1. 처분개요

   가. 청구인은 2018.9.11. 파산관재인 민○○(이하 “파산관재인”이라 한다)으로부터 법원의 허가를 거쳐 OOO토지(임야, 2,698㎡ 중 684㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매를 원인으로 하여 취득하고 시가표준액 OOO과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 합계 OOO신고·납부한 후, 2019.10.28. 처분청에 쟁점토지의 취득세 과세표준은 시가표준액이 아닌 사실상 거래가격OOO적용하여야 한다며 그 차액에 해당하는 취득세 등 합계 OOO환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2019.12.26. 이를 거부하였다(이하 “이 건 경정청구 거부처분”이라 한다).

   나. 청구인은 이에 불복하여 2020.1.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

  가. 청구인 주장

  (1) 청구인은 법원의 허가를 통하여 파산관재인으로부터 쟁점토지를 취득하였으므로, 판결문 등에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 해당하는바, 「지방세법」제10조 제5항에 따라 같은 조 제2항에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하여야 한다.

   (가) 청구인은 쟁점토지를 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(이하 “채무자회생법”이라 한다)에 따라 법원이 선임한 파산관재인으로부터 쟁점토지를 매수하였고, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제5조의 부동산거래가격 검증체계에 따라 거래신고를 하였다.

   (나) 그러나 처분청은 부동산거래가격 검증체계에 의한 검증결과, 거래가격이 “하한미달”이어서 시가표준액을 취득가격으로 보아야 한다고 하였고, 청구인은 어쩔 수 없이 쟁점토지에 관하여 취득가격을 시가표준액으로 하여 신고한 후, 취득가격을 사실상 취득가격으로 보아야 한다며 경정청구를 제기하였다.

   (다) 채무자회생법에 의하면 개인이 파산신청을 하면 법원은 파산관재인을 선임하고, 선임된 파산관재인은 파산자의 재산을 조사하여 재산이 있을 경우 이를 매각(환가)하여 이를 채권자에게 배당하고 개인파산절차를 종료한다.

    이 때 매각(환가) 절차는 우선 파산관재인이 법원에 매각에 관한 허가를 신청하고, 이를 법원이 허가하면 대법원 인터넷 홈페이지 등에 매각공고를 하며, 이를 통하여 여러 사람으로부터 입찰을 받고 매각이 되면, 법원에 허가를 신청하고, 허가가 나면 매매계약을 체결한다.

   (라) 그러므로 법원의 허가는 판결이나 법인장부와 동일하게 객관적으로 매매가격을 확인할 수 있으므로, 시가표준액이 아닌 실제 거래가격을 기준으로 취득세를 부과하여야 한다.

  (2) 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가격을 실제 거래가격이 아닌 시가표준액으로 보아 이 건 경정청구 거부처분을 한 것은 부당하다.

  나. 처분청 의견

  (1) 「지방세법」제10조 제5항 각 호에서 사실상의 취득가격에 의하여 과세표준을 정할 수 있는 요건을 제한적이고 한정적으로 열거하고 있다고 보는 것이 타당한바, 쟁점토지의 취득을 「지방세법」제10조 제5항 제3호의 판결문 등 취득가격이 증명되는 취득이라고 보아 「지방세법」제10조 제2항 단서의 적용을 부인하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

   (가) 「지방세법」제10조 제5항 각 호에서 규정하고 있는 국가 등으로부터의 취득, 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 등은 예시적인 규정이 아니라, 사실상 취득가격에 의하여 과세표준을 정할 수 있는 요건을 제한적이고 한정적으로 열거하는 것으로 봄이 타당하다(조심 2016지1006, 2016.11.18. 참조).

   (나) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액 등을 활용하여 부동산 거래가격 검증체계에 의하여 검증이 이루어진 취득이라 함은 거래가격이 적정하다고 검증된 취득을 말한다고 보아야 한다(조심 2009지493, 2009.10.27. 참조).

    쟁점토지에 관하여 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증한 결과 하한미달로 판정되었으므로, 쟁점토지에 대하여 「지방세법」제10조 제5항 제5호의 규정을 적용하여 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다(조심 2014지1381, 2015.8.10. 참조).

