[청구번호] 조심 2017지0074 (2017. 3. 14.)

[세     목] 취득 [결정유형] 취소

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[제     목] 청구인이 쟁점오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받은 것이 아닌 것으로 보아 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분의 당부

[결정요지] 이 건 신탁회사가 쟁점오피스텔을 처분한 것은 미분양과 위탁자의 경제적 사정 등에 의한다 할 것으로 청구인의 입장에서는 이 건 오피스텔의 소유권을 신탁회사로부터 이전받든 건축주로부터 이전받든 건축주가 건축한 부동산을 최초로 매수하는 경우에 해당하여 그 경제적 실질이 동일해 보이는 점 등에 비추어 청구인들은 이 건 오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받아 취득한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있음.

[관련법령] 「지방세특례제한법」제31조 제1항

[참조결정] 조심2016지0631

[따른결정]

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[주    문]

 

 

 

   OOO구청장)이 2016.10.18. 청구인에 한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

 

 

 

[이    유]

 

 

 

1. 처분개요

 

 

 

  가.청구인은 2016.6.13. OOO토지 17.288㎡ 및 건물 35.16㎡(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 취득(매매)한 후, 2016.6.15. 쟁점오피스텔의 호수별 매매대금 OOO을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제7호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 신고·납부하였다.

 

 

 

  나.청구인은 임대용 쟁점오피스텔이 「지방세특례제한법」 제31조 제1항에따른 취득세 등의 감면대상에 해당한다는 이유로 2016.10.7. 처분청에 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2016.10.18. 청구인이 쟁점오피스텔을 신탁회사로부터 취득하여 건축주로부터 최초로 분양받은 것이 아니라는 이유로 이를 거부하는 통지를 하였다.

 

 

 

  다. 청구인은 이에 불복하여 2016.11.16. 심판청구를 제기하였다.

 

 

 

 

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

 

 

 가. 청구인 주장

 

 

 

  쟁점오피스텔의 건축주는 분양하는 과정에서 발생할 수 있는 민·형사상의 손실을 미연에 방지하고자 신탁회사에게 부동산을 신탁하였고, 부동산담보신탁계약서 특약사항 제4조와 제5조에서 수탁자인 신탁회사는 위탁자인 건축주로부터 위임받은 행위만 실행할 뿐 최종적인 자산처분에 대한 모든 권리와 책임은 위탁자인 건축주가 부담하도록 되어 있어 쟁점오피스텔의 실질적인 소유주는 위탁자인 건축주로 보는 것이 타당하므로 청구인은 쟁점오피스텔을 실질적인 소유주인 건축주로부터 최초로 분양받아 취득한 것으로 보는 것이 타당하고, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

 

 

 

 나. 처분청 의견

 

 

 

  청구인은 쟁점오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받아 취득하였으므로 경정청구 거부처분이 부당하다고 주장하나, 「지방세특례제한법」제31조 제1항에서 규정하는 건축주는 「건축법」에 따른 건축주를 의미한다는 규정이 없으므로 반드시 「건축법」의 규정에 구속되어 판단되는 것은 아니고 세법의 독자적인 관점에서 그 입법 취지 등에 비추어 판단되어야 할 것인데, 건설(건축)임대사업자의 경우에도 건축하여 취득한 공동주택의 경우에만 취득세를 감면하고 있으므로 감면 취지 및 건설(건축)임대사업자와 매입임대사업자와의 과세형평성을 고려할 때 건축주는 공동주택을 건축하여 취득한 자를 의미하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것(舊안전행정부 지방세운영-762, 2014.3.4. 참조)이며, 처분이란 유상·무상을 불문하고 취득자가 아닌 타인에게 소유권이 이전되어 직접 사용할 수 없는 경우를 의미하고, 신탁계약에 따라 위탁자로부터 수탁자에게 소유권이 이전되는 경우라 하더라도 이를 달리 볼 수 없다 할 것(행정자치부 지방세특례제도과-324, 2014.12.26. 참조)인바,

 

 

 

  청구인은 2016.4.27. 신탁회사와 쟁점오피스텔의 매매계약서를 작성하였고, 쟁점오피스텔은 신탁회사로부터 청구인에게 소유권이전등기된 것이 확인되어 청구인이 쟁점오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받은 것으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

 

 

 

 

 

3. 심리 및 판단

 

 

 

 가. 쟁 점

 

 

 

   청구인이 쟁점오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받은 것이 아닌 것으로 보아 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분의 당부

 

 

 

 나. 관련 법률 : <별지> 기재

 

 

 

 다. 사실관계 및 판단

 

 

 

  (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

 

 

 

   (가) 위탁자 OOO주식회사(갑), 수탁자 OOO 주식회사(을), 제1순위 우선수익자 OOO주식회사(병1), 제2순위 우선수익자 OOO주식회사(병2) 사이에 2013.8.8. 체결된 부동산담보신탁계약서에 의하면 다음과 같이 기재되어 있다.

