법령해석 사례
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청구번호 조심2008지0574
주 문
심판청구를 기각합니다.
이 유
1. 처분 개요
가. 청구인은 2008.5.15. ○○○호(토지 58.6394㎡, 건축물 52.55㎡, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 취득한 후 2008.5.20. 그 시가표준액(212,609,816원)에 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 4,252,190원, 농어촌특별세 425,210원, 등록세 4,252,190원, 지방교육세 850,430원, 합계 9,780,020원을 신고하고 납부하였다.
나. 청구인은 실제 취득가액이 아닌 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하는 것은 부당하다는 사유로 2008.5.22. 경기도지사에게 이의신청을 하고, 2008.6.26. 기각결정통보를 받은 후 2008.7.22. 이 사건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
지방세법 제111조제5항제5호에서 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 대하여 사실상의 취득가액을 인정하도록 규정하고 있고, 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제28조제1항에서는 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있는바, 처분청은 스스로의 의무불이행으로 말미암아 납세자인 청구인이 성실히 신고한 가격에 대하여 검증을 할 수 없다면 국세기본법 및 지방세법이 정하고 있는 납세자의 성실성 추정 원칙에 따라 청구인이 성실히 신고한 취득가액을 진실한 것으로 추정하여 이를 과세표준으로 인정하여야 하므로 이 사건 취득세 등은 경정되어야 한다.
나. 처분청 의견
이 사건 부동산은 일반건축물(근린생활시설) 및 그 부속토지로서 비주거용 부동산에 해당하여 이에 대한 부동산거래가격 검증체계가 구축되지 못하여 검증이 이루어지지 않았으므로 지방세법 제111조제5항제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 아니한다 하겠고, 청구인의 경우와 같이 개인간 거래에 있어서 신고된 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 지방세법 제111조 및 제130조의 규정에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여야 하는 것으로서, 이는 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간 거래에 있어 취득가액의 최소기준으로 삼은 것이며, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것(헌법재판소 1999.12.23. 선고, 99헌가2 참조)으로서, 이와 같은 과세표준 적용이 납세자가 신고한 취득가액의 진실성 부인을 전제로 하는 것은 아니므로, 성실히 신고한 취득가액을 진실한 것으로 추정하여 과세표준으로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없어 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하여 산출한 이 사건 취득세 등을 신고납부토록 한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
개인이 일반건축물(생활편익시설-상가) 및 그 부속토지를 개인간 유상거래로 취득하고 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 다음 신고필증상 거래가격을 취득가액으로 신고하였으나 이보다 시가표준액이 높은 경우 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용할 수 있는지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장․군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장․군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박․항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축․건조․제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류․구조․용도․경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여․기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득
지방세법 제130조【과세표준】① 부동산․선박․항공기․자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기․등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기․등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
(2) 지방세법시행령 제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】① 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.
1. 건축물 : 「소득세법」 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.
가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율
지방세법시행령 제80조의2【토지 또는 주택가액의 적용】법 제111조제2항제1호에 따른 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격은 취득일 현재의 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 다만, 취득일 현재 해당 연도에 적용할 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 결정ㆍ공시되지 아니한 때에는 직전 연도에 적용되던 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.
(3) 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제27조【부동산거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
② 중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.
⑨ 제1항ㆍ제2항 및 제6항에 따른 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.
공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.
(4) 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행령(2008.7.29. 대통령령 제20947호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조【부동산거래의 신고】법 제27조제1항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 매수인 및 매도인의 인적사항
2. 계약일․중도금 지급일 및 잔금 지급일
3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 제4호에서 같다)의 소재지․지번 및 지목
4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적
5. 실제 거래가격
6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
7. 중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항
(5) 2005.12.19. 구 건설교통부장관(현 국토해양부장관)이 각 지방자치단체에 통보한 “부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령안(국토정보기획팀-1009호)”에 가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시한다고 되어 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 2008.5.7. 청구인은 청구외 ○○○와 “매매대금은 108,000,000원”으로, “잔금지급일은 2008.5.15.”로 하는 내용의 이 사건 부동산 매매계약을 체결한 후 2008.5.14. 처분청에 이 사건 부동산 거래계약 신고를 한 다음 실제 거래가격란에 108,000,000원이 기재되어 있는 부동산거래계약신고필증을 교부받은 다음 2008.5.20. 이 사건 부동산에 대한 취득신고를 한 사실과 이 사건 부동산 중 건축물의 주용도가 생활편익시설인 사실은 처분청이 제출한 이 사건 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 집합건축물대장 등에 의하여 알 수 있다.
