법령해석 사례
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제2008-29호
결 정 서
위 당사자간 등록세 등 부과 사건에 관하여 2007년 11월 2일 청구인으로부터 심사청구가 있으므로 이를 심의하여 다음과 같이 결정한다.
주 문
청구인의 심사청구를 기각한다.
이 유
1. 원처분의 요지
처분청은 1996.8.26. 대도시외 지역을 본점 주소지로 하여 설립된 청구인이 ○○도 ○○시 ○○동 676-7번지 대지 1,502.5㎡ 및 지상 근린생활시설용 건축물 11,972.57㎡(이하 “이 사건 상가”라고 한다)중 일부 110호실외 19개호실 6,158.23㎡(대지 지분 794.057㎡를 포함하여 이하 “이 사건 쟁점상가”이라 한다)를 2006.3.27. 채권과 상계하는 방법으로 취득한 후 일반세율을 적용하여 산정한 등록세 등을 신고납부하였으나, 그 후 현지사실조사시 이 사건 쟁점상가는 대도시내 지점설치에 따른 부동산 등기에 해당된다고 보아 그 취득가액(16,793,739,845원)을 과세표준으로 하여 지방세법 제138조제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 신고 납부한 세액을 차감한 등록세 891,344,520원, 지방교육세 164,833,900원, 합계 1,056,178,420원(가산세 포함)을 2007.8.6. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
청구인은 이 사건 상가를 신축한 건축주인 청구외 (주)○○○○○에게 금 109억원을 토지매입자금 및 신축사업자금 등으로 대여하였고, 부동산 경기의 급격한 침체로 채권회수가 불투명해짐에 따라 위 대여채권을 보전하기 위하여 저당권설정 등을 하고자 하였으나 이미 금융기관으로부터 119억을 채권최고액으로 하여 근저당 설정등기가 되어 있어서 채권확보에 대한 실익이 없는 상태에 있었으며, 청구외 (주)○○○○○는 이 사건 상가에 대한 분양이 원활히 이루어지지 아니하여 자본회전이 되지 않아 자본잠식상태(전체 자본금중 이 사건 건축물 및 부속토지 가액이 95% 차지함)에 있어서 시공업체에 대한 공사비용을 상당부분 지급할 수 없게 됨에 따라 시공업체 및 관련 금융기관으로부터 경매신청 등 강제집행절차가 진행될 우려가 있으므로 청구인은 2006.3월경에 부득이 이 사건 쟁점상가를 채권보전용으로 대물변제 형식으로 취득한 것인 바, 이 사건 쟁점건축물을 취득한 후 이를 분양하기 위하여 2006.6월부터 2007.2월까지 일간지 분양광고 등의 홍보활동과 아울러 분양전문업자에게 분양현장업무를 담당케 하였으나 분양이 되지 아니하자 2007.3월부터 현재까지 청구인의 ○○사무소 직원을 일시적으로 파견하여 분양 및 임대현장업무를 담당케 하였던 것으로 서, 이와 같은 채권보전용 부동산은 등록세 중과세 대상에 해당되지 아니할 뿐만 아니라,
설령, 채권보전용 부동산에 해당되지 않는다 하더라도 지점이라함은 인적·물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 의미하는 것으로서, 청구인은 이 사건 쟁점상가를 취득한 다음 분양하지 못하여서 부득이 임대한 것인데, 법인이 부동산을 임대하고자 하려면 사업자등록이 되어 있어야 하므로 단지 사업자등록을 한 것일 뿐, 실제는 취득후 분양전문업자가 분양활동을 하다가 분양이 되지 않자 청구인의 ○○사무소 직원 1명이 임차인의 수요가 있을 때, 서울사무소에서 출장 와서 임대계약만 체결(총 임대8건중 3건만 임대)한 것이고 나머지 모든 사무는 ○○사무소에서 처리하였으므로, 이는 인원을 상주하지 않았을 뿐만 아니라 대외적 거래업무를 독립적으로 처리한 것도 아닌 것이어서 처분청에서 이 사건 쟁점상가에 지점을 설치한 것으로 본 것은 부당하다고 주장하고 있다.
