감     사     원
심  사  결  정
결 정  번 호     2008년 감심 제 175 호
제        목     취득세 등 부과에 관한 심사청구
청   구   인      0 0 0, 0 0 0
                       0000시 00구 00동 229-12
처   분   청     0000시 0구청장
주       문    심사청구를 기각한다.
이       유
1. 원 처분의 요지
   청구인 000은 0000시 0구 00동 604-6소재 토지 210㎡, 지상 건축물 81.35㎡(이하 ‘수용된 종전 부동산’이라 한다)가 2006. 12. 12. 0000시 00주거환경개선사업 부지로 청구외 000000에게 수용(보상금 584,248,330원)되자 2007. 7. 10. 청구인 000과 공동으로(청구인 000과 000의 지분 : 각각 100분의 50) 청구외 000로부터 0000시 0구 00동 311-5소재 토지 331㎡. 지상 상가 건축물 983.86㎡(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)을 690,000,000원에 대체취득하고 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 따라 부동산의 실제 거래가격 등을 처분청에 신고하여 부동산거래계약신고필증을 교부받았으며 같은 달 11. 처분청에 이 사건 부동산 중 청구인 000이 취득한 지분의 시가표준액 457,764,065원에서 수용된 종전부동산의 시가표준액 342,953,545원을 차감한 114,810,520원과 청구인 000이 취득한 지분의 시가표준액인 457,764,065원을 합한 572,574,585원을 과세표준으로 하여 등록세 등 합계 13,741,780원을 납부하고 같은 해 8. 8. 취득세 등 합계 12,596,630원을 신고 납부하자 처분청은 이를 수납하고 징수결정하였다.(이하 ‘이 사건 부과처분’이라고 한다)
2. 심사청구의 취지와 이유
  가. 청구 취지
    이 사건 부과처분을 취소하고 실거래가액을 과세표준으로 하여 결정하여  달라는 취지의 청구
  나. 청구 이유
    청구인 000, 000(이하 “청구인”이라 한다)은 청구인 000 소유의 수용된 종전부동산이 주거환경개선사업 부지로 000000에 수용되자 공동으로 이 사건 부동산을 대체취득하면서 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조의 규정에 따라 부동산의 실제 거래가격 등을 처분청에 신고하였으므로 이 사건 부동산의 사실상의 취득가격 690,000,000원에서 청구인 000 지분의 대체취득에 의한 비과세 부분 345,000,000원을 제외한 345,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과하여야 함에도 이 사건 부동산의 시가표준액인 915,528,130원에서 수용된 종전부동산의 시가표준액 342,953,545원을 감한 572,574,585원을 과세표준으로 하여 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다.
3. 우리 원의 판단
  가. 다툼
    청구인이 소유하고 있던 토지를 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따라 수용당하고 보상금을 수령한 후 수용된 부동산이 소재한 지역의 다른 토지 및 지상건축물을 대체취득하고 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 따라 처분청에 실제 거래가격 등을 신고하였지만 부동산거래가격 검증체계가 미흡하여 검증이 이루어지지 않았다는 사유로 이 사건 부동산에 대하여 시가표준액을 기준으로 취득세 등의 과세표준으로 한 것이 정당한 지 여부
  나. 인정 사실
    이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.
    (1) 청구인 000은 본인 소유의 0000시 0구 00동 604-6소재 토지 210㎡, 지상 건축물 81.35㎡가 0000시 00주거환경개선사업 부지로 청구외 000000에게 수용 됨에 따라 2006. 12. 12. 보상금 584,248,330원을 수령하였다. 
    (2) 청구인은 2007. 7. 10. 공동으로(청구인 000과 000의 지분 : 각각 100분의 50) 청구외 000로부터 0000시 0구 00동 311-5소재 토지 331㎡. 지상 상가 건축물 983.86㎡을 690,000,000원에 대체취득하고 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률｣에 따라 부동산 등의 실제 거래가격 등을 처분청에 신고하여 부동산거래계약신고필증을 교부받았다.
    (3) 청구인은 2007. 7. 11. 처분청에 이 사건 부동산 중 청구인 000이 취득한 지분의 시가표준액 457,764,065원에서 수용된 종전부동산의 시가표준액 342,953,545원을 차감한 114,810,520원과 청구인 000이 취득한 지분의 시가표준액인 457,764,065원을 합한 572,574,585원을 과세표준으로 하고 ｢지방세법｣ 제112조 제1항 및 제131조 제1항 제3호의 표준세율을 적용하여 산출한 등록세 11,451,490원, 지방교육세 2,290,290원, 합계 13,741,780원을 납부하고 같은 해 8. 8. 취득세 11,451,490원,   농어촌특별세 1,145,140원 합계 12,596,630원을 신고·납부하자 처분청은 이를 수납하고 징수결정하였다.
  다. 관계 법령 등의 규정
    (1) 구 ｢지방세법｣(2006. 12. 28 법률 제8099호로 개정되기 전의 것) 제109조 제1항에 “｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣·｢도시계획법｣·｢도시개발법｣ 등 관계법령의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자(괄호 생략)에게 부동산(괄호 생략)이 매수 또는 수용되거나 철거된 자(괄호 생략)가 계약일 또는 당해 사업인정고시일(괄호 생략)이후에 대체취득할 부동산등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날(괄호 생략)부터 1년 이내에 이에 대체할 부동산등을 취득한 때(괄호 생략)에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 새로 취득한 부동산 등의 가액의 합계액이 종전의   부동산 등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.”고 규정되어 있다.