(2) 처분청은 이 사건 부동산 중 토지의 시가표준액은 1㎡당 개별공시지가(3,140,000원)에 면적(58.6394㎡)을 곱하여 184,127,716원으로 산출하였고, 건축물의 시가표준액은 2008년도 건물 및 시가표준액 결정기준에 따라 1㎡당 신축건물 기준가액을 510,000원으로 하여 구조지수(100, 철근콘크리트조), 용도지수(125, 근린생활시설), 위치지수(115, 개별공시지가 3,140,000원/㎡), 경과연수별 잔가율(0.74, 1995년 신축) 등을 적용하여 28,482,100원으로 산출한 사실은 처분청이 제출한 과세자료현황에 의하여 알 수 있다.
(3) 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조제1항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격검증체계를 구축․운영하여야 한다고 규정하고 있으나, 2005.12.19. 구 건설교통부장관이 지방자치단체에 통보한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서는 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지만 그 대상으로 하고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격검증체계를 형성해나가고 있는 단계에 있어 이에 대한 거래가격의 검증이 이루어지지 아니하고 있으므로, 청구인이 일반건축물(생활편익시설) 및 그 부속토지인 이 사건 부동산 거래에 대하여 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의한 신고를 하고 처분청으로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 이에 기재된 거래가격이 이 사건 부동산의 객관적인 가치라고 인정할 수는 없는 것이라 하겠으므로, 지방세법 제111조제2항 및 같은 법 제130조제2항의 규정에 의하여 청구인이 신고한 가액과 시가표준액 중 높은 가액이 취득세 등의 과세표준이 된다 하겠고(대법원 2008.7.24. 선고 2008두9379 판결, 조세심판원 심판결정 조심2008지69, 2008.6.25. 참조), 한편 처분청이 산출한 이 사건 부동산의 시가표준액은 위 법령에 따라 적정한 방식으로 산정되었다 할 것이다.
따라서 청구인이 이 사건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 이 사건 취득세 등으로 신고한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2008년 10월 30일
주 문
심판청구를 기각합니다.
이 유
1. 처분 개요
가. 청구인은 2008.5.15. ○○○호(토지 58.6394㎡, 건축물 52.55㎡, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 취득한 후 2008.5.20. 그 시가표준액(212,609,816원)에 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 4,252,190원, 농어촌특별세 425,210원, 등록세 4,252,190원, 지방교육세 850,430원, 합계 9,780,020원을 신고하고 납부하였다.
나. 청구인은 실제 취득가액이 아닌 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하는 것은 부당하다는 사유로 2008.5.22. 경기도지사에게 이의신청을 하고, 2008.6.26. 기각결정통보를 받은 후 2008.7.22. 이 사건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
지방세법 제111조제5항제5호에서 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 대하여 사실상의 취득가액을 인정하도록 규정하고 있고, 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제28조제1항에서는 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있는바, 처분청은 스스로의 의무불이행으로 말미암아 납세자인 청구인이 성실히 신고한 가격에 대하여 검증을 할 수 없다면 국세기본법 및 지방세법이 정하고 있는 납세자의 성실성 추정 원칙에 따라 청구인이 성실히 신고한 취득가액을 진실한 것으로 추정하여 이를 과세표준으로 인정하여야 하므로 이 사건 취득세 등은 경정되어야 한다.
나. 처분청 의견
이 사건 부동산은 일반건축물(근린생활시설) 및 그 부속토지로서 비주거용 부동산에 해당하여 이에 대한 부동산거래가격 검증체계가 구축되지 못하여 검증이 이루어지지 않았으므로 지방세법 제111조제5항제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 아니한다 하겠고, 청구인의 경우와 같이 개인간 거래에 있어서 신고된 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 지방세법 제111조 및 제130조의 규정에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여야 하는 것으로서, 이는 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간 거래에 있어 취득가액의 최소기준으로 삼은 것이며, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것(헌법재판소 1999.12.23. 선고, 99헌가2 참조)으로서, 이와 같은 과세표준 적용이 납세자가 신고한 취득가액의 진실성 부인을 전제로 하는 것은 아니므로, 성실히 신고한 취득가액을 진실한 것으로 추정하여 과세표준으로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없어 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하여 산출한 이 사건 취득세 등을 신고납부토록 한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
개인이 일반건축물(생활편익시설-상가) 및 그 부속토지를 개인간 유상거래로 취득하고 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 다음 신고필증상 거래가격을 취득가액으로 신고하였으나 이보다 시가표준액이 높은 경우 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용할 수 있는지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장․군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장․군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박․항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축․건조․제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류․구조․용도․경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여․기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득
지방세법 제130조【과세표준】① 부동산․선박․항공기․자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기․등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기․등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
(2) 지방세법시행령 제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】① 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.