3. 우리부의 판단
이 사건 심사청구의 다툼은 채권보전용 부동산에 해당되는지 여부 및 지점설치에 따른 부동산에 해당하는지 여부에 관한 것이라 하겠다.
먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제138조제1항에서 다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다고 규정한 다음, 그 제3호에서 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기라고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제102조제2항에서 법 제138조제1항제3호에서 "법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기"라 함은 당해 법인 또는 지점등이 그 설립·설치·전입이전에 취득하는 일체의 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)를 말하며, "그 설립·설치·전입이후의 부동산등기"라 함은 법인 또는 지점등이 설립·설치·전입이후 5년이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다. 이 경우 일체의 부동산등기에는 공장의 신설·증설, 공장의 승계취득, 당해 대도시내에서의 공장의 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산취득등기를 포함하며, "지점등"이라 함은 행정자치부령이 정하는 사무소 또는 사업장을 말한다고 규정하고 있다.
다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 1996.8.26. 본점 주소지를 ○○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 765-81번지로, 목적사업을 종합레져관광개발업 및 관광호텔운영업 및 부동산매매알선업 등 26개 업종으로 하여 청구인 법인설립 등기를 하였으며, 청구외 (주)○○○○○는 2003.10.1. 이 사건 상가에 대한 건축허가를 받았고, 청구인은 2004.1.27. 청구외 (주)○○○○○와 금전차용목적을 이 사건 건축물의 부속토지대금 지급용으로, 소비대차금액을 85억원으로 이율을 연 9%로, 부대조건으로 사업부진시 사업권을 청구인이 승계하는 것을 내용으로 하는 금전소비대차약정을 체결하였으며, 2005.2.25. 이러한 금전소비대차 약정을 공증(공증인가법인 ○○ 등부 2005년 제309호)받은 사실과 2004.10.20. 청구외 (주)○○○○○는 사업장 소재지를 ○○○○시 ○○구 ○○동 220번지로 업태를 부동산매매 및 분양사업으로 하여 사업자 등록을 하였고, 2005.1.18. 청구인은 청구외 (주)○○○○○와 대여금액을 720,000,000원으로 대여목적을 이 사건 상가 사업비로 하여 추가 대여금 약정을 체결하였으며, 2005.12.8. 청구외 (주)○○○○○는 이 사건 상가에 대하여 사용승인을 받은 후 2006.3.27. 이 사건 쟁점상가에 대하여 양도이유를 투자원리금상환에 따른 대물변제를 원인으로, 양도금액을 17,554,756,611원(부가세 포함)으로 하며, 양도대금중 투자원리금 10,900,376,438원, 차입금 승계분 3,007,420,676원 및 임대보증금 승계분 1,250,000,000원을 차감하고 나머지 1,635,942,731원은 현금으로 지급하기로 하였으며, 2006.4.27. 청구인은 이 사건 쟁점상가를 주소지로 하여 지점등기를 하였다가 2007.9.10. 이를 폐지하였고, 2006.5.10. 이 사건 쟁점상가중 110호를 주소지로, 사업종목을 부동산매매 및 임대사업으로 하여 사업자등록을 하였고, 2006.6월부터 2007.2월 사이에 이 사건 쟁점상가에 대하여 분양전문업자인 청구외 ○○○와 상가분양용역계약을 체결하여 분양을 추진하다가 2007.3월부터 현재까지 청구인 소속 ○○사무소 마케팅 팀장 ○○○가 이 사건 쟁점상가에 설치한 사무실에서 분양 및 임대업무를 수행하고 있으며, 처분청은 2007.3.26., 4.9. 및 4.17. 3회에 걸친 현지사실조사를 실시하면서 담당공무원은 이 사건 쟁점상가 1층에 분양사무실을 설치한 후 청구외 ○○○가 상주근무하고 있고, 청구외 ○○○는 분양·임대시 계약서 작성 등의 업무를 담당하는 사실(분양 및 임대가격은 본사에서 결정) 등을 조사복명하고 있고, 2006.10월과 11월에 조선일보 및 매일경제신문 등 4개 중앙일간지에 8회에 걸쳐 이 사건 쟁점상가에 대한 분양공고를 하였고, 2007.10.5. 매일경제신문에 이 사건 쟁점상가에 대한 분양공고를 하였으나, 이 사건 쟁점상가 20개호실중 5개호실은 취득전 매도인이 임대하여 이를 승계하였고, 3개호실은 청구인이 임대하였으나 나머지는 공실상태에 있는 사실과 청구인은 본점을 ○○○도 ○○군 ○○읍 소재 ○○도 ○○○○ 248호실(124명)에 두고 ○○○도 ○○군 ○○면 ○○ ○○○○ 407호실(직원 231명)에 ○○지점을, 2000.3.15. ○○○○시 ○○구 ○○동 830-41번지에 ○○사무소를 각각 지점으로 두고 있는 사실을 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다.
