심2008지0014

주 문

처분청이 2007.4.2. 청구인에게 한 취득세 5,027,810,220원, 농어촌특별세 502,781,020원, 등록세 2,011,124,080원, 지방교육세 402,224,810원, 합계 7,943,940,130원의 부과처분중 취득세 4,933,558,600원, 농어촌특별세 493,355,860원, 등록세 1,973,423,440원, 지방교육세 394,684,680원, 합계 7,795,022,580원을 초과하는 부분을 취소한다.

이 유

1. 처분 개요

청구인은 2007.3.2. 서울특별시 ○○○번지 토지상에 건축물(지하7층, 지상 34층, 110,660.95㎡,이하 “이 사건 건축물”이라 한다)을 신축한 후 이 사건 건축물의 취득비용을 251,390,511,237원으로 산정하고 동 금액을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 5,027,810,220원, 농어촌특별세 502,781,020원, 등록세 2,011,124,080원, 지방교육세 402,224,810원, 합계 7,943,940,130원을 2007.4.2. 신고납부하자 처분청은 이를 수납하여 징수결정하였다.

그 후 청구인은 당초 이 사건 건축물의 취득세 등의 과세표준으로 신고한 금액중에는 이 사건 건축물을 신축하기 이전에 신축공사를 진행하다 가 철거한 건축물에 투입된 설계비, 골조공사비 등과 철거비용이 포함되어 있고, 이러한 비용은 신축한 이 사건 건축물의 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 할 것인데도 이를 잘못 포함하여 과세표준을 산정하고 취득세 등을 신고납부하였다고 주장하면서 2007.6.26. 서울특별시장에게 이의신청을 제기하여 기각하는 결정을 받고 2007.11.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 당초 1993.3.23. 주된 용도가 판매시설 및 업무시설인 주상복합건축물(이하 “종전 제1건축물”이라 한다)를 신축하기 위하여 건축허가를 받았다가 실제 건축공사는 착공하지 아니한 채 2차로 패션센터(이하 “종전 제2건축물”라 한다)를 건축하기 위하여 1996.9.25. 건축허가를 변경받아 건축물 골조공사를 진행하다가 다시 이를 중단한 상태에서 2003.12월에 다시 3차로 주용도가 업무시설인 이 사건 건축물에 대한 건축허가 변경을 받고 건축중이던 종전 제2건축물의 골조구조물을 모두 철거하고 지하구조보강 공사를 거친 후 이 사건 건축물을 신축한 것으로서, 행정자치부의 질의회신 사례에서 기존 건축물의 철거공사비는 신축한 건축물의 신축 비용으로 볼 수 없다고 해석하고 있고, 기업회계기준서 제5호에서도 건축물을 신축하기 위하여 사용중인 기존 건물을 철거하는 경우 그 건물의 장부가액은 제거하여 처분손실로 반영하고, 철거비용은 전액 당기비용으로 처리하도록 하고 있는 점에 비추어 볼 때, 청구인이 기존에 신축중인 건축물과 관련하여 투입된 공사비와 철거공사비는 이 사건 건축물의 신축과 관련이 없는 비용이라 할 것이므로 기존 건축중인 건축물의 투입공사비와 철거공사비 등은 취득세 과세표준에서 제외되어야 할 것이고, 이 부분에 상당하는 취득세 등은 환부되어야 한다.

나. 처분청 의견

건축허가를 받아 건축물을 신축하다가 사업계획의 변경으로 건축중이던 골조공사를 중단하고 그 골조를 철거한 후 설계변경을 통해 다른 용도의 건축물을 신축하여 준공한 경우 종전 건축허가서 상의 건물은 명칭만 달리할 뿐 실제는 모두 이 사건 건축물의 신축으로 보아야 할 것이고 건축물 신축공사를 진행하던 중 내부적인 계획에 의한 설계변경이 있다 하더라도 그 설계변경 전에 지출된 종전 건축허가서 상의 건축물의 골조 및 그 철거비용은 모두 설계변경 후의 건축물의 신축에 있어 그 이전에 소요된 일체의 비용으로 보아야 할 것이라는 구 행정자치부장관의 질의회신(2005.1.11. 세정과 -154호)이 있으며, 청구인 의 경우도 패션센터를 주목적으로 하는 건축물 신축공사를 진행하다가 골조공사를 중단하고 이를 철거한 후 새로이 업무용 빌딩인 이 사건 건축물을 신축한 것으로서 기존의 골조공사비 및 철거공사비는 모두 이 사건 건축물의 신축과 관련있는 비용으로 보아야 할 것이므로 청구인의 신고납부 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

