대법원 2009두12150(2010.12.23) 취득세  

 

 제목

주택분양보증수수료는 취득세 과세대상인지 여부

[판결요지]

주택분양보증수수료는 이 사건 건축물 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 이 사건 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없으므로, 이를 이 사건 건축물의 취득가격에 산입하여 한 부과처분은 위법하다.

【주 문】

 처분청패소

상고를 기각한다.

상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 구「지방세법」(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것) 제111조 제5항 제3호는 취득세의 과세표준에 관하여, ‘법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격에 의한다’고 규정하고, 같은 조 제7항은 ‘위 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가격에 관하여는 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있으며, 구「지방세법 시행령」(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항 본문은 ‘취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다’고 규정하고 있다.

위 각 규정에서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 00 00구 00동 977 일원의 00택지개발사업지구 6블록과 같은 구 하기동 512 일원의 00택지개발사업지구 9블럭에서 공동주택(아파트) 및 단지 내 상가(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)를 신축하기로 하고, 그 착공과 동시에 일반에 분양하고자 대한00 주식회사와 주택분양보증계약을 체결한 후, 위 회사에게 이 사건 주택분양보증수수료를 지급한 사실, 그후 원고는 이 사건 건축물에 대한 사용승인을 받은 다음 위 주택분양보증수수료를 제외한 공사대금 등을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부하였는데, 피고는 위 주택분양보증수수료가 이 사건 건축물의 취득가격에서 누락된 것으로 보고 원고에게 취득세 등을 추가로 부과하는 이 사건 처분을 한 사실 등을 인정한 다음, ① 구「주택건설촉진법 시행령」(2002. 12. 5. 대통령령 제17793호로 개정되기 전의 것) 제43조의5 제1항 제1호 가목에 따르면, 주택분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 수분양자들에게 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다)의 이행 또는 입주금의 환급을 책임지는 보증으로서, 사업주체의 신축건물 취득을 보증하기 위한 제도가 아니라 사업주체의 수분양자에 대한 분양계약(판매계약) 이행을 보증하기 위한 제도인 점, ② 구「주택공급에 관한 규칙」(2003. 6. 27. 건설교통부령 제361호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항에 따르면, 주택분양보증을 받는 것은 사업주체가 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위하여 필요한 요건 중의 하나로서 위 요건을 갖추지 못하였다고 하여 사업주체가 신축건물을 취득할 수 없는 것이 아니고, 다만 착공과 동시에 분양을 할 수 없게 될 뿐인 점 등에 비추어 이 사건 주택분양보증수수료는 그 본질에 있어 주택 분양을 위한 비용이라 할 수 있는 점, ③ 주택분양보증을 통해 착공과 동시에 분양을 하여 그 분양대금을 미리 지급받는다고 하더라도 주택분양보증수수료 자체를 건설자금에 충당한 금액에 대한 이자로 보기는 어려운 점, ④ 일반적으로 인정된 기업회계기준에 따르면 주택분양보증수수료는 건물의 취득원가로 회계 처리하는 것이 아니라 판매비와 일반관리비로 처리하고 있는 점 등 여러 사정을 종합하여 보면, 이 사건 주택분양보증수수료는 이 사건 건축물 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 이 사건 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없으므로, 피고가 이를 이 사건 건축물의 취득가격에 산입하여 한 이 사건 처분은 위법하다고 판단하였다.

앞서 본 각 규정과 법리 및 기록에 비추어 살펴 보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다.

원심판결에는 피고가 상고이유로 주장하는 바와 같은 취득세의 과세표준에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-대전고등법원 2009. 6. 25. 선고 2009누681 판결】

【주 문】 처분청패소

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 피고가 원고에게 한 ① 2007. 1. 10.자 취득세 16,272,780원, 농어촌특별세 15,100원, ② 2007. 1. 10.자 취득세 12,199,470원, 농어촌특별세 4,620원, ③ 2007. 1. 11.자 등록세 6,534,250원, 지방교육세 1,213,720원, ④ 2007. 1. 11.자 등록세 4,899,680원, 지방교육세 910,120원의 각 부과처분을 각 취소한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 대전 유성구 지족동 977 일원의 노은택지개발사업지구 6블록과 같은 구 하기동 512 일원의 노은택지개발사업지구 9블럭에서 공동주택(아파트) 및 단지 내 상가(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)를 신축하여 2005. 2. 18. 그 사용승인을 받은 다음, 2005. 3. 21. 그 건축공사에 들어간 공사대금 등 54,482,824,591원(위 6블럭)과 46,019,313,017원(위 9블럭) 등을 과세표준으로 하여 이 사건 건축물의 취득세 등을 신고·납부하였다.

