서민주택 취득시 농어촌특별세 납세의무

저는 아파트 시행사의 경리를 맡고 있습니다. 저희 회사에서 국민주택규모 이하의 아파트를 건축/분양하기 위하여 사업용지를 취득하는 것과 관련된 사항입니다. 농특세법 제4조 제11호, 같은법 시행령 제4조 제4항에 따르면 대통령령이 정하는 서민주택(85제곱미터 이하)의 건물과 부수토지에 대하여는 취득세분 농어촌특별세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있습니다.
〈질의〉
폐사에서 사업용지를 다수의 지주(부수되는 건물이 있는 경우도 있고 나대지인 경우도 있습니다.)로부터 취득하게 되는데 이 경우 취득세분 농특세의 비과세를 판단할 때 어느 기준이 타당한 것인지?
(제1설) 분양주택이 전부 서민주택일 경우, 회사의 용지구입시 취득세에는 농특세가 비과세 된다.
(제2설) 개별 지주로부터 취득하는 토지 및 지상의 건물이 각각 서민주택의 기준에 부합하는지를 개별적으로 판단하여야 한다.
〈질의자 의견〉
회사에서 토지(지상의 건물도 포함)를 취득하는 이유는 서민주택을 건설하여 분양하기 위한 것이고 지상의 건물 역시 철거해서 서민주택을 신축하게 될 것이기 때문에 사업용지는 당연히 서민주택용 부수토지에 해당하고 농어촌특별세를 비과세 받는 것이 타당하다고 생각됩니다.

[답변]
세정-2915, 2004. 9. 7
농어촌특별세법 제4조 제11호에서 대통령령이 정하는 서민주택에 대한 취득세에 해당하는 경우에는 농어촌특별세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조 제4항에서 법 제4조 제11호에서 대통령령이 정하는 서민주택이라 함은 주택법시행령 제3조 제1항의 규정에 의한 규모이하의 주거용건물과 이에 부수되는 토지(국가·지방자치단체 또는 대한주택공사법에 의하여 설립된 대한주택공사와 한국토지공사법에 의하여 설립된 한국토지공사가 동 주택을 건설하기 위하여 취득하거나 개발·공급하는 토지를 포함한다)로서 주택바닥면적에 별표의 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 말한다고 규정하고 있습니다.
귀문에서와 같이 주택건설사업자 등이 주택법시행령 제3조 제1항의 규정에 의한 국민주택 규모이하의 서민주택을 건축·분양하기 위하여 취득하는 토지에 대하여는 주거용 건물에 부수되는 토지로서 주택바닥면적에 농어촌특별세법시행령 별표의 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 취득세에 대한 농어촌특별세를 비과세하는 것입니다.