법령해석 사례
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감 사 원
심 사 결 정
결 정 번 호 2008년 감심 제 186 호
제 목 취득세 등 부과에 관한 심사청구
청 구 인 1. 주식회사 ○○○○
○○○○시 ○○ ○○동 ○○○ ○○타운 ○층
대표이사 ○○○
2. 주식회사 ○○○○○○
○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○○-○
대표이사 ○○○
처 분 청 ○○○○시 ○○○장
주 문 심사청구를 기각한다.
이 유
1. 원처분의 요지
청구인들(이하 “청구인”이라 한다)은 ○○○○시 ○○ ○○동 ○○○○ 번지에 공동주택(아파트)과 단지내 상가건물(건축연면적 158,134㎡, 이하 “이 사건 공동주택”이라 한다)을 공동으로 신축하고, 2007. 8. 31. 취득가격 100,337,069,078원을 과세표준으로 취득세와 등록세 등 3,126,633,260원을 신고납부한데 대하여 처분청은 이를 그대로 수납처리(이하 “이 사건 처분”이라 한다)하였다.
2. 심사청구 취지와 이유
가. 청구취지
이 사건 처분의 일부를 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
나. 청구이유
이 사건 공동주택의 취득가격(과세표준)에 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용 및 분양보증수수료가 포함되어 있는바, 발코니확장과 온돌마루 등은 입주자의 신청에 의하여 사업시행자인 청구인 또는 제3자가 설치할 수 있는 것으로서 이 사건 공동주택 분양과 별개이고 청구인이 아닌 입주자가 원시취득하는 것이며, 분양보증수수료도 분양을 보증하여 공동주택의 판매를 촉진하는 판매관리비에 해당되므로 이들 비용은 취득가격으로 볼 수 없다. 또한 이들 비용은 청구인의 법인장부에 공동주택의 취득원가로 회계처리하지 않아 지방세법상의 ‘법인장부에 의한 사실상의 취득가격’에 해당되지 않으므로 취득가격에서 제외되어야 하는데도 이에 대하여 취득세 등을 부과한 것은 부당하다.
3. 우리 원의 판단
가. 다툼
이 사건 공동주택의 발코니확장과 온돌마루 등 설치비용 및 분양보증수수료를 취득가격(과세표준)에 포함시킨 것이 정당한지 여부
나. 인정사실
이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
(1) 청구인은 이 사건 공동주택의 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용 3,661,364,197원과 분양보증수수료 1,573,860,120원 합계 5,235,224,317원을 포함한 취득가격(100,337,069,077원)을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부 하였다.
(2) 발코니확장과 온돌마루 설치 등은 입주자의 선택사항으로 공동주택 공급계약서에 첨부된 계약신청서에 의하여 계약이 이루어지고, 동 계약서 특약조건에 자재 주문제작 및 현장시공 공정상, 계약기간 이후에는 신규계약 및 변경·취소가 불가하다고 되어 있다. 그리고 청구인은 이 사건 공동주택에 대하여 2005. 4. 5. ○○○○○○(주)로부터 주택분양보증을 받았고, 주택분양보증약관 제8조 제2항에 보증회사(○○○○○○주식회사)가 보증채무를 이행하는 경우에는 보증회사가 선정하는 등록업자가 당해 공사를 승계한다고 되어 있다.
(3) 청구인은 이 사건 공동주택 건축비 등은 미완성주택(재고자산)의 계정으로 회계처리하고, 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용은 기타매출원가(손익계정의 비용)로, 분양보증수수료는 판매관리비(손익계정의 비용)로 회계처리 하였다.
다. 관계 법령의 규정
(1) ｢지방세법｣ 제111조 제5항 제3호와 같은법 시행령 제82조의2 제1항 제2호에 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 그 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정되어 있다.
(2) ｢지방세법 시행령｣ 제82조의3 제1항에 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정되어 있다.
(3) ｢주택법 시행령｣ 제106조 제1항 제1호 가목에 주택분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양(사용검사 및 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우에 한한다. 이하 생략)을 책임지는 보증”으로 규정되어 있다.