   (다) 채무자회생법에 따라 파산관재인은 파산재단에 속하는 부동산 등의 환가를 위하여 법원의 허가를 받아 임의매각의 방법 등을 실시할 수 있는데, 이는 파산관재인의 권한과 책임에 따라 그 환가의 방법, 시기, 매각절차, 매수상대방의 선정 등이 임의적으로 결정되어 그것에 의한 취득을 「지방세법」제10조 제5항에서 열거하고 있는 취득이라고 보기는 어렵다(조심 2016지1009, 2016.11.18. 참조).

  (2) 따라서 처분청이 쟁점토지의 시가표준액을 취득가격으로 보아 이 건 경정청구 거부처분을 한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

  가. 쟁점

   파산관재인으로부터 법원의 허가를 통하여 토지를 취득한 경우, 「지방세법」제10조 제5항의 취득가격이 증명되는 취득에 해당한다고 보아 시가표준액이 아닌 사실상의 취득가격을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

  나. 관련 법령 : <별지> 기재

  다. 사실관계 및 판단

  (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다.

   (가) 파산재단 부동산에 대한 임의매각 허가신청(2018.9.3.)과 인천지방법원 파산4단독의 파산재단 부동산에 대한 임의매각 허가(2016하단2395 파산선고, OOO-4호, 2018.9.19.)에 의하면, 파산관재인은 2018.9.3. 파산법원에 쟁점토지에 대한 제5회 입찰에서 청구인이 최고가 입찰금액으로 입찰의사를 밝혔다는 이유로 쟁점토지에 관한 매매계약 및 소유권이전등기 허가를 신청하였고, 파산법원은 2018.9.11. 쟁점토지에 대한 임의매각 허가를 한 사실이 나타난다.

   (나) 부동산(공유지분) 매매계약서(2018.9.3.)에 의하면, 청구인은 2018.9.3. 파산관재인으로부터 쟁점토지를 OOO양수하기로 한 내용이 확인된다.

   (나) 부동산거래계약신고필증(2018.10.8.)에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 OOO취득하였다고 신고한 것으로 나타난다.

   (다) 국토교통부의 부동산거래관리시스템상 거래적정성 진단결과, 쟁점토지 거래가격 OOO하한미달로 확인된다.

   (라) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2018.10.8. 매매를 원인으로 하여 쟁점토지에 관한 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타난다.

  (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.

   (가) 「지방세법」제10조 제1항 및 제2항 본문은 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다고 규정하고 있으나, 제2항 단서에서 그 신고가액이 같은 법 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있다.

    한편, 같은 법 제10조 제5항은, 국가나 지방자치단체로부터의 취득(제1호), 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득(제3호), 공매방법에 의한 취득(제4호), 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득(제5호) 등의 경우에는 제2항 단서에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있는바, 「지방세법」제10조 제5항 각 호에서 규정하고 있는 취득의 방법은 예시적인 규정이 아니라, 사실상의 취득가격에 의하여 과세표준을 정할 수 있는 요건을 제한적이고 한정적으로 열거하는 것으로 봄이 타당하다 하겠다(조심 2016지1009, 2016.11.18., 같은 뜻임).

  (나) 살피건대, 청구인은 법원의 허가를 통하여 파산관재인으로부터 쟁점토지를 취득하였으므로 「지방세법」제10조 제5항 각 호의 경우와 같이 취득가격이 증명되는 경우에 해당한다고 보아 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하여야 한다고 주장하나, 아래와 같은 사정들에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

    1) 「지방세법 시행령」제18조 제3항은 「지방세법」제10조 제5항 제3호에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우를 민사소송이나 행정소송에 의하여 확정된 판결문에 의하여 취득가격이 증명되거나(제1호), 법인장부에 의하여 취득가격이 증명되는 경우(제2호)를 규정하고 있을 뿐인바, 쟁점토지에 대한 파산법원의 임의매각 허가를 「지방세법」제10조 제5항 제3호의 판결문이나 법인장부에 의하여 취득가격이 증명되는 경우에 해당한다고 보기 어렵다 하겠다.

    2) 법원의 허가를 받아 임의매각한다고 하더라도, 파산관재인의 권한과 책무에 따라 그 환가의 방법, 시기, 매각절차, 매수상대방의 선정 등이 임의적으로 결정된다고 볼 수 있고(대법원 2010.11.10. 선고 2010다56265 판결, 같은 뜻임), 쟁점토지의 매매계약 형식 및 등기원인이 매매로 기재되어 있는바, 이를 「지방세법」제10조 제5항 제4호의 공매방법에 의한 취득에 해당한다고 보기 어렵다 하겠다(조심 2017지306. 2017.7.7. 같은 뜻임).

