감     사     원

심  사  결  정

결 정  번 호 2009년 감심 제190호

제        목 취득세 등 부과에 관한 심사청구

청   구   인 주식회사 △△△△△△

                    □□□□시 □□구 □□동 702-2

                대표이사 ○○○

처   분   청 □□□□시 □□구청장

주        문 처분청은 2007. 12. 10 청구인에 대하여 피해보상금 2,202,922,702원을 과세표준으로 산출한 취득세 등 75,573,440원(가산세 포함)을 부과한 처분은 취소하여야 하고, 분양업무보수 1,000,000,000원을 과세표준으로 산출한 취득세 등 34,306,000원(가산세 포함)을 부과한 처분은 분양업무보수에 포함된 개발업무보수를 재조사하여 그 결과에 따라 개발업무보수를 차감한 분양업무보수는 그 과세표준과 세액에서 제외하여야 한다.

이        유

1. 원 처분의 요지

  가. 청구인은 □□□□시 □□구 □□□동 456 외 8필지에 있는 □□아파트 제65동(공동주택 455세대, 건축연면적 15,485.89㎡, 이하 “구 공동주택”이라 한다)을 리모델링하여 2004. 2. 28. 리모델링한 공동주택(56세대, 건축연면적 16,954.62㎡, 이하 “이 사건 공동주택”이라 한다)을 취득하고 같은 해 3. 16. 그 취득가격 27,142,336,612원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 597,131,400원(농어촌특별세 54,284,670원 포함)을 처분청에 신고․납부하였다.

  나. 처분청은 청구인이 이 사건 공동주택의 취득세 등 신고․납부 시 피해보상금 2,572,677,713원과 분양업무보수 1,000,000,000원을 누락시킨 것으로 보아 위 피해보상금에서 부가가치세 233,879,793원과 전기인입비 등 135,875,218원을 차감한 2,202,922,702원(이하 “이 사건 피해보상금”이라 한다)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등  75,573,440원(가산세 포함)과 위 분양업무보수 1,000,000,000원(이하 “이 사건 분양업무보수”라 한다)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 34,306,000원(가산세 포함)을 2007. 12. 10. 부과․고지(이하 “이 사건 부과처분들”이라 한다)하였다. 

2. 심사청구의 취지와 이유

  가. 청구 취지

    이 사건 부과처분들을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구

  나. 청구 이유

    이 사건 피해보상금은 이 사건 공동주택에 인접한 아파트 주민의 피해를 보상할 목적으로 위 아파트의 지하공동구 보수공사에 사용되었고, 이 사건 분양업무보수는 이 사건 공동주택의 분양(판매)을 위하여 사용한 비용이므로, 모두 이 사건 공동주택의 취득세 등 과세표준에 포함될 수 없는데도 이 사건 공동주택의 취득세 등 과세표준에 포함하여 부과한 것은 부당하다. 

3. 우리 원의 판단

  가. 다툼

    이 사건 피해보상금과 분양업무보수를 이 사건 공동주택의 취득세 등의 과세표준에 포함시키는 것이 정당한지 여부

  나. 인정 사실

    이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

  (1) △△건설주식회사(대표이사 ○○○)는 2002. 1. 10. 처분청으로부터 구 공동주택 대수선을 위한 행위허가필증을 교부받았고, 청구인은 같은 해 3. 16. 청구인을 수탁자로, △△건설주식회사를 위탁자로, △△△△주식회사를 수익자로 하여 구 공동주택을 대수선하여 분양하는 신탁계약(이하 “위 신탁계약”이라 한다)을 체결하였다.

  (2) 청구인은 2002. 3. 18. 청구인 명의로 구 공동주택에 대한 신탁등기 및 소유권 이전등기를 하였고, 같은 해 7. 8. 건축관계자를 △△건설주식회사에서 청구인으로 변경하였다.

  (3) 청구인은 2002. 8. 5. 처분청으로부터 리모델링 행위변경허가(건축연면적 15,585.89㎡→16,954.62㎡)를 받았고, 같은 해 8. 8. 착공신고를 하여 2004. 2. 28. 리모델링 행위허가 사용검사필증을 교부받음으로써 이 사건 공동주택을 취득하였다.