(4) ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제7조 제1항에 ○○○○○○주식회사로부터 분양보증을 받을 경우 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다고 되어 있고, 제8조 제1항의 규정에 입주자 모집을 할 때에는 분양보증서 등의 서류를 갖추어 시장 등의 승인을 얻어야 한다고 규정되어 있다.
라. 판단
(1) 발코니확장과 온돌마루 등 설치비용의 취득가격 포함여부
청구인은 이건 발코니확장과 온돌마루 설치 등은 이 사건 공동주택 분양과 별개로 입주자의 신청에 의하여 입주자가 원시취득하는 것이므로 청구인에게 부과하여야 할 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장한다.
살피건대, 위 인정사실 (2)항에서 본바와 같이 발코니확장과 온돌마루 설치 등은 입주자의 선택사항으로 되어 있으나, 이에 대한 계약서 특약조건에 자재 주문제작과 현장시공 공정상 공동주택 계약기간 이후에는 신규계약이나 변경·취소가 불가하다고 되어 있는 점으로 보아 이는 공동주택과 함께 시공된 것이라 할 것이고, ｢지방세법시행령｣ 제82조의3 제1항에 취득세 과세표준인 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용이라고 되어 있으므로, 이건 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용은 청구인이 시공한 공동주택 신축공사의 취득가격에 포함되어야 할 것이다.
(2) 분양보증수수료의 취득가격 포함여부
청구인은 분양보증수수료는 분양을 보증하여 공동주택의 판매를 촉진하는 판매관리비에 해당되므로 취득가격에서 제외되어야 한다고 주장한다.
살피건대, 주택분양보증수수료는 ｢주택법 시행령｣ 제106조의 규정에 의하여 공동주택 사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용인바, 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 부도·파산 등으로 선분양된 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 분양이행을 하는 것인데, 분양이행은 주택보증약관 제8조 제2항에 따라 ○○○○○○(주)가 선정하는 등록업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공하는 것을 뜻하는 점 등으로 미루어 보아, 주택분양보증은 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로 보아야 할 것이고, 청구인과 같이 공동주택을 선분양하는 경우 주택분양보증수수료는 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제7조 제1항에 의하여 공동주택의 건설시 의무적으로 부담해야 하는 보험료 성격의 비용이라고 할 것이다.
또한 ｢지방세법 시행령｣ 제82조의3 제1항의 규정에 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정되어 있고, 통상 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야 할 환경·교통영향평가 등의 용역비·부담금 등을 취득가격에 포함시키고 있음을 볼 때, 주택분양보증수수료는 공동주택의 판매촉진을 위한 판매비가 아니라 공동주택의 건설에 따른 간접비(보험료)로서 취득가격에 포함시키는 것이 타당하다고 할 것이다.
(3) 법인장부상의 취득가격 인정 여부
청구인은 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용 및 분양보증수수료는 청구인의 법인장부에 이 사건 공동주택의 취득원가로 회계처리하지 않아 지방세법상의 ‘법인장부에 의한 사실상의 취득가격’에 해당되지 않음으로 취득가격에서 제외하여야 한다고 주장한다.
살피건대, ｢지방세법｣ 제111조 제5항 제3호와 같은법 시행령 제82조의2 제1항 제2호의 규정에서 법인의 장부에 의하여 취득가격이 입증되는 경우에는 법인의 장부가액을 사실상의 취득가격으로 보고 이를 과세표준으로 한 취지는 객관화된 조직체로서 거래가격을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가격을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이므로 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합되는지 여부에 관계없이 무조건 법인의 장부가액을 취득세의 과세표준으로 하여야 하는 것은 아니라 할 것이다. 그리고 위 (1)항과 (2)항에 설시한바와 같이 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용 및 분양보증수수료는 공동주택 취득가격에 포함된다고 보아야 하므로 청구인이 이들 비용을 법인장부상에 공동주택의 취득원가로 회계처리하지 않았다하여 취득가격에서 제외되는 것은 아니라 할 것이다.
4. 결 론
그렇다면 공동주택의 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용 및 분양보증수수료를 취득가격에 포함시켜 취득세 등을 부과한 이 사건 처분은 잘못이 없고, 이건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
2008. 6. 19.
