질의내용

○(질의1)주택재개발조합에 종전부동산이 수용된 자가 공탁된 보상금 수령을 거부하고 법원조정을 통해 재개발구역 내 상가를 분양받아 취득시 이를 대체취득 감면으로 볼 수 있는지 여부

○(질의2)위 분양받은 상가를 대체취득 감면대상으로 인정시, 단서규정에 따라 취득세 부과대상인 초과액을 산정할 때 공제하는 종전부동산 가액을 부동산 등 매수, 수용 또는 철거확인서의 보상금으로 할지, 법원 조정조서 가액으로 할지 여부

회신내용

가.(질의1)재개발조합에 종전부동산이 수용된 자가 공탁된 보상금 수령을 거부하고 법원조정을 통해 재개발구역 내 상가를 분양받아 취득시 이를 대체취득 감면으로 볼 수 있는지 여부를 살펴보면,

 - 우선, 사업시행자인 재개발조합이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2018. 3. 13.,법률 제15460호로 개정되기 전의 것, 이하「토지보상법」이라 한다.)」 등 관계법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자인지 여부를 살펴보면, 「도시 및 주거환경정비법(2018. 6. 12., 법률 제15676호로 개정되기 전의 것. 이하「도정법」이라 한다.)」 제63조에서 사업시행자는 정비구역에서 정비사업을시행하기 위하여 「토지보상법」제3조에 따른 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다고 규정하고 있으므로 재개발조합은 사업인정을 받은 자라고 할 수 있습니다.

   그리고, 「토지보상법」제40조 제2항에 보상금을 받을 자가 그 수령을 거부하거나 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금에 대하여 사업시행자가 불복할 때 사업시행자는 공탁소에 보상금을 공탁할 수 있다고 규정된 바, 재개발조합은 수용재결 및 증액재결한 보상금을 공탁소에 공탁하고, 해당 부동산에 대한 취득신고를 할 수 있다고 할 것입니다.

 - 이처럼, 종전 부동산은 「토지보상법」 등 관계법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 종전부동산 등이 매수된 것이라고 볼 수 있으며, 그 매수방법이 납세자에게 직접 보상금을 지급한 것이 아니라 사업시행자가 보상금을 공탁소에 공탁하였고 이후 법원의 조정을 통해 신축 부동산의 분양가액과 상계하였다고 할지라도 대체취득의 요건을 갖추지 못하였다고 판단할 이유는 없다고 할 것입니다

나.(질의2)대체취득한 부동산가액이 종전 부동산가액을 초과하는 경우그 초과액에 취득세를 부과토록 규정된 바, 종전 부동산가액을 보상금으로 할지, 조정조서 상의 금액으로 할지 여부를 살펴보면,

 -「지특법 시행령(2018. 12. 31., 대통령령 제29438호로 개정되기 전의 것)」제34조에서 부동산의 대체취득이 「지방세법(2018. 12. 24., 법률 제16008호로 개정되기 전의 것)」 제10조 제5항에 따라 이루어진 경우는 대체취득한 부동산 등의 사실상의 취득가격에서 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산등의 보상금액을 뺀 금액을 초과액으로 산정하여 부과토록 규정하였으며,

   또한, 「도정법」제65조에서 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권에 대한 수용은 「토지보상법」을 준용토록 정하였고, 「토지보상법」제68조와 제70조에서 토지의 보상가액 산정방법을 규정하였으며 같은 법 제85조에서 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인은 재결에 불복할 때에는 행정소송을 제기할 수 있다고 규정하고 있습니다

 - 토지수용 등으로 인한 대체취득에 관하여 취득세 등을 감면하는 취지는 수용 등으로 인하여 부득이하게 생활의 기반이나 사업의 기반을 잃게 되는 거주자 또는 사업자를 조세정책적인 차원에서 지원하고자 함에 있으며,

   다만 대체취득 부동산의 취득가액에서 보상금액을 뺀 초과액에 취득세를 부과토록 정한 것은 부득이하게 토지 소유권을 상실한 자가 새로이 부동산을 취득하여 부담하는 취득세 중 종전 부동산과 동일한 가액에 해당하는 취득세는 납세자의 의사에 반하여 부과된 것이므로 해당 부분을 공제하기 위한 것이며, 이와 동시에 과도한 세제혜택을 방지하고자 새로 취득한 부동산 등의 가액 합계액이 종전의 부동산 등의 가액 합계액을 초과하는 부분에 한하여 취득세를 납부토록 하여 과세형평을 기하고자 하는 것입니다.

 - 비록 납세자가 민사조정을 통해 해당 재개발구역 내 신축상가를 보상금과 상계하여 추가 부담금액 없이 취득하게 되었다 할지라도 이는 ①「토지보상법」제68조와 제70조에 따라 결정된 보상금이 아니며, 납세자가 이에 대하여 같은 법 제85조에 규정된 행정소송을 제기하여 보상금 증액결정을 받은 것도 아닌 점, ②건물인도와 관련된 민사조정으로 성립된 가액이라는 점, ③「민사조정법」제29조에 따라 조정은 재판상 화해와 동일한 효력을가지므로 「지방세법」제10조 제5항에 따라 사실상 취득가액으로 인정되는 금액이 아닌 점 등으로 미루어 보아 종전의 부동산가액으로 인정할 근거가 없다고 할 것입니다

 - 귀 질의 및 법령 등에서 살펴본 바와 같이, 부동산 등 매수,수용, 철거, 확인서와 금전공탁서 등에서 확인되는 보상금이 「도정법」 및 「토지보상법」에 따라 결정된 보상금이라 볼 수 있으며 이를 종전 부동산의 가액으로 보아 대체취득으로 취득한 부동산의 가액에서 차감한 금액을 초과액으로 판단하여 취득세를 부과하는 것이 합당하다고 할 것입니다.

다.따라서, 재개발사업 시행과정에서 재개발조합이 재판상 조정조서에 따라 주택재개발지역 내 신축상가와 해당 보상금을 상계하였다 할지라도 대체취득의 요건을 갖추지 못하였다고 판단할 이유는 없다고 할 것이며, 취득세 부과대상인 초과액을 산정할 때 공제하는 종전부동산가액은 「토지보상법」에 의하여 결정된 보상금으로서 귀문 사업시행자가 작성한 부동산 등 매수,수용, 철거, 확인서에 기재된 보상금으로 봄이 타당할 것입니다.

   다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.  끝.

지방세특례제도과-698(2020.03.26.)