1. 건축물 : 「소득세법」 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.
가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율
지방세법시행령 제80조의2【토지 또는 주택가액의 적용】법 제111조제2항제1호에 따른 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격은 취득일 현재의 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 다만, 취득일 현재 해당 연도에 적용할 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 결정ㆍ공시되지 아니한 때에는 직전 연도에 적용되던 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.
(3) 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제27조【부동산거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
② 중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.
⑨ 제1항ㆍ제2항 및 제6항에 따른 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.
공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.
(4) 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행령(2008.7.29. 대통령령 제20947호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조【부동산거래의 신고】법 제27조제1항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 매수인 및 매도인의 인적사항
2. 계약일․중도금 지급일 및 잔금 지급일
3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 제4호에서 같다)의 소재지․지번 및 지목
4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적
5. 실제 거래가격
6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
7. 중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항
(5) 2005.12.19. 구 건설교통부장관(현 국토해양부장관)이 각 지방자치단체에 통보한 “부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령안(국토정보기획팀-1009호)”에 가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시한다고 되어 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 2008.5.7. 청구인은 청구외 ○○○와 “매매대금은 108,000,000원”으로, “잔금지급일은 2008.5.15.”로 하는 내용의 이 사건 부동산 매매계약을 체결한 후 2008.5.14. 처분청에 이 사건 부동산 거래계약 신고를 한 다음 실제 거래가격란에 108,000,000원이 기재되어 있는 부동산거래계약신고필증을 교부받은 다음 2008.5.20. 이 사건 부동산에 대한 취득신고를 한 사실과 이 사건 부동산 중 건축물의 주용도가 생활편익시설인 사실은 처분청이 제출한 이 사건 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 집합건축물대장 등에 의하여 알 수 있다.
(2) 처분청은 이 사건 부동산 중 토지의 시가표준액은 1㎡당 개별공시지가(3,140,000원)에 면적(58.6394㎡)을 곱하여 184,127,716원으로 산출하였고, 건축물의 시가표준액은 2008년도 건물 및 시가표준액 결정기준에 따라 1㎡당 신축건물 기준가액을 510,000원으로 하여 구조지수(100, 철근콘크리트조), 용도지수(125, 근린생활시설), 위치지수(115, 개별공시지가 3,140,000원/㎡), 경과연수별 잔가율(0.74, 1995년 신축) 등을 적용하여 28,482,100원으로 산출한 사실은 처분청이 제출한 과세자료현황에 의하여 알 수 있다.
(3) 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조제1항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격검증체계를 구축․운영하여야 한다고 규정하고 있으나, 2005.12.19. 구 건설교통부장관이 지방자치단체에 통보한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서는 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지만 그 대상으로 하고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격검증체계를 형성해나가고 있는 단계에 있어 이에 대한 거래가격의 검증이 이루어지지 아니하고 있으므로, 청구인이 일반건축물(생활편익시설) 및 그 부속토지인 이 사건 부동산 거래에 대하여 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의한 신고를 하고 처분청으로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 이에 기재된 거래가격이 이 사건 부동산의 객관적인 가치라고 인정할 수는 없는 것이라 하겠으므로, 지방세법 제111조제2항 및 같은 법 제130조제2항의 규정에 의하여 청구인이 신고한 가액과 시가표준액 중 높은 가액이 취득세 등의 과세표준이 된다 하겠고(대법원 2008.7.24. 선고 2008두9379 판결, 조세심판원 심판결정 조심2008지69, 2008.6.25. 참조), 한편 처분청이 산출한 이 사건 부동산의 시가표준액은 위 법령에 따라 적정한 방식으로 산정되었다 할 것이다.
따라서 청구인이 이 사건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 이 사건 취득세 등으로 신고한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2008년 10월 30일