청구번호 조심2008지0048

주 문

심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분 개요

가. 청구인은 2007.11.30. 경기도 김포시 ○○○동 ○○○번지 ○○○(토지 143.57㎡, 건축물 548.89㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 청구외 황○○○로부터 취득하고, 같은 날 취득가액 750,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고하였다.

나. 처분청은 청구인의 취득세 등 신고가액이 시가표준액(1,551,029,326원)에 미달하므로 시가표준액을 과세표준으로 하고 지방세법(2007.12.31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제1항 및 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 31,020,580원, 농어촌특별세 3,102,050원, 등록세 31,020,580원, 지방교육세 6,204,110원 합계 71,347,320원의 납세고지서를 2007.11.30. 발부하자 청구인은 등록세 31,020,580원, 지방교육세 6,204,110원, 합계 37,224,690원을 2007.11.30. 납부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2007.10.10. 이 건 부동산의 매매계약을 체결하고 2007.11.30. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 따라 실제 취득가액인 750,000,000원으로 부동산 거래계약 신고를 하여 2007.12.6. 김포시장으로부터 부동산 거래계약 신고필증을 받았고, 등기부등본에도 거래가액이 750,000,000원으로 기재되어 있어 2007.11.30. 이 건 부동산 취득에 대해 실제 거래가격인 750,000,000원으로 취득세 등을 신고하였으나, 처분청은 청구인의 신고가액이 시가표준액 1,551,029,326원에 미달한다고 하여 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

(2) 이 건 부동산을 취득하고 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 제27조의 규정에 따라 이 건 부동산의 실제 거래가액 등을 처분청에 신고하였으므로, 처분청은 같은 법 제28조의 규정에 따라 부동산 거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증한 후 실제 거래가액을 과세표준으로 하여 취득세를 부과하여야 함에도 불구하고 시가표준액을 기준으로 취득세 등을 부과한 것은 부당하므로 이 건 부동산의 취득세 등에 대한 과세표준을 실제 취득가격인 750,000,000원으로 하여 부과하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 토지․주택에 대해서는 가격공시 제도가 정착되어 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조 규정에 따른 부동산 거래가 격 검증체계가 구축되어 운용하고 있으나, 상가․사무실 등 비주거용 부동산에 대해서는 가격공시제도 등이 도입되지 않아 부동산거래가격 검증체계가 구축 되지 못하고 있고, 이에 따라 구 건설교통부장관은 2005.12.19. 부동산 거래가격의 검증과 관련하여 부동산 거래 신고제도 업무처리 요령을 각 시․도 등에 시달하면서 공동주택, 단독주택, 토지의 경우에만 부동산 거래 신고가격 등을 검증하도록 하였고, 청구인이 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 실제 거래가액 등을 처분청에 신고한 사실은 인정되나, 이 건 부동산은 일반건축물(상가건물) 및 그 부속토지로서 비주거용 부동산에 해당하여 이에 대한 부동산 거래가격 검증체계가 구축되지 못하여 검증이 이루어지지 않았으므로 이 건 부동산의 취득은 지방세법 제111조제5항제5호에서 규정하고 있는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률의 규정에 의한 신고서를 제출하여 부동산 거래가격 검증체계에 따라 검증이 이루어진 취득에 해당된다고 볼 수 없다 할 것이어서 이 건 부동산에 대해 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

상가건축물을 취득하고 실제 거래가격으로 취득세 등을 신고하였으나 시가표준액에 미달한다고 하여 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고․납부토록 한 것이 적법한 지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2007.12.31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것)

제111조 (과세표준)

①취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

②제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

2. 제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

⑤다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입 증 되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5.「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27 조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정 에 의하여 검 증이 이루어진 취득

제112조 (세율)

①취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다.

제130조 (과세표준)

①부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.

②제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

④채권금액에 의하여 과세액을 정하는 경우에 일정한 채권금액이 없을 때에는 채권의 목적이 된 것 또는 처분의 제한의 목적이 된 금액을 그 채권금액으로 본다.

⑤제1항 내지 제4항의 규정에 의한 과세표준이 되는 가액의 범위 및 그 적용에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제131조 (부동산등기의 세율)

①부동산에 대한 등기를 받을 때에는 다음 각 호의 표준세율에 의하여 등록세를 납부하여야 한다.