 

 

 

 제1조(신탁목적) 이 신탁계약의 목적은 위탁자 또는 수익자가 우선수익자에 대하여 부담하는 채무 내지 책임을 담보하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고 위탁자 또는 수익자의 채무불이행시 신탁부동산을 처분하여 정산하는데 있다고 기재되어 있다.

 

 

 

특약사항

제4조(신탁부동산의 분양) ① 갑은 신탁부동산을 분양함에 있어서 구체적인 분양조건(분양시기, 분양가액 등)을 병1과 협의하여 결정하기로 한다. 다만, 분양대금은 이 신탁계약과 별도로 갑과 병1이 협의하여 지정하는 예금계좌(이하 “분양수입금관리계좌”라 함)에 입금되어야 한다.      ② 제1항의 분양결과, 신탁부동산을 분양받은 자가 분양수익금관리계좌에 분양대금을 완납하여 신탁부동산 일부의 소유권이전이 필요한 경우 갑은 다음 각 호의 절차에 따라 수분양자에게 소유권을 이전하기로 한다.      1. 갑은 수분양자의 분양대금 완납을 증명하는 서류를 첨부하여 병1에게 해당 신탁부동산의 신탁해지에 대하여 동의 요청      2. 갑은 병1의 동의서를 첨부하여 해당 신탁부동산의 신탁해지를 을에게 서면 요청      3. 을은 서면요청을 접수한 경우에 갑 및 병1이 지정한 법무사에게 신탁해지에 필요한 서류를 전달하여 신탁해지      4. 갑은 전호에 의하여 신탁해지된 해당 부동산을 자기 책임과 부담으로 수분양자에게 소유권 이전      ③ 제2항에 불구하고 수분양자가 제1항에 따라 분양수입금관리계좌로 분양대금을 모두 완납하였음에도 갑의 업무불이행 또는 제반 여건상 갑 앞으로 신탁해지가 불가한 경우 을은 갑의 별도 요청 없이 병1의 서면요청에 따라 해당 신탁부동산의 소유권을 수분양자에게 직접 이전할 수 있다        제5조(신탁부동산의 처분) ① 본문계약서 제19조에도 불구하고 신탁부동산의 처분예정가격은 1개 이상의 감정평가기관의 감정평가를 통한 감정평가금액 또는 최초분양가액으로 한다.      ② 을은 제1항에 따라 신탁부동산을 매수하는 자에게 직접 소유권이전에 따른 필요서류를 발급하기로 하고, 매도물건의 하자담보책임 및 명도책임은갑이 부담하기로 하며, 을은 매도인으로서 일체의 의무를 부담하지 아니한다.

  

 

   (나) 청구인은 2016.5.10. OOO시장에게 쟁점오피스텔을 임대주택으로 하여 임대사업자로 등록한 사실이 확인된다(경기도 용인시 주택과-16285, 2016.5.10.).

 

 

 

   (다) 매도인 OOO주식회사, 매수인 청구인 사이에 2016.4.27. 체결된 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 OOO 주식회사로부터 쟁점오피스텔을 취득하는 계약을 체결한 사실이 확인된다.

 

 

 

   (라) OOO주식회사가 2016.6. 발행한 부동산대금 완납 확인서에 의하면 청구인은 2016.6.13. 쟁점부동산의 대금을 OOO주식회사에게 완납하였음이 확인된다.

 

 

 

   (마) 청구인은 2016.6.13. OOO토지 17.288㎡ 및 건물 35.16㎡(쟁점오피스텔)를 취득한 후, 2016.6.15. 쟁점오피스텔의 호수별 매매대금 OOO을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제7호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO농어촌특별세OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 신고·납부하였다.