건축물을 신축하던 중 공사를 중단하고 건축중에 있던 건축물을 철거한 후 새로운 설계를 거쳐 건축물을 신축한 경우 철거한 건축중인 건물과 관련되어 투입된 공사비용과 철거비용은 신축한 건축물과 관련없는 비용이므로 신축건물의 취득가액에서 제외하여야 한다는 주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세법 제111조 (과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 제130조 (과세표준)

① 부동산․선박․항공기․자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 한다.

③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기․등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(3) 지방세법시행령 제82조의3 (취득가격의 범위)

① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급 등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 종전 제1,2건축물과 이 사건 건축물을 신축한 경위에 대하여 본다.

(가) 청구인은 1991.9.26. 종전 제1건축물에 대하여 교통 및 인구영향평가 용역 계약을 체결하였고, 1992.6.29. 청구외 (주)○○○와 설계 감리용역계약을 체결하였으며, 1993.3.23. 처분청으로부터 건축허가를 받았고, 1995.1.10. 청구외 (주)○○○와 다시 종전 제1건축물에 대한 교통영향평가 용역계약을 체결하였고, 1995.1.27. 청구외 (주)○○○와 당초 설계감리용역비를 감액하는 내용으로 설계감리용역계약 변경계약을 체결하고서 각각 설계비와 교통영향평가비를 지급하였으나 실제 본격적인 건축공사에 착공하지는 아니하였다.

(나) 청구인은 1995.10.9. 종전 제2건축물에 대한 설계감리용역계약을 체결하였으며, 1996.9.25. 주상복합건축물을 패션센타로 변경하여 신축하고자 건축허가 변경허가를 받았고, 1996.11.21. 청구외 (주)○○○과 종전 제2건축물에 대한 골조공사 계약을 체결한 후 일부 지하 구조공사 및 지상물 골조공사를 진행하다가 이를 중단하였고, 1998.11.21. 종전 제2건축물 공사중단에 따른 공사대금 정산 합의를 하였다.

(다) 청구인은 2003.12.8. 다시 서초타워빌딩인 이 사건 건축물을 신축하기 위하여 건축허가 변경허가를 받았으며, 종전 제1,2건축물 및 이 사건 건축물의 건축허가 내용은 다음과 같다.

구분	종전 제1건축물	종전 제2건축물	이 사건 건축물
건축면적	2,324.16㎡	2,603.7㎡	2,600.72㎡
건폐율	35.41%	39.67%	39.62%
연면적	87,263.57㎡	111,899.5㎡	111,688.49㎡
용적율	749.7%	1,120.3%	1,116.95%
용도	주용도 -업무시설, 주거시설 부속용도 - 운동시설. 근린생활시설	주용도 - 판매시설, 업무시설 부속용도 - 관람집회시설, 위락시설	주용도 : 업무시설 부속용도 : 판매시설
규모	지하 7층, 지상 24층	지하7층, 지상 39층	지하 7층, 지상 34층

(라) 청구인은 2004.1월경 청구외 (주)○○○과 이 사건 건축물을 신축하기 위하여 건축공사가 중단된 종전 제2건축물의 철거 및 지하구조보강공사를 내용으로 하는 구조보강공사계약을 체결하였고, 그 후 본격적인 건축공사를 진행하여 2007.3.2. 이 사건 건축물에 대한 사용승인을 받았다.

(마) 청구인이 이 사건 건축물에 대하여 취득신고를 하면서 신고한 취득가액중 이 사건 건축물의 취득가액에서 제외되어야 한다고 주장하는 부분과 관련된 법인장부상 지출내역은 다음과 같다.