나. 피고는 원고에 대한 세무조사 결과 주택분양보증 수수료가 이 사건 건축물의 취득가액에서 누락된 것으로 보고 이를 반영하여, 원고에게 ① 2007. 1. 10. 위 6블럭 건축물에 대하여 취득세 16,272,780원, 농어촌특별세 15,100원을, ② 같은 날 위 9블럭 건축물에 대하여 취득세 12,199,470원, 농어촌특별세 4,620원을, ③ 같은 달 11. 위 6블럭 건축물에 대하여 등록세 6,534,250원, 지방교육세 1,213,720원을, ④ 같은 날 위 9블럭 건축물에 대한 등록세 4,899,680원, 지방교육세 910,120원 등을 각 추가로 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거]

다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 갑 제5호증의 4의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

주택분양보증수수료는 아파트의 분양자들에 대한 분양계약의 이행을 담보하기 위하여 토지와 건물을 포함한 분양가액 총액에 대하여 보증하는 것으로 아파트의 ‘판매비용’에 해당할 뿐, 아파트의 ‘신축비용’이 아니다. 따라서 피고가 주택분양보증수수료를 아파트의 신축에 관련된 간접비용으로 보아 이를 포함하여 취득세 및 등록세의 과세표준인 ‘취득가격’을 산정한 후 취득세 및 등록세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 추가로 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

아래 사실은 갑 제3호증의 2에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있거나 당사자 사이에 다툼이 없다.

(1) 원고는 이 사건 건축물의 착공과 동시에 이를 일반에 분양하고자 2002. 4. 10. 및 2002. 10. 8. 대한주택보증 주식회사와 주택분양보증계약을 체결하고 위 회사에게 주택분양보증 수수료(이하 ‘이 사건 주택분양보증 수수료’라 한다)를 지급하였다. 위 주택분양보증 수수료는 보증금액에 각 사업자의 신용등급에 따른 요율 및 보증기간을 곱하여 산출되는데, 원고가 지급한 위 주택분양보증 수수료에는 이 사건 건축물에 대한 것뿐만 아니라 그 부지에 대한 것도 포함되어 있다.

(2) 한편, 일반적으로 인정된 기업회계 기준에 따르면 주택분양보증 수수료는 건물의 취득 원가로 회계 처리하는 것이 아니라 판매비와 일반관리비로 처리하고 있다.

라. 판단

구 지방세법(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 지방세법’이라 한다) 제111조 제5항, 제130조 제3항, 제260조의3 제1항, 농어촌특별세법 제5조 제1항에 따르면, 이 사건에서와 같이 사실상의 취득가격에 따라 과세표준을 정할 경우 취득세 및 등록세, 농어촌특별세, 지방교육세 등은 모두 취득세의 과세표준에 따라 그 세액이 결정되므로, 아래에서는 이 사건 주택분양보증 수수료가 이 사건 건축물에 대한 취득세 산정의 과세표준액에 산입될 수 있는지에 관하여 본다.

(1) 구 「지방세법」제111조 제5항 제3호, 제7항, 같은 법 시행령 제82조의2 제1항 제2호, 제82조의3 제1항에 따르면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 등에 의하여 취득가격이 입증되는 취득의 경우에 과세표준이 되는 ‘사실상의 취득가격’은 ‘과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]’을 말한다.

위 규정에 의한 따른 취득가격에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 ① 당해물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 ② 그 이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(건설자금에 충당한 금액의 이자, 설계비 등) ③ 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세과세표준으로 삼을 수 없다.( 대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 등 참조)

(2) 이 사건에서 이 사건 주택분양보증 수수료는 위와 같은 취득가격에 포함된다고 할 수 없다.