    (2) ｢지방세법｣ 제111조 제1항에 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에 “제1항의 규정에 의한 취득당시의   가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가   없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.”라고 규정하면서 같은 항 제1호에 “｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는   동법에 의하여 공시된 가액”이라고 규정하고 있으며 같은 조 제5항 제5호의   규정에 따르면 제2항 단서의 규정에 불구하고 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격에 의하는 것으로 규정되어 있다.
    (3) ｢지방세법｣ 제112조 제1항에 “취득세의 표준세율은 취득물건의 가액  또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다.”고 규정되어 있다.
    (4) ｢지방세법｣ 제127조의 2 제2항에 “제109조의 규정에 의하여 취득세가 비과세되는 부동산등의 등기·등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다.”고 규정되어 있다.
    (5) ｢지방세법｣ 제130조 제1항에 “부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.”고 규정되어 있고 같은 조 제2항은 “제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조  제2항 각호의 규정에 의한 시가표준에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.”고 규정되어 있으며 같은 조 제3항은 “제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다.”고 규정되어 있다.
    (6) ｢지방세법 시행령｣ 제79조의3의 규정에 “법 제109조 제1항 단서의 규정에 의한 초과액의 산정기준 및 방법과 관련하여 다음 각호와 같다.”고 규정하면서 제1호에 “부동산등의 대체취득이 법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산등의 사실상의 취득가격에서 매수·수용· 철거된 부동산등의 보상금액을 감한 금액을 그 초과액으로 한다.”고 규정되어 있고 제2호에 “부동산등의 대체취득이 법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한  취득외의 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산등의 시가표준액(법 제111조  제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액을 말한다. 이하 같다)에서 매수·수용·철거된 부동산 등의 매수·수용·철거 당시의 시가표준액을 감한 금액을 그 초과액으로 한다.”고 규정되어 있다.
    (7) ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27 제1항에 “거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래 계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.”고 규정하고 하면서 같은 항 제1호에 “토지 또는 건축물”이라고 규정되어 있다.
   (8) ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제28조 제1항에  “건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를  활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.”고 규정되어 있고 같은 조 제2항은 “시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을  검증하여야 한다.”고 규정되어 있다.
    (9) ｢부동산 거래신고제도 업무처리 요령(2005. 12월)｣에 “부동산거래 신고 가격의 검증은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지의 경우에만 실시함”이라고 규정되어 있다.
  라. 판단  
    청구인은 이 사건 부동산을 취득하면서 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조의 규정에 따라 부동산의 실제 거래가격 등을 처분청에 신고하였으므로 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하여 취득세를 부과하여야 함에도 불구하고 시가표준액을 기준으로 취득세 등을 부과한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. 
    구 ｢지방세법｣ 제109조, ｢지방세법｣ 제111조 제5항 제5호, ｢지방세법 시행령｣제79조의3 제1항 등의 규정에 따르면 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 등에 의하여 부동산이 수용되고 보상금을 수령한 후 수용된 부동산이 소재하는 특별시·광역시·도 내의 지역에서 다른 부동산을 대체 취득하는 경우에는 그 취득에 대해 취득세를 부과하지 아니하나 다만, 대체취득한 부동산의 가액이 수용된 부동산의 가액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 대해서 취득세를 부과하고 그 초과액의 산정기준 및 방법과 관련하여 그 대체취득이 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 따라 신고서를 제출하여 ‘부동산거래가격 검증체계’에 의하여 검증이 이루어진 경우 등 ｢지방세법｣ 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산의 사실상의 취득가격에서 수용된 부동산의 보상금액을 감한 금액을 그 초과액으로 하고 그 외의 경우에는 대체취득한 부동산의 시가표준액에서 수용된 부동산의 수용될  당시의 시가표준액을 감한 금액을 그 초과액으로 한다고 규정하고 있다.
    한편, 토지·주택(공통 및 단독)에 대해서는 가격공시 제도가 정착되어 ｢공인 중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제28조 규정에 따른 ‘부동산거래가격 검증체계’가 구축·운용되고 있으나 상가·사무실 등 비주거용 부동산에 대해서는 가격공시제도 등이 도입되지 않아 ‘부동산거래가격 검증체계’가 구축되지 못하여 건설교통부장관은 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에서 규정하고 있는 부동산거래가격 검증과 관련하여 2005년 12월 ｢부동산 거래신고제도 업무처리 요령｣을 각 시·도 등에 시달하여 공동주택, 단독주택, 토지의 경우에만 부동산거래 신고가격 등을 검증하도록 하였다.
    그런데 청구인이 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 따라 실제 거래가격 등을 처분청에 신고한 사실은 인정되나 이 사건 부동산은 일반건축물(상가) 및 그 부속토지로서 비주거용 부동산에 해당하여 이에 대한  부동산거래가격 검증체계가 구축되어 있지 않아 검증이 이루어지지 않았고 따라서 이 사건 부동산 취득은 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 규정하고 있는 ‘｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣의 규정에 의한 신고서를 제출하여 부동산 거래가격 검증체계에 의하여 검증이 이루어진 취득’에 해당되지  않는다고 할 것이다.
    따라서, 처분청이 이 사건 부동산의 시가표준액에서 수용된 종전부동산의 시가표준액을 감한 금액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것은 정당  하다고 할 것이다.
4. 결론
   그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라  주문과 같이 결정한다.

                                 2008.  6.  5.
                            감     사     원