주택건설용 토지중 농특세 비과세대상 토지 및 가액

【질의】
당사는 아파트 150세대(전용면적 84㎡50세대, 전용면적 108㎡ 100세대)를 신축분양하여 2001년 11월 3일 시로부터 사용승인을 받았음.
지방세법에 의거 아파트 신축에 따른 지방세 신고시 아파트 공사원가중 조경공사, 단지조성공사, 체육시설공사 등의 원가는 건축물의 원가가 아닌 지목변경에 의한 토지의 취득원가로 신고할 계획임.
이 현장의 토지의 지목은 당초 전, 답이었으나 아파트 신축후 사용승인을 획득하기 전에 지목을 대지로 변경하였음.
지방세 신고납부시 아파트 건축원가중 조경공사, 단지조성공사, 체육시설공사 등과 같은 토지원가의 농어촌특별세 신고납부액은?

<갑설> 아파트 전용면적 84㎡는 국민주택이므로 그에 부수되는 토지의 원가는 농어촌특별세법 제4조제9호 및 동법시행령 제4조제4항의 규정에 의거 비과세되므로 농어촌특별세 신고금액은 다음과 같다.
* 산출금액
(1,125,000,000-315,000,0000)×취득세율(2%)×10%=1,620,000

<을설> 상기 신축아파트의 토지는 취득당시 건물이 없었으므로 국민주택에 부수되는 토지로 볼 수 없어 농어촌특별세법 제4조제9호 및 동법시행령 제4조제4항의 규정에 의한 비과세 조항이 적용되지 않아 농어촌특별세 신고금액은 다음과 같다.
* 산출금액
1,125,000,000×취득세율(2%)×10%=2,250,000


【세정】 13407-554(2001.11.15)
농어촌특별세법 제4조제11호 및 동법시행령 제4조제4항의 규정에 의거 전용면적 85㎡ 이하인 주거용 건축물과 이에 부수되는 토지로서 주택 바닥면적에 별표의 용도지역별 적용비율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지에 대하여 농어촌특별세를 비과세하도록 규정하고 있으므로, 귀문과 같이 전용면적 85㎡ 이하인 주택을 신축하기 위하여 주택건설사업자가 취득하는 토지라면 그 부분은 전체 토지면적에서 안분하여 농어촌특별세를 비과세하는 것임(행자부 심사 2000-896, 2000.12.26 참조)이에 해당 여부는 과세권자가 당해 법인의 장부가액, 85㎡ 이하 건축용 토지부분 면적을 사실조사하여 판단할 사항임.