구분	지급일자	지급액	과표제외요구액	비고
설계비	1992.7.1.	462,840,000	6,195,390,000
	1994.6.30.	578,550,000
	소계	1,041,390,000
	1995.10.11.	1,546,000,000
	1995.12.19	1,546,000,000
	1996.10.28.	773,000,000
	1997.3.25.	1,289,000,000
	소계	5,154,000,000
	합계	6,195,390,000
교통평가	1991.9.30.	14,800,000	97,000,000
	1992.6.26.	11,100,000
	1993.1.15.	11,100,000
	소계	37,000,000
	1995.1.11.	30,000,000
	1995.12.30.	30,000,000
	소계	60,000,000
	합계	97,000,000
골조/마감공사	1996.11.27.	8,500,000,000	3,574,191,100
	1996.12.5.	4,760,000,000
	1996.12.30.	5,377,000,000
	1997.8.27.	5,387,000,000
	1998.3.31.	5,300,000,,000
	합계	29,324,000,000
구조보강공사	2004.1.30.	1,240,000,000	1,588,225,560	철거공사비
	2004.2.27.	1,060,000,000
	2004.4.30.	1,185,600,000
	2004.7.30.	1,000,000,000
	2004.9.30.	1,000,000,000
	2005.6.8.	714,400,000
		6,200,000,000

 (2) 청구인이 이 사건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하는 부분에 대하여 차례로 본다.

(가) 지방세법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있으며, 건축물 신축에 있어서 일체의 비용으로 보기위해서는 지방세법상의 건물과 구축물 및 특수부대설비를 취득하기 위하여 직․간접적으로 소요되는 비용을 의미한다고 보아야 할 것이다(참조 대법원판례 2002.6.14. 선고 2000두6404)

(나) 청구인의 경우를 보면, 청구인은 이 사건 건축물을 신축하기 이전인 1993.3.23. 종전 제1건축물에 대하여 건축허가를 받았으나 본격적인 건축공사에 착공하지는 아니하였고, 1996.9.25. 1차로 건축허가 변경을 받아 종전 제2건축물을 신축하고자 신축 공사를 진행하다가 1998.3월경부터 이를 중단하였고, 그 후 2003.12.8. 이 사건 건축물을 신축하기 위한 2차 건축허가 변경을 받은 후 2004.1월경에 구조보강공사 계약을 체결하면서 그 공사내역서상에서 종전 제2건축물을 건축하다가 중단된 지상의 골조구조물을 철거하고 새로이 이 사건 건축물에 신축하기 위한 지하 구조보강공사를 거친후 이 사건 건축물을 신축하고서 법인장부상 총 공사비용중 취득세 과세표준에서 제외되는 부가가치세 등을 제외한 비용으로 취득세 등을 신고납부하였다.

(다) 첫째, 청구인이 취득세 과세표준으로 신고한 총 취득가액에 포함된 금액중 종전 제1,2건축물과 관련하여 지급한 설계비가 이 사건 건축물의 취득비용으로 볼 수 있는지 여부를 보면, ① 종전 제1건축물과 관련된 설계비(1,041,390,000원)는 종전 제2건축물 및 이 사건 건축물과는 전혀 구조 및 형태가 다른 건축물을 신축하기 위한 건축설계비이므로 이 사건 건축물의 신축과 관련성이 있다고 보기 어렵다고 보여지지만, ② 종전 제2차 건축물과 관련된 설계비(5,154,000,000원)의 경우 청구인은 당초 전체 설계비 51억원을 과세표준에서 제외하는 것으로 청구하였다가 2차 건축물중 지하층에 대한 공사가 시행되었으므로 평당 설계비 기준으로 적용하여 2차 설계비중 지하층 34.39%에 해당하는 설계비는 건축공사에 포함되어야 하나 나머지 3,386,784,000원은 이 사건 건축물과 관련없는 설계비에 해당된다고 주장하고 있지만, 당해 평당 설계비 기준이 합리적인 안분기준으로 볼 수 있는 지 여부에 대하여 명확한 근거가 미흡하며, 평당 건축비를 기준으로 할 때 종전 제2건축물의 지상층은 39층이고 이 사건 건축물의 지상층은 34층인데 안분계산한 건축비는 종전 제2건축물의 지상층이 3,386백만원으로서 이 사건 건축물의 추가 설계비는 23억원으로서 현저한 차이를 보인다는 점에서 전혀 별개의 설계가 이루어진 것으로 볼 수 없으므로 종전 제2건축물의 설계와 이 사건 건축물의 설계는 관련성이 있다고 보아야 할 것이다.