(가) 즉, 구 주택건설촉진법 시행령(2002. 12. 5. 대통령령 제17793호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 주택건설촉진법 시행령’이라 한다) 제43조의 5 제1항 제1호 가목에 따르면, 주택분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 수분양자들에게 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다)의 이행 또는 입주금의 환급을 책임지는 보증인데, 이는 사업주체의 신축건물 취득을 보증하기 위한 제도가 아니라 수분양자들의 신축건물 취득 즉, 사업주체의 수분양자에 대한 분양계약(판매계약) 이행을 보증하기 위한 제도이다. 그리고 구 ‘주택공급에 관한 규칙’(2003. 6. 27. 건설교통부령 제361호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 주택공급에 관한 규칙’이라 한다) 제7조 제1항에 따르면, 주택분양보증을 받는 것은 사업주체가 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위하여 필요한 요건 중의 하나인바, 이러한 요건을 갖추지 못하였다고 하여 사업주체가 건물 신축 공사를 착공할 수 없거나 신축 건물을 취득할 수 없는 것이 아니고, 다만 착공과 동시에 분양을 할 수 없게 될 뿐이다. 또 위 규칙 제7조 제1항에는 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위해서는 주택분양보증을 받을 것과 아울러 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하도록 하고 있는바( 같은 조 제2항 이하에는 그 외에도 사업주체가 입주자를 모집하기 위한 다른 여러 가지 경우를 규정하고 있다), 만일 착공과 동시에 입주자를 모집하는 경우 주택분양보증을 받기 위한 비용을 건물의 취득가격에 포함되는 것으로 보게 되면, 같은 이유로 주택이 건설되는 대지의 소유권 확보를 위한 비용도 건물의 취득가격에 포함시켜야 하는 부당한 결과가 발생한다.

위와 같은 사정들에 비추어 보면, 주택분양보증 수수료는 그 본질에 있어 주택 분양을 위한 비용으로서 주택 분양을 위한 광고비나 분양대행 수수료와 같은 성질의 것임을 알 수 있다.

(나) 또 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하지 못하면 조세평등주의나 실질적 조세법률주의에 위반될 우려가 있다( 헌법재판소 1999. 12. 23. 선고 99헌가2 결정 참조).

그런데 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 주택건설촉진법’이라 한다) 제33조 제1항, 같은 법 시행령 제32조 제1항, 구 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제3조 제1항, 제7조 제1항 제2호 등을 종합하면, 사업주체가 20세대 미만의 공동주택을 건축하는 경우 그 착공과 동시에 입주자를 모집할 때에는 주택분양보증을 받을 필요가 없게 되어 있고, 또 구 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제7조 제2항 및 제6항에 따르면, 일정한 건축공정에 달한 후에 입주자를 모집하는 경우나 사업주체가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사로서 그 착공과 동시에 입주자를 모집하는 경우에는 주택분양보증계약을 체결하지 않아도 되도록 되어 있다. 다른 조건이 모두 동일하다면, 그 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위하여 주택분양보증계약을 체결하여 신축한 건물이 위와 같은 경위로 신축된 건물보다 그 객관적인 거래 가격이 더 높게 평가되어야 한다거나 실제로 더 높게 평가된다고 볼 수는 없다.

게다가 주택분양보증 수수료는 사업주체의 신용도에 따라 수수요율이 결정되고, 그 토지의 가격도 고려되어 산정된다.

위와 같은 사정들에 비추어 보면, 주택분양보증 수수료는 재산의 객관적 가치를 산정하기 위한 비용으로 포함시키기 부적절하다.

(다) 그리고 주택분양보증으로 인하여 주택건설사업자가 착공과 동시에 분양을 하여 그 분양대금을 미리 지급받음으로써 건물 신축을 위한 자금을 조달받는 측면이 있다고 하더라도, 아래와 같은 이유로 이를 「지방세법 시행령」제82조의3 제1항에서 말하는 ‘건설자금에 충당한 금액의 이자’로 볼 수는 없다.