이에 대하여 청구인은 건축주에게 토지매입자금 등으로 대여한 채권을 확보하기 위해 이 사건 쟁점상가를 일시적으로 취득하였으나 분양되지 아니하여 부득이 임대하였거나 공실로 방치된 경우에 해당하므로 이는 채권보전용 부동산으로서 등록세 중과세 대상에 해당되지 아니할 뿐만 아니라 일시적으로 청구인의 직원이 출장하여 임대업무 등을 처리한 사실만으로 지점을 설치하였다고 본 것은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 차례로 보면,
우선 이 사건 쟁점상가가 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 부동산이라는 주장의 경우, 지방세법 제138조제1항제3호 및 같은 법시행령 제102조제2항에서 대도시내에서의 법인의 설립이후 5년내 취득하는 일체의 부동산등기에 대하여는 등록세를 중과세하지만 그것이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 것일 경우는 제외한다고 하고 있고, 여기서 ‘채권을 보전하거나 행사하는 목적으로 하는 부동산 등기’라 함은, 도급계약과 관련된 대물변제예약에 있어서와 같이 공사대금의 지급에 갈음하여 부동산을 대물변제받기로 하는 약정은 채권보전을 위한 담보방법으로 행하여진 것으로 보아야 할 것(대법원 96다32133 판결, 1997.4.25. 선고)이지만, 미수채권확보과정이나 미수채권범위를 훨씬 넘어선 금액으로 경락취득한 경우에 있어서는 본래의 채무를 다른 급부로 현실적으로 제공하는 순수한 의미의 대물변제와는 그 법적 성격이나 위 규정의 입법취지에 부합되지 않는다 할 것으로서 당초 채무계약을 부동산매매계약으로 변경한 것에 불과한지 여부에 따라 달리 판단하여야 할 것으로서, 적어도 미수채권이 회수될 수 없는 급박한 사정이 있었는지 여부, 그 채권실현의 방법이 합리적이었는지 여부, 취득한 부동산을 채권 회수목적으로 공여하고 있는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 당해 계약이 대물변제 계약으로 볼 수 있는 지 또는 부동산매매계약을 체결하고 그 대금의 일부를 채권과 상계한 경우에 불과한지 여부에 따라 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 부동산에 해당되는지 여부를 판단하여야 할 것으로서, 청구인의 경우를 보면, 2004.1.27. 청구인 및 건축주 ○○○○○(주)는 이 사건 상가의 부속토지대금 사용목적으로 약정금액 85억원(연 9%) 및 사업부진시 사업권 승계조건 등이 기재된 금전소비대차약정서를 작성하였으며, 2005.1.18. 양자는 이 사건 상가의 사업비 목적으로 720백만원의 대여금약정계약을 체결하였고, 2006.3.27. 청구인은 대여금 채권확보를 위해 이 사건 쟁점상가를 양도대금 17,554,756,611원(부가세 포함)에 대물변제를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였지만, 청구인이 당초 금전소비대차 약정을 체결하면서 사업부진시 사업권을 승계받기로 하였던 점과 이 사건 쟁점상가의 취득대금중 투자원리금 이외에도 다른 채무와 임차보증금을 승계하고 일부는 현금으로 지급하기로 한 사실을 볼 때, 청구인은 이 사건 상가에 대하여 금전을 대여하면서 사업부진시에는 사실상 사업주가 되어 사업을 추진하고자 하였던 것으로 보아야 할 것이고, 이 사건 쟁점상가에 대한 등기부상 등기된 근저당권의 채권최고액이 119억원이므로 근저당권자의 경매시 이 사건 쟁점상가의 시장가액에 비해 충분히 잔여금액이 발생될 수 있는 사정 