[사건번호]
   

조심2011지0841 (2012.02.09)

   

[세     목]
   

취득
   

[결정유형]
   

경정
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[제     목]
   

지목변경에 따른 과세표준 산정이 적법한지 여부

   

[결정요지]
   

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하면 비교방식에 의한 토지의 가격산정 절차는 산정의 기준이 되는 토지(비교표준지)를 선택하고, 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음, 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후, 비교표준지 가격(공시지가)에 가격비율을 곱하여 개별공시지가를 산정하는 것인바, 이 건 토지와 비교대상으로 선정한 유사토지는 도로와의 접급성, 지형의 고저 등이 서로 상이한 것으로 나타나고 있음에도 이를 동일한 것으로 보아 개별공시지가를 산정한 것은 적절하지 아니한 것으로 보이므로 지목변경후의 시가표준액을 재산정하여야 할 것임.

   

   

   

[관련법령]
   

지방세법 제282조

   

[참조결정]
   

   

[따른결정]
   

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[주    문]

 

   OOO이2011.4.13. 청구인에게 한취득세 OOO원 농어촌특별세OOO원, 합계 OOO원의 부과처분은

 

   OOO 임야 595㎡(쟁점토지)의 지목변경후시가표준액을 OOO 대지 329㎡를 유사토지로 하되, 쟁점토지와 유사토지간에 도로와의 접근성 및 고저 등의 특성을재조사하여 그 결과에 따라 쟁점토지의 과세표준과 세액을 경정한다.

 

 

[이    유]

 

1. 처분개요

 

 가. 청구인은 2008.1.14. OOO 임야 595㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 쟁점토지 위에 제2종근린생활시설 1,259.76㎡를 신축하였는 바, 그로 인해쟁점토지의 사실상 지목이 임야에서 대지로 변경되자2008.2.20. 쟁점토지의 지목변경으로 증가한가액인 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 납부하였다.

 

 나. 처분청은 쟁점토지의 지목변경으로 증가한 가액을 지목변경후시가표준액OOO에서 지목변경전 시가표준액(OOO,OOO,OOOO)을공제한 차액인 OOO원으로 하여 청구인이 과소신고한 과세표준OOO,OOO,OOO원에 지방세법(2010.3.31. 개정전, 이하 같다) 제112조 제1항의세율을 적용(가산세포함)하여 2011.4.13. 청구인에게 취득세 OOO원 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 부과고지하였다.

 

 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.24. 이의신청을 거쳐 2011.10.17. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

 가. 청구인 주장

 

   쟁점토지의 지목변경후 시가표준액을 산정함에 있어 처분청이  표준지로 삼은 OOO 대지(유사토지)는 도로와의접근성 및 위치가 우수한 반면 쟁점토지는 도로로부터 50m이상 떨어져 있고 개인도로를 통하여야만 진입이 가능한 점에 비추어 접근성 및위치가 매우 열악한 상황이므로, 쟁점토지와 바로 인접한 OOO OOO OOO OOO-OO 대지를 유사토지로 보아 시가표준액을 재산정하고 그에 따라 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.

 

 나. 처분청 의견

 

   쟁점토지의 지목변경전 시가표준액은 청구인이 2006.9.25. 쟁점토지위에 건물에 대한 신축공사를 시작하였으므로 그 날 현재 결정·공시된 쟁점토지의 개별공시지가OOO에 면적(595㎡)을 곱하여 산출한 OOO원이고,

 

   지목변경후 시가표준액은 건물의 준공(사용승인)일인 2008.1.14.현재 개별공시지가가 결정·공시되지 아니하였으므로 인근의 유사토지인 OOO 대지 329㎡의 2007년도 개별공시지가OOO에 (구)건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표를사용하여 형상, 방위, 거리 항목 등 토지특성 차이에 따른 배율(0.99)을 곱하여 산정한 OOO을 적용하여 산출한 OOO원으로 산정하였는 바,

 

   청구인이 주장하는 접근성 및 위치 등 토지특성 차이는 배율산정에 있어서 이미 반영이 되었고, 쟁점토지와 OOO대지의 토지용도는 상업용으로 동일하므로 처분청의 개별공시지가 산정 과정은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

