청구번호 조심2008지0825

주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분 개요

가. 처분청은 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 ○○○번지 일원의 주택재개발용 토지 3,074㎡중 71㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)에 대하여 주택이 철거된 나대지 상태의 토지로서 주택건설용 토지에 해당되므로 분리과세 대상토지에 해당된다고 보아 이 사건 토지의 개별공시지가에 구 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것, 이하 같다) 부칙 제5조의 규정에 의한 과세표준 적용비율 100분의 65를 곱하여 산정한 금액 99,684,000원을 과세표준으로 하고 지방세법 제188조제1항다목(3)의 세율을 적용하여 산출한 재산세 199,360원, 도시계획세 149,520원, 지방교육세 39,870원, 합계 388,750원을 2008.9.10. 부과고지하였다.

나. 청구인은 이러한 재산세 등 부과처분에 불복하여 2008.9.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 종전에 주택을 소유하고 있던 당시와 비교하여 주택을 철거한 후에 급격하게 재산세 부담이 증가하였으며, 종전의 주택을 철거하고 나대지가 되었다 하더라도 주택조합의 조합원으로서 분양권을 가지고 있는 상태인데 이를 일반적인 나대지와 동일하게 과세하는 것은 부당하고, 주택건설용 토지에 대하여 일반세율보다 저율의 세율이 적용되어야 할 것이므로 이 사건 부과처분은 경정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 지방세법상 재산세 과세대상인 토지와 주택에 대하여 별도의 과세대상으로 구분하여 세율도 달리 적용하도록 규정하고 있으며, 청구인의 경우에도 2007년도에는 주택으로서 재산세를 부과고지하였으나 2008년도에는 주택이 철거된 상태이므로 나대지로 보아 과세하였고, 지방세법 제195조의2의 규정에 의한 세부담의 상한도 주택이 철거된 이후에는 2007년에 주택으로 과세한 것과 비교할 수는 없으므로 청구인이 소유하고 있는 토지에 대하여 2007년의 법령과 과세표준액을 적용하여 산출한 세액과 2008년의 재산세액을 비교하여야 할 것으로서(참조사례 구 행정자치부 심사결정례 제2007-24호, 2007.1.29.)

(2) 이와 같은 방법으로 청구인들의 소유토지에 대하여 산출한 재산세액을 비교하면 지방세법 제195조의2의 규정에 의한 세부담 상한선인 100분의 150을 초과하지 아니하며, 주택에서 토지로 재산세 과세대상이 변경됨에 따라 재산세 부과액이 증가하는 것은 과세대상의 변동에 따른 불가피한 것으로서 전년도에 주택이었던 당시의 재산세액보다 2008년도 재산세 등이 급격하게 증가되었다는 사유만으로 이 사건 재산세 등 부과처분이 부당하다고 할 수는 없다 하겠으므로 이 사건 부과처분은 정당하다

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

주택재개발사업으로 인하여 지상주택이 철거된 토지에 대하여 나대지 상태의 토지이므로 재산세를 부과하면서 세부담상한선을 초과하는지 여부를 판단함에 있어서 전년도의 재산세 상당액을 나대지인 경우로 보아 산정하고 세부담상한선 적용비율을 곱하여 산정한 세액과 비교하여 재산세를 부과고지한 처분이 적법한지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법 제180조 (정의) 재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. 토지 : 「지적법」에 의하여 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지

2. 건축물 : 제104조제4호의 규정에 의한 건축물

3. 주택 : 「주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다.

(2) 지방세법 제182조 (과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 다음 각목의 1에 해당하는 토지

마. 가목 내지 라목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지

(3) 지방세법 제188조 (세율) ① 재산세의 표준세율은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지

가. 종합합산과세대상

<과세표준> <세율>

5,000만원 이하 1,000분의 2

5,000만원 초과 1억원 이하 10만원＋5,000만원 초과금액의 1,000분의 3

1억원 초과 25만원＋1억원 초과금액의 1,000분의 5

나. 별도합산과세대상

<과세표준> <세율>

2억원 이하 1,000분의 2

2억원 초과 10억원 이하 40만원＋2억원 초과금액의 1,000분의 3

10억원 초과 2백80만원＋10억원 초과금액의 1,000분의 4

다. 분리과세대상

(1) 전·답·과수원·목장용지 및 임야 : 과세표준액의 1,000분의 0.7

(2) 골프장 및 고급오락장용 토지 : 과세표준액의 1,000분의 40

(3) (1) 및 (2)외의 토지 : 과세표준액의 1,000분의 2

3. 주택

가. 제112조제2항제1호의 규정에 의한 별장 : 과세표준액의 1,000분의 40

나. 가목외의 주택

<과세표준> <세율>

4,000만원 이하 1,000분의 1.5

4,000만원 초과 1억원 이하 6만원＋4,000만원 초과금액의 1,000분의 3

1억원 초과 24만원＋1억원 초과금액의 1,000분의 5

(4) 지방세법 제189조 (세율적용) ① 토지에 대한 재산세는 다음 각호에서 정하는 바에 의하여 세율을 적용한다.