등에 비추어, 청구인이 위 건축주가 부도가 우려되어 변제하지 못할 정도로 궁박한 사정이 있었다고 보여지지도 아니하며, 이와 같이 단순히 금전을 대여한 것이 아니라 향후 상황에 따라 사업을 승계하기로 조건이 있는 금전소비대차약정을 체결하였다가 이를 회수하는 방안으로 특별하게 채권을 회수할 급박한 사정이 없이 이 사건 쟁점상가를 취득한 경우까지 대물변제를 목적으로 취득한 부동산이라고 인정하기는 어렵다 하겠으므로 이에 대한 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠으며,
다음으로 이 사건 쟁점상가에 지점을 설치하였는지 여부에 관하여 보면, 처분청 담당공무원이 2007.3.26., 4.9. 및 4.17. 3회에 걸쳐 이 사건 쟁점상가에 대한 현장방문시 청구인의 ○○사무소 소속직원인 청구외 ○○○가 현장에 상주하면서 임대 및 분양업무를 수행하고 있는 것으로 조사복명하고 있으며, 현장 사진에서 임대 및 분양을 위한 사무실이 설치되어 있는 사실과 청구인이 이 사건 쟁점상가를 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실, 2006.4.27. 청구인은 이 사건 쟁점상가를 주소지로 하여 지점등기(2007.9.10. 지점폐지)를 하였던 사실 및 이 사건 쟁점상가는 일부만 임대된 상태로서 계속하여 임대 및 분양업무를 추진할 사무실이 필요하였던 사정을 종합해 보면, 청구인은 이 사건 쟁점상가에 분양 및 임대업무를 담당하는 사무실을 설치하고 인적설비를 갖추어 대외적인 업무를 처리하고 있었다고 보아야 할 것으로서 지방세법상 지점 등의 구성요소인 인적설비를 갖추고 있지 아니하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.
따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2008. 1. 28.
행 정 자 치 부 장 관
결 정 서
위 당사자간 등록세 등 부과 사건에 관하여 2007년 11월 2일 청구인으로부터 심사청구가 있으므로 이를 심의하여 다음과 같이 결정한다.
주 문
청구인의 심사청구를 기각한다.
이 유
1. 원처분의 요지
처분청은 1996.8.26. 대도시외 지역을 본점 주소지로 하여 설립된 청구인이 ○○도 ○○시 ○○동 676-7번지 대지 1,502.5㎡ 및 지상 근린생활시설용 건축물 11,972.57㎡(이하 “이 사건 상가”라고 한다)중 일부 110호실외 19개호실 6,158.23㎡(대지 지분 794.057㎡를 포함하여 이하 “이 사건 쟁점상가”이라 한다)를 2006.3.27. 채권과 상계하는 방법으로 취득한 후 일반세율을 적용하여 산정한 등록세 등을 신고납부하였으나, 그 후 현지사실조사시 이 사건 쟁점상가는 대도시내 지점설치에 따른 부동산 등기에 해당된다고 보아 그 취득가액(16,793,739,845원)을 과세표준으로 하여 지방세법 제138조제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 신고 납부한 세액을 차감한 등록세 891,344,520원, 지방교육세 164,833,900원, 합계 1,056,178,420원(가산세 포함)을 2007.8.6. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