  (4) 청구인은 2004. 3. 16. 이 사건 공동주택의 취득가격 27,142,336,612원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 597,131,400원을 처분청에 신고․납부하였다.

  (5) □□□□시 세무과에서는 2007. 8. 17.부터 8. 24.까지 청구인에 대하여 세무조사를 하고 같은 해 9. 4. 피해보상합의금 2,500,000,000원과 분양형 분양신탁보수 1,000,000,000원이 과세표준에서 누락되었다는 과세자료를 처분청에 통보하였다.

  (6) 처분청은 위 수익자의 법인장부에서 2003년도중 이 사건 공동주택의 리모델링으로 인한 피해보상금 명목으로 이 사건 공동주택과 인접한 아파트(□□□동 △△아파트 40개동 3,074세대,  이하 ‘위 아파트’라 한다)의 지하공동구 배관공사비 등 계 2,572,677,713원이 주식회사 △△△△△ 등(△△△△주식회사 : 공동구 내부공사비 30,234,943원,  △△△△주식회사 : 공동구 바닥조정 공사비 13,300,000원 포함)에 지급된 것과 이 사건 분양업무보수 1,000,000,000원이 청구인에게 지급된 것을 확인하고, 모두 이 사건 공동주택을 취득하기 위하여 지급한 일체의 직․간접적인 비용에 해당하는 것으로 보아 같은 해 12. 10. 이 사건 피해보상금 2,202,922,702원과 이 사건 분양업무보수 1,000,000,000원을 각각 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 계 109,879,440원을 부과․고지하였고, 청구인은 같은 해 12. 12. 이를 납부하였다. 

  (7) 위 수익자가 2002. 7. 9. 위 아파트입주자대표회의(회장 ○○○)와 작성한  ‘피해보상 합의서’에 따르면 위 아파트 입주자대표회의는 청구인이 이 사건 공동주택 리모델링 공사에 대한 행위변경허가필증을 교부받을 수 있도록 주민들의 동의서 제출에 협력하고, 위 수익자는 공사 중 발생될 소음, 분진, 진동, 일조권 및 조망권 침해, 지하공동구 훼손 배관 교체 등을 위해 25억 원을 지불하여 위 아파트 입주자대표회의 별단예금에 예치한 다음 위 금액 한도 안에서 지하공동구 배관교체 공사와 기타 피해보상 보전에 서로 합의하여 사용하는 것으로 되어 있다.

  (8) 위 수익자가 2003. 4. 8. 위 아파트와 체결한 ‘피해보상금 집행 합의서’에 따르면 위 수익자는 이 사건 피해보상금 범위 안에서 위 아파트 관리사무소가 추천한 시공업체와 공사도급계약을 체결하여 지하공동구 배관교체공사와 추후 발생하는 다른 피해보상 공사를 집행 후 준공하여 위 아파트 관리사무소에 인계함으로써 피해보상 책임이 종결되며 위 아파트 단지 안 3,074세대 주민들에 대한 개별적인 피해보상금 지급의무는 없는 것으로 한다고 되어 있다.

  (9) 이 사건 구 공동주택은 위 아파트 단지 안에 위치하고 있으나 △△건설주식회사의 독신자 숙소로 사용되던 것으로서 위 아파트와 분리된 상태로 관리되고 있었다.

  (10) 위 수익자는 2003. 7. 7.부터 같은 해 12. 29.까지 사이에 주식회사 △△△△△ 외 2개 업체에 공동구 배관공사비 등 계 2,572,677,713원을 지급하였고 위 아파트 관리사무소장은 2003. 8. 28. 보관중인 피해보상합의금 25억 원(당좌수표 10억 원 권 2매와 현금 5억 원)을 위 수익자에게 반환하였다.

  (11) 2009. 6. 19. 위 아파트 관리사무소장이 확인한 바에 따르면 이 건 지하공동구 보수공사 등의 범위는 이 사건 공동주택에 해당하지 않은 위 아파트 40개 동의 지하공동구 및 노후배관 교체공사를 시행한 것으로 되어 있다.