감 사 원
심 사 결 정
결 정 번 호 2008년 감심 제 186 호
제 목 취득세 등 부과에 관한 심사청구
청 구 인 1. 주식회사 ○○○○
○○○○시 ○○ ○○동 ○○○ ○○타운 ○층
대표이사 ○○○
2. 주식회사 ○○○○○○
○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○○-○
대표이사 ○○○
처 분 청 ○○○○시 ○○○장
주 문 심사청구를 기각한다.
이 유
1. 원처분의 요지
청구인들(이하 “청구인”이라 한다)은 ○○○○시 ○○ ○○동 ○○○○ 번지에 공동주택(아파트)과 단지내 상가건물(건축연면적 158,134㎡, 이하 “이 사건 공동주택”이라 한다)을 공동으로 신축하고, 2007. 8. 31. 취득가격 100,337,069,078원을 과세표준으로 취득세와 등록세 등 3,126,633,260원을 신고납부한데 대하여 처분청은 이를 그대로 수납처리(이하 “이 사건 처분”이라 한다)하였다.
2. 심사청구 취지와 이유
가. 청구취지
이 사건 처분의 일부를 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
나. 청구이유
이 사건 공동주택의 취득가격(과세표준)에 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용 및 분양보증수수료가 포함되어 있는바, 발코니확장과 온돌마루 등은 입주자의 신청에 의하여 사업시행자인 청구인 또는 제3자가 설치할 수 있는 것으로서 이 사건 공동주택 분양과 별개이고 청구인이 아닌 입주자가 원시취득하는 것이며, 분양보증수수료도 분양을 보증하여 공동주택의 판매를 촉진하는 판매관리비에 해당되므로 이들 비용은 취득가격으로 볼 수 없다. 또한 이들 비용은 청구인의 법인장부에 공동주택의 취득원가로 회계처리하지 않아 지방세법상의 ‘법인장부에 의한 사실상의 취득가격’에 해당되지 않으므로 취득가격에서 제외되어야 하는데도 이에 대하여 취득세 등을 부과한 것은 부당하다.
3. 우리 원의 판단
가. 다툼
이 사건 공동주택의 발코니확장과 온돌마루 등 설치비용 및 분양보증수수료를 취득가격(과세표준)에 포함시킨 것이 정당한지 여부
나. 인정사실
이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
(1) 청구인은 이 사건 공동주택의 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용 3,661,364,197원과 분양보증수수료 1,573,860,120원 합계 5,235,224,317원을 포함한 취득가격(100,337,069,077원)을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부 하였다.
(2) 발코니확장과 온돌마루 설치 등은 입주자의 선택사항으로 공동주택 공급계약서에 첨부된 계약신청서에 의하여 계약이 이루어지고, 동 계약서 특약조건에 자재 주문제작 및 현장시공 공정상, 계약기간 이후에는 신규계약 및 변경·취소가 불가하다고 되어 있다. 그리고 청구인은 이 사건 공동주택에 대하여 2005. 4. 5. ○○○○○○(주)로부터 주택분양보증을 받았고, 주택분양보증약관 제8조 제2항에 보증회사(○○○○○○주식회사)가 보증채무를 이행하는 경우에는 보증회사가 선정하는 등록업자가 당해 공사를 승계한다고 되어 있다.
(3) 청구인은 이 사건 공동주택 건축비 등은 미완성주택(재고자산)의 계정으로 회계처리하고, 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용은 기타매출원가(손익계정의 비용)로, 분양보증수수료는 판매관리비(손익계정의 비용)로 회계처리 하였다.
다. 관계 법령의 규정
(1) ｢지방세법｣ 제111조 제5항 제3호와 같은법 시행령 제82조의2 제1항 제2호에 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 그 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정되어 있다.
(2) ｢지방세법 시행령｣ 제82조의3 제1항에 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정되어 있다.
(3) ｢주택법 시행령｣ 제106조 제1항 제1호 가목에 주택분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양(사용검사 및 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우에 한한다. 이하 생략)을 책임지는 보증”으로 규정되어 있다.