 

 가. 쟁 점

 

   쟁점토지에 대한 시가표준액 산정시 비교대상 표준지(유사토지)를 쟁점토지와 가장 인접한 토지인 OOO 대지로 하여 과세표준 및 세액을경정하여야 한다는 주장이 타당한지 여부

 

 나. 관련법령

 

  (1)지방세법 (2008.2.29. 개정전)

 

제105조(납세의무자 등) ⑤선박·차량과 기계장비의 종류의 변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 본다.

 

제111조(과세표준) ③ 건축물을 건축(신축 및 재축을 제외한다) 또는 개수한 경우와 대통령령이 정하는 선박·차량 및 기계장비의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령이 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

 

제120조(신고 및 납부) ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일부터 각각 6월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9월)]이내에 그 과세표준액에 제112조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고하고 납부하여야 한다.

제121조(부족세액의 추징 및 가산세) ① 취득세 납세의무자가 제120조의 규정에 의한 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 제111조 및 제112조의 규정에 의하여 산출한 세액(이하 이 조에서 "산출세액"이라 한다) 또는 그 부족세액에 다음 각호의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다. 

1. 제120조의 규정에 의하여 신고하지 아니하였거나 신고한 세액이 산출세액에 미달하는 때에는 당해 산출세액 또는 부족세액의 100분의 20에 상당하는 신고불성실가산세

2. 제120조의 규정에 의하여 납부하지 아니하였거나 산출세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 부족한 세액에 금융기관의 연체이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율(이하 "가산율"이라 한다)과 납부지연일자를 곱하여 산출한 납부불성실가산세

 

 (2) 지방세법 시행령 (2008.2.29. 개정전)

 

제73조(취득의 시기 등) ⑧ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날(사실상 변경된 날이 불분명한 경우에는 공부상 지목이 변경된 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 이 경우 지목변경일 이전에 임시로 사용하는 부분에 대하여는 사실상 사용한 날에 취득한 것으로 본다.

 

제82조(토지의 지목변경에 대한 과세표준액) 법 제111조 제3항의 규정에 의한 토지의 지목변경으로 인하여 증가한 가액은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 결정·공시되어 있는 개별공시지가를 말한다)과지목변경후의 시가표준액(지목변경후의 개별공시지가가 결정·공시되지아니한 때에는 지방자치단체의 장이 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 지방자치단체의 장이 산정한 가액을 말한다)의 차액으로 한다. 다만, 제82조의2의 규정에 의한 판결문·법인장부에 의하여 지목변경에 소요된 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다.

 

  (3) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007.4.27. 개정된것)

 

제9조(표준지공시지가의 적용) ① 국가·지방자치단체,「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는산정된 지가를 다음 각호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다.

1. 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상

2. 국·공유토지의 취득 또는 처분

4. 그 밖에 대통령령이 정하는 토지가격의 산정

 

 다. 사실관계 및 판단

 

  (1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은   사실들이 나타난다.

 

   (가) 청구인은 지목이 임야인 쟁점토지 위 제2종근린생활시설(휴게음식점, 사무소 등) 1,259.76㎡를 건축하기 위하여 2006.9.25. 공사를 착공하고, 2008.1.14. 처분청으로부터 사용승인을 받았다.

 

   (나) 2008.1.21. 쟁점토지의 공부상 지목은 임야에서 대지로 변경되었다(토지대장).

 

   (다) 청구인은 쟁점토지의 지목이 임야에서 대지로 사실상 변경되었으므로 쟁점토지의 지목변경으로 증가된 가액인 OOO원을과세표준으로 하여 2008.2.1. 취득세 등 OOO원을 신고하고 그 세액을 2008.2.20. 납부하였다.