  (12) 위 신탁계약서에 따르면 청구인의 신탁보수는 개발업무보수와 분양업무보수로 구분하되 분양업무보수만 6억 원을 지급하도록 되어 있고, 2002. 8. 6. 다시 이를 10억원으로 변경(신탁기간은 2002. 3. 16.부터 2003. 3. 31.까지를 2004. 9. 30.까지로 변경)한 것으로 되어 있다. 

  (13) 위 신탁계약서의 특약사항에 따르면 본 계약의 약정에 불구하고 위 수익자의 책임과 부담으로 인․허가를 받아야 하고 인․허가를 받지 못하거나 지연되어 발생된 손해(입주자모집공고승인 관련 사항도 같음)에 대하여 청구인은 아무런 책임을 부담하지 아니하며 청구인은 본 건 사업과 관련하여 자금차입을 하지 않는 것으로 되어 있다. 

  (14) 2002. 3. 15. 청구인, 위 수익자, △△산업주식회사(이하 ‘시공사’라 한다.), △△은행 등이 금 43,000,000,000원의 대출약정 및 업무협약을 상호 동등한 입장에서 체결하여 이 사건 공동주택 리모델링 사업과 분양과 관련하여 신의와 성실로써 계약상 의무를 이행할 것을 합의하였는 바,

    (가) 청구인은 위 수익자의 건축계획에 따른 사업승인(변경승인 포함) 등 인․허가업무의 지원, 수탁에 다른 신탁업무, 분양대금 수납, 분양대금 및 사업비의 관리, 위 수익자 및 대주와의 협의하에 이 사건 공동주택의 공사, 설계, 감리, 분양 등 각종 계약의 체결 및 관리 업무를 담당하고

    (나) 위 수익자는 사업목적 부동산의 소유권 및 신탁수익권 확보, 건축계획에 따른 사업승인 등 대관청 인․허가 업무, 사업비 신탁재산 출연, 청구인의 분양업무 지원, 사업시행에 따른 민원처리(공사관련 민원 제외), 인허가 조건사항의 이행(공사관련 민원 제외)을 담당하며

    (다) 위 시공사는 건축계획에 따른 사업승인 등 대관청 인․허가 업무 지원, 공사도급계약에 의한 공사착공 및 진행․대관청 행정업무․시공관련 민원업무 처리 및 이에 따른 비용부담, 공사기간 내 책임준공 및 건축물의 사용검사․준공 후 하자보수 책임 등 업무를 담당하도록 되어 있다.

다. 관계 법령 등의 규정

    별지 기재와 같다.

라. 판단

    청구인은 이 사건 피해보상금은 이 사건 공동주택과 인접한 위 아파트 주민이 입게 될 피해를 보전하기 위해 지출된 것이고 이 사건 분양업무보수는 이 사건 공동주택의 취득이 아닌 분양(판매) 업무에 대한 보수이므로 이 사건 공동주택의 취득세 등 과세표준에 포함되는 것은 부당하다고 주장하고 있는 반면, 처분청은 이 사건 피해보상금이 이 사건 공동주택의 취득과 관련하여 지급된 것으로 법인장부상 확인되고 이 사건 분양업무보수는 이 사건 공동주택의 개발에서부터 분양까지 전체 과정을 신탁처리하는 데 제공한 용역의 대가이므로 당해 물건을 취득하기 위하여 지급한 일체의 직․간접적인 비용에 해당되어 취득세 등의 과세 대상이라고 주장한다.

    살피건대,  ｢지방세법 시행령｣ 제82조의3 제1항에 따르면 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접· 간접비용(부가가치세를 제외한다)]을 포함하도록 되어 있다. 그러므로 취득세의 과세표준이 되는 '취득가격'에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급(취득자금 이자, 설계비 등)되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용(소개수수료, 준공검사 비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 수 있을 것이다. 그러나 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 하기는 어렵다 할 것이다.

