표준은 일반적으로 신고가액 또는 시가표준액에 의하도록 하면서, 법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 경우에는 그 장부상 가액을 사실상의 취득가액으로 보아 이에 의하도록 하고 있는데, 이와 같이 법인의 경우에 개인과는 달리 장부상 가액에 의하도록 규정한 것은 법인은 객관화된 조직체로서 일반적으로 거래가액을 조작할 염려가 없어 그 장부상 가액의 신빙성이 인정된다는 이유에 있다는 점에 비추어 볼 때, 이 사건 부동산에 대한 공급계약과 관련하여 부동산 매도자인 (주)○○○의 법인장부 또는 분양관련 서류 등에 의하여 이 사건 부동산 매각에 따른 대금을 수령하였다는 사실이 확인되고 있지 아니하고 있고, 2008.4.2. 청구인이 청구한 이의신청에 대하여 결정을 하기 위하여 2008.5.20. 서울특별시청 및 처분청 세무담당공무원과 이 사건 부동산의 매매와 관련된 자[청구인 측 조○○○, (주)○○○ 측 경영지원팀장 김○○○] 및 이 사건 부동산을 임차하고 있는 김○○○(업체명 : ○○○) 등과의 면담에서 법인장부 등에 의하면 청구인의 잔금지급사실이 확인되고 있지 아니할 뿐만 아니라 현재까지 (주)○○○에서 미분양상태로 이 사건 부동산을 임대하고 있는 사실이 확인되고 있는 이상, 청구인이 이 사건 부동산 매매와 관련하여 그 대금의 일부를 채권과 상계키로 한 것으로 보더라도 (주)○○○에 대금 전부를 지급하였다고 볼 수는 없다 하겠고, 또한 이 사건 부동산등기부등본에 청구인 명의의 소유권이전등기 또는 대출관련 사항이 나타나고 있지 아니한 이상 청구인이 이 사건 부동산을 사실상 취득하였다고 보기는 어렵다 할 것이다(같은 취지의 조세심판원 심판결정 조심 2008지611, 612, 2008.11.28. 참조).
따라서 처분청이 이 사건 취득세 등을 청구인에게 부과 고지한 것은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2008.12.22