[사건번호]
   

조심2011지0640 (2012.02.16)

   

[세     목]
   

취득
   

[결정유형]
   

경정
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[제     목]
   

취득가격이 구분되지 아니한 토지와 건축중인 건축물을 일괄취득한 경우 토지에 대한 취득세 과세표준 산출의 적법 여부

   

[결정요지]
   

이 건 부동산의 취득가격에는 토지와 건축중인 건축물의 가액 등이 포함되어 있고, 청구법인과 매도자의 법인장부상 토지와 건축중인 건축물 등의 가액이 구분되지 아니하므로, 취득일(2009.7.10.) 현재 이 건 부동산의 감정가액 등을 고려하여 건축중인 건축물의 가액을 제외한 금액을 취득가격으로 하여 취득세 등을 산출하여야 함에도 감정가액이 아닌 대한주택보증(주)가 분양대금을 회수하기 위하여 내부규정에 따라 산출한 가액을 감정가액으로 보아 이 건 취득세 등의 과세표준을 산정한 것은 잘못이라 할 것이므로 취득일 현재 이 건 부동산의 감정가액을 재조사하여 과세표준액과 세액을 경정하는 것이 타당하다 할 것임.

   

   

   

[관련법령]
   

지방세법 시행령 제82조의3

   

[참조결정]
   

   

[따른결정]
   

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[주    문]

 

    처분청이 2010.12.10. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원의 부과처분은 과세대상 부동산인 OOO 대 4,123.7㎡와 동 지상 건축물(건축중)에 대한 취득신고 당시(2009.7.10.)의 감정가액을 재조사하고, 동 감정가액 중에서 건축물의 가액 비율을 장부가액에 적용하여 건축중인 건축물 가액을 재산정한 후, 동 건축물 가액을 제외한 금액을 토지의 취득가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

 

[이    유]

 

 

1. 처분 개요

 

 가. 청구법인은 OOO의 토지 4,123.7㎡와 건축중인 건축물(이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 주식회사 OOO로부터 매매를 원인으로 취득하고, 청구법인의 법인장부에서 나타나고 있는 이 건 부동산의 가액 OOO원보다 작은 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 2009.7.10. 처분청에 신고납부하고 소유권이전등기를 경료하였다.

 

 나. 이 후 처분청은 청구법인이 이 건 부동산에 대한 취득비용을 과소신고하였다 하여 장부가액과 신고가액의 차액 OOO원에서 취득시기가 도래하지 않은 건축중인 건축물 가액 OOO원을 공제한 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 2010.12.10. 청구법인에게 부과고지 하였다.

 

 다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.3.7. 이의신청을 거쳐 2011.7.27. 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

 

 가. 청구법인 주장

 

    건축중인 건축물의 취득가액은 종전 시공사의 공사기성 누적금액인 OOO원이므로 동 금액 전액이 과세표준액에서 제외되어야 하며, 설령 처분청의 주장대로 토지와 건설중인 건축물을 일괄취득한 경우로 보아 취득가액을 자산별로 안분하여야 한다고 보더라도, OOO 주식회사가 공매를 위해 산출한 이 건 부동산 경매가액은 시장가격을 제대로 반영하지 못하였고, 청구법인의 실질거래 가액과는 아무런 관련이 없는 것이어서 이 건 과세표준액은 합리적으로 산출한 것이라 할 수 없으므로, 이 건 부동산의 취득가액에서 시공사의 실질공사비인 공사기성 누적금액을 차감한 금액을 과세표준으로 취득세 등을 경정하여야 한다.

 

 나. 처분청 의견

 

   2010년 처분청의 지방세 세무조사에서 청구법인의법인장부를 확인한 바로는 건설중인 자산계정에 발생일별로 지출한지급처를구분하여 지출한 금액을 기장하고 있을 뿐 토지, 건설중인 건축물,영업권, 등의 계정을 구분하여 기장하지 아니하고있는 등 이 건 부동산의 취득가액 중 각각의 계정별 금액을 안분하여 산출할 수 있는 구체적인 법인장부 등의 근거도 제시하지못하고 있으므로,청구법인이 주장한 공사기성누적금액 OOO원 전액을건축중인 건축물의 취득가액으로 인정할 수 없다.