  (1) 이 사건 피해보상금은 위 인정사실 (5)에서와 같이 위 수익자가 이 사건 공동주택의 대수선과 관련하여 위 아파트 40개 동 3,074세대 주민들의 피해를 보상하기 위해 피해보상금 25억 원을 예치해두고 그 금액 범위 내에서 서로 합의하여 지하공동구 보수공사 등에 사용하기로 하여 이 사건 피해보상금은 결국 이 사건 공동주택을 제외한 위 아파트의 지하공동구 보수공사 등에 사용되었고 준공 후 위 아파트 관리사무소에 인계되었으므로 비록 이 사건 공동주택의 대수선과 관련하여 지급된 비용이라 하더라도 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것으로서 당해 물건 자체의 가격 또는 그에 준하는 간접비용이라고 볼 수 없다 할 것이다.

    따라서 처분청이 이 사건 피해보상금을 이 사건 공동주택의 취득세 등 과세표준에 포함하여 취득세 등을 부과한 것은 잘못이라 할 것이다.

  (2) 토지신탁 업무에 대한 보수는 위 신탁계약에서 ‘개발업무보수’와 ‘분양업무보수’로 구분하는 바, 원칙적으로 ‘개발업무보수’는 당해 물건의 취득을 위하여 지급된 것이므로 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 할 것이나, ‘분양업무보수’는 과세대상 물건을 취득하기 이전에 지급된 것이라 하더라도 당해 물건의 취득(대수선)이 아닌 분양(판매)을 위하여 지급된 것이므로 이를 취득세 등의 과세표준에 포함할 수는 없다 할 것이다. 

  청구인이 이 사건 공동주택 취득(대수선)의 주체로서 이 사건 공동주택의 공사, 설계, 감리와 관련된 계약의 체결 및 관리 업무, 이 사건 수익자의 사업승인 등 인․허가 업무 지원 등의 업무는 개발업무로 보아야 할 것이므로 이 사건 공동주택의 취득과 관련된 비용이라 할 것이다. 그러나 청구인은 이 사건 토지신탁 계약을 체결하면서 신탁업무 중 주요 개발업무인 자금차입과 시공관리 업무 등을 위 수익자와 시공사가 담당하도록 하고 이 사건 분양업무보수는 수탁자가 위 수익자로부터 분양업무에 대한 보수만 받는 것으로 계약한 것 등으로 볼 때 이 사건 분양업무보수 중 상당한 부분은 이 사건 공동주택의 분양(판매)을 위하여 지급된 것이므로  취득세 과세표준에 포함할 수 없다 할 것이다.  

  따라서 처분청이 이 사건 분양업무보수를 모두 이 사건 공동주택의 취득세 등 과세표준에 포함한 것은 조사미진의 잘못이 있었다고 할 것이다.

4. 결론

    그렇다면 처분청이 이 사건 피해보상금과 분양업무보수를 이 사건 공동주택의 취득세 등 과세표준에 산입하여 취득세 등을 부과한 것은 잘못이라 할 것이고 이 사건 심사청구는 이유있다고 인정되어 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.  

2009. 10.  1.

별지

□ 「지방세법」(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 일부개정되기 전의 것) 

○ 제104조(정의) 

취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다.

8. 취득 : 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.

10. 개수 : 「건축법」제2조 제1항 제10호의 규정에 의한 대수선과 건축물에 부수되는 시설물중 대통령령이 정하는 시설물의 1종 이상을 설치하거나 수선하는 것을 말한다.

○ 제111조 (과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

⑤다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다. 

3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

⑦제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

□ 「지방세법 시행령」

○ 제82조의2 (취득가격의 입증 등) 

① 법 제111조제5항제3호에서 "판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다. 

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

○ 제82조의3 (취득가격의 범위)

① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 

□ 「건축법」(2005. 05. 26. 법률 제7511호로 일부개정되기 전의 것)

○제2조(정의)

 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

10. "대수선"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 것으로서 대통령령이 정하는 것을 말한다.

가. 건축물의 주요구조부에 대한 수선 또는 변경

나. 건축물의 외부형태의 변경