    3) 「지방세법」제10조 제5항 제5호에서 「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득은 같은 조 제2항 단서에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으나, 이 때의 검증이 이루어진 취득이라 함은 부동산거래가격 검증체계에 의하여 거래가격이 적정하다고 검증된 취득을 의미한다고 보아야 할 것으로(조심 2009지493, 2009.10.27. 같은 뜻임), 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증한 결과 부적정(하한미달)으로 판정되었는바, 이를 「지방세법」제10조 제5항 제5호의 부동산거래신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득에 해당한다고 보기 어렵다 하겠다(조심 2014지1381, 2015.8.10. 같은 뜻임).

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.  

<별지> 관련 법령

  (1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것)

제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. (단서 생략)

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」제101조 제1항 또는 「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

  (2) 지방세법 시행령

제18조[취득가격의 범위 등] ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

  (3) 지방세징수법(2019.11.26. 법률 제16652호로 개정되기 전의 것)

제71조[공매] ① 지방자치단체의 장은 압류한 동산, 유가증권, 부동산, 무체재산권등과 제51조제2항에 따라 체납자를 대위하여 받은 물건[통화(通貨)는 제외한다]을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공매한다.

⑤ 지방자치단체의 장은 압류한 재산의 공매에 전문 지식이 필요하거나 그 밖에 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있으며, 이 경우의 공매는 지방자치단체의 장이 한 것으로 본다.

⑥ 제5항에 따라 압류한 재산의 공매를 한국자산관리공사가 대행하는 경우에는 "지방자치단체의 장"은 "한국자산관리공사"로, "세무공무원"은 "한국자산관리공사의 직원(임원을 포함한다. 이하 같다)"으로, "공매를 집행하는 공무원"은 "공매를 대행하는 한국자산관리공사의 직원"으로, "지방자치단체"는 "한국자산관리공사의 본사ㆍ지사 또는 출장소"로 본다.

제74조[매각예정가격의 결정] ① 지방자치단체의 장은 압류재산을 공매하려면 그 재산의 매각예정가격을 결정하여야 한다.

② 지방자치단체의 장은 매각예정가격을 결정하기 어려울 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정인에게 평가를 의뢰하여 그 가액(價額)을 참고할 수 있다.

  (4) 채무자 회생 및 파산에 관한 법률

제56조[회생절차개시 후의 업무와 재산의 관리] ① 회생절차개시결정이 있는 때에는 채무자의 업무의 수행과 재산의 관리 및 처분을 하는 권한은 관리인에게 전속한다.

제384조[관리 및 처분권] 파산재단을 관리 및 처분하는 권한은 파산관재인에게 속한다.

제482조[재산의 가액의 평가] 파산관재인은 지체 없이 파산재단에 속하는 모든 재산의 파산선고 당시의 가액을 평가하여야 한다. 이 경우 채무자를 참여하게 할 수 있다.

제492조[법원의 허가를 받아야 하는 행위] 파산관재인이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하고자 하는 경우에는 법원의 허가를 받아야 하며, 감사위원이 설치되어 있는 때에는 감사위원의 동의를 얻어야 한다. 다만, 제7호 내지 제15호에 해당하는 경우 중 그 가액이 1천만원 미만으로서 법원이 정하는 금액 미만인 때에는 그러하지 아니하다.

1. 부동산에 관한 물권이나 등기하여야 하는 국내선박 및 외국선박의 임의매각

496조[환가방법] ①「민사집행법」에서 환가방법을 정한 권리의 환가는 「민사집행법」에 따른다.

  (5) 민사집행법

제78조[집행방법] ① 부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 한다.

②강제집행은 다음 각 호의 방법으로 한다.

1. 강제경매

2. 강제관리

제97조[부동산의 평가와 최저매각가격의 결정] ① 법원은 감정인(鑑定人)에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다.

  (6) 부동산 거래신고 등에 관한 법률(2019.8.20. 법률 제16494호로 개정되기 전의 것)

제3조[부동산 거래의 신고] ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

제5조[신고 내용의 검증] ① 국토교통부장관은 제3조에 따라 신고받은 내용, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액, 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 신고관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③ 신고관청은 제2항에 따른 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 해당 신고 내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 검증의 절차, 검증체계의 구축·운영, 그 밖에 필요한 세부 사항은 국토교통부장관이 정한다.