3. 제1호 및 제2호 이외의 원인으로 인한 소유권의 취득

(2) 기타

부동산가액의 1,000분의 20

(2) 지방세법시행령

제80조 (토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등)

①법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.

1. 건축물 : 「소득세법」 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것)

제27조 (부동산거래의 신고)

①거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.

1. 토지 또는 건축물

2.「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분 계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위

3.「주택법」 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위

②중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

③제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

④중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.

제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등)

① 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

②시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2007.10.10. 이 건 부동산의 매매계약을 체결하고 2007.11.30. 잔금을 지불하였으며, 2007.11.30. 공인중개사의 업무 및 부 동산 거래신고에 관한 법률에 따라 실제 취득가액인 750,000,000원으로 부동산 거래계약 신고를 하여 2007.12.6. 김포시장으로부터 부동산 거래계약 신고필증을 받았으며, 등기부등본에 거래가액이 750,000,000원으로 기입되어 있어 2007.11.30. 이 건 부동산 취득에 대해 실제 거래가격인 750,000,000 원으로 취득세 등을 신고하였으나, 처분청은 청구인의 이 건 부동산에 대한 신고가액이 시가표준액 1,551,029,326원에 미달한다고 하여 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고하도록 하였고, 청구인은 시가표준액(1,551,029,326원)을 과세표준으로 하여 취득세 등을 2007.11.30. 신고하고 등록세 등은 2007.11.30. 납부하였으며, 구 건설교통부장관이 2005.12.19. 각 시․도 등에 시달한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(구 건설교통부 국토정보기획팀-1009호, 2005.12.19.)에 의하면 부동산 거래 신고가격의 검증은 부동산 거래 신고 및 주택거래 신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건 유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지인 경우에만 실시한다라고 되어 있다.

(2) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조제1항 규정에서 건설교통부 장관은 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산 거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산 거래가격 검증체계를 구축․운영하여야 한다고 규정하고 있으나, 구 건설교통부장관이 2005.12.19. 각 시․도 등에 시달한 부동산 거래 신고제도 업무처리 요령(구 건설교통부 국토정보기획팀-1009호, 2005.12.19.)에 의하면 부동산 거래 신고가격의 검증은 부동산 거래 신고 및 주택거래 신고처리가 완료된 거래정보 중 거래물건 유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지인 경우에만 실시한다라고 되어 있음을 볼 때, 주택이외의 일반건축물과 그 부속토지에 대해서는 부동산 거래가격 검증체계를 형성해 나가는 중에 있는 것으로 보여지므로, 일반건축물인 이 사건 부동산 매매계약에 대하여 부동산 거래신고를 하고 이에 따라 부동산 거래계약 신고필증을 교부받았다는 사실만으로 신고서상 기재된 거래가액이 이 건 부동산의 객관적인 가치라고 할 수 없으므로 같은 법 제28조에 의하여 검증이 이루어진 취득으로 볼 수 없다고 할 것이다.

(3) 지 방세법시행령 제80조제1항에서 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다라고 규정하고, 그 제1호에서 건축물의 시가표준액을 소득세법 제99조제1항제1호나목의 규정에 의하여 산정․고시하는 건물 신축가격 기준액에 건물의 구조별․용도별․위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모․형태․특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하는 것으로 규정하고 있는 바, 이에 따라 이 사건 부동산의 시가표준액을 산정함에 있어 2007년 토지 개별공시지가(5,780,000원/㎡)에 토지면적 143.57㎡을 곱하여 산출한 829,834,600 원을 토지시가표준액으로 하고, 2007년 건물신축가격 기준액(490,000/㎡), 건물 구조지수(철골콘크리트조, 120), 용도지수(근린생활시설, 125), 위치지수(개별공시지가 5,780,000원/㎡, 120), 잔가율(2002년 신축, 0.92), 가감산특례(자동승강기 105, 대형건물 105, 5층 이상 상가 95)를 적용하여 산정한 1㎡당 건축물시가표준액에 건축물연면적 846.92㎡를 곱하여 산출한 721,194,726원을 건축물시가표준액으로 해서, 토지 및 건축물의 시가표준액의 합인 1,551,029,326원을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법한 것이라 하겠다.

따라서, 처분청에서 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다 하겠다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.