즉 건설자금에 충당하는 금액의 이자는 그 사업자의 주관적인 신용도와 자금조달원 혹은 자금조달 방법 등에 따라 그 액수가 달라지게 되므로(자기 자본의 경우에는 이자가 없다), 앞서 본 취득세 제도의 본질에 비추어 볼 때 이를 취득가격에 과도하게 산입하게 되면 그 재산의 시가를 적절히 반영하지 못하게 될 우려가 있으므로 이를 더욱 엄격하게 해석하여야 하고 함부로 확대하거나 유추 해석할 수는 없다.

그런데 주택분양보증을 통하여 착공과 동시에 분양을 함으로써 실제 지급받은 분양대금 중 직접 건설자금에 충당한 금액만이 위 규정에서 말하는 ‘건설자금에 충당한 금액’이라 할 수 있고, 또 그 분양대금이 건설자금에 충당되었다고 하더라도 주택분양보증 수수료 자체가 건설자금에 충당한 금액에 대한 이자의 성격을 갖는 것이 아니므로, 주택분양보증 수수료를 ‘건설자금에 충당한 금액의 이자’로 볼 수도 없다.

(라) 마지막으로 구 「지방세법」제82조에 의하여 준용되는 국세기본법 제20조의 기업회계 존중의 원칙 상 특별한 사정이 없는 한 과세관청은 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계의 기준 또는 관행을 존중하여야 할 것인데, 일반적으로 인정된 기업회계 기준에 따르면 주택분양보증 수수료는 건물의 취득 원가로 회계 처리하는 것이 아니라 판매비와 일반관리비로 처리하고 있으므로, 이러한 점에 비추어 보아도 주택분양보증 수수료를 취득가격에 산입하는 것은 부당하다.

(3) 결국 이 사건 주택분양보증 수수료는 이 사건 건축물 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 이 사건 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(건설자금에 충당한 금액의 이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등) 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없음에도 불구하고, 피고가 이를 취득가격에 산입하여 한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로, 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고, 이 사건 처분을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-대전지방법원 2009. 2. 4. 선고 2008구합2332 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 대전 유성구 지족동 977 일원의 노은택지개발사업지구 6블록과 9블럭에서 공동주택(아파트)과 단지 내 상가(이하 이 사건 건축물이라 한다)를 신축한 다음, 2005. 3. 21. 그 건축공사에 들어간 공사대금 등 54,482,824,591원과 46,019,313,017원을 과세표준으로 하여 이 사건 건축물의 취득세 등을 신고납부하였다.

나. 피고는 원고에 대한 세무조사 결과 주택분양보증 수수료가 이 사건 건축물의 취득가액에서 누락된 것으로 보고, 이를 반영하여 2007. 1. 10. 원고에게 취득세 16,272,780원, 농어촌특별세 15,100원, 등록세 6,534,250원, 지방교육세 1,213,720원, 합계 24,035,850원을 부과하였고, 이어 2007. 1. 11. 취득세 12,199,470원, 농어촌특별세 4,620원, 등록세 4,899,680원, 지방교육세 910,120원, 합계 18,013,890원을 부과하였다(이하 이 사건 처분이라 한다, 취득세 외의 세목은 취득세와 관련하여 세액이 결정되므로, 이하 취득세를 중심으로 본다).

다. 원고가 이 사건 건축물의 신축과 관련하여 대한주택보증 주식회사(이하 대한주택보증이라 한다)에게 지급한 주택분양보증 수수료의 내역은 다음과 같다.

* 2002. 10. 4. 위 택지개발사업지구 6블럭의 공동주택의 분양가격 총액 81,996,000,000원에 대하여 연리 0.36%, 보증기간 910일간의 주택분양보증수수료 735,942,180원

* 2002. 10. 8. 위 9블럭의 분양가격 총액 68,227,000,000원에 대하여 연리 0.36%, 보증기간 906일간의 주택분양보증수수료 609,668,990원

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 5호증, 을 1 내지 5호증(각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

주택분양보증 수수료는 이 사건 건축물을 선분양한 후 장차 분양계약의 내용에 따라 이행하지 못하는 사고가 발생할 경우에 수분양자가 입을 손실을 방지하기 위하여 지출하는 것이므로 성질상 건축물의 취득 비용과는 전혀 관계가 없고, 오히려 이 사건 건축물의 판매비용이거나 또는 분양계약상의 이행책임을 정책적으로 담보하기 위한 비용에 해당한다. 따라서 이를 취득건물의 신축 비용으로 본 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 「지방세법 시행령」제82조의3 제1항은 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용을 포함)을 말한다고 규정하고 있다. 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금 이자, 설계비 등) 또는 그에 준하는 취득절차 비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다( 대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 참조).