 

 

 

   (바) 청구인은 임대용 쟁점오피스텔이 「지방세특례제한법」 제31조 제1항에 따른 취득세 등의 감면대상에 해당한다는 이유로 2016.10.7. 처분청에 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2016.10.18. 이를 거부하는 통지를 하였다.

 

 

 

   (사) 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서에는 다음과 같이 기재되어 있다.

 

 

 

  (2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. 

 

 

 

  「지방세특례제한법」제31조 제1항에서 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 취득세를 감면한다고 규정하고 있고, 「건축법」제2조 및 「건축물의 분양에 관한 법률」제2조에서 건축주란 건축물의 건축 등에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를, 분양이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을, 분양사업자란 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다고 규정하고 있다.

 

 

 

   조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하나, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안전성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려하여 합목적적인 해석을 하는 것은 불가피하다고 할 것(대법원 2008.2.15. 선고 2007두4438 판결, 같은 뜻임)이다.

 

 

 

   쟁점오피스텔은 2013.7.19. 건축주인 OOO주식회사 명의로 소유권 보존등기되었고, 2013.7.19. OOO주식회사 명의로, 2013.8.8. OOO주식회사 명의로, 2013.8.8. OOO주식회사 명의로, 2016.8.21. 청구인 명의로 이전등기되어 청구인은 쟁점오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받은 것에 해당하지 아니하는 것으로 보아야 하는 측면은 있으나, 쟁점오피스텔의 건축주인 OOO주식회사가 OOO주식회사에게 쟁점오피스텔의 소유권을 이전한 것은 OOO주식회사의 채무 내지 책임을 담보하기 위하여 신탁한 것으로 OOO주식회사에게 최초로 분양한 것으로 보기 어려운 점, 위탁자 OOO주식회사, 수탁자 OOO주식회사 등 사이에 2013.8.8. 체결된 부동산신탁계약 특약사항 제4조 및 제5조에 의하면 신탁부동산의 소유권이 OOO주식회사에게 이전된 후에 쟁점오피스텔을 처분하는 경우에 하자담보책임 및 명도책임 등은 쟁점오피스텔의 건축주인 OOO주식회사에게 있는 것으로 기재되어 있는 점, 건축주인 OOO주식회사가 채무 및 책임을 담보하기 위하여 쟁점오피스텔 등을 신탁회사에게 신탁하고, 신탁회사가 쟁점오피스텔등을 분양하는 경우에도 사실상 일반 수요자에게 최초로 분양한 것으로 보이는 점, 위와 같은 경우를 건축주가 최초로 분양한 것으로 보지 아니하는 경우 청구인은 쟁점오피스텔을 최초로 분양받아 임대사업을 하고 있음에도 취득세의 감면혜택을 받을 수 없어 서민의 주거안정을 지원하기 위하여 건축주로부터 주택 등을 분양받아 임대사업을 하는 매입임대사업자들에게 취득세 감면혜택을 부여하기 위한 「지방세특례제한법」제31조의 입법취지상 타당하지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점오피스텔을 실질적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 것(조심 2016지631, 2016.12.19., 같은 뜻임)으로 보이므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.

 

 

 

 

 

4. 결 론

 

 

 

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항, 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

<별지> 관련 법률

 

 

 

 (1) 지방세특례제한법

 

 

 

 제31조(임대주택 등에 대한 감면)①「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우그 공동주택 또는 오피스텔(「주택법」 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2012년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 

 

   1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

 

   2. 「임대주택법」 제16조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.

 

 

 

 (2) 건축법

 

 

 

 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 

   2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

 

   8. "건축"이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.

 

  12."건축주"란건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 "건축물의 건축등"이라 한다) 에 관한공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다.

 

 

 

제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조·제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조 제5항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.

 

 

 

 (3) 건축물의 분양에 관한 법률 

 

 

 

 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 

   1."건축물"이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호의 건축물을 말한다.

 

   2."분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

 

   3."분양사업자"란 「건축법」 제2조 제1항 제12호의건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.

 

   4."분양받은 자"란 제6조 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다.

 

 

 

 제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조 제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.

 

   ② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

 

   ③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.

 

   ④분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시, 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

 

   ⑤ 제3항에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다. 이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약 체결에 관하여는 제4항을 적용한다.

 

 

 

 (4) 신탁법

 

 

 

 제2조(신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.