 

   (라) 처분청은 쟁점토지의 지목변경으로 증가된 가액은 지목변경후시가표준액(2008.7.1. 기준 개별공시지가, OOO원)에서 지목변경전시가표준액(2006.1.1. 기준 개별공시지가, OOO원)을 공제한 차액인OOO,OOO,OOO원으로 보고, 청구인이 과소신고한 OOO원을 과세표준으로 하여 2011.4.13. 청구인에게 취득세 등 OOO원(가산세O,OOO,OOO원포함)을 부과고지하였다.

 

   (마) 청구인은 2011.5.24. 이의신청을 하였고, OOO는  2011.7.29. 쟁점토지의 지목변경후 시가표준액을 OOO원으로재산정하여 쟁점토지의 지목변경에 대한 과세표준액 OOO원에서신고납부한 과세표준액을 공제한 OOO원을 과세표준액으로 다음 <표>와 같이 경정결정함에 따라 처분청은 2011.8.23. 취득세 등 OOO원을 부과고지하였다.

 

 

 

   (바) 쟁점 토지의 연도별 개별공시지가는 다음과 같다.

 

   (사) 처분청은 쟁점토지의 지목변경으로 증가된 가액을 산정함에 있어 지목변경전 시가표준액은 지목변경공사착공일(2006.9.25.) 현재결정·공시된 개별공시지가(OOOOOOOOO OO, OOOOOO : O,OOO,OOOOOO)에면적(595㎡)을 곱하여 산정한 가액OOO으로 하고,

 

   지목변경후시가표준액은 2008.1.14. 현재 개별공시지가가 결정·공시되지 아니하여 인근 유사토지인 OOO(지목 : 대지)의가액(2007.1.1. 기준, 개별공시지가 : OOO원/㎡)에 (구)건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액인 O,OOO,OOOO(O,OOO,OOOOOOOOOOOO)에 면적(595㎡)을 곱한 OOO원으로 산정하였다.

 

  (2) 청구인은 처분청이 표준지로 삼은 유사토지인 OOO 대지는 도로와의 접근성 및 위치가 우수한 토지인 반면, 쟁점토지는 도로로부터 50m이상 떨어져 있어 개인도로를 통하여   진입하여야 하는 등 접근성 및 위치가 매우 열악한 상황이므로 바로인접한 같은 동 OOO 대지를 표준지로 하여 시가표준액을 산정하여야 한다고 주장하면서, 조세심판관회의에 출석하여 같은 취지로 의견  진술을 하였는 바, 이에 대하여 본다.

 

   (3) 살피건대, 지방세법 제111조 제3항 및 같은 법 시행령 제82조에는 지목변경에 대한 취득세 과세표준을 산정함에 있어 지목변경후의 개별공시지가가 결정·공시되지 아니한 때의 지목변경후 가액은 지방자치단체의 장이 인근 유사토지의 가액을 기준으로「부동산가격공시및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한토지가격비준표를 사용하여 지방자치단체의 장이 산정한 가액을 말한다고 규정되어 있고,

 

   부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제1항에는 국가 및 지방자치단체 등이 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 규정되어 있는 바,

 

   처분청이 쟁점토지의 지목변경 당시에는 개별공시지가가 결정공시되지 아니하였다 하여 상업용 건축물(근린생활시설)의 부속토지와 유사한 상업용지인OOO OOO OOO OO-O 대지 329㎡를비교대상 표준지(유사토지)로 선정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다.

 

   다만, 쟁점토지는 도로로부터 50미터 이상 떨어져 있어 도로와의 접근성이 비교적 열악해 보이는 반면에 처분청이 표준지로 선정한   유사토지는 도로와의 접근성이 상대적으로 유리해 보이는 점, 쟁점  토지와 유사토지는 고저가 현저하게 차이가 나는 것으로 보이는 점등에 비추어 볼 때, 유사토지를 비교대상 표준지로 하여 개별공시지가를 산정함에 있어서는 도로와의 접근성 및 고저 등의 토지특성을 적절하게 반영하여 지가산정을 하는 것이 합리적이라 할 것이므로  처분청은 쟁점토지와 유사토지간의 도로와의 접근성 및 고저 등의  특성을 세밀하게 재조사하여 그 결과에 따라 쟁점토지의 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

 

4. 결 론

 

   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.