 

    청구법인은 이 건 토지와 건축중인 건축물을 일괄적으로 취득하였고 각각의 취득가액이 구분되지 않으므로 토지 또는 건축중인 건축물가액 비율로 안분하여야 하나, 건축중인 건물은 시가표준액이 있을 수 없어 감정가액 등을 고려하여 안분 결정하여야 하는 것이므로, OOO가 이 건 부동산의 공매처분을 위해 작성한 경매가액은 토지와 건축중인 건축물가액을 포함하여 감정평가된 것이므로, 이 건 부동산의 감정평가액 대비 취득가액 비율만큼 건축중인 건축물의 누적공사금액도 안분하여 산정하는 것이 합리적이고 과세형평에 부합되는 것이라고 판단된다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

 가. 쟁  점

 

    취득가격이 구분되지 아니한 토지와 건축중인 건축물을 일괄적으로 취득한 이 건의 경우 처분청의 토지에 대한 과세표준 산출이 적법한지 여부

 

 나. 관련 법령

 

  (1) 지방세법(2009.5.21. 법률 제9685호로 개정되기 전의 것)

 

   제111조(과세표준) ⑤다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

    3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

 

  (2) 지방세법 시행령(2009.7.30. 대통령령 제21656호로 개정되기 전의 것)

 

   제73조(취득의 시기등) ④건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 보고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 다만,「도시개발법」에 의한 도시개발사업이나「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)으로 건축한 주택을「도시개발법」제40조에 따른 환지처분 또는「도시 및 주거환경정비법」제54조의 규정에 의한 소유권이전에 의하여 취득하는 경우에는 환지처분공고일의 다음 날 또는 소유권이전고시일의 다음날을 취득일로 보며, 환지처분공고일 또는 소유권이전고시일 이전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.

 

   제82조의2(취득가격의 입증등) ①법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

    2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

 

   제82조의3(취득가격의 범위) ②토지와 건축물등을 일괄취득함으로 인하여 토지 또는 건축물에 대한 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 일괄취득한 가격을 토지 또는 건물 가액 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 및 기타물건의 취득가액으로 한다.

   ③제2항의 경우에 시가표준액이 없는 기타물건이 포함되어 있는 경우에는토지·건축물 및 기타물건의 감정가액등을 고려하여 시장·군수가 결정한 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 또는 기타물건의 취득가액으로 한다.

 

 다. 사실관계 및 판단

 

  (1)청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.

 

   (가) 청구법인은 OOO을 본점으로 하고 건축공사업, 주택건설, 분양임대업 등을 목적사업으로 하여 2004.1.14. 설립되었다.

 

   (나) 청구법인은 2009.7.10. OOO에서 건설 중인 이 건 부동산을 주식회사 OOO로 부터 취득하였는데, 부동산거래계약신고필증에서 매매금액(토지분)이 OOO원인 것으로 나타난다.

 

   (다) 이 건 부동산의 시행사는 주식회사 OOO이며, 시공사는 OOO주식회사이고, 채권단은 OOO주식회사외 5개 금융기관인 것으로 확인된다.

 

   (라) 2008.12.1. 시공사인 OOO주식회사의 부도로 사업이 중단(공정진행률 : 20.18%)됨에 따라, OOO가 분양대금 약 OOO원을 수분양자에게 환급하여 준 뒤, 환급한 분양대금을 회수하기 위해 2009.7.13. 공매를 개시할 예정이었다가, 주식회사 OOO이 청구법인으로부터 수령한 이 건 부동산에 대한 매각대금으로 분양환급금 채무 전액을 상환함에 따라 OOO가 공매를 취소하고 청구법인이 취득하게 된 사실이 확인된다.

 

   (마) 청구법인은 2009.7.10. 이 건 부동산 중 토지부분의 취득가액 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 신고납부하였다.

 

   (바) 이 후 처분청은 청구법인에 대한 세무조사결과, 토지 및 건축중인 건축물에 대한 구분없이 이 건 부동산을OO,OOO,OOO,OOO원에 일괄취득 하였다 하여 이 건 부동산의 경매예정 가액(OOO가 내부기준을 근거로 하여 산출한 가액으로서「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가액이 아님)인 OO,OOO,OOO,OOOOOOOOOO OO OOOO OOO OOOOOO OOOOO OOOO O OOOO OOOO,OOO,OOO,OOO원에서 청구법인이 신고한 토지 취득가액 OOO원과 위O,OOO,OOO,OOO원을차감한 OOO원을 추징 과세표준으로 산출하였는 바, 처분청의 건축중인 건축물 가액 산출내역은 아래와 같다.