청구인은 이 사건 상가를 신축한 건축주인 청구외 (주)○○○○○에게 금 109억원을 토지매입자금 및 신축사업자금 등으로 대여하였고, 부동산 경기의 급격한 침체로 채권회수가 불투명해짐에 따라 위 대여채권을 보전하기 위하여 저당권설정 등을 하고자 하였으나 이미 금융기관으로부터 119억을 채권최고액으로 하여 근저당 설정등기가 되어 있어서 채권확보에 대한 실익이 없는 상태에 있었으며, 청구외 (주)○○○○○는 이 사건 상가에 대한 분양이 원활히 이루어지지 아니하여 자본회전이 되지 않아 자본잠식상태(전체 자본금중 이 사건 건축물 및 부속토지 가액이 95% 차지함)에 있어서 시공업체에 대한 공사비용을 상당부분 지급할 수 없게 됨에 따라 시공업체 및 관련 금융기관으로부터 경매신청 등 강제집행절차가 진행될 우려가 있으므로 청구인은 2006.3월경에 부득이 이 사건 쟁점상가를 채권보전용으로 대물변제 형식으로 취득한 것인 바, 이 사건 쟁점건축물을 취득한 후 이를 분양하기 위하여 2006.6월부터 2007.2월까지 일간지 분양광고 등의 홍보활동과 아울러 분양전문업자에게 분양현장업무를 담당케 하였으나 분양이 되지 아니하자 2007.3월부터 현재까지 청구인의 ○○사무소 직원을 일시적으로 파견하여 분양 및 임대현장업무를 담당케 하였던 것으로 서, 이와 같은 채권보전용 부동산은 등록세 중과세 대상에 해당되지 아니할 뿐만 아니라,
설령, 채권보전용 부동산에 해당되지 않는다 하더라도 지점이라함은 인적·물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 의미하는 것으로서, 청구인은 이 사건 쟁점상가를 취득한 다음 분양하지 못하여서 부득이 임대한 것인데, 법인이 부동산을 임대하고자 하려면 사업자등록이 되어 있어야 하므로 단지 사업자등록을 한 것일 뿐, 실제는 취득후 분양전문업자가 분양활동을 하다가 분양이 되지 않자 청구인의 ○○사무소 직원 1명이 임차인의 수요가 있을 때, 서울사무소에서 출장 와서 임대계약만 체결(총 임대8건중 3건만 임대)한 것이고 나머지 모든 사무는 ○○사무소에서 처리하였으므로, 이는 인원을 상주하지 않았을 뿐만 아니라 대외적 거래업무를 독립적으로 처리한 것도 아닌 것이어서 처분청에서 이 사건 쟁점상가에 지점을 설치한 것으로 본 것은 부당하다고 주장하고 있다.
3. 우리부의 판단
이 사건 심사청구의 다툼은 채권보전용 부동산에 해당되는지 여부 및 지점설치에 따른 부동산에 해당하는지 여부에 관한 것이라 하겠다.
먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제138조제1항에서 다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다고 규정한 다음, 그 제3호에서 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기라고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제102조제2항에서 법 제138조제1항제3호에서 "법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기"라 함은 당해 법인 또는 지점등이 그 설립·설치·전입이전에 취득하는 일체의 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)를 말하며, "그 설립·설치·전입이후의 부동산등기"라 함은 법인 또는 지점등이 설립·설치·전입이후 5년이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다. 이 경우 일체의 부동산등기에는 공장의 신설·증설, 공장의 승계취득, 당해 대도시내에서의 공장의 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산취득등기를 포함하며, "지점등"이라 함은 행정자치부령이 정하는 사무소 또는 사업장을 말한다고 규정하고 있다.