(라) 둘째, 종전 제1,2건축물과 관련하여 지급한 교통영향 평가비97,000,000원의 경우를 보면, 교통 및 인구영향평가를 각각의 건축물에 따라 별도로 실시하였으며, 각각 지급된 교통영향평가 용역비를 비교할 때 종전 제1,2건축물에 대한 교통영향평가를 단순 보완하는 수준에서 이 사건 건축물에 대한 교통영향평가를 실시한 것으로 보여지지는 아니하고, 각각의 건축설계에 따른 영향평가는 당해 건축물과 관련하여서만 효용이 있다고 보여지므로 최종 건축물과 관련없는 종전 제1,2차 건축물과 관련한 교통영향평가 용역비는 최종건축물 취득세 과세표준에서 모두 제외되어야 할 것으로 판단된다.

(마) 셋째, 구조보강공사비로 지급한 6,200,000,000원이 이 사건 건축물의 취득세 등 과세표준에 포함될 수 있는지 여부에 대하여 보면, 구조보강공사의 경우 신축하다가 중단된 종전 제2건축물을 철거하고 다시 최종 건축물을 신축하기 위하여 지하 구조보강공사를 실시한 것과 관련된 비용으로서 청구인은 그 중 철거공사비 1,588,225,560원 전부를 최종 건축물 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하고 있으나 철거공사비는 새로운 건축물의 신축행위를 위한 준비과정이라고 볼 수 있으므로 이러한 준비 과정에 소요된 철거공사비의 경우 이 사건 건축물의 신축을 위하여 필요불가결하게 소요된 비용으로 보아야 할 것으로서 이러한 철거공사에 관련된 비용을 이 사건 건축물의 취득비용에서 제외할 수는 없는 것으로 보여진다.

(바) 넷째, 청구인이 법인장부상 골조마감공사비로 계상한 금액중 이 사건 건축물의 신축과 관련없는 종전 제2건축물의 건축공사에 투입된 비용이므로 취득비용에서 제외되어야 한다고 주장하는 금액3,574,191,100원에 대하여 보면, 청구인이 주장하는 부분은 전체 골조마감공사비 (15,941,132,200원)중 신축하다고 건축공사를 중단하고 철거한 종전 제2건축물의 신축과 관련하여 지상 구조물의 골조공사에 투입된 재료비, 가공비, 도장비 및 운반비 등으로서 종전 제2건축물의 골조공사는 이 사건 건축물을 신축하기 전에 이를 철거한 이상 이 사건 건축물과 어떠한 건축공사의 연속성이 있다거나 이 사건 건축물의 효용을 증진하는데 기여하였다고 볼 수는 없는 것이라 하겠으므로 종전 제2건축물을 신축하다가 중단된 건축물의 골조공사비의 경우에 이를 청구인이 최종적으로 신축한 이 사건 건축물의 직접적인 신축비용이나 부대비용으로서의 성격을 갖춘 비용이라고 할 수는 없다 하겠다.

(사) 따라서 청구인이 이 사건 건축물의 신축비용에서 제외되어야한다고 주장하는 비용중 종전 제1건축물의 설계비, 종전 제1,2건축물과 관련된 교통영향평가비, 종전 제2건축물의 골조공사비는 이 사건 건축물의 신축에 따른 취득세 과세표준에 포함되는 비용으로 볼 수는 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유가 있으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008년 9월 4 일