(2) 이 사건의 쟁점은 주택분양보증 수수료를 취득에 따른 비용으로 보아 취득가격에 포함시킬 수 있는지 여부이다.

앞서 본 증거 및 사실관계에 의하여 인정되는 바와 같이, ① 공동주택의 선분양 제도는 주택법 제38조가 규정하는 것처럼 공동주택을 건설하는 사업주가 주택법 제38조와 건설교통부령인 주택공급에 관한 규칙 제26조에 의거하여 입주자로부터 사용검사일 이전에 순차적으로 입주금을 선급 받을 수 있는 것을 내용으로 하는 분양제도로서, 주택공급의 원활이라는 공익을 실현하기 위하여 사업주체에게 일방적으로 특혜를 부여하는 제도인 점, ② 주택공급에 관한 규칙에서, 사업주체가 선분양을 하기 위해서는 대지의 소유권을 확보하는 한편 대한주택보증으로부터 의무적으로 분양보증을 받도록 요구하고 있는 점, ③ 주택분양보증 수수료는 공동주택의 사업주체가 이렇게 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용이고, 이런 분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 나중에 부도파산 등으로 선분양된 공동주택의 공사를 하지 못하게 된 경우 주택보증회사가 대신 수분양자에게 분양이행 등의 책임을 지는 것이며, 그 중 원칙은 주택보증약관 제8조 제8항에 따라 대한주택보증이 선정하는 사업자가 당해 공사를 승계 시공하여 원래의 계획대로 준공하는 것(분양이행)이고, 예외적으로 수분양자 중 다수가 원하는 경우에는 분양대금을 반환할 수 있도록 하고 있는 점, ④ 공동주택 건축의 경우 분양을 본질적인 요소로 하고 있고 그 중에서도 현실적으로는 거의 예외 없이 선분양 제도를 택하고 있으며, 선분양권 있는 건물을 신축하기 위해서는 반드시 사전에 분양보증을 받을 필요가 있는 점, ⑤ 주택분양보증 수수료 안에 토지에 대한 보증수수료가 일부 포함되어 있다고 하더라도, 그 부분이 토지의 취득비용이 아님은 성질상 명백하고, 이는 혹시 보증사고가 발생한 경우 분양이행조차 불가능하여 부득이 수분양자에게 분양대금을 반환할 경우에 대비한 것이기는 하나, 그렇다고 하더라도 사업자의 입장에서 그 비용은 여전히 ‘선분양권이 있는 공동주택’을 건설하기 위하여 필요한 비용인 점, ⑥ 주택분양보증 수수료는 공동주택의 판매촉진을 위하여 소요되는 판매비가 아니므로 분양비용으로 보기는 어려운 점 등의 모든 사정을 종합적으로 고려할 때, 주택분양보증 수수료는 전통적으로 건물을 신축할 때 들어가는 직접비용이나 절차적인 간접비용과는 성격이 다르지만, 이는 공동주택의 사업자에게 선분양권이라는 특혜를 주되, 원칙적으로 주택 분양 후 예정대로 공동주택을 완공할 수 있도록 뒷받침하기 위하여 분양이행 즉 신축하는 공동주택의 완성을 보증하려는 것이므로, 당초의 계획대로 공동주택의 신축이 완료된 경우 주택분양보증 제도를 둔 법령의 취지 및 공동주택 신축분양의 전 과정에 비추어 보면 이는 규범적으로 ‘선분양할 수 있는 공동주택’을 취득하기 위하여 공동주택의 건설 시 의무적으로 부담해야 하는 보험료 성격의 비용으로서 이 사건 건축물의 취득에 관련된 비용으로 해석하는 것이 논리와 경험칙에 부합한다.

(3) 따라서 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결 론

원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.