다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 1996.8.26. 본점 주소지를 ○○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 765-81번지로, 목적사업을 종합레져관광개발업 및 관광호텔운영업 및 부동산매매알선업 등 26개 업종으로 하여 청구인 법인설립 등기를 하였으며, 청구외 (주)○○○○○는 2003.10.1. 이 사건 상가에 대한 건축허가를 받았고, 청구인은 2004.1.27. 청구외 (주)○○○○○와 금전차용목적을 이 사건 건축물의 부속토지대금 지급용으로, 소비대차금액을 85억원으로 이율을 연 9%로, 부대조건으로 사업부진시 사업권을 청구인이 승계하는 것을 내용으로 하는 금전소비대차약정을 체결하였으며, 2005.2.25. 이러한 금전소비대차 약정을 공증(공증인가법인 ○○ 등부 2005년 제309호)받은 사실과 2004.10.20. 청구외 (주)○○○○○는 사업장 소재지를 ○○○○시 ○○구 ○○동 220번지로 업태를 부동산매매 및 분양사업으로 하여 사업자 등록을 하였고, 2005.1.18. 청구인은 청구외 (주)○○○○○와 대여금액을 720,000,000원으로 대여목적을 이 사건 상가 사업비로 하여 추가 대여금 약정을 체결하였으며, 2005.12.8. 청구외 (주)○○○○○는 이 사건 상가에 대하여 사용승인을 받은 후 2006.3.27. 이 사건 쟁점상가에 대하여 양도이유를 투자원리금상환에 따른 대물변제를 원인으로, 양도금액을 17,554,756,611원(부가세 포함)으로 하며, 양도대금중 투자원리금 10,900,376,438원, 차입금 승계분 3,007,420,676원 및 임대보증금 승계분 1,250,000,000원을 차감하고 나머지 1,635,942,731원은 현금으로 지급하기로 하였으며, 2006.4.27. 청구인은 이 사건 쟁점상가를 주소지로 하여 지점등기를 하였다가 2007.9.10. 이를 폐지하였고, 2006.5.10. 이 사건 쟁점상가중 110호를 주소지로, 사업종목을 부동산매매 및 임대사업으로 하여 사업자등록을 하였고, 2006.6월부터 2007.2월 사이에 이 사건 쟁점상가에 대하여 분양전문업자인 청구외 ○○○와 상가분양용역계약을 체결하여 분양을 추진하다가 2007.3월부터 현재까지 청구인 소속 ○○사무소 마케팅 팀장 ○○○가 이 사건 쟁점상가에 설치한 사무실에서 분양 및 임대업무를 수행하고 있으며, 처분청은 2007.3.26., 4.9. 및 4.17. 3회에 걸친 현지사실조사를 실시하면서 담당공무원은 이 사건 쟁점상가 1층에 분양사무실을 설치한 후 청구외 ○○○가 상주근무하고 있고, 청구외 ○○○는 분양·임대시 계약서 작성 등의 업무를 담당하는 사실(분양 및 임대가격은 본사에서 결정) 등을 조사복명하고 있고, 2006.10월과 11월에 조선일보 및 매일경제신문 등 4개 중앙일간지에 8회에 걸쳐 이 사건 쟁점상가에 대한 분양공고를 하였고, 2007.10.5. 매일경제신문에 이 사건 쟁점상가에 대한 분양공고를 하였으나, 이 사건 쟁점상가 20개호실중 5개호실은 취득전 매도인이 임대하여 이를 승계하였고, 3개호실은 청구인이 임대하였으나 나머지는 공실상태에 있는 사실과 청구인은 본점을 ○○○도 ○○군 ○○읍 소재 ○○도 ○○○○ 248호실(124명)에 두고 ○○○도 ○○군 ○○면 ○○ ○○○○ 407호실(직원 231명)에 ○○지점을, 2000.3.15. ○○○○시 ○○구 ○○동 830-41번지에 ○○사무소를 각각 지점으로 두고 있는 사실을 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다.
이에 대하여 청구인은 건축주에게 토지매입자금 등으로 대여한 채권을 확보하기 위해 이 사건 쟁점상가를 일시적으로 취득하였으나 분양되지 아니하여 부득이 임대하였거나 공실로 방치된 경우에 해당하므로 이는 채권보전용 부동산으로서 등록세 중과세 대상에 해당되지 아니할 뿐만 아니라 일시적으로 청구인의 직원이 출장하여 임대업무 등을 처리한 사실만으로 지점을 설치하였다고 본 것은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 차례로 보면,