 

    1) 이 건 부동산 취득가액 OOO원 / 경매예정가액 OOO원 = 50.5%

 

    2) 건축중인 건축물의 공사진행율 20.18% × 총 도급금액(OOO원) = 공사기성누적금액(OOO원)

 

    3) 공사기성누적금액 OOO원 × 50.5% = OOO원(건축물 취득가액)

 

   (사) 이에 대하여 청구법인은 처분청이 산출한 건축중인 건축물 취득가액은 모수인 경매가액이 과다하게 책정된 것이므로 실제 공사기성 누적금액 OOO원을 건축중인 건축물의 취득가액으로 보아야 한다는 주장이다.

 

   (아) 청구법인의 법인장부에서는 건설중인 자산 계정에 발생일별로 지출한 지급처를 구분하여 지출한 금액을 기장하고 있으나, 토지, 건설중인 건축물, 영업권 등의 계정을 구분하여 기장되어 있지는 않는다.

 

   (자) 이 건 부동산 사용승인서 교부일은 2010.12.23.로 확인된다.

 

   (차) 한편 우리원이 자체조사한 바에 의하면, 처분청이 이 건 부과처분시 건축중인 건축물에 대한 가액 산출의 안분의 기초로 삼은 금액은 OOO가 이 건 부동산 공매를 위해 2009.7.3. 한국경제신문에 공고한 경매예정가액인 OOO원이었으나, 동 금액은 OOO 내부규정에 의해 토지가액과 공정률을 감안한 건축가액의 합계액에 110%를 곱하여 산출한 금액으로서 처분청이 주장하는 감정가액은 아닌 것으로 확인되고 있다.

 

  (2)「지방세법 시행령」제82조의3 제2항에서 토지와 건축물등을 일괄취득함으로 인하여 토지 또는 건축물에 대한 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 일괄취득한 가격을 토지 또는 건물 가액 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 및 기타물건의 취득가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서 제2항의 경우에 시가표준액이 없는 기타물건이 포함되어 있는 경우에는 토지·건축물 및 기타물건의 감정가액등을 고려하여 시장·군수가 결정한 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 또는 기타물건의 취득가액으로 한다고 규정하고 있다.

 

    한편, 같은 법 시행령 제73조 제4항에서 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일이전에서 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 본다고 규정하고 있다.

 

  (3) 세법규정과 위의 사실관계를 종합하여 살피건대, 이 건 부동산은 토지와 건축중인 건축물이 포함되어 있는 부동산으로서, 청구법인은 이 건 부동산을 2009.7.10. 취득하였으나, 이 건 부동산의 사용승인일은 2010.12.23. 이므로 건축중인 건축물은 취득시기가 도래하지 않아 동 건축물을 이 건 부동산 취득가액에서 제외한 처분청의 처분은 적법하나, 청구법인의 법인장부에서 이 건 부동산의 장부가액이 OOO원으로 나타나고 있고, 토지, 건설중인 건축물, 영업권 등의 계정을 구분하여 기장되어 있지 아니하므로 이 건 부동산을 일괄취득한 것으로 보아 동 장부가액을 토지와 건축물 가액 비율로 안분하여 그 중 토지의 가액을 취득가액으로 보아 과세표준을 산정하는 것이 타당한 것으로 보여지고, 이 건 부동산 중 지상 건축물은 건축중인 건축물로서 시가표준액이 없는 경우이므로 취득당시 현재의 이 건 부동산에 대한 감정가액을 기초로 토지와 건축물의 가액을 안분하는 것이 합당한 것으로 판단된다.

 

    그러나, 처분청은「지방세법 시행령」제82조의3 제3항의 규정에 따라 시가표준액이 없는 건축중인 건축물의 가액을 안분하면서 그 기초로 삼은 금액이 OOO가 환급한 분양대금을 회수하기위하여 동 법인의 내부규정에 따라 산출된 금액으로서, 동 금액을「지방세법」이 규정하고 있는 감정가액으로는 볼 수 없다 할 것이다.

 

    그렇다면, 처분청이 청구법인에게 한 이 건 부과처분은 감정평가에 의하지 않은 경매예정가액을 감정가액으로 잘못 적용하여 안분한 것으로 보이고, 이 건 부동산의 감정가액도 확인되지 않고 있으므로, 처분청은 청구법인이 이 건 부동산을 취득신고한 2009.7.10. 현재의 이 건 부동산에 대한 감정가액을 재조사하여 감정가액의 토지와 건축물 가액 비율중 건축물 비율을 이 건 부동산의 장부가액에 적용하여 건축중인 건축물 가액을 재산정하고 동 건축물 가액을 제외한 금액을 토지의 취득가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 합리적이라고 판단된다.

 

 

4. 결  론

 

    이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「지방세기본법」제123조 제4항과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.