1. 종합합산과세대상 : 납세의무자가 소유하고 있는 당해 시·군 관할구역안에 소재하는 종합합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준액으로 하여 제188조제1항제1호 가목의 세율을 적용한다.

2. 별도합산과세대상 : 납세의무자가 소유하고 있는 당해 시·군 관할구역안에 소재하는 별도합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준액으로 하여 제188조제1항제1호 나목의 세율을 적용한다.

3. 분리과세대상 : 분리과세대상이 되는 당해 토지의 가액을 과세표준액으로 하여 제188조제1항제1호 다목의 세율을 적용한다.

(5) 지방세법 제195조의2 (세부담의 상한) 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 제111조제2항제1호의 규정에 의한 당해연도의 주택공시가격이 6억원 이하인 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다.

1. 주택공시가격이 3억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액

2. 주택공시가격이 3억원 초과 6억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액

(6) 구 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것) 부칙 제5조(재산세 과세표준에 관한 적용특례) 제187조제1항의 개정규정에 불구하고 2006년부터 2017년까지의 과세표준은 시가표준액에 다음 각 호에서 정하는 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지와 건축물에 대한 적용비율은 2006년에는 100분의 55로 적용하고, 2007년부터는 매년 100분의 5씩 인상하여 2015년부터는 100분의 100으로 한다.

2. 주택에 대한 적용비율을 2006년과 2007년에는 100분의 50으로 하고, 2008년부터는 매년 100분의 5씩 인상하여 2017년부터는 100분의 100으로 한다.

(7) 지방세법시행령 제132조 (분리과세 대상토지의 범위) ⑤ 법 제182조제1항제3호마목에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제182조제1항제3호다목에 따른 토지를 제외한다)를 말한다. 다만, 제5호 및 제9호부터 제11호까지의 규정에 따른 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행중인 토지를 포함하며, 제1호 및 제2호에 따른 토지는 취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지를 포함하지 아니한다.

8. 「주택법」에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(「주택법」 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지

(8) 지방세법시행령 제142조 (세부담 상한) 법 제195조의2에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 다음 각 호에서 정하는 세액 또는 재산세액 상당액을 말한다.

1. 토지에 대한 재산세액 상당액

가. 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준액이 있는 경우

과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 실제 과세된 그 세액

나. 토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ신규등록ㆍ등록전환 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우

해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 토지의 분할ㆍ합병으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우에는 다음의 구분에 따른 재산세액

다. 가목 및 나목에도 불구하고, 해당 연도 과세대상 토지에 대하여 법 제182조제1항에 따른 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액

2. 주택 및 건축물에 대한 재산세액 상당액

가. 해당 연도의 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준액이 있는 경우

직전 연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 재산세액. 다만, 직전 연도에 해당 납세의무자에 대하여 해당 주택 및 건축물에 실제 과세된 재산세가 있는 경우에는 그 세액

나. 주택 및 건축물의 신축ㆍ증축 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우

해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 재산세액

다. 가목 및 나목에도 불구하고, 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대하여 용도변경 등으로 법 제188조제1항제2호다목 및 같은 항 제3호나목 외의 세율이 적용되거나 적용되지 아니한 경우에는 직전 연도에도 해당 세율이 적용되거나 적용되지 아니한 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액

라. 주택의 경우에는 가목 본문, 나목 및 다목에도 불구하고 가목 본문, 나목 및 다목에 따라 산출한 재산세액 상당액이 해당 주택과 주택가격(「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 주택가격을 말한다)이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 가목 단서에 따라 직전 연도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있는 때에는 그 재산세액을 고려하여 산출한 재산세액 상당액으로 한다.