우선 이 사건 쟁점상가가 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 부동산이라는 주장의 경우, 지방세법 제138조제1항제3호 및 같은 법시행령 제102조제2항에서 대도시내에서의 법인의 설립이후 5년내 취득하는 일체의 부동산등기에 대하여는 등록세를 중과세하지만 그것이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 것일 경우는 제외한다고 하고 있고, 여기서 ‘채권을 보전하거나 행사하는 목적으로 하는 부동산 등기’라 함은, 도급계약과 관련된 대물변제예약에 있어서와 같이 공사대금의 지급에 갈음하여 부동산을 대물변제받기로 하는 약정은 채권보전을 위한 담보방법으로 행하여진 것으로 보아야 할 것(대법원 96다32133 판결, 1997.4.25. 선고)이지만, 미수채권확보과정이나 미수채권범위를 훨씬 넘어선 금액으로 경락취득한 경우에 있어서는 본래의 채무를 다른 급부로 현실적으로 제공하는 순수한 의미의 대물변제와는 그 법적 성격이나 위 규정의 입법취지에 부합되지 않는다 할 것으로서 당초 채무계약을 부동산매매계약으로 변경한 것에 불과한지 여부에 따라 달리 판단하여야 할 것으로서, 적어도 미수채권이 회수될 수 없는 급박한 사정이 있었는지 여부, 그 채권실현의 방법이 합리적이었는지 여부, 취득한 부동산을 채권 회수목적으로 공여하고 있는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 당해 계약이 대물변제 계약으로 볼 수 있는 지 또는 부동산매매계약을 체결하고 그 대금의 일부를 채권과 상계한 경우에 불과한지 여부에 따라 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 부동산에 해당되는지 여부를 판단하여야 할 것으로서, 청구인의 경우를 보면, 2004.1.27. 청구인 및 건축주 ○○○○○(주)는 이 사건 상가의 부속토지대금 사용목적으로 약정금액 85억원(연 9%) 및 사업부진시 사업권 승계조건 등이 기재된 금전소비대차약정서를 작성하였으며, 2005.1.18. 양자는 이 사건 상가의 사업비 목적으로 720백만원의 대여금약정계약을 체결하였고, 2006.3.27. 청구인은 대여금 채권확보를 위해 이 사건 쟁점상가를 양도대금 17,554,756,611원(부가세 포함)에 대물변제를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였지만, 청구인이 당초 금전소비대차 약정을 체결하면서 사업부진시 사업권을 승계받기로 하였던 점과 이 사건 쟁점상가의 취득대금중 투자원리금 이외에도 다른 채무와 임차보증금을 승계하고 일부는 현금으로 지급하기로 한 사실을 볼 때, 청구인은 이 사건 상가에 대하여 금전을 대여하면서 사업부진시에는 사실상 사업주가 되어 사업을 추진하고자 하였던 것으로 보아야 할 것이고, 이 사건 쟁점상가에 대한 등기부상 등기된 근저당권의 채권최고액이 119억원이므로 근저당권자의 경매시 이 사건 쟁점상가의 시장가액에 비해 충분히 잔여금액이 발생될 수 있는 사정 등에 비추어, 청구인이 위 건축주가 부도가 우려되어 변제하지 못할 정도로 궁박한 사정이 있었다고 보여지지도 아니하며, 이와 같이 단순히 금전을 대여한 것이 아니라 향후 상황에 따라 사업을 승계하기로 조건이 있는 금전소비대차약정을 체결하였다가 이를 회수하는 방안으로 특별하게 채권을 회수할 급박한 사정이 없이 이 사건 쟁점상가를 취득한 경우까지 대물변제를 목적으로 취득한 부동산이라고 인정하기는 어렵다 하겠으므로 이에 대한 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠으며,
다음으로 이 사건 쟁점상가에 지점을 설치하였는지 여부에 관하여 보면, 처분청 담당공무원이 2007.3.26., 4.9. 및 4.17. 3회에 걸쳐 이 사건 쟁점상가에 대한 현장방문시 청구인의 ○○사무소 소속직원인 청구외 ○○○가 현장에 상주하면서 임대 및 분양업무를 수행하고 있는 것으로 조사복명하고 있으며, 현장 사진에서 임대 및 분양을 위한 사무실이 설치되어 있는 사실과 청구인이 이 사건 쟁점상가를 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실, 2006.4.27. 청구인은 이 사건 쟁점상가를 주소지로 하여 지점등기(2007.9.10. 지점폐지)를 하였던 사실 및 이 사건 쟁점상가는 일부만 임대된 상태로서 계속하여 임대 및 분양업무를 추진할 사무실이 필요하였던 사정을 종합해 보면, 청구인은 이 사건 쟁점상가에 분양 및 임대업무를 담당하는 사무실을 설치하고 인적설비를 갖추어 대외적인 업무를 처리하고 있었다고 보아야 할 것으로서 지방세법상 지점 등의 구성요소인 인적설비를 갖추고 있지 아니하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.
따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2008. 1. 28.
행 정 자 치 부 장 관