(4) ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제7조 제1항에 ○○○○○○주식회사로부터 분양보증을 받을 경우 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다고 되어 있고, 제8조 제1항의 규정에 입주자 모집을 할 때에는 분양보증서 등의 서류를 갖추어 시장 등의 승인을 얻어야 한다고 규정되어 있다.
라. 판단
(1) 발코니확장과 온돌마루 등 설치비용의 취득가격 포함여부
청구인은 이건 발코니확장과 온돌마루 설치 등은 이 사건 공동주택 분양과 별개로 입주자의 신청에 의하여 입주자가 원시취득하는 것이므로 청구인에게 부과하여야 할 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장한다.
살피건대, 위 인정사실 (2)항에서 본바와 같이 발코니확장과 온돌마루 설치 등은 입주자의 선택사항으로 되어 있으나, 이에 대한 계약서 특약조건에 자재 주문제작과 현장시공 공정상 공동주택 계약기간 이후에는 신규계약이나 변경·취소가 불가하다고 되어 있는 점으로 보아 이는 공동주택과 함께 시공된 것이라 할 것이고, ｢지방세법시행령｣ 제82조의3 제1항에 취득세 과세표준인 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용이라고 되어 있으므로, 이건 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용은 청구인이 시공한 공동주택 신축공사의 취득가격에 포함되어야 할 것이다.
(2) 분양보증수수료의 취득가격 포함여부
청구인은 분양보증수수료는 분양을 보증하여 공동주택의 판매를 촉진하는 판매관리비에 해당되므로 취득가격에서 제외되어야 한다고 주장한다.
살피건대, 주택분양보증수수료는 ｢주택법 시행령｣ 제106조의 규정에 의하여 공동주택 사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용인바, 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 부도·파산 등으로 선분양된 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 분양이행을 하는 것인데, 분양이행은 주택보증약관 제8조 제2항에 따라 ○○○○○○(주)가 선정하는 등록업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공하는 것을 뜻하는 점 등으로 미루어 보아, 주택분양보증은 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로 보아야 할 것이고, 청구인과 같이 공동주택을 선분양하는 경우 주택분양보증수수료는 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제7조 제1항에 의하여 공동주택의 건설시 의무적으로 부담해야 하는 보험료 성격의 비용이라고 할 것이다.
또한 ｢지방세법 시행령｣ 제82조의3 제1항의 규정에 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정되어 있고, 통상 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야 할 환경·교통영향평가 등의 용역비·부담금 등을 취득가격에 포함시키고 있음을 볼 때, 주택분양보증수수료는 공동주택의 판매촉진을 위한 판매비가 아니라 공동주택의 건설에 따른 간접비(보험료)로서 취득가격에 포함시키는 것이 타당하다고 할 것이다.
(3) 법인장부상의 취득가격 인정 여부
청구인은 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용 및 분양보증수수료는 청구인의 법인장부에 이 사건 공동주택의 취득원가로 회계처리하지 않아 지방세법상의 ‘법인장부에 의한 사실상의 취득가격’에 해당되지 않음으로 취득가격에서 제외하여야 한다고 주장한다.
살피건대, ｢지방세법｣ 제111조 제5항 제3호와 같은법 시행령 제82조의2 제1항 제2호의 규정에서 법인의 장부에 의하여 취득가격이 입증되는 경우에는 법인의 장부가액을 사실상의 취득가격으로 보고 이를 과세표준으로 한 취지는 객관화된 조직체로서 거래가격을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가격을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이므로 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합되는지 여부에 관계없이 무조건 법인의 장부가액을 취득세의 과세표준으로 하여야 하는 것은 아니라 할 것이다. 그리고 위 (1)항과 (2)항에 설시한바와 같이 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용 및 분양보증수수료는 공동주택 취득가격에 포함된다고 보아야 하므로 청구인이 이들 비용을 법인장부상에 공동주택의 취득원가로 회계처리하지 않았다하여 취득가격에서 제외되는 것은 아니라 할 것이다.
4. 결 론
그렇다면 공동주택의 발코니확장과 온돌마루 등의 설치비용 및 분양보증수수료를 취득가격에 포함시켜 취득세 등을 부과한 이 사건 처분은 잘못이 없고, 이건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
2008. 6. 19.
감 사 원