3. 제1호 및 제2호를 적용함에 있어 해당 연도의 토지ㆍ건축물 및 주택에 대하여 비과세ㆍ감면규정이 적용되지 아니하거나 적용된 경우에는 직전 연도에도 해당 규정이 적용되지 아니하거나 적용된 것으로 보아 재산세액 상당액을 산출한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 소유하고 있는 이 사건 토지를 포함한 ○○○번지 일원은 2006.1.12. 재개발구역으로 지정 고시(서울특별시 고시 제2006-20호)되었고, 청구외 ○○○ 주택재개발정비사업조합은 2008.1.31. 처분청으로부터 ○○○에 대한 관리처분계획 인가를 받았으며, 2008.5.19. 처분청 담당공무원이 현장 조사시 촬영한 사진에서 기존의 지상 건축물들은 모두 철거된 상태임을 알 수 있고, 처분청은 청구인들이 소유한 이 사건 토지에 대하여 2008년도분 재산세를 부과고지하면서 주택건설용 토지로 보아 저율의 분리과세 세율을 적용하였다.

(2) 청구인이 종전에 주택을 소유하고 있던 당시와 비교하여 주택을 철거한 후에 급격하게 재산세 부담이 증가하였으며, 종전의 주택을 철거하고 나대지가 되었다 하더라도 주택조합의 조합원으로서 분양권을 가지고 있는 상태인데 이를 일반적인 나대지와 동일하게 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 지방세법 제195조의2에서 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 하되, 주택의 경우 3억원 이하의 주택은 100분의 105를 초과할 수 없고, 3억원 초과 6억원 이하의 주택의 경우에는 100분의 110을 초과하지 못하도록 규정하고 있으며, 재산세액 상당액이란 지방세법시행령 제142조 제1호 및 제2호에서 토지와 주택 및 건축물에 대한 직전연도의 재산세액 상당액을 산출하는 방법을 달리 규정하고 있고, 토지의 경우 직전연도의 과세표준액에 직전연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액을 재산세액 상당액으로 보도록 규정하고 있다.

(3) 재산세는 매년 재산세 과세기준일(6.1) 현재의 현황에 따라 부과하는 것이고, 지상에 노후주택이 있는 것과 이를 재개발하기 위하여 모두 철거한 나대지 상태의 경우 지방세법 제180조에서 과세대상을 달리 구분하고 있고, 지방세법 제188조에서 세율적용도 달리하고 있으며, 과세표준 산출방법도 주택의 경우에는 개별주택가격이나 토지 및 건축물의 시가표준액을 합산하여 산출하지만 토지의 경우에는 개별공시지가에 연도별 적용비율을 곱하여 산출하도록 적용하는 등 재산세 과세측면에서 상당한 차이가 있으며, 사회통념상 재산가치도 다르다 하겠다.

(4) 청구인의 경우 2007연도에는 그 지상에 주택 및 건축물이 존치하고 있었으므로 주택으로 보아 재산세율을 적용하였으나 2008연도에는 지상 건축물이 모두 철거된 나대지 상태의 토지이므로 지방세법 제195조의2에서 규정하고 있는 재산세액 상당액 및 세부담상한선을 판단함에 있어서 직전연도와 직접적으로 비교할 수는 없다 하겠으므로 2007연도에 이 사건 토지의 개별공시지가를 기준으로 하여 과세표준을 산출하고 이러한 과세표준에 따라 지방세법상의 토지에 대한 재산세율을 적용하여 산출한 세액을 기준으로 2008연도에 세부담 상한선을 초과하였는지 여부를 판단할 수 밖에 없다 하겠다.

(5) 이 사건 토지가 2007년도에 지상 주택이 없는 나대지일 경우 개별공시지가는 2,010,000원/㎡이고 이러한 개별공시지가에 이 사건 토지 면적 71㎡를 곱하고, 다시 구 지방세법 부칙 제5조의 규정에 의한 과세표준 적용율 100분의 60을 곱하여 산출한 전년도 재산세 과세표준액은 85,626,000원이며, 이러한 과세표준액을 기준으로 산출한 재산세 상당액은 171,252원이고, 지방세법 제195조의2의 규정에 의한 세부담 상한선은 256,878원이기 때문에 처분청에서 이 사건 토지에 대한 재산세를 199,360원으로 부과고지한 처분은 세부담 상한선을 초과하지 아니한 사실을 알 수 있다.

(6) 따라서 이러한 지방세법상 과세대상의 현황이 변경됨으로 인하여 직전연도와 비교하여 재산세액이 증가하였다 하더라도 토지에 대한 세부담상한선을 초과하지 아니하는 사실이 확인되고 있으므로 이 사건 부과처분이 적법한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 이유